Detrazione risparmio energetico: sì anche per immobili

Un contribuente si è visto negare la detrazione per spese di risparmio energetico sostenute dalla società immobiliare che gli ha venduto l’immobile. L’Agenzia delle Entrate riteneva che il beneficio non si applicasse agli immobili ‘merce’ delle imprese. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando che la detrazione risparmio energetico spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa, incluse le società immobiliari, senza distinzioni sulla natura dell’immobile, confermando così il diritto del contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione Risparmio Energetico: Via Libera Anche per le Società Immobiliari

Con la recente ordinanza n. 16259/2024, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale in materia di detrazione risparmio energetico, estendendone l’applicabilità anche alle società immobiliari per gli interventi realizzati sui cosiddetti ‘beni merce’, ovvero gli immobili destinati alla vendita. Questa decisione rafforza la finalità della norma, volta a incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, senza esclusioni soggettive od oggettive ingiustificate.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine dalla richiesta di un contribuente che, nella sua dichiarazione dei redditi per l’anno 2008, aveva portato in detrazione le spese per interventi di riqualificazione energetica. Tali interventi erano stati eseguiti dalla società immobiliare che gli aveva successivamente venduto l’immobile. L’Agenzia delle Entrate, attraverso un controllo automatizzato, aveva recuperato a tassazione la somma, sostenendo che l’agevolazione non fosse applicabile. La tesi dell’Ufficio si basava sul presupposto che l’immobile in questione, per la società venditrice, non avesse natura strumentale ma costituisse un ‘bene merce’, e che pertanto la società stessa non avesse diritto al beneficio, precludendolo di conseguenza anche all’acquirente finale.
Il contribuente ha impugnato la cartella di pagamento, ottenendo una prima vittoria presso la Commissione tributaria provinciale. Tuttavia, la Commissione tributaria regionale, in appello, ha riformato la decisione, accogliendo la tesi dell’Agenzia delle Entrate e negando l’applicabilità dell’agevolazione.

La Questione Giuridica e l’Analisi della Corte

La controversia è giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, incentrandosi su un’unica questione cruciale: la detrazione risparmio energetico prevista dalla Legge Finanziaria 2007 (L. n. 296/2006) spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa, come le società immobiliari, per gli interventi realizzati su edifici destinati alla vendita?
Il ricorrente ha lamentato la violazione e falsa applicazione delle norme fiscali, sostenendo che la Commissione tributaria regionale avesse errato nell’interpretare restrittivamente la portata del beneficio, escludendo di fatto una vasta categoria di immobili e soggetti economici dalla sua applicazione.

L’Applicazione della detrazione risparmio energetico secondo la Cassazione

La Corte Suprema ha accolto il ricorso del contribuente, cassando la sentenza impugnata e decidendo la causa nel merito. I giudici hanno riaffermato un orientamento ormai consolidato secondo cui il beneficio fiscale per la riqualificazione energetica degli edifici ha una portata generale e si applica anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa, incluse le società che svolgono attività di locazione o compravendita immobiliare.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda su un’interpretazione letterale e sistematica della norma. La legge non pone limitazioni di carattere soggettivo (chi può beneficiare) né oggettivo (su quali immobili). L’obiettivo primario del legislatore è incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale per tutelare un interesse pubblico generale. Escludere le società immobiliari e i loro ‘beni merce’ creerebbe una limitazione non prevista dalla legge e contraria alla sua finalità. La detrazione d’imposta è quindi un’agevolazione di carattere generale. La Corte ha ritenuto errata la decisione dei giudici di secondo grado che avevano escluso l’agevolazione in capo alla società immobiliare e, di conseguenza, al ricorrente che da essa aveva acquistato l’immobile. Essendo la società originariamente titolare del diritto alla detrazione, questo si trasferisce legittimamente all’acquirente.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione stabilisce che la detrazione risparmio energetico spetta anche alle società immobiliari per gli interventi effettuati su immobili destinati alla vendita. La natura di ‘bene merce’ non osta all’applicazione del beneficio. Di conseguenza, l’acquirente di un immobile così riqualificato può legittimamente usufruire della detrazione. La Corte ha quindi annullato la pretesa fiscale, accolto il ricorso originario del contribuente e condannato l’Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese legali del giudizio di legittimità.

Una società immobiliare ha diritto alla detrazione per interventi di risparmio energetico su un immobile destinato alla vendita (bene merce)?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che il beneficio fiscale per la riqualificazione energetica spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa, incluse le società immobiliari, per gli interventi realizzati su immobili destinati alla vendita, senza che la natura di ‘bene merce’ costituisca un ostacolo.

La detrazione per il risparmio energetico è limitata a specifiche categorie di soggetti o immobili?
No. Secondo la Corte, la normativa non contempla limitazioni di carattere soggettivo o oggettivo. L’agevolazione ha una portata generale, volta a incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, e si applica a tutti gli edifici esistenti, a prescindere dalla loro classificazione.

Cosa ha stabilito la Corte riguardo all’acquirente di un immobile che ha beneficiato degli interventi di riqualificazione energetica eseguiti dalla società venditrice?
La Corte ha affermato che, poiché la società immobiliare venditrice aveva diritto all’agevolazione per gli interventi eseguiti, l’acquirente dell’immobile può legittimamente portare in detrazione le spese relative a tali interventi, in quanto il diritto si trasferisce con l’acquisto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16259 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16259 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 11/06/2024

Detrazione spese interventi risparmio energetico-RAGIONE_SOCIALE immobiliarespettanza

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29289/2017 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, in forza di procura in calce al ricorso, elettivamente domiciliato presso lo studio del primo in Roma alla INDIRIZZO;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis ;

–

resistente

–

per la cassazione della sentenza della Commissione tributaria regionale del l’Emilia -Romagna, n. 56/2017 depositata in data 3/01/2017, non notificata;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23/05/2024 dal relatore consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

NOME COGNOME, per il periodo d’imposta 2008, ai sensi dall’art. 1, commi 344 e seguenti, della l. n. 296 del 2006, indicava in dichiarazione le spese per interventi finalizzati al risparmio energetico, eseguiti dalla RAGIONE_SOCIALE che gli aveva ceduto l’immobile.

L ‘Ufficio, con cartella ex art. 36ter d.P.R. n. 600 del 1973, recuperava a tassazione la somma portata in detrazione, sull’assunto che non sussistesse la necessaria , ai fini dell’agevolazione, natura strumentale dell’immobile all’attività di impresa, trattandosi di bene merce.

Il contribuente impugnava la cartella davanti alla Commissione tributaria provinciale di Forlì, la quale accoglieva il ricorso.

Avverso tale decisione l’ufficio proponeva appello, avanti la Commissione tributaria regionale dell’Emilia -Romagna, che lo accoglieva.

In particolare, i giudici del gravame evidenziavano che una interpretazione sistematica della norma agevolatrice induceva a ritenere che essa non fosse applicabile agli immobili oggetto dell’attività esercitata e quindi alle RAGIONE_SOCIALE immobiliari che avevano realizzato interventi sugli immobili merce.

Contro tale decisione propone ricorso per cassazione il contribuente, in base a due motivi.

L’RAGIONE_SOCIALE ha depositato atto di costituzione al solo fine di partecipare all’eventuale udienza di discussione.

Il ricorso è stato fissato per l’adunanza del 23/05/2024, per la quale il ricorrente ha depositato memoria.

Considerato che:

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 12 disp. prel. cod. civ., dell’art. 1, comma 344 e ss. della l. n. 296 del 2006 e dell’art. 2 d.m. 19/02/2007 , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.; il ricorrente deduce infatti che la CTR abbia errato nel ritenere non applicabile il beneficio in capo alla RAGIONE_SOCIALE immobiliare, escludendolo per i cd. beni merce.

Con il secondo motivo di ricorso il contribuente deduce omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.

1.1. Il ricorso, notificato in data 3/01/2017, è tempestivo, alla luce della sospensione dei termini per le impugnazioni di cui al d.l. n. 50 del 2017, conv. in l. n. 96 del 2017, che, all’ art. 11, comma 9, prevede la sospensione di sei mesi dei termini per le impugnazioni ove in scadenza nel periodo tra 24/04/2017 e 30/09/2017, in relazione alle liti definibili (e tali sono, data l’ampiezza della disposizione, anche quelle aventi ad oggetto cartelle per ruoli emessi a seguito RAGIONE_SOCIALE attività di liquidazione della dichiarazione ai sensi degli artt. 36bis e 36ter del d.P.R. n. 600 del 1973, come evidenziato nel par. 1.2 della circolare dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE 28/07/2017, n. 22/E).
Il primo motivo di ricorso è fondato, con conseguente assorbimento del secondo.

Fermo orientamento della sezione tributaria di questa Corte ha affermato che il beneficio fiscale, di cui all’art. 1, commi 344 e ss. della l. n. 296 del 2006, per le spese relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa (incluse le RAGIONE_SOCIALE anche se esercenti la locazione di immobili), i quali abbiano sostenuto spese per l’esecuzione degli

interventi di risparmio energetico su edifici concessi in locazione a terzi, trattandosi di un’agevolazione volta ad incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, in funzione della tutela dell’interesse pubblico ad un generalizzato risparmio energetico, come si evince, peraltro, dalla formulazione letterale della predetta disposizione normativa che, non contemplando limitazioni di carattere soggettivo od oggettivo, prevede una generalizzata operatività della detrazione d’imposta (Cass. 23/07/2019, n. 19815 e 19816, all’esito di udienza pubblica tematica, seguite da numerosi altri arresti tra cui Cass. 12/11/2019, n. 29163; Cass. 25/09/2020, n. 20315; Cass. 15/01/2021, n. 582; Cass. 19/11/2021, n. 35454; Cass. 17/05/2022, n. 15672).
Ha errato quindi nel caso di specie la RAGIONE_SOCIALE nell’escludere l’agevolazione in capo al ricorrente che aveva acquistato l’immobile oggetto degli interventi dalla RAGIONE_SOCIALE immobiliare, affermando che l’agevolazione non competesse a quest’ultima.

Il ricorso va quindi accolto, nel suo primo motivo con assorbimento del secondo, e la sentenza va pertanto cassata.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384, secondo comma, cod. proc. civ., mediante l’accoglimento del ricorso del contribuente.

Le spese del giudizio di merito sono compensate in ragione dell’intervento nomofilattico successivo all’emissione RAGIONE_SOCIALE sentenze impugnate; le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso, assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario del contribuente; compensa le spese dei gradi di merito e condanna l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE al pagamento, in favore del ricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, spese che liquida in euro 2.300,00

per compensi, euro 200,00 per esborsi, oltre spese forfettarie al 15 per cento, accessori se dovuti.

Così deciso in Roma, il 23 maggio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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