Detrazione riqualificazione energetica: spetta sempre?

Una società immobiliare si è vista negare la detrazione per riqualificazione energetica su immobili di proprietà concessi in locazione. L’Amministrazione Finanziaria sosteneva che il beneficio non si applicasse ai cosiddetti ‘beni merce’. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, affermando che la norma ha una portata generale e mira a incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, includendo quindi anche gli immobili locati da imprese.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione Riqualificazione Energetica: Sì Anche per Immobili Locati a Terzi

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16180 del 2024, ha chiarito un punto fondamentale in materia di detrazione riqualificazione energetica, stabilendo che il beneficio spetta anche alle imprese per i lavori eseguiti su immobili di proprietà, anche se concessi in locazione a terzi. Questa decisione consolida un orientamento favorevole al contribuente e amplia la portata dell’agevolazione fiscale, riconoscendone la finalità di interesse pubblico.

I Fatti di Causa: Una Controversia Fiscale

Una società operante nel settore della locazione immobiliare aveva effettuato interventi di riqualificazione energetica su alcuni dei suoi immobili, sostenendone i costi. Successivamente, aveva portato in detrazione tali spese nella propria dichiarazione dei redditi. L’Amministrazione Finanziaria, a seguito di un controllo, notificava alla società una cartella di pagamento, recuperando l’importo della detrazione. La tesi del Fisco era chiara: l’agevolazione non poteva essere applicata, poiché gli immobili in questione non erano ‘beni strumentali’ utilizzati direttamente dall’impresa, ma ‘beni merce’, in quanto destinati alla locazione.

La società contribuente ha impugnato l’atto, ottenendo ragione sia in primo che in secondo grado. L’Amministrazione Finanziaria, non soddisfatta, ha quindi proposto ricorso per Cassazione.

La Posizione della Cassazione sulla detrazione riqualificazione energetica

La Corte Suprema ha respinto il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, confermando la piena legittimità dell’operato della società. L’unico motivo di ricorso si basava sulla presunta violazione dell’articolo 1, comma 344, della Legge 296/2006, la norma che disciplina l’agevolazione.

Un Principio di Carattere Generale

I giudici di legittimità hanno ribadito un orientamento già consolidato: il beneficio fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica spetta a tutti i soggetti titolari di reddito d’impresa, società incluse, che sostengono le relative spese. La norma non pone limitazioni di carattere soggettivo (chi può beneficiare) né oggettivo (su quali immobili).

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha spiegato che la finalità della detrazione riqualificazione energetica è quella di incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale. Si tratta di un obiettivo di interesse pubblico, volto a promuovere un generalizzato risparmio energetico. La formulazione letterale della legge è ampia e non contiene alcuna distinzione tra beni strumentali e beni merce, né tra immobili utilizzati direttamente dall’impresa e quelli concessi in locazione a terzi. Limitare l’applicazione dell’agevolazione, come preteso dall’Ufficio, equivarrebbe a introdurre una restrizione non prevista dal legislatore e contraria allo scopo della norma.

L’impostazione della Corte è chiara: si tratta di un’agevolazione tesa a favorire una riqualificazione diffusa del patrimonio immobiliare, con un beneficio indiretto per l’economia nazionale derivante dal maggior valore degli immobili e dalla loro migliore efficienza. Tale impostazione non può subire distinzioni basate sul regime contabile o sulla destinazione d’uso del bene.

Le Conclusioni della Corte

In conclusione, la Corte di Cassazione ha affermato che la sentenza impugnata si è correttamente uniformata al principio secondo cui la detrazione riqualificazione energetica ha una portata generale. Pertanto, qualsiasi interpretazione che limiti il beneficio escludendo gli immobili locati a terzi è errata. Il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria è stato quindi rigettato, con condanna al pagamento delle spese processuali a favore della società contribuente. Questa decisione offre una certezza giuridica importante per tutte le imprese, in particolare quelle immobiliari, che investono nel miglioramento energetico del proprio patrimonio, anche se non direttamente utilizzato.

Un’impresa che possiede immobili e li concede in locazione ha diritto alla detrazione per riqualificazione energetica su tali beni?
Sì, secondo l’ordinanza della Corte di Cassazione, anche le imprese titolari di reddito d’impresa che sostengono spese per interventi di risparmio energetico su edifici concessi in locazione a terzi hanno diritto a beneficiare della detrazione fiscale.

La detrazione per riqualificazione energetica si applica solo ai beni strumentali utilizzati direttamente dall’impresa?
No, la Corte ha chiarito che l’agevolazione non è limitata ai soli beni strumentali. Si applica a tutti gli immobili su cui vengono effettuati gli interventi, inclusi i cosiddetti ‘beni merce’ come gli immobili destinati alla locazione, senza distinzioni basate sulla classificazione contabile o sull’utilizzo diretto del bene.

Qual è la finalità della norma che prevede l’agevolazione per gli interventi di risparmio energetico secondo la Corte di Cassazione?
La finalità è incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale per tutelare l’interesse pubblico a un generalizzato risparmio energetico. La norma ha quindi una portata ampia e generale per favorire la riqualificazione degli edifici e generare un beneficio indiretto per l’economia nazionale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16180 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16180 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7460/2015 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE . (P_IVA) che la rappresenta e difende -ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. della Lombardia n. 4505/2014, depositata il 08/09/2014.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/05/2024 dal Co: COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

A seguito di un controllo ex articolo 36 ter del decreto del Presidente della Repubblica numero 600 del 1973 sul Modello Unico presentato dalla società contribuente per l’anno d’imposta 2008, alla soc. RAGIONE_SOCIALE, esercente l’attività di locazione immobiliare di beni propri, veniva notificata la cartella di pagamento per l’importo complessivo di €.10.510,87, quale recupero a tassazione delle detrazioni per interventi di riqualificazione energetica, relative a spese sostenute dalla società nell’anno 2008 su immobili propri, ma concessi in locazione a terzi. In disparte altri rilievi che non riguardano il prosieguo dell’odierna controversia, questo era infatti l’argomento ostativo al riconoscimento della detrazione in esame.
La società contribuente adiva il giudice di prossimità, trovando apprezzamento delle proprie ragioni, con conferma anche in grado di appello. Donde ricorre per Cassazione l’Ufficio, affidandosi ad un unico motivo di ricorso, cui replica la parte contribuente che altresì, in prossimità dell’adunanza, ha depositato memoria ad illustrazione delle proprie posizioni.

CONSIDERATO

Viene proposto unico motivo di ricorso.

Con l’unico motivo di ricorso si propone censura ai sensi dell’articolo 360 numero 3 del codice di procedura civile per violazione e falsa applicazione dell’articolo 1, comma 344, della legge numero 296 del 2006. In buona sostanza, il Patrono erariale afferma che l’agevolazione fiscale prevista nella citata disposizione normativa e relativa alla realizzazione di interventi che aumentino il livello di efficienza energetica degli edifici può essere ottenuta solo con riguardo agli investimenti effettuati sui beni strumentali in uso della stessa parte contribuente, con esclusione dei cosiddetti beni merce e, segnatamente, degli immobili concessi in locazione a terzi. In altri
termini, secondo l’Ufficio, l’agevolazione in oggetto è limitata solo alle spese per i lavori di miglioramento su beni in proprietà ed in utilizzo del titolare di redditi di impresa, anche società, che li esegua.

Il motivo non può essere accolto.

Ed infatti, questa Corte è già intervenuta sul tema, con orientamento cui merita qui dare continuità, sancendo che il beneficio fiscale, di cui all’art. 1, commi 344 e ss. della l. n. 296 del 2006, per le spese relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa (incluse le società), i quali abbiano sostenuto spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico su edifici concessi in locazione a terzi, trattandosi di un’agevolazione volta ad incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, in funzione della tutela dell’interesse pubblico ad un generalizzato risparmio energetico, come si evince, peraltro, dalla formulazione letterale della predetta disposizione normativa che, non contemplando limitazioni di carattere soggettivo od oggettivo, prevede una generalizzata operatività della detrazione d’imposta (cfr. Cass. V, n. 18915/2019; n. 29163/2019; in linea Cass. VI-5, n. 29426/2021; n. 30753/2021; Cass. V, n. 10126/2022).
Detto in termini diversi, trattasi di agevolazione tesa a favorire una generalizzata riqualificazione del patrimonio immobiliare, con beneficio indiretto all’economia nazionale per il maggior valore dei beni, oggetto di scambio o utilizzo. Tale impostazione non può subire distinzioni in ragione del diverso regime con cui i beni sono allibrati in capo al titolare, persona fisica o giuridica che sia, né diversa a diversa conclusione autorizza l’esegesi del testo normativo.

A tale principio si è uniformata la sentenza in scrutinio che va esente da ogni censura.

In definitiva, il ricorso è infondato e dev’essere rigettato. Le spese seguono la regola della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità a favore della parte contribuente che liquida in €.duemilaquattrocento/00, oltre ad €.200,00 per esborsi, rimborso in misura forfettaria del 15%, Iva e cpa come per legge.

Così deciso in Roma, il 22/05/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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