Detrazione riqualificazione energetica: sì per imprese

La Corte di Cassazione ha stabilito che la detrazione per la riqualificazione energetica spetta anche alle società per interventi su immobili di loro proprietà concessi in locazione a terzi. L’Agenzia delle Entrate aveva negato il beneficio, sostenendo che fosse limitato ai beni strumentali. La Corte ha rigettato il ricorso del Fisco, chiarendo che la norma ha una portata generale e mira a incentivare l’efficienza energetica dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, senza distinzioni soggettive o oggettive riguardo alla natura del bene (strumentale o merce).

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione Riqualificazione Energetica: Via Libera anche per le Imprese su Immobili Locati

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha consolidato un importante principio in materia fiscale: la detrazione riqualificazione energetica è accessibile anche per le imprese che realizzano interventi su immobili di loro proprietà, anche se questi sono locati a terzi. Questa decisione chiarisce l’ambito di applicazione di una delle agevolazioni più significative per il settore immobiliare, respingendo un’interpretazione restrittiva dell’Amministrazione Finanziaria.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un controllo fiscale effettuato su una società in accomandita semplice operante nel settore della locazione e compravendita immobiliare. L’Amministrazione Finanziaria aveva contestato alla società il diritto di usufruire della detrazione per interventi di efficientamento energetico su alcuni immobili di sua proprietà.

La ragione del disconoscimento risiedeva nel fatto che gli immobili in questione non erano utilizzati direttamente dalla società come beni strumentali (ad esempio, come sede legale), ma erano concessi in locazione a terzi. Secondo il Fisco, questi immobili, qualificabili come “beni merce”, non rientravano nell’ambito dell’agevolazione. Di conseguenza, l’imposta maggiore veniva imputata per trasparenza al socio accomandatario. Sia il giudice di primo grado che la commissione tributaria regionale avevano dato ragione al contribuente, portando l’Amministrazione Finanziaria a ricorrere in Cassazione.

La Questione Giuridica e il Ricorso in Cassazione

La questione centrale sottoposta alla Corte Suprema era se l’agevolazione fiscale prevista dalla Legge n. 296/2006, relativa alla detrazione riqualificazione energetica, fosse limitata ai soli immobili utilizzati direttamente dal titolare di reddito d’impresa o se potesse estendersi anche agli immobili posseduti a titolo di proprietà e locati a terzi.

L’Amministrazione Finanziaria sosteneva una visione restrittiva, secondo cui il beneficio doveva essere circoscritto ai beni strumentali, escludendo i cosiddetti “beni merce”. La tesi si basava sull’idea che solo gli immobili direttamente impiegati nell’attività aziendale potessero godere dell’incentivo.

Le motivazioni della Corte sulla detrazione riqualificazione energetica

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, confermando le sentenze dei gradi precedenti e fornendo un’interpretazione chiara e di ampia portata della normativa. La Corte ha ribadito un orientamento già consolidato, affermando che il beneficio fiscale per le spese di riqualificazione energetica spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa, incluse le società, per gli interventi realizzati su edifici concessi in locazione a terzi.

Il fulcro del ragionamento della Corte risiede nella finalità della legge. L’obiettivo primario del legislatore non è quello di agevolare specifici soggetti o determinate categorie di beni, ma di incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale. Questa finalità, legata a un interesse pubblico di risparmio energetico generalizzato, non tollera limitazioni soggettive od oggettive non espressamente previste dalla norma.

La formulazione letterale della disposizione, sottolineano i giudici, prevede una “generalizzata operatività della detrazione d’imposta” senza distinguere tra il regime con cui i beni sono registrati in capo al titolare (persona fisica o giuridica) o il loro utilizzo (diretto o tramite locazione).

Conclusioni: L’impatto della decisione

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale: l’incentivo per l’efficienza energetica ha una vocazione universale. La decisione ha implicazioni pratiche significative per tutte le imprese, in particolare quelle del settore immobiliare, che possono ora pianificare con maggiore certezza gli investimenti in riqualificazione energetica anche sul patrimonio destinato alla locazione.

Si tratta di una vittoria per i contribuenti e per l’ambiente, poiché rimuove un ostacolo che avrebbe potuto disincentivare interventi virtuosi su una vasta porzione del patrimonio edilizio nazionale, favorendo al contempo un beneficio indiretto all’economia nazionale attraverso la valorizzazione dei beni immobili.

Una società che possiede immobili e li concede in locazione può beneficiare della detrazione per la riqualificazione energetica?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che la detrazione spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa (incluse le società) per le spese sostenute su edifici concessi in locazione a terzi.

La detrazione fiscale per interventi di risparmio energetico è limitata ai soli beni strumentali utilizzati direttamente dall’impresa?
No. Secondo la Corte, l’agevolazione non è limitata ai soli beni strumentali, ma si estende anche ai cosiddetti “beni merce”, come gli immobili destinati alla locazione, in quanto la norma non prevede limitazioni di carattere soggettivo o oggettivo.

Qual è la finalità principale della normativa sulla detrazione per la riqualificazione energetica secondo la Corte di Cassazione?
La finalità è quella di incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale per tutelare l’interesse pubblico a un generalizzato risparmio energetico. L’agevolazione è tesa a una riqualificazione ampia e non può essere limitata in base al regime di possesso o di utilizzo del bene.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16304 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16304 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4031/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, (P_IVA) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

FALLETTA

CARAVASSO

BRUNO

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. dell’Emilia – Romagna n. 1893/2016 depositata l’otto luglio 2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/05/2024 dal Co: COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

A seguito di un controllo ex articolo 36 ter del decreto del Presidente della Repubblica numero 600 del 1973 sul Modello Unico presentato dalla società contribuente RAGIONE_SOCIALE, per l’anno d’imposta 2007, esercente l’attività di locazione, sub locazione e vendita immobiliare, l’Ufficio recuperava a tassazione maggior IRES che si traduceva per trasparenza in capo al sig. COGNOME NOME, quale socio accomandatario della predetta società, chiamato a rispondere pro quota nella sua partecipazione nella società (47,5%) e per la percentuale del 55% della spesa ad essa società riferibile, tale essendo la detrazione lucrata dalla parte privata, quantificata dall’Ufficio stesso in €.3.589,00, quale disconoscimento delle detrazioni per interventi di riqualificazione energetica, relative a spese sostenute dalla società su immobili propri, ma diversi da quello usato per la propria sede legale, anzi, costituito da più unità immobiliari. In disparte altri rilievi che non riguardano il prosieguo dell’odierna controversia, questo era infatti l’argomento ostativo al riconoscimento della detrazione in esame: trattarsi di immobile nella disponibilità di terzi.
Il socio NOME COGNOME NOME adiva il giudice di prossimità, avversando la ricevuta cartella esattoriale, trovando apprezzamento delle proprie ragioni, con conferma anche in grado di appello. Donde ricorre per Cassazione l’Ufficio, affidandosi ad un unico motivo di ricorso, mentre rimane intimata la parte contribuente.

CONSIDERATO

Viene proposto unico motivo di ricorso.

Con l’unico motivo di ricorso si propone censura ai sensi dell’articolo 360 numero 3 del codice di procedura civile per violazione e falsa applicazione dell’articolo 1, comma 344, della legge numero 296 del 2006. In buona sostanza, il Patrono erariale afferma che l’agevolazione fiscale prevista nella citata disposizione normativa e relativa alla realizzazione di interventi che aumentino il livello di efficienza energetica degli edifici può essere ottenuta solo con

riguardo agli investimenti effettuati sui beni strumentali in uso della stessa parte contribuente, con esclusione dei cosiddetti beni merce e, segnatamente, degli immobili concessi in locazione a terzi.

In altri termini, secondo l’Ufficio, l’agevolazione in oggetto è limitata solo alle spese per i lavori di miglioramento su beni in proprietà ed in utilizzo del titolare di redditi di impresa, anche società, che li esegua.

Il motivo non può essere accolto.

Ed infatti, questa Corte è già intervenuta sul tema, con orientamento cui merita qui dare continuità, sancendo che il beneficio fiscale, di cui all’art. 1, commi 344 e ss. della l. n. 296 del 2006, per le spese relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa (incluse le società), i quali abbiano sostenuto spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico su edifici concessi in locazione a terzi, trattandosi di un’agevolazione volta ad incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, in funzione della tutela dell’interesse pubblico ad un generalizzato risparmio energetico, come si evince, peraltro, dalla formulazione letterale della predetta disposizione normativa che, non contemplando limitazioni di carattere soggettivo od oggettivo, prevede una generalizzata operatività della detrazione d’imposta (cfr. Cass. V, n. 18915/2019; n. 29163/2019; in linea Cass. VI-5, n. 29426/2021; n. 30753/2021; Cass. V, n. 10126/2022).
Detto in termini diversi, trattasi di agevolazione tesa a favorire una generalizzata riqualificazione del patrimonio immobiliare, con beneficio indiretto all’economia nazionale per il maggior valore dei beni, oggetto di scambio o utilizzo. Tale impostazione non può subire distinzioni in ragione del diverso regime con cui i beni sono allibrati in capo al titolare, persona fisica o giuridica che sia, né diversa a diversa conclusione autorizza l’esegesi del testo normativo.

A tale principio si è uniformata la sentenza in scrutinio che va esente da ogni censura.

In definitiva, il ricorso è infondato e dev’essere rigettato. Non vi è luogo a pronuncia sulle spese in assenza di attività difensiva della parte contribuente.

Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Così deciso in Roma, il 22/05/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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