Detrazione riqualificazione energetica: sì per immobili locati

Una società immobiliare si è vista negare la detrazione per riqualificazione energetica su immobili di proprietà locati a terzi. L’Agenzia delle Entrate sosteneva che l’agevolazione fosse limitata ai beni strumentali. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, stabilendo che il beneficio fiscale ha una portata generale, volta a migliorare l’efficienza energetica dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, includendo quindi anche gli immobili locati da imprese.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione Riqualificazione Energetica: Via Libera anche per gli Immobili Locati

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha consolidato un principio fondamentale in materia fiscale: la detrazione riqualificazione energetica spetta anche alle società per gli interventi realizzati su immobili di loro proprietà, ma concessi in locazione a terzi. Questa decisione chiarisce l’ampia portata dell’agevolazione, superando un’interpretazione restrittiva dell’amministrazione finanziaria e offrendo importanti certezze agli operatori del settore immobiliare.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un controllo fiscale effettuato dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di una società a responsabilità limitata operante nel settore della locazione e compravendita immobiliare. A seguito di interventi di efficientamento energetico su alcuni immobili di sua proprietà, la società aveva usufruito delle relative detrazioni fiscali per l’anno d’imposta 2009.

Tuttavia, l’Ufficio recuperava a tassazione l’importo, sostenendo che l’agevolazione non fosse applicabile. La tesi del fisco era che la detrazione riqualificazione energetica potesse essere richiesta solo per interventi su beni strumentali, ovvero quelli utilizzati direttamente dall’impresa per la propria attività (come la sede legale), escludendo i cosiddetti “beni merce”, cioè gli immobili destinati alla locazione o alla vendita.

La società contribuente ha impugnato l’atto, ottenendo ragione sia in primo grado che in appello. L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso per Cassazione, portando la questione dinanzi alla Suprema Corte.

La Questione della Detrazione Riqualificazione Energetica su Beni Locati

Il cuore della controversia risiedeva nell’interpretazione dell’articolo 1, comma 344, della legge 296/2006. Secondo la prospettiva dell’amministrazione finanziaria, la norma mirava a incentivare l’efficienza energetica solo degli immobili direttamente utilizzati dal contribuente che sostiene la spesa. Di conseguenza, una società immobiliare che affitta a terzi i propri edifici non avrebbe potuto beneficiare della detrazione per i lavori eseguiti su di essi.

Questa interpretazione, se confermata, avrebbe creato una significativa disparità di trattamento, penalizzando proprio le imprese il cui scopo è la gestione e la valorizzazione del patrimonio immobiliare, escludendole da uno degli incentivi più importanti per il miglioramento del parco edilizio nazionale.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, accogliendo pienamente la tesi della società e confermando il proprio orientamento consolidato. I giudici hanno chiarito che la detrazione riqualificazione energetica ha una finalità di interesse pubblico ben più ampia di quella prospettata dal fisco. L’obiettivo della norma non è limitato al singolo immobile utilizzato dal contribuente, ma è volto a incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale.

La Corte ha sottolineato come la formulazione letterale della legge non ponga alcuna limitazione di carattere soggettivo o oggettivo. Il testo normativo non distingue tra beni strumentali e beni merce, né richiede che l’immobile sia utilizzato direttamente dal soggetto che sostiene la spesa.

Si tratta, quindi, di un’agevolazione con una “generalizzata operatività”, che spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa (incluse le società) per le spese sostenute su edifici esistenti, anche se concessi in locazione. Favorire la riqualificazione di questi immobili genera un beneficio indiretto per l’intera economia nazionale, aumentando il valore dei beni e promuovendo un generalizzato risparmio energetico.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

La decisione della Cassazione è di fondamentale importanza per tutte le imprese, in particolare quelle del settore immobiliare. Viene definitivamente sancito che la detrazione riqualificazione energetica non è un beneficio esclusivo di chi utilizza direttamente un immobile, ma è un incentivo strutturale per chiunque investa nel miglioramento del patrimonio edilizio.

Le società immobiliari possono quindi pianificare con maggiore sicurezza gli investimenti in efficientamento energetico sui propri immobili da locare, sapendo di poter contare su questa importante agevolazione fiscale. Questa chiarezza giuridica non solo supporta le imprese, ma contribuisce attivamente al raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale, promuovendo un parco immobiliare più moderno, efficiente e di maggior valore.

Una società immobiliare ha diritto alla detrazione per riqualificazione energetica su un immobile che concede in locazione a terzi?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che la detrazione spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa, come le società immobiliari, per gli interventi realizzati su edifici concessi in locazione a terzi.

L’agevolazione fiscale per l’efficienza energetica si applica solo ai beni strumentali utilizzati direttamente dall’impresa?
No. Secondo la Corte, la norma non contiene limitazioni di questo tipo. L’agevolazione si applica a prescindere dalla qualificazione dell’immobile come bene strumentale o bene merce, in quanto mira a incentivare il miglioramento dell’intero patrimonio immobiliare nazionale.

Qual è la finalità della norma sulla detrazione per riqualificazione energetica secondo la Cassazione?
La finalità è quella di promuovere un generalizzato risparmio energetico a tutela dell’interesse pubblico. Si tratta di un’agevolazione volta a incentivare il miglioramento energetico di tutto il patrimonio immobiliare nazionale, con benefici indiretti per l’intera economia.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16335 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16335 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24412/2016 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE DELLO RAGIONE_SOCIALE . (P_IVA) che la rappresenta e difende -ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, subentrata nei rapporti tributari alla RAGIONE_SOCIALE, per effetto dell’atto di scissione del 25.2.2016, in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), in virtù di procura speciale a margine del controricorso

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. dell’Umbria n. 183/2016 depositata il 19/04/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/05/2024 dal Co: COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

A seguito di un controllo ex articolo 36 ter del decreto del Presidente della Repubblica numero 600 del 1973 sul Modello Unico presentato dalla società contribuente per l’anno d’imposta 2009, alla soc. RAGIONE_SOCIALE, esercente l’attività di locazione, sub locazione e vendita immobiliare, l’Ufficio recuperava a tassazione maggior IRES per l’importo complessivo di €.12.000,00, quale disconoscimento delle detrazioni per interventi di riqualificazione energetica, relative a spese sostenute dalla società su immobili propri, ma diversi da quello usato per la propria sede legale. In disparte altri rilievi che non riguardano il prosieguo dell’odierna controversia, questo era infatti l’argomento ostativo al riconoscimento della detrazione in esame.
La società contribuente adiva il giudice di prossimità, avversando la ricevuta cartella esattoriale, trovando apprezzamento delle proprie ragioni, con conferma anche in grado di appello. Donde ricorre per Cassazione l’Ufficio, affidandosi ad un unico motivo di ricorso, cui replica la parte contribuente con tempestivo controricorso.

CONSIDERATO

Viene proposto unico motivo di ricorso.

Con l’unico motivo di ricorso si propone censura ai sensi dell’articolo 360 numero 3 del codice di procedura civile per violazione e falsa applicazione dell’articolo 1, comma 344, della legge numero 296 del 2006. In buona sostanza, il Patrono erariale afferma che l’agevolazione fiscale prevista nella citata disposizione normativa e relativa alla realizzazione di interventi che aumentino il livello di

efficienza energetica degli edifici può essere ottenuta solo con riguardo agli investimenti effettuati sui beni strumentali in uso della stessa parte contribuente, con esclusione dei cosiddetti beni merce e, segnatamente, degli immobili concessi in locazione a terzi.

In altri termini, secondo l’Ufficio, l’agevolazione in oggetto è limitata solo alle spese per i lavori di miglioramento su beni in proprietà ed in utilizzo del titolare di redditi di impresa, anche società, che li esegua.

Il motivo non può essere accolto.

Ed infatti, questa Corte è già intervenuta sul tema, con orientamento cui merita qui dare continuità, sancendo che il beneficio fiscale, di cui all’art. 1, commi 344 e ss. della l. n. 296 del 2006, per le spese relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa (incluse le società), i quali abbiano sostenuto spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico su edifici concessi in locazione a terzi, trattandosi di un’agevolazione volta ad incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, in funzione della tutela dell’interesse pubblico ad un generalizzato risparmio energetico, come si evince, peraltro, dalla formulazione letterale della predetta disposizione normativa che, non contemplando limitazioni di carattere soggettivo od oggettivo, prevede una generalizzata operatività della detrazione d’imposta (cfr. Cass. V, n. 18915/2019; n. 29163/2019; in linea Cass. VI-5, n. 29426/2021; n. 30753/2021; Cass. V, n. 10126/2022).
Detto in termini diversi, trattasi di agevolazione tesa a favorire una generalizzata riqualificazione del patrimonio immobiliare, con beneficio indiretto all’economia nazionale per il maggior valore dei beni, oggetto di scambio o utilizzo. Tale impostazione non può subire distinzioni in ragione del diverso regime con cui i beni sono allibrati

in capo al titolare, persona fisica o giuridica che sia, né diversa a diversa conclusione autorizza l’esegesi del testo normativo.

A tale principio si è uniformata la sentenza in scrutinio che va esente da ogni censura.

In definitiva, il ricorso è infondato e dev’essere rigettato. Le spese seguono la regola della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità a favore della parte contribuente che liquida in €.duemilatrecento/00, oltre ad €.200,00 per esborsi, rimborso in misura forfettaria del 15%, Iva e cpa come per legge.

Così deciso in Roma, il 22/05/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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