Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2705 Anno 2026
Civile Ord. Sez. 5 Num. 2705 Anno 2026
Presidente: COGNOME NOME
Relatore: COGNOME NOME
Data pubblicazione: 07/02/2026
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 22776/2024 R.G. proposto da:
RAGIONE_SOCIALE (c.f. CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (c.f. 80224030587);
-ricorrente-
contro
RAGIONE_SOCIALE
-intimata- avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Puglia n. 1312/2024 depositata il 08/04/2024.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/12/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.
FATTI DI CAUSA
Con ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale di Lecce, la RAGIONE_SOCIALE impugnava l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO con il
quale l’RAGIONE_SOCIALE aveva accertato, per il periodo d’imposta 2015, maggiori IVA ed IRAP. Tale atto scaturiva da un accertamento compiuto dalla Guardia di Finanza che aveva dato luogo ad un P.V.C. consegnato il 4/4/2017.
La CTP annullava l’avviso di accertamento che aveva ad oggetto una pluralità di rilievi di natura differente.
Proponeva appello l’RAGIONE_SOCIALE, mentre la società proponeva appello incidentale condizionato.
Con sentenza n. 1312/2024, la CGT di secondo grado della Puglia accoglieva parzialmente l’appello principale (in relazione soltanto ad alcune RAGIONE_SOCIALE contestazioni contenute nell’avviso di accertamento) e rigettava quello incidentale condizionato.
Avverso tale sentenza l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.
Non ha resistito con controricorso la RAGIONE_SOCIALE che è rimasta intimata.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.1 Con il primo motivo, la ricorrente lamenta il vizio di cui all’art. 360, comma 1°, n. 5) c.p.c. per omesso esame di un fatto ‘controverso e decisivo’.
Il motivo riguarda il rilievo relativo al contratto di leasing n. NUMERO_DOCUMENTO stipulato tra la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE, ceduto alla RAGIONE_SOCIALE il 9/6/2015 e, quindi, nuovamente trasferito dalla RAGIONE_SOCIALE alla RAGIONE_SOCIALE per effetto della cessione di rami d’azienda intervenuta il 12/8/2015. Nell’avviso si rappresentava che la RAGIONE_SOCIALE aveva contabilizzato canoni per € 5.996,33 nel periodo giugno dicembre 2015 e da gennaio 2016 fino al riscatto, sebbene non avesse più diritto alla deduzione dei canoni ed alla detrazione dell’IVA a partire dalla cessione intervenuta il 12/8/2015.
La CGT ha rigettato l’appello sul punto, osservando che «già con il ricorso introduttivo, l’odierna appellante principale rappresentava d’aver
neutralizzato la deduzione di detto costo emettendo, nei confronti della cessionaria RAGIONE_SOCIALE, la fattura n. 38/1 del 30/09/2016, presente in atti. Su detta circostanza la società ha pertanto giustificato il proprio comportamento, mentre l’Ufficio nulla ha controdedotto in merito, confutando integralmente tutte le eccezioni di parte avversa e richiamando genericamente quanto riportato nell’accertamento opposto» .
1.2 Con il motivo in questione, l’Amministrazione deduce, innanzitutto, che aveva evidenziato l’insussistenza del diritto alla deduzione dei canoni ed alla detrazione IVA a pag. 18 dell’atto di appello. Ha quindi rilevato che la CGT ha omesso di considerare la circostanza decisiva «che il secondo contratto di leasing rientrava nella cessione di ramo di azienda stipulata tra la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE il 12 agosto 2015: pertanto, a partire da tale data, la RAGIONE_SOCIALE non aveva più diritto alla deduzione dei canoni e alla detrazione della relativa IVA» .
Ha quindi riprodotto le considerazioni contenute al riguardo nell’atto di appello, il contratto di leasing, la fattura in questione, il contratto di cessione dei rami d’azienda.
1.3 Il motivo così formulato è infondato.
Ed infatti, ‘ l’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto RAGIONE_SOCIALE previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di
discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie ‘ (Cass. Sez. U. n. 8053/2014).
Costituisce un ‘fatto’, agli effetti dell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., non una ‘questione’ o un ‘punto’, ma un vero e proprio ‘fatto’, in senso storico e normativo, un preciso accadimento ovvero una precisa circostanza naturalistica, un dato materiale, un episodio fenomenico rilevante (Cass. n. 7983/2014; Cass. n. 17761/2016; Cass. n. 29883/2017; Cass. n. 21152/2014; Cass. Sez. U. n. 5745/2015; Cass. n. 5133/2014). Non costituiscono, viceversa, ‘fatti’, il cui omesso esame possa cagionare il vizio ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.: le argomentazioni o deduzioni difensive (Cass. n. 14802/2017; Cass. n. 21152/2014; Cass. n. 9637/2021; Cass. n. 2268/2022); gli elementi istruttori; una moltitudine di fatti e circostanze, o il ‘vario insieme dei materiali di causa’ (Cass. n. 21439/2015).
Orbene, nel caso di specie, la ricorrente afferma che il fatto storico trascurato dalla CGT di secondo grado sarebbe la circostanza della cessione del contratto di leasing dalla RAGIONE_SOCIALE alla RAGIONE_SOCIALE per effetto della cessione dei rami d’azienda.
Sennonché la CGT di secondo grado ha preso atto di tale circostanza, che viene espressamente indicata a pagina 7 della sentenza impugnata, ma ha ritenuto che gli effetti sotto il profilo fiscale derivanti dalla condotta contestata fossero stati neutralizzati dall’emissione della fattura n. NUMERO_DOCUMENTO (erroneamente indicata nella sentenza come 38/1) del 30/9/2016 nei confronti della RAGIONE_SOCIALE
È evidente, quindi, che non sussiste il vizio lamentato dalla ricorrente, mentre non rileva, con riguardo alla doglianza in esame, se la motivazione con la quale è stato rigettato il motivo di appello sia corretta o meno.
2.1 Con il secondo motivo di ricorso si denuncia il vizio di cui all’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., per violazione degli artt. 109, comma 5°, d.P.R. 917/1986 e 21 d.P.R. 633/1971. In particolare, ad avviso dell’Ufficio, con riguardo alla stessa contestazione oggetto del primo motivo, per calcolare la deducibilità ai fini IRES, la società, per il periodo 9/6 -12/8/2015, «avrebbe dovuto procedere alla determinazione della quota di costo riferita al subentro nel diritto di acquisto del bene (ammortizzabile dalla data di riscatto), distinguendola da quella riferita all’acquisizione del diritto di godimento (deducibile nell’esercizio, in ragione della durata residua del contratto)» .
Dopo aver riportato giurisprudenza in ordine alla corretta contabilizzazione dei canoni di leasing (Cass. n. 21058/2018) e riprodotto gli allegati nn. 29, 30 e 31 al PVC, ha osservato che «la CGT di appello, anziché fare applicazione dell’articolo 109, comma 5, del TUIR e dei superiori principi di diritto, ha erroneamente ritenuto che l’emissione della citata fattura n. 38/q (chiamata dalla Corte ’38/1′ – fattura peraltro generica, con la conseguente impossibilità di riconciliazione con gli importi contestati) avrebbe ‘neutralizzato’ la situazione. La fattura n. 38/q del 30 settembre 2016, invece, non ha sanato nulla, in quanto la deduzione dei costi ai fini IRES è avvenuta nell’anno 2015 in contestazione, nonché per tutto il periodo successivo alla cessione del contratto di leasing con il ramo d’azienda, in violazione dell’articolo 109, comma 5, del TUIR» .
2.2 Il motivo così formulato è inammissibile per difetto di specificità.
Va innanzi tutto evidenziato che nella sentenza di appello si legge (pag. 2) che l’avviso di accertamento NUMERO_DOCUMENTO aveva ad oggetto solo l’IVA e l’IRAP relative all’anno 2015; la CTR ha ritenuto inopportuno (cfr. sentenza di appello pag. 4) disporre la riunione del giudizio con quello
riguardante l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO che aveva ad oggetto l’IRES per il medesimo anno. Nel motivo di ricorso, invece, si fa riferimento alla deducibilità ai fini IRES (per ben due volte, a pagina 44 ed a pagina 48, sicché non sembra possa trattarsi di un lapsus calami ) senza nulla specificare al riguardo.
Deve aggiungersi che neppure è chiaro se l’Amministrazione intenda contestare le modalità con le quali sono stati contabilizzati i canoni del leasing per il periodo 9/6 -12/8/2015, per il quale anche secondo la ricorrente la deduzione spetterebbe, ovvero se intende ribadire che la stessa non spetta per il periodo successivo.
In entrambi i casi è rilevabile un ulteriore difetto di specificità. Quanto al primo profilo, non viene indicato in quale atto sarebbe stata sollevata la relativa questione -che non viene affrontata nella sentenza impugnata -con riguardo al contratto in esame; peraltro, anche dai documenti menzionati (ed in parte riportati) alle pagine 44 e 45 del ricorso (scheda contabile n. 70/10/005 ed allegati nn. 29, 30 e 31 al PVC) dovrebbe desumersi, secondo la ricorrente, che «tutti i canoni relativi al contratto n. NUMERO_DOCUMENTO, lo si ribadisce ceduto col ramo d’azienda, erano stati portati illegittimamente in deduzione dalla RAGIONE_SOCIALE, anche dopo la cessione dello stesso, per tutto il 2015 e per il 2016» (cfr. ricorso, pag. 45).
Con riguardo al secondo aspetto, inoltre, non vengono indicate le ragioni per le quali sarebbe erronea l’affermazione in diritto contenuta nella sentenza impugnata secondo la quale, per effetto della fattura 38/q, sarebbero sanati gli effetti derivanti dall’erronea deduzione dei canoni per il periodo successivo alla cessione dei rami d’azienda. È evidente come tale carenza non possa che ripercuotersi sull’ammissibilità del motivo; questa Corte, infatti, ha affermato che «In tema di ricorso per cassazione, l’onere di specificità dei motivi, sancito dall’art. 366, comma 1, n. 4), c.p.c., impone al ricorrente che denunci il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., a pena d’inammissibilità della censura, di indicare le
norme di legge di cui intende lamentare la violazione, di esaminarne il contenuto precettivo e di raffrontarlo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, che è tenuto espressamente a richiamare, al fine di dimostrare che queste ultime contrastano col precetto normativo, non potendosi demandare alla Corte il compito di individuare – con una ricerca esplorativa ufficiosa, che trascende le sue funzioni -la norma violata o i punti della sentenza che si pongono in contrasto con essa» (Cass. sez. U. n. 23745/2020).
3.1 Con il terzo motivo di ricorso l’Amministrazione denuncia il vizio di cui all’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c. per violazione e falsa applicazione degli artt. 102, comma 7, e 109, comma 2, lett. b) d.P.R. 917/1986. Il motivo riguarda la questione della deduzione del maxi canone versato dalla RAGIONE_SOCIALE (rilevante ai fini della determinazione dell’IRAP dovuta) in relazione al contratto di leasing della durata di anni 18 stipulato il 10/2/2012 con la RAGIONE_SOCIALE, avente ad oggetto l’immobile commerciale sito in Racale, in relazione al quale era stato recuperato l’importo di € 60.666,72 per costi indebitamente dedotti. Ad avviso della CGT, la società aveva correttamente proceduto alla deduzione del maxi canone (di € 312.000 dedotto dal 2012 al 2016 per il quale, in relazione all’anno 2015, era stato dedotto l’importo di € 78.000) con le modalità indicate dall’art. 102 comma 7 d.P.R. 917/1986 (cd. metodo finanziario), anziché con quelle di cui all’art. 109 comma 2 lett. b) d.P.R. 917/1986.
Secondo la ricorrente, invece, occorre tenere distinte le posizioni del concedente e dell’utilizzatore; per quest’ultimo la deduzione dei canoni doveva avvenire secondo le regole indicate nell’art. 109, comma 2, lett. b) d.P.R. 917/1986 e con i criteri di imputazione indicati nel comma 1 di tale norma.
3.2 Il motivo è infondato.
Occorre innanzi tutto precisare che al caso di specie trova applicazione la disciplina anteriore alle modifiche introdotte con d.l. 16/2012 conv. in l.
44/2012, trattandosi di un contratto stipulato prima del 29/4/2012 (circostanza pacifica tra le parti).
Orbene, questa Corte, con orientamento consolidato, dal quale non vi sono motivi per discostarsi, con riguardo alla disciplina applicabile alla fattispecie in esame ha affermato che «In tema di determinazione ai fini impositivi dei redditi RAGIONE_SOCIALE persone giuridiche e con riguardo ai costi deducibili per beni conseguiti in locazione finanziaria, a seguito della modifica normativa prevista dall’art. 3, commi 103, lett. c), e 109 della l. n. 549 del 1995, il cd. «”maxi-canone”, corrisposto con il pagamento della prima rata, va contabilizzato interamente nell’esercizio di competenza» .
Ed infatti, «con riguardo al maxi-canone iniziale previsto nel contratto di leasing, secondo la giurisprudenza, ormai risalente di questa Corte (Cass., sez. 5, 5/06/2002, n. 8139; Cass., sez. 5, 2/08/2000, n. 10147), ai fini dell’Irpeg sui redditi di impresa e con riguardo ai costi per beni conseguiti in locazione finanziaria, i canoni corrisposti anticipatamente non erano interamente contabilizzabili nell’esercizio di competenza. Si riteneva, in particolare, pur in mancanza di una norma espressa, che non fosse consentito all’imprenditore computare tra i costi dell’esercizio un canone iniziale, relativo al contratto di leasing, maggiorato rispetto ai successivi, atteso che, essendo quello di leasing un negozio in cui la periodicità RAGIONE_SOCIALE prestazioni si correla alla utilizzazione frazionata del bene nei singoli esercizi, la maggiorazione del canone stesso anticipava nel tempo le spese di competenza degli esercizi successivi, nei quali i correlativi ricavi venivano prodotti (Cass., sez. 1, 5/08/1997, n. 7209).
3.10. Dal 1995 in poi tale sistema di locazione finanziaria ha subito una radicale trasformazione, a seguito dell’innovazione introdotta al riguardo dalla legge n. 549 del 1995 (cd. finanziaria del 1996), il cui art. 3, commi 103, lett. c) e 109, ha riformulato il testo dell’art. 67 del t.u.i.r. (poi divenuto art. 102, comma 7), prevedendo nella prima parte che «Per i beni concessi in locazione finanziaria le quote di ammortamento sono
determinate in ciascun esercizio nella misura risultante dal relativo piano di ammortamento finanziario e non è ammesso l’ammortamento anticipato».
3.11. La modifica normativa ha comportato, sul piano contabile, che la rilevazione del leasing non viene più effettuata in base al cd. metodo patrimoniale, basato sulla forma giuridica del contratto, ma con il cd. metodo finanziario, previsto dal principio contabile internazionale IAS 17, che riflette la sostanza economica dell’operazione. La differenza tra i due metodi sta nel fatto che con quello patrimoniale l’operazione di leasing è considerata alla stregua di una locazione di beni, nella quale i canoni corrisposti dal locatario sono imputati a conto economico, mentre con il cd. metodo finanziario l’operazione è considerata come un finanziamento per l’acquisto di un bene strumentale (Cass., sez. 5, 29/11/2017, n. 28575).
3.12. Ne discende, come precisato da questa Corte, che l’iniziale maxicanone normalmente previsto nei contratti di leasing finanziario ha, come i canoni successivi, natura di credito implicito a tali contratti, che, essendo «riferibile al primo periodo di validità del contratto» deve essere «imputato tra i ricavi in detto periodo». In contropartita tra i costi andrà rilevata una quota di ammortamento di pari importo, con l’effetto che il valore del bene da ammortizzare negli esercizi successivi risulterà decurtato dell’intero maxi-canone in questione (Cass., sez. 5, 29/11/2017, n. 28575). Deve, quindi, ribadirsi che, ai fini dell’Ires sui redditi d’impresa e con riguardo ai costi deducibili per beni conseguiti in locazione finanziaria, a seguito della modifica normativa prevista dall’art. 3, commi 103, lett. c), e 109 della legge 28 dicembre 1995, n. 549, il cd. «maxicanone», corrisposto con il pagamento della prima rata, va contabilizzato interamente nell’esercizio di competenza (Cass., sez. 5, 7/03/2014, n. 5349; Cass., sez. 5, 29/04/2011, n. 9561; Cass., sez. 5, 27/02/2015, n. 4043) » (Cass. 7183/2021, in motivazione).
Occorre precisare che nella giurisprudenza riportata non si fa alcuna differenza tra la posizione del concedente e quella dell’utilizzatore (la sentenza richiamata riguardava una vicenda analoga a quella in esame). Pertanto, il motivo va rigettato.
4.1 Con il quarto motivo di ricorso, l’Amministrazione lamenta il vizio di cui all’art. 360, comma 1°, n. 3 c.p.c. per violazione degli artt. 6, comma 8, d.lgs. 471/1997 e 2704 c.c..
Il motivo riguarda il rilievo relativo alla sanzione di € 71.230 irrogata ai sensi dell’art. 6, comma 8, d.lgs. 471/1997, in quanto la RAGIONE_SOCIALE aveva omesso l’autofatturazione RAGIONE_SOCIALE somme versate a titolo di caparra per l’acquisto di un immobile in Maglie, in forza di un contratto preliminare sottoscritto il 30/1/2014 con la RAGIONE_SOCIALE, nel quale era stabilita la sottoscrizione del definitivo entro il 30/12/2014. La CGT ha annullato in parte qua l’avviso, osservando che la somma era stata versata a titolo di caparra e che il suo versamento, pertanto, non dava luogo ad applicazione dell’IVA e non richiedeva fatturazione; non si era peraltro pervenuti alla stipula del contratto definitivo. La ricostruzione della vicenda era fondata su una serie di elementi, tra i quali la permanenza dell’immobile nel patrimonio della RAGIONE_SOCIALE fino al 2018, i contrasti tra la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE culminati nella presentazione di una denuncia querela da parte dell’amministratore della prima, il contenuto del contratto preliminare del 30/1/2014 e la sottoscrizione di una transazione in data 31/12/2015 (atti, questi ultimi, che avevano data certa risultante dal timbro postale apposto sugli stessi).
Ad avviso dell’Amministrazione, la decisione è viziata in quanto gli acconti non erano stati fatturati al momento del versamento, né successivamente; solo il 31/12/2015 la RAGIONE_SOCIALE aveva emesso la fattura n. 37 di € 1.575.000 per ‘ regolarizzazione acconti versati per realizzazione locale in Maglie in INDIRIZZO‘ stornata in pari data con nota di credito del medesimo importo, nonché la fattura 38 per € 780.000 recante
l’indicazione « caparra penitenziaria come previsto da accordo transattivo ». La CGT si era limitata a fare riferimento alla qualificazione successiva dei pagamenti, senza considerare che, in realtà, la sanzione colpiva l’omessa fatturazione riferita al momento del pagamento.
Inoltre, il giudice di appello, ad avviso della ricorrente, era incorso nella violazione dell’art. 2704 c.c., in quanto aveva ritenuto che la transazione avesse data certa, essendo presente sulla stessa il timbro postale, senza considerare però che tale timbro era apposto solo su uno dei fogli di cui si componeva la transazione.
4.2 Il motivo è infondato.
Occorre rilevare che l’articolo 6, comma 8, d.lgs. 471/1997, nel testo ratione temporis vigente, prevedeva che «Il cessionario o il committente che, nell’esercizio di imprese, arti o professioni, abbia acquistato beni o servizi senza che sia stata emessa fattura nei termini di legge o con emissione di fattura irregolare da parte dell’altro contraente, è punito, salva la responsabilità del cedente o del commissionario, con sanzione amministrativa pari al cento per cento dell’imposta, con un minimo di euro 250, sempreché non provveda a regolarizzare l’operazione con le seguenti modalità:
se non ha ricevuto la fattura, entro quattro mesi dalla data di effettuazione dell’operazione, presentando all’ufficio competente nei suoi confronti, previo pagamento dell’imposta, entro il trentesimo giorno successivo, un documento in duplice esemplare dal quale risultino le indicazioni prescritte dall’articolo 21 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, relativo alla fatturazione RAGIONE_SOCIALE operazioni; » .
Con riguardo alla questione in esame assume rilievo quanto affermato in più occasioni da questa Corte: «per stabilire quale sia il regime fiscale applicabile alle somme versate a titolo di caparra confirmatoria, quando detta clausola sia contenuta in un contratto preliminare di vendita di beni,
il cui definitivo sia soggetto ad IVA, occorre valutare – con accertamento che costituisce questione di fatto, rimessa al giudice di merito – se la caparra medesima abbia la funzione di anticipo sul prezzo, unitamente a quella di rafforzamento della garanzia o costituisca, invece, un elemento accidentale del contratto; nel primo caso la dazione di denaro, corrispondente alla caparra, rivestendo la stessa natura della corresponsione del prezzo, è assoggettata ad IVA ed all’imposta di registro in misura fissa, in ossequio al principio di alternatività tra imposta di registro ed imposta sul valore aggiunto, di cui all’art. 40 del d.P.R. n. 131 del 1986; nel secondo caso, invece, avendo autonomia contrattuale rispetto al preliminare in cui è inserita, è assoggettabile, ex art. 21, comma 1, del d.P.R. n. 131 del 1986, all’imposta di registro in misura proporzionale. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto estensibile tale principio anche al contratto traslativo avente ad oggetto un immobile sito all’estero, per identità di ratio e conseguenze pratiche)» (Cass. 35390/2022; nello stesso senso, cfr. Cass. 24570/2010).
Nel caso di specie, la CGT di secondo grado ha già qualificato la clausola come caparra confirmatoria in considerazione di quanto previsto nel contratto preliminare; si tratta di una valutazione in fatto che non è sindacabile in questa sede e che, peraltro, neppure è adeguatamente contestata. Resta quindi irrilevante anche la questione relativa alla certezza della data della successiva transazione.
5.1 Con il quinto motivo di ricorso, l’Amministrazione ha denunciato il vizio di cui all’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c. per violazione e falsa applicazione dell’art. 10 n. 8) d.P.R. 633/1973.
Il motivo riguarda l’ultimo rilievo contenuto nell’avviso di accertamento con il quale si contestava l’indebita detrazione di € 5.324 per IVA relativa a due contratti di locazione di immobili, uno in Mancaversa, adibito a locale commerciale, in relazione al quale la legale rappresentante della locatrice, RAGIONE_SOCIALE, aveva dichiarato che non era mai stato stipulato
alcun contratto e l’altro, adibito ad ufficio, in Racale, in relazione al quale mancava il requisito della strumentalità per destinazione e, dunque, non sussistevano le condizioni per l’assoggettabilità a IVA in base all’art. 10 comma 8 d.P.R. 633/1973.
La CGT ha annullato l’avviso con riguardo a tali aspetti, rilevando che, con riguardo al primo immobile, era pacifica la locazione in favore della RAGIONE_SOCIALE per cinque anni e, con riguardo al secondo, che comunque era adibito ad ufficio, le parti, nel contratto, avevano optato per il regime IVA ed erano state altresì emesse le relative fatture.
Ad avviso della ricorrente, in realtà, le locazioni di immobili erano esenti da IVA, non essendo stata manifestata da parte dei locatori l’opzione prevista dall’art. 10, comma 1°, n. 8) d.P.R. 633/1973, in quanto nel primo caso mancava il contratto mentre, nel secondo, il contratto non era registrato e non si trattava di un immobile strumentale che, per le sue caratteristiche, non era suscettibile di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.
5.2 Il motivo è fondato.
Ed infatti, per la locazione d’immobili, vige la regola generale dell’esenzione dall’IVA, salva diversa opzione che il locatore abbia compiuto, in relazione agli immobili indicati nell’art. 10, comma 1°, n. 8) d.P.R. 633/1972, nel relativo contratto. Tale norma, nel testo ratione temporis applicabile alla presente controversia, prevedeva infatti che sono esenti dall’IVA «le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria, e di fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, escluse le locazioni, per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle
imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarietà sociale, il Ministro RAGIONE_SOCIALE politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attività sportive del 22 aprile 2008, e di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni» .
Orbene, con riguardo all’immobile in Mancaversa manca il contratto e dunque l’opzione IVA, con la conseguenza che alla locazione si applica il regime generale di esenzione dall’IVA, restando irrilevante il fatto che l’immobile era effettivamente locato alla RAGIONE_SOCIALE, giacché, di regola, si tratta di un’operazione esente da IVA.
Con riguardo al secondo contratto (riprodotto nel ricorso) -riguardante un immobile ubicato in contesto abitativo e sprovvisto RAGIONE_SOCIALE caratteristiche di strumentalità per destinazione (tali caratteristiche non sono contestate) va rilevato che lo stesso contiene l’opzione, ma non è registrato, né risulta che l’opzione IVA sia stata portata a conoscenza dell’Amministrazione, sicché quella contenuta nel contratto è irrilevante.
6. In definitiva, va accolto il quinto motivo di ricorso, mentre vanno rigettati il primo, il terzo ed il quarto motivo e va dichiarato inammissibile il secondo; la sentenza impugnata va dunque cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia, in diversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il quinto motivo di ricorso, rigetta il primo, il terzo ed il quarto e dichiara inammissibile il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di
secondo grado della Puglia, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche in ordine alle spese del presente giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 10/12/2025.
Il Presidente NOME COGNOME