Detrazione IVA immobili: sì anche senza registro cespiti

Un imprenditore agricolo si è visto negare la detrazione dell’IVA sulle spese di ristrutturazione di un immobile perché non iscritto nel registro dei cespiti. La Corte di Cassazione, con una decisione innovativa, ha annullato la sentenza precedente, stabilendo un principio fondamentale: per la detrazione IVA immobili, ciò che conta è l’effettivo ‘nesso di strumentalità’ del bene con l’attività d’impresa, non la sua formale registrazione. La Corte ha inoltre fornito chiarimenti sulla legittimità degli accertamenti sintetici basati su una singola annualità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione IVA Immobili: La Sostanza Vince sulla Forma

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha stabilito un principio di fondamentale importanza per imprese e professionisti in materia di detrazione IVA immobili. La decisione chiarisce che il diritto a detrarre l’imposta sulle spese relative a un bene non dipende dalla sua formale iscrizione nei registri contabili, ma dal suo effettivo utilizzo per l’attività economica. Un’apertura significativa che privilegia la sostanza rispetto alla forma.

I Fatti del Caso: Un Accertamento Fiscale con Due Volti

La vicenda nasce dall’impugnazione di un avviso di accertamento emesso dall’Amministrazione Finanziaria nei confronti di un imprenditore agricolo. L’Ufficio contestava due aspetti distinti:
1. Reddito IRPEF: Un maggior reddito era stato determinato sinteticamente, confrontando le spese del contribuente con il reddito dichiarato per un singolo anno d’imposta.
2. Detrazione IVA: Era stata negata la detrazione dell’IVA relativa a spese di manutenzione straordinaria su un immobile, poiché tale bene non risultava iscritto nel registro dei cespiti strumentali dell’attività agricola.

La Commissione Tributaria Regionale aveva parzialmente accolto le ragioni del Fisco, confermando la legittimità del recupero dell’IVA ma annullando l’accertamento sul reddito per un vizio procedurale. Entrambe le parti hanno quindi proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Cassazione e la Detrazione IVA Immobili

La Suprema Corte ha accolto sia il ricorso principale dell’Agenzia delle Entrate sia quello incidentale del contribuente, cassando la sentenza e rinviando la causa a un nuovo giudice. Vediamo nel dettaglio le motivazioni per entrambe le questioni.

L’Accertamento Sintetico: Chiarimenti sulla Consecutività

Riguardo all’accertamento del reddito, la Corte ha precisato che l’Amministrazione Finanziaria non è obbligata per legge a procedere all’accertamento contestuale per due o più periodi d’imposta. Tuttavia, l’atto impositivo deve contenere una motivazione, anche sommaria, che spieghi perché la dichiarazione di un dato anno è ritenuta incongrua, potendo fare riferimento anche ad altre annualità. Il giudice di merito dovrà quindi verificare se l’atto di accertamento forniva elementi sufficienti a giustificare la pretesa, a prescindere dal numero di anni considerati.

Il Principio di Strumentalità e la Detrazione IVA

Il punto più rilevante della decisione riguarda la detrazione IVA immobili. La Cassazione, richiamando una recente e fondamentale pronuncia delle Sezioni Unite, ha smontato la tesi formalistica seguita dai giudici di merito. Il principio affermato è chiaro: il diritto alla detrazione dell’IVA sorge in base al nesso di strumentalità tra il bene e l’attività svolta.

In altre parole, se un immobile è concretamente utilizzato per l’esercizio dell’impresa o della professione, l’IVA pagata per la sua ristrutturazione o manutenzione è detraibile. Questo diritto sussiste a prescindere da due fattori:
* Titolarità del bene: La detrazione è ammessa anche se l’imprenditore non è proprietario dell’immobile, ma lo detiene in base a un contratto di locazione o comodato.
* Registrazione contabile: L’iscrizione del bene nel libro dei cespiti non è un requisito sostanziale per la detrazione, specialmente per categorie, come gli imprenditori agricoli, che potrebbero non essere tenuti a tale adempimento.

Le Motivazioni: La Prevalenza del Diritto Unionale e della Sostanza

Alla base di questa interpretazione vi è il principio di neutralità dell’IVA, cardine del sistema fiscale europeo. L’IVA non deve mai diventare un costo per il soggetto passivo. Negare la detrazione per un mero adempimento formale, quando è provato l’uso strumentale del bene, violerebbe questo principio. La Corte sottolinea come la normativa interna debba essere interpretata in modo conforme al diritto dell’Unione Europea, che definisce i “beni di investimento” in una prospettiva economica e sostanziale, non meramente formale. La “disponibilità” del bene per un periodo medio-lungo e la sua destinazione all’esercizio dell’impresa sono gli unici parametri rilevanti.

Le Conclusioni: Implicazioni per Imprese e Professionisti

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale favorevole al contribuente, rafforzando il principio della prevalenza della sostanza sulla forma. Le implicazioni pratiche sono notevoli:
* Le imprese e i professionisti possono legittimamente richiedere la detrazione IVA immobili anche per beni non di proprietà o non iscritti nei registri, a patto di poter dimostrare in modo inequivocabile il loro utilizzo nell’ambito dell’attività.
* L’onere della prova del nesso di strumentalità resta a carico del contribuente, che dovrà conservare la documentazione idonea a dimostrare l’effettiva destinazione del bene.
* Gli uffici fiscali non potranno più negare la detrazione basandosi unicamente su vizi formali come la mancata iscrizione a libro cespiti, ma dovranno entrare nel merito dell’effettivo utilizzo del bene.

È possibile detrarre l’IVA per la ristrutturazione di un immobile non iscritto nel libro dei cespiti strumentali?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che il diritto alla detrazione dell’IVA dipende dal ‘nesso di strumentalità’, ovvero dal legame effettivo e funzionale tra l’immobile e l’attività d’impresa, e non dalla sua formale iscrizione in registri contabili.

L’accertamento sintetico del reddito deve obbligatoriamente riguardare più anni d’imposta consecutivi?
No, l’Amministrazione Finanziaria non è tenuta a procedere all’accertamento contestualmente per due o più periodi d’imposta. Tuttavia, l’atto deve contenere una motivazione, anche sommaria, delle ragioni per cui la dichiarazione è ritenuta incongrua, potendo fare riferimento anche ad altri periodi d’imposta per legittimare l’accertamento.

Il diritto alla detrazione IVA spetta solo al proprietario dell’immobile?
No. Richiamando una precedente sentenza delle Sezioni Unite, l’ordinanza conferma che l’esercente attività d’impresa o professionale ha diritto al rimborso o alla detrazione dell’IVA per lavori su immobili di cui non è proprietario, ma che detiene in virtù di un diritto personale di godimento (es. locazione, comodato), purché sia presente un nesso di strumentalità tra tali beni e l’attività svolta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 22256 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 22256 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 01/08/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18854-2016 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore , elettivamente domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO presso l’Avvocatura Generale dello Stato, che la rappresenta e difende (pec: EMAIL);

– ricorrente –

contro

COGNOME SandroCOGNOME rappresentato e difeso, per procura speciale in calce al contro ricorso, dall’avv. NOME COGNOME (pec: EMAIL) e dall’avv. NOME COGNOME;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

Oggetto:

TRIBUTI –

avverso la sentenza n. 109/05/2016 della Commissione tributaria regionale della TOSCANA, depositata in data 26 gennaio 2016; udita la relazione svolta nella camera di consiglio non partecipata del 12 giugno 2025 dal Consigliere relatore dott. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

In controversia avente ad oggetto l’impugnazione di un avviso di accertamento sintetico emesso per l’anno d’imposta 2008 nei confronti di NOME COGNOME con cui l’amministrazione finanziaria riprendeva a tassazione l’IVA relativa alle spese di manutenzione straordinaria di un immobile in quanto non inserito tra i cespiti strumentali a ll’attività agricola svolta dal contribuente e rideterminava sinteticamente un maggior reddito ai fini IRPEF, con la sentenza in epigrafe indicata la CTR della Toscana accoglieva parzialmente l’appello dell’Ufficio avverso la sfavorevole sentenza di primo grado.
1.1. I giudici di appello annullavano l’accertamento del maggior reddito determinato sinteticamente per difetto di consecutività con i redditi relativi ai due anni d’imposta precedenti, mentre ritenevano corretta la ripresa a tassazione dell’IVA , in quanto indebitamente detratta, per difetto di inerenza dell’immobile ristrutturato rispetto all’attività agricola svolta, in quanto non iscritto nel registro dei cespiti strumentali all’attività agricola.

Avverso tale statuizione l’Agenzia delle entrate propone ricorso per cassazione affidato ad un motivo, cui replica l’ intimato con controricorso e ricorso incidentale affidato ad un motivo.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il motivo di ricorso principale la difesa erariale deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 38, comma 4, del d.P.R. n. 600 del 1973 e 2697 cod. civ.

1.1. La ricorrente censura, per contrarietà al disposto di cui al citato art. 38 e all’interpretazione fattane dalla giurisprudenza di

legittimità, la statuizione d’appello nella parte in cui ha affermato che « in mancanza di tale consecutività non possono essere accertamenti induttivi relativi ad un solo anno di imposta e sulla base di un presupposto relativo ad un anno prescritto e che per di più non preveda la possibilità per il contribuente di potersi difendere ».

1.2. Il motivo è fondato e va accolto alla stregua del consolidato orientamento di questa Corte secondo cui «Ai fini dell’accertamento sintetico di cui all’art. 38 del d.P.R. n. 600 del 1973, l’Ufficio non è tenuto a procedere all’accertamento contestualmente per due o più periodi d’imposta per i quali ritenga che la dichiarazione non sia congrua; tuttavia il relativo atto deve contenere, per un determinato anno d’imposta, la pur sommaria indicazione delle ragioni in base alle quali la dichiarazione si ritiene incongrua anche per altri periodi d’imposta, così da legittimare l’accertamento sintetico, con la conseguenza che il giudice tributario, a fronte della specifica eccezione del contribuente, non deve limitarsi ad accertare se l’Ufficio abbia preso in considerazione due o più anni consecutivi, ma deve verificare se dall’atto di accertamento possano desumersi le ragioni per le quali l’Ufficio stesso abbia ritenuto non congrua la dichiarazioni per tali annualità» (Cass. n. 10972/2017; in termini, Cass. n. 26541/2008).
1.3. Principio ribadito da Cass., 22 dicembre 2023, n. 35813, che in motivazione conferma il medesimo principio ponendosi in continuità con le predette pronunce.

Con il motivo di ricorso incidentale il controricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 18ter del d.P.R. n. 600 del 1973, 65 del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR) e 15, comma 1, del d.lgs. n. 99 del 2004.

2.1. Censura la statuizione d’appello che aveva ritenuto legittimo il disconoscimento della detrazione IVA relativa alle spese di ristrutturazione di un immobile ritenuto non strumentale all’attività

agricola svolta dal contribuente in quanto non indicato nel libro dei cespiti strumentali all’attività agricola . Sostiene, al riguardo, che la CTR aveva erroneamente interpretato le disposizioni censurate in quanto le attività agricole non sono tenute ad adottare il libro dei cespiti.

2.2. Il motivo è fondato e va accolto.

2.3. Invero, a prescindere dall’obbligo di tenuta o meno del libro dei cespiti strumentali all’attività agricola, questa Corte a Sezioni unite, componendo un contrasto interno a questa Sezione, ha recentemente affermato il principio secondo cui «L’esercente attività d’impresa o professionale ha diritto al rimborso dell’IVA per i lavori di ristrutturazione o manutenzione di immobili dei quali non è proprietario, ma che detiene in virtù di un diritto personale di godimento, purché sia presente un nesso di strumentalità tra tali beni e l’attività svolta» (Cass., Sez. U, n. 13162 14/05/2024, Rv. 671381 01).
2.4. Come si legge in Cass. n. 32345/2024, le Sezioni unite:

-muovendo dall’art. 183, primo paragrafo, della c.d. direttiva “rifusa”, secondo cui «Qualora, per un periodo d’imposta, l’importo delle detrazioni superi quello dell’IVA dovuta, gli Stati membri possono far riportare l’eccedenza al periodo successivo, o procedere al rimborso secondo modalità da essi stabilite», da cui l’indirizzo maggioritario della Corte aveva fatto discendere l’equivalenza dei presupposti della detrazione e del rimborso dell’IVA, fatta salva la facoltà degli Stati membri di disciplinare le «modalità» di rimborso dell’imposta, che è termine che non lascia adito a particolari dubbi sulla valenza meramente procedimentale e non sostanziale della facoltà normativa interna;
applicati i consolidati principi della giurisprudenza unionale, in ordine alla necessità che la normativa interna si attenga a precisi caposaldi, non valicabili a pena di incompatibilità unionale ossia il rispetto dei principi di effettività ed equivalenza, la ragionevolezza del

termine per il rimborso e la garanzia di assenza di rischi finanziari per il soggetto passivo (tra le altre, v. Corte giust, C107/10, NOME COGNOME; C-431/12, Rafinaria Steaua Romana; C-254/16, RAGIONE_SOCIALE Hungary), ma, su tutti, il generalissimo, tendenzialmente assoluto, principio di neutralità dell’imposta de qua, che, al fondo, deve sempre guidare la risoluzione delle questioni giuridiche controverse alla medesima afferenti;

hanno affermato che «all’espressione «acquisto … di beni ammortizzabili», utilizzata dal legislatore IVA interno (art. 30, terzo comma, lett. c) , dPR 633/1972), va attribuito il significato -lato- di disponibilità di tali beni in virtù di un titolo giuridico che ne garantisca il possesso ovvero la detenzione per un periodo di tempo apprezzabilmente lungo (quale appunto è, di norma, non solo quello derivante dall’acquisizione della proprietà ovvero di un diritto reale, ma anche da un contratto di locazione/comodato), ferma in ogni caso la necessaria “strumentalità” dei beni stessi all’esercizio dell’impresa (che comunque è presupposto generale della detraibilità dell’IVA ex art. 19, comma 1, dPR 633/1972)» e che «l’applicazione della disposizione legislativa de qua va necessariamente estesa ai beni che, pur stricto sensu non ammortizzabili, sono comunque destinati all’esercizio dell’impresa per un periodo di tempo medio-lungo, appunto quali “investimenti” (beni strumentali)», ovvero con «riferimento alla nozione -ampia e sostanzialmente economicadi «beni di investimento» che è quella utilizzata nella direttiva “rifusa” (artt. 174, comma 2, lett. a) e comma 3, 188, comma 1, secondo periodo, e comma 2, 189, lett. a), 190, direttiva 2006/112/CEE) e che quindi risulta essere l’unico parametro al quale un’interpretazione “conforme” deve affidarsi».
2.5. La statuizione impugnata, ponendosi sul punto in contrasto con il suddetto principio va cassata in accoglimento del motivo di ricorso incidentale proposto dal controricorrente con rinvio al giudice di

merito che provvederà ad accertare la sussistenza dei presupposti per il riconoscimento della detrazione IVA in base al principio enunciato dalle citate Sezioni unite.

Conclusivamente, vanno accolti sia il ricorso principale che quello incidentale; la sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana che rivaluterà l’intera vicenda processuale attenendosi ai principi sopra enunciati e provvederà anche alla regolamentazione delle spese processuali del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso principale e quello incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma il 12 giugno 2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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