Detrazione IVA immobili: sì all'uso strumentale

Una società agricola ha ottenuto la detrazione IVA immobili per la ristrutturazione di un fabbricato ad uso abitativo del gestore. La Cassazione ha confermato che conta l’effettiva strumentalità del bene all’attività d’impresa, non la classificazione catastale, rigettando il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione IVA immobili: Sì se l’Uso è Strumentale, Anche se Abitativo

Il tema della detrazione IVA immobili rappresenta un punto cruciale per molte imprese, specialmente quando gli edifici hanno una classificazione catastale residenziale ma sono impiegati in un contesto aziendale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: ai fini della detraibilità, ciò che conta è la sostanza, ovvero l’effettiva destinazione del bene all’attività d’impresa, e non la forma, cioè la sua classificazione catastale. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa: La Ristrutturazione dell’Agriturismo

Una società operante nel settore dell’agriturismo aveva richiesto il rimborso di un credito IVA maturato nel triennio 2007-2009. Tale credito derivava, in parte, da significative spese di ristrutturazione sostenute per un complesso immobiliare. L’Amministrazione Finanziaria negava il rimborso, sostenendo che una porzione del complesso (il “corpo D”) fosse destinata a funzioni abitative, in quanto utilizzata come residenza del gestore, e che pertanto l’IVA relativa non fosse detraibile ai sensi dell’art. 19-bis del d.P.R. 633/1972.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale davano ragione alla società, riconoscendo il diritto al rimborso. I giudici di merito avevano accertato che la presenza del gestore all’interno della struttura era una necessità funzionale all’espletamento dell’attività commerciale, rendendo l’intero immobile strumentale all’impresa.

Il Ricorso e la questione sulla detrazione IVA immobili

L’Amministrazione Finanziaria ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, basando il proprio ricorso su due motivi principali:
1. Violazione di legge: Si sosteneva che la coincidenza tra proprietario dell’immobile e gestore dell’attività non fosse sufficiente a provare la strumentalità del bene, e che la classificazione catastale abitativa dovesse prevalere.
2. Omesso esame di un fatto decisivo: L’Agenzia lamentava che i giudici di merito avessero trascurato di analizzare una serie di documenti (documentazione tecnica, destinazione a “Residenza della committenza”, ecc.) che, a suo dire, avrebbero dimostrato la natura privata e non strumentale dell’immobile.

La Corte Suprema ha dichiarato entrambi i motivi inammissibili, confermando la decisione dei giudici di merito.

La Decisione della Corte: La Strumentalità Prevale sulla Categoria Catastale

La Cassazione ha colto l’occasione per consolidare il proprio orientamento in materia di detrazione IVA immobili. Il fulcro della decisione risiede nella distinzione tra il sindacato di legittimità, proprio della Cassazione, e il giudizio di merito, riservato ai tribunali di primo e secondo grado.

Inammissibilità del primo motivo: il principio della strumentalità effettiva

La Corte ha chiarito che l’Amministrazione Finanziaria stava, in realtà, chiedendo una nuova valutazione dei fatti, attività preclusa in sede di legittimità. Il principio di diritto, correttamente applicato dai giudici di merito, è che “il diritto alla detrazione dell’IVA non può essere negato in forza dell’astratta classificazione catastale dell’immobile ad uso abitativo, occorrendo valutarne la destinazione all’attività di impresa“. La valutazione della strumentalità deve essere fatta in concreto, tenendo conto della natura del bene e degli scopi dell’impresa. Nel caso di specie, i giudici di merito avevano accertato che l’immobile, seppur abitativo, era “strutturalmente finalizzato all’esercizio dell’attività commerciale”, e tale accertamento di fatto non può essere messo in discussione in Cassazione.

Inammissibilità del secondo motivo: i limiti del sindacato di legittimità

Anche il secondo motivo è stato giudicato inammissibile. La Corte ha spiegato che la censura non denunciava un vero “omesso esame di un fatto storico decisivo”, ma si limitava a lamentare una mancata considerazione di elementi istruttori già valutati dal giudice di merito. La riforma dell’art. 360, n. 5, c.p.c. ha ristretto il vizio di motivazione ai soli casi di omissione assoluta, motivazione apparente o palesemente illogica e contraddittoria, vizi non riscontrati nella sentenza impugnata.

Le Motivazioni della Cassazione

Le motivazioni della Corte si fondano su pilastri consolidati del diritto tributario, sia nazionale che europeo. La decisione riafferma la centralità del principio di neutralità dell’IVA, secondo cui l’imposta assolta a monte deve essere recuperabile quando il bene o servizio è destinato, anche solo prospetticamente, all’attività economica del soggetto passivo. Negare la detrazione sulla base di un dato puramente formale come la categoria catastale, ignorando l’effettivo impiego del bene, violerebbe questo principio. I giudici supremi hanno sottolineato che la valutazione della strumentalità rispetto all’attività imprenditoriale va effettuata caso per caso, analizzando la correlazione concreta tra l’acquisto e gli scopi dell’impresa. L’accertamento di fatto compiuto dalla Commissione Tributaria Regionale, che aveva ritenuto la permanenza del gestore nella struttura come “del tutto funzionale” all’attività commerciale, è stato giudicato immune da vizi logico-giuridici e, pertanto, non censurabile in sede di legittimità.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame offre una chiara indicazione pratica per le imprese: per ottenere la detrazione IVA immobili con classificazione catastale abitativa, è essenziale poter dimostrare in modo inequivocabile il nesso di strumentalità effettiva e funzionale con l’attività svolta. La classificazione catastale non è un ostacolo insormontabile, ma il contribuente ha l’onere di fornire una prova puntuale e specifica di tale nesso. La decisione conferma che, nel sistema IVA, la realtà sostanziale dell’operazione economica prevale sulla sua qualificazione formale, proteggendo il diritto alla detrazione quando un bene è genuinamente impiegato per fini imprenditoriali.

È possibile detrarre l’IVA sui costi di ristrutturazione di un immobile classificato come ‘abitativo’?
Sì, è possibile a condizione che venga fornita la prova puntuale e specifica che l’immobile sia effettivamente e strutturalmente destinato all’esercizio dell’attività d’impresa. La sola classificazione catastale non è di per sé sufficiente a escludere il diritto alla detrazione.

La residenza del gestore all’interno della struttura aziendale è considerata un uso privato che esclude la detrazione IVA?
No. Se la permanenza del gestore nell’immobile è ritenuta necessaria e funzionale allo svolgimento dell’attività commerciale, come nel caso di un agriturismo, l’immobile è considerato strumentale e l’IVA sui costi relativi è interamente detraibile.

Cosa prevale ai fini della detrazione IVA: la classificazione catastale di un immobile o il suo uso effettivo?
Prevale l’uso effettivo. La Corte di Cassazione ha ribadito che la valutazione della strumentalità di un bene deve essere condotta ‘in concreto’, basandosi sulla sua effettiva destinazione all’attività d’impresa, e non sulla sua astratta classificazione catastale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24816 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 24816 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 09/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20740/2016 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. DELLA LOMBARDIA n. 749/2016 depositata il 09/02/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/07/2025 dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

In data 20 novembre 2012, l’Agenzia delle Entrate notificava alla società contribuente un provvedimento di diniego del rimborso Iva per l’anno 2009. Il rimborso in parola era stato richiesto sulla base del presupposto ex art. 30, comma 4, d.P.R. n. 633 del 1972, della minor eccedenza del triennio 2007 -2008 -2009. L’Ufficio valutava infatti in ragione degli elementi offerti dall’istante l’impossibilità di pervenire alla corretta imputazione delle spese detraibili ex art. 19 -bis d.P.R. n. 633 del 1972 sugli immobili ristrutturati. In particolare, le spese di ristrutturazione sostenute per il corpo D del complesso immobiliare adibito a funzioni abitative non potevano, secondo la prospettazione erariale, rientrare tra i beni strumentali oggetto del beneficio. Il ricorso della contribuente veniva parzialmente accolto dalla CTP di Milano, che riconosceva la spettanza del rimborso per un importo di euro 85.534,37. La CTR della Lombardia ha confermato la sentenza di primo grado, a fronte dell’appello interposto dall’Agenzia. L’Agenzia affida il proprio motivo di ricorso a due motivi. La contribuente resiste con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso , si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 19 -bis, comma 1, lett. i), del d.P.R. n. 633 del 1972, e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per avere la Commissione Tributaria Regionale omesso di considerare che la coincidenza soggettiva tra il titolare dell’immobile e il gestore dell’impresa alberghiera non costituisce elemento idoneo, di per sé, a fondare la presunzione di strumentalità del bene rispetto all’attività economica esercitata. È,
infatti, richiesta una prova puntuale e specifica, da parte del contribuente, dell’effettiva strumentalità del bene, ai fini della detraibilità delle spese di ristrutturazione.

Con il secondo motivo , formulato in via subordinata, si denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., per avere la CTR trascurato l’analisi della ‘ documentazione tecnica prodotta dalla parte’ , nonché di ulteriori circostanze rilevanti, quali la destinazione del corpo di fabbrica D alla ‘Residenza della committenza’ , la titolarità, in capo alla società, della sola ‘ proprietà superficiaria’ dell’immobile ad uso abitativo, la qualificazione degli interventi edilizi come lavori per ‘ abitazione privata’ contenuta nella concessione edilizia, la destinazione di specifici locali aziendali al servizio di ‘ alloggio stagionale e pernottamento’ , l’emissione delle fatture ‘ senza indicazione del corpo di fabbrica di riferimento’ , nonché l” inidoneità’ della documentazione prodotta dalla società a dimostrare la strumentalità del bene.
Il primo motivo di ricorso è inammissibile.

Esso si risolve, in sostanza, nella sollecitazione di una diversa valutazione del materiale istruttorio, rispetto a quella compiuta dal giudice di merito, e si pone pertanto al di fuori dei limiti del sindacato di legittimità. L’Agenzia delle Entrate fonda la pretesa indetraibilità dell’IVA relativa ai lavori di ristrutturazione e manutenzione degli immobili della contribuente, esercente attività di agriturismo, da un lato, sulla classificazione catastale ‘abitativa’ degli stessi, dall’altro, sull’utilizzo del corpo D della struttura per esigenze abitative del gestore.
La Commissione Tributaria Regionale, in continuità con il giudice di primo grado, ha compiuto un accertamento di fatto, ritenendo che la permanenza del gestore nel ‘corpo D’ fosse necessitata , in quanto del tutto funzionale all’espletamento dell’attività commerciale . Ha inoltre escluso la possibilità di un uso privato

dell’immobile, affermando che esso ‘è da ricomprendersi quale strutturalmente finalizzato all’esercizio dell’attività commerciale, per cui l’IVA sostenuta per la ristrutturazione è ripetibile’ .

Tale valutazione è conforme all’orientamento consolidato di questa Corte, secondo cui ‘il diritto alla detrazione dell’IVA non può essere negato in forza dell’astratta classificazione catastale dell’immobile ad uso abitativo, occorrendo valutarne la destinazione all’attività di impresa’ (Cass. n. 26748 del 2016), e si inserisce nel solco interpretativo già tracciato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. nn. 8628 del 2015; 4606 del 2016), nonché dalla Corte di Giustizia dell’Unione Europea.
In particolare, è stato affermato che ‘la valutazione della strumentalità di un acquisto rispetto all’attività imprenditoriale va effettuata in concreto, tenendo conto dell’effettiva natura del bene, in correlazione agli scopi dell’impresa’ . Ne consegue l’inapplicabilità, nel caso di specie, della lett. i) dell’art. 19 -bis1 del d.P.R. n. 633 del 1972, invocata dall’Amministrazione, la quale esclude la detrazione dell’IVA per immobili a destinazione abitativa, salvo che per le imprese che abbiano per oggetto esclusivo o principale la costruzione o la rivendita dei medesimi, ovvero per i soggetti che effettuano operazioni esenti ai sensi dell’art. 10, n. 8), del medesimo decreto.
Il sistema dell’IVA, come delineato dalla normativa unionale e dalla giurisprudenza della Corte di Giustizia (v. Corte Giust. 16 febbraio 2012, causa C -118/11, NOME COGNOME ; Corte Giust. 19 luglio 2012, causa C -334/10), è improntato ai principi di neutralità e detraibilità , in forza dei quali l’imposta assolta a monte è recuperabile qualora il bene o il servizio sia destinato, anche prospetticamente, all’attività economica del soggetto passivo.

Nel caso in esame, il giudice d’appello ha accertato, con motivazione congrua e immune da vizi logico -giuridici, che l’intera

struttura immobiliare fosse destinata all’esercizio dell’attività d’impresa, e tale accertamento non è stato efficacemente censurato dall’Agenzia. Il motivo, pertanto, si risolve in una richiesta di rivalutazione del fatto, non consentita in sede di legittimità, e deve essere dichiarato inammissibile.

Il secondo motivo di ricorso è inammissibile.

La censura, formalmente ricondotta all’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., non denuncia l’omesso esame di un fatto storico decisivo per il giudizio, bensì lamenta la mancata considerazione di documentazione tecnica e richiama una serie di circostanze che si risolvono nella riproposizione di elementi già valutati dal giudice di merito. In tal modo, il ricorrente sollecita una nuova valutazione del merito, non consentita in sede di legittimità.

Come chiarito da questa Corte (Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, n. 8053), a seguito della riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., operata dall’art. 54 del decreto legge n. 83 del 2012, convertito con modificazioni dalla legge n. 134 del 2012, è stato espunto dal sistema il vizio di insufficiente motivazione , residuando esclusivamente il controllo sull’esistenza della motivazione (sotto il profilo dell’assoluta omissione o della mera apparenza) e sulla sua coerenza (in termini di contraddittorietà irriducibile o illogicità manifesta), purché il vizio emerga immediatamente e direttamente dal testo della sentenza impugnata (Cass., 9 marzo 2023, n. 6986).
Nel caso in esame, il motivo non si confronta con tali parametri, né risulta prospettato il vizio di motivazione apparente . Lo stesso ricorrente fa riferimento ad una nozione di vizio motivazionale – in termini di ‘erronea, contraddittoria e carente motivazione’ – che non è più riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dal codice di rito, e in particolare non è sussumibile nel vizio contemplato dall’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., nella formulazione applicabile ratione temporis .
Nel caso in esame, non si ravvisa alcun riferimento a fatti controversi e decisivi propriamente detti, ma si sollecita una nuova statuizione, peraltro di merito, sulla base di elementi già scrutinati dalla Corte territoriale, la quale ha motivato con sufficiente chiarezza e specificità, pervenendo alle proprie conclusioni secondo un percorso logico e giuridico immune da vizi.

Il motivo, pertanto, deve essere dichiarato inammissibile.

Il ricorso va, in ultima analisi, rigettato.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna l’Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in complessivi euro 10.000,00, oltre spese generali nella misura del 15% e agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 10/07/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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