Detrazione IVA immobili: piena deducibilità pre-riforma

Un’impresa immobiliare ha ottenuto il rimborso dell’IVA non detratta su acquisti del 2006. La Cassazione ha confermato il diritto alla piena detrazione IVA immobili per operazioni concluse prima della modifica normativa che ha introdotto l’esenzione per le vendite abitative, respingendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. La Corte ha stabilito che la modifica legislativa non ha effetto retroattivo sul diritto alla detrazione già sorto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione IVA immobili: la Cassazione conferma la piena deducibilità prima della riforma

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha consolidato un importante principio in materia di detrazione IVA immobili, specificando come le modifiche normative non possano avere effetti retroattivi sul diritto alla detrazione già maturato. La decisione chiarisce che l’IVA assolta su acquisti di immobili, effettuati prima di una modifica legislativa che ha introdotto un regime di esenzione per le successive vendite, rimane integralmente detraibile. Analizziamo i dettagli di questa vicenda.

I Fatti del Caso

Una società operante nel settore immobiliare, nel corso del 2006, aveva acquistato diversi immobili, sia strumentali che a destinazione abitativa. Fino al 4 luglio 2006, le successive cessioni di tali immobili sarebbero state soggette a IVA, garantendo alla società il pieno diritto alla detrazione dell’imposta pagata sugli acquisti.

Con l’entrata in vigore di una nuova normativa proprio in quella data, le cessioni di immobili abitativi sono passate a un regime di esenzione IVA. Temendo che ciò potesse influire sul suo diritto, la società ha applicato in via prudenziale il meccanismo del “pro-rata”, detraendo solo l’87% dell’IVA pagata sugli acquisti effettuati nella prima metà dell’anno. In seguito, resasi conto dell’errore, ha chiesto all’Agenzia delle Entrate il rimborso della quota di IVA non detratta (il restante 13%), pari a circa 266.000 euro.

L’Agenzia ha negato il rimborso, dando il via a un lungo contenzioso che, dopo un primo passaggio in Cassazione favorevole alla società, è tornato dinanzi alla Corte per l’impugnazione della decisione del giudice di rinvio.

La Decisione della Corte di Cassazione

L’Agenzia delle Entrate ha basato il suo ricorso su tre motivi principali: la presunta violazione del principio di diritto da parte del giudice di rinvio, la nullità della sentenza per motivazione vaga e il travisamento delle prove. La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi, confermando la sentenza favorevole al contribuente.

La Corte ha stabilito che il giudice di merito aveva correttamente seguito le indicazioni, accertando, tramite l’esame di fatture, atti notarili e visure catastali, la natura e la data di acquisto degli immobili. Questo accertamento di fatto, secondo la Suprema Corte, è insindacabile in sede di legittimità.

Il Principio sulla Detrazione IVA Immobili e Norme Transitorie

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione della disciplina transitoria introdotta nel 2006. La Cassazione ha ribadito che il diritto alla detrazione dell’IVA sorge nel momento in cui l’imposta diventa esigibile, ovvero al momento dell’acquisto del bene.

La normativa transitoria aveva lo scopo di salvaguardare proprio queste situazioni, stabilendo che per i fabbricati posseduti alla data del 4 luglio 2006 non si dovesse effettuare la rettifica della detrazione, come invece previsto in via ordinaria quando un bene acquistato con IVA detraibile viene poi utilizzato per operazioni esenti. Di conseguenza, per tutti gli acquisti perfezionati prima di tale data, il diritto alla detrazione integrale (100%) era già sorto e non poteva essere limitato dalla successiva modifica del regime fiscale delle vendite.

Le Motivazioni

La Corte ha ritenuto infondate le censure dell’Agenzia, sottolineando che la motivazione della sentenza impugnata era chiara e coerente. Essa si era uniformata al principio di diritto secondo cui, fino al 4 luglio 2006, l’IVA relativa agli acquisti era integralmente detraibile, senza alcuna riduzione. La sentenza aveva correttamente ricostruito l’iter logico-giuridico, distinguendo tra immobili strumentali e abitativi e confermando per entrambi la piena detraibilità dell’imposta, in quanto il diritto era sorto prima del cambio normativo. I tentativi dell’Agenzia di rimettere in discussione le prove documentali sono stati respinti come un’inammissibile richiesta di rivalutazione del merito.

Le Conclusioni

L’ordinanza conferma un principio di certezza del diritto fondamentale per gli operatori economici. Il diritto alla detrazione IVA, una volta sorto, non può essere eroso da successive modifiche normative sfavorevoli. Questa decisione tutela gli investimenti effettuati dalle imprese, garantendo che le regole fiscali applicabili siano quelle vigenti al momento in cui l’operazione viene conclusa. Per le società immobiliari, ciò significa che l’IVA pagata per l’acquisto di immobili prima del 4 luglio 2006 è e rimane un credito interamente recuperabile, indipendentemente dal regime fiscale applicato alla loro successiva rivendita.

Una modifica normativa che introduce un’esenzione IVA ha effetto retroattivo sul diritto alla detrazione per acquisti precedenti?
No, la Corte ha stabilito che il diritto alla detrazione dell’IVA sorge al momento dell’acquisto. Una successiva modifica legislativa che introduce un regime di esenzione per le vendite non può annullare il diritto alla detrazione piena per gli acquisti effettuati quando l’operazione era imponibile.

Come si calcola la detrazione IVA immobili se la legge cambia durante l’anno fiscale?
Per gli acquisti di immobili (sia strumentali che abitativi) perfezionati prima della data di entrata in vigore della nuova legge (in questo caso, il 4 luglio 2006), l’IVA è integralmente detraibile (100%), indipendentemente dal fatto che le successive vendite di tali immobili rientrino in un regime di esenzione.

In un giudizio di rinvio, il giudice di merito può ignorare il principio di diritto stabilito dalla Cassazione?
No, il giudice del rinvio deve attenersi al principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione e applicarlo ai fatti del caso. In questa vicenda, il giudice di merito ha correttamente seguito le indicazioni, accertando i fatti e applicando il principio che garantiva la piena detrazione IVA.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5256 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5256 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/02/2024

Oggetto:

violazione art.

384 c.p.c.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. R.G. NUMERO_DOCUMENTO proposto da RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con domicilio in Roma, INDIRIZZO, (PEC: EMAIL)

-ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, incorporante di RAGIONE_SOCIALE, in persona del liquidatore pro tempore rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, dall’AVV_NOTAIO COGNOME, e dall’AVV_NOTAIO. NOME COGNOME, (PEC: EMAIL;

EMAIL; EMAIL), ed elettivamente domiciliata, anche ai fini RAGIONE_SOCIALE comunicazioni telematiche, ex art. 136, cod. proc. civ., presso i predetti professionisti, con studio in Roma, INDIRIZZO giusta delega in calce al controricorso,

-controricorrente – avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Liguria 859/01/2022, depositata in data 10 novembre 2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 24/01/2024 dal Consigliere Relatore NOME COGNOME;

Rilevato che:

-nel corso dell’esercizio 2006, ed in specie in un’altezza di tempo tra il 1° gennaio 2006 ed il 4 luglio 2006, RAGIONE_SOCIALE, incorporata in RAGIONE_SOCIALE, società operante nel settore immobiliare, ha effettuato operazioni di acquisto di immobili sia strumentali sia aventi destinazione abitativa pari ad € ad € 11.637.000, cui corrisponde un’IVA pari ad € 2.052.700;

-la società, considerando rilevanti ai fini dell’applicazione del ‘pro -rata’ di detraibilità anche le operazioni attive aventi ad oggetto gli immobili con destinazione abitativa posseduti alla data del 4 luglio 2006, invece che considerare (come dalla stessa ritenuto corretto) integralmente detraibile l’IVA afferente a tutte le operazioni di acquisto di immobili perfezionate fino al 4 luglio 2006, considerava detraibile l’iva solo nella misura dell’87 per cento, ovvero di quella risultante sulla base del calcolo del ‘pro -rata’;
-successivamente, la contribuente chiedeva il rimborso dell’IVA, pari al 13 per cento, afferente agli acquisti di immobili

(strumentali e aventi destinazione abitativa) effettuati prima del 4 luglio 2006, vale a dire dell’ulteriore IVA che la Società avrebbe detratto ove non avesse considerato rilevanti ai fini dell’applicazione del c.d. ‘pro -rata’ di detraibilità le operazioni di vendita di beni immobili con destinazione abitativa perfezionate nella frazione di periodo 1° gennaio 2006-4 luglio 2006, per un importo pari ad € 266.850,00 oltre interessi;

-a fronte del diniego dell’Ufficio, la società ha adito il giudice: entrambi i gradi del giudizio di merito si sono conclusi in senso sfavorevole alla Società;

-proposto quindi ricorso per cassazione, questa Corte riteneva corretta la tesi posta a base della domanda di rimborso, riconoscendo, dunque, che, anche a seguito della sostituzione, con effetto a partire dal 4 luglio 2006, del regime IVA di imponibilità con un regime IVA di esenzione per le operazioni aventi ad oggetto beni immobili diversi da quelli strumentali, permaneva in capo all’acquirente il diritto alla detrazione ‘piena’ (i.e. 100 per cento) dell’IVA addebitagli in rivalsa. E ciò ancorché, per effetto della mutata normativa, le operazioni attive aventi ad oggetto i beni ‘de quibus’ intervenute successivamente soggiacessero ad un regime IVA di esenzione;
-riassunto il giudizio, il giudice adito accoglieva il ricorso della società contribuente annullando il diniego dell’Ufficio;

-ricorre a questa Corte l’RAGIONE_SOCIALE con atto affidato a tre motivi; resiste la società contribuente;

Considerato che:

-il primo motivo di ricorso deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 384 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4) c.p.c., per avere la sentenza di appello violato le regole

AVV_NOTAIO NOME COGNOME

che presiedono al processo di riassunzione, in particolare quelle che prevedono che il giudice di merito debba uniformarsi al principio di diritto enunciato in sede di legittimità. Secondo l’RAGIONE_SOCIALE ricorrente la sentenza di appello non avrebbe espletato l’indagine che le era stata demandata da questa Suprema Corte, riguardante la ricorrenza dei presupposti di fatto in relazione alla natura degli immobili -ossia che essi per le loro caratteristiche non erano suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni -oggetto della norma di favore;
-il motivo è inammissibile;

-invero, la sentenza impugnata ha effettivamente ritenuto che la parte abbia offerto prova sufficiente circa la natura dei beni per i quali era spettante la detrazione dell’iva relativa attraverso la produzione RAGIONE_SOCIALE relative fatture a dimostrazione della natura residenziale degli immobili;

-si tratta di dati recati dalle fatture di acquisto dalla stessa allegate all’istanza di rimborso e poi al ricorso introduttivo; in particolare, lo si evince dalle fatture nn. 16, 17, 18, 19 e 20, per un importo complessivamente pari ad € 9.593.534, oltre IVA pari ad € 959.353,4), da cui risulta, in particolare, anche mediante il richiamo al relativo atto notarile, regolarmente portato alla registrazione presso i Pubblici Uffici, che le stesse sono tutte relative ad acquisti di beni immobili abitativi, dunque non strumentali, posti in essere anteriormente alla data del 4 luglio in regime di imponibilità IVA (mentre, le fatture nn. 50, 51, 52 e 53, per un importo complessivamente pari ad € 5.856.466, oltre IVA pari ad € 1.171.293,2, sono relative ad operazioni aventi ad oggetto fabbricati strumentali (cfr. pp. 14-
19 del ricorso in riassunzione e pp. 5-6 della memoria in riassunzione). Si tratta, come notato in controricorso, di atti registrati presso i Pubblici Uffici, in relazione agli immobili ‘de quibus’ la Società ha altresì provveduto a depositare gli atti notarili di acquisto e le relative visure catastali, le quali recano la conferma ‘per tabulas’ della natura abitativa;

-a fronte di tali circostanze, documentalmente provate, l’accertamento di fatto della C GT di secondo grado risulta chiaramente operato con l’esame della documentazione, il cui esito non può esser rimesso in discussione di fronte a questa Corte;

-tale accertamento di fatto -peraltro non contrastato con alcuna trascrizione in ricorso volta a censurare il contenuto dei ridetti documenti -risulta quindi intangibile per questo giudice di Legittimità al quale non è consentita la rivalutazione del materiale probatorio in atti sollecitata in concreto dalla censura in esame;

-il secondo motivo si duole della nullità della sentenza per violazione degli artt. 61 e 36, comma 1, numero 4, del d. Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 e artt. 132 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, numero 4), c.p.c. per avere la CGT utilizzato una formula del tutto vaga, senza esaminare in alcun modo gli elementi peculiari della fattispecie sottoposta al suo esame e, in particolare, le articolate argomentazioni dell’Ufficio, in tal modo incorrendo in un’ipotesi tipica del vizio denunciato, che si caratterizza proprio per la mancata esposizione dell’ iter decisionale e per la conseguenza impossibilità di verificare la congruità e logicità dei motivi posti a fondamento della decisione;
-il motivo è infondato;

-scrive il giudice dell’appello che ‘ Da ll’esame degli atti risulta che tra il 1° gennaio 2006 e il 4 luglio 2006 la RAGIONE_SOCIALE ha effettuato operazioni di acquisto di immobili sia strumentali sia aventi destinazione abitativa per un importo complessivo pari ad € 11.637.000, cui corrisponde un’IVA pari ad € 2.052.700, dalla stessa Società portata in detrazione nell’ambito RAGIONE_SOCIALE relative liquidazioni periodiche’; precisa poi che ‘i tal senso è anche la richiesta della società, che avendo, in applicazione del meccanismo del pro-rata secondo le indicazioni contenute nella circolare n. 12/E, citata, portato in detrazione (soltanto) l’87 per cento dell’ammontare dell’IVA addebitale in rivalsa, in specie pari ad € 1.785.849, ad € 266.851, ha diritto al rimborso della differenza di €. 266.851. (2.052.700 -1.785.849)’. Orbene, da tali passaggi motivazionali pare evincersi che l’87% portato in detrazione (che è pari e 1.785.849) sia stato calcolato sull’importo di euro 2.052.700 che comprende come si legge nella sentenza impugnata sia l’iva da acquisto di immobili strumentali sia da acquisto di immobili aventi destinazione abitativa, in attuazione del principio di diritto enunciato dalla pronuncia di questa Corte dalla quale si è originato il giudizio di rinvio;
-tale indicazione pare confermata dal fatto che la società, come si indica anche in ricorso, a pagina 13 dell’atto di riassunzione , riferiva che ‘ le fatture nn. CODICE_FISCALE, CODICE_FISCALE, NUMERO_DOCUMENTO, 41/07, 41/06, 41/05, 41/04, 74/25, per un importo complessivamente pari ad € 2.470.000,00, oltre IVA pari ad € 247.000, sono tutte relative ad acquisti di beni immobili abitativi, dunque non strumentali ‘ e, nella nota n. 7 alla stessa

pagina, si indicano le fatture ‘ nn. 42/08, 42/07, 42/06, 42/05, 74/26 e 13 (all. n. all’istanza di rimborso, all. n. 1 al ricorso introduttivo, qui nuovamente all. n. 4), per un importo complessivamente pari ad € 9.167.000, oltre IVA pari ad € 1.805.700, relative ad operazioni aventi ad oggetto fabbricati strumentali ‘;

-alla luce di tali affermazioni, risulta quindi effettivamente illustrato con adeguata chiarezza l’iter logico giuridico seguito dal giudice del gravame che l’ha condott o a ritenere dovuto il rimborso richiesto alla luce del fatto che -come spiegato nella pronuncia di questa Corte n. 12502/21 – il legislatore nazionale, è intervenuto con la previsione di una disciplina transitoria, specificamente rivolta agli immobili «diversi da quelli strumentali», contenuta nel comma 9 disponendo che «non si effettua la rettifica della detrazione dell’imposta prevista dall’articolo 19-bis2 del citato decreto n. 633 del 1972, limitatamente ai fabbricati diversi da quelli strumentali , posseduti alla data del 4 luglio 2006». Con ciò è fatta salva -attribuendone la piena detrazione -sia l’iva derivata da acquisti di immobili strumentali, sia l’iva derivata da acquisti di immobili non strumentali, quali quelli abitativi o residenziali come nel presente caso;
-va notato poi che il passaggio motivazionale direttamente ed espressamente attinto dal motivo ‘ nella specie, tra l’altro, la contribuente – che realizzava solo operazioni imponibili – fino al 4 luglio 2006 non era tenuta, di per sé, ad operare alcuna riduzione provvisoria della detrazione, neppure ipotizzabile’ altro non è che una più semplice interpretazione del significato e degli effetti della disposizione transitoria di cui disciplina di cui

all’art. 35 d. L. n. 223 del 2006; esso si ritrova, testualmente, non solo nella sentenza impugnata, ma nella stessa pronuncia n. 12502/2021 di questa Corte a pag. 10 al punto 6.9, ultimo periodo;

-nel riportare tale affermazione, quindi, la CGT di secondo grado altro non ha fatto che dare attuazione, ritrascrivendolo in motivazione e attuandone il contenuto prescrittivo nel giudizio ‘ de quo ‘ , al principio enunciato da questa Corte secondo la quale fino al 4 luglio 2006 l’iva sin ad allora detratta indipendentemente dall’applicazione del plafond -restava detraibile integralmente, senza alcuna riduzione;

-il terzo motivo si duole della violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonché, conseguentemente, dell’art. 35 comma 9 del d.L. n. 223 del 2006., in relazione all’art. 360, comma primo, n. 4 c.p.c.; ritiene l’Amministrazione Finanziaria ricorrente che in ogni caso, la sentenza risulta viziata anche sotto un ulteriore profilo, per avere la CGT sostenuto, in contrasto con le risultanze probatorie, che le fatture dimostrassero che tutti gli acquisti erano relativi a immobili residenziali, rendendo una motivazione incompatibile con gli atti del processo e travisando quindi la prova su un punto decisivo, relativo alla spettanza del rimborso;
-il motivo è inammissibile; in disparte la contraddizione che il motivo sconta rispetto alle argomentazioni dedotta in corrispondenza del primo motivo, come eccepito in controricorso, esso nel concreto sollecita questa Corte a una rivalutazione del merito, non consentita in questa sede di Legittimità;

-conclusivamente, quindi, il ricorso è rigettato;

AVV_NOTAIO NOME COGNOME

-la soccombenza regola le spese;

p.q.m.

rigetta il ricorso; condanna parte ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali in favore di parte controricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite che liquida in euro 7.000,00 per compensi, oltre a euro 200,00 per esborsi, 15% per spese generali ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 24 gennaio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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