Detrazione IVA comodato: strumentalità vince proprietà

Una società ottiene un rimborso IVA per lavori di ristrutturazione su un immobile di proprietà dei soci, ma utilizzato per l’attività d’impresa tramite un contratto di comodato. L’Agenzia delle Entrate contesta parte del rimborso, ma la Corte di Cassazione dà ragione all’impresa. La sentenza stabilisce che il diritto alla detrazione IVA comodato non dipende dalla proprietà del bene, ma dal ‘nesso di strumentalità’, ovvero dal suo effettivo utilizzo per l’attività professionale. Se l’immobile è strumentale all’impresa, l’IVA sui lavori è detraibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione IVA Comodato: La Strumentalità dell’Immobile Prevale sulla Proprietà

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia fiscale: la detrazione IVA comodato per lavori di ristrutturazione su un immobile non dipende dalla proprietà del bene, ma dal suo effettivo utilizzo nell’ambito dell’attività d’impresa. Questa decisione chiarisce che il ‘nesso di strumentalità’ è il vero ago della bilancia, offrendo importanti tutele ai contribuenti che operano in immobili di terzi.

I Fatti del Caso: Dalla Richiesta di Rimborso alla Controversia

Una società in nome collettivo aveva richiesto un rimborso IVA di 18.000 euro per l’anno 2008, in gran parte relativo a spese per la ristrutturazione di un immobile. L’immobile, pur essendo di proprietà dei soci, era utilizzato dalla società per la propria attività aziendale in virtù di un contratto di comodato d’uso. A seguito di un controllo, l’Agenzia delle Entrate contestava parte del rimborso (per circa 12.484 euro), sostenendo che la società avesse indebitamente usufruito della detrazione per lavori su beni di terzi detenuti senza un titolo valido.

La controversia è passata attraverso i vari gradi di giudizio. Inizialmente, la Commissione Tributaria Provinciale aveva dato ragione alla società, annullando l’atto dell’Agenzia. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale, in appello, aveva ribaltato la decisione, ritenendo legittimo il recupero dell’imposta da parte del Fisco.

La Questione Giuridica sulla Detrazione IVA Comodato

Il cuore della questione sottoposta alla Corte di Cassazione era se un’impresa che detiene un immobile tramite un contratto di comodato (un diritto personale di godimento) abbia diritto a detrarre l’IVA sulle spese di manutenzione e ristrutturazione. La società ricorrente, forte di un orientamento consolidato delle Sezioni Unite, ha sostenuto che il diritto alla detrazione è legato al principio di neutralità dell’IVA e al nesso di strumentalità del bene con l’attività svolta, a prescindere da chi ne sia il proprietario.

Secondo la difesa dell’impresa, l’Ufficio non aveva mai contestato che l’immobile fosse effettivamente utilizzato per l’attività aziendale. Esisteva un contratto di comodato con data certa, stipulato prima dell’esecuzione dei lavori e della richiesta di rimborso, a dimostrazione del titolo legale in base al quale la società deteneva e utilizzava il bene.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto pienamente le argomentazioni della società, cassando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale. I giudici hanno riaffermato che l’esercente di un’attività d’impresa o professionale ha diritto al rimborso dell’IVA per lavori su immobili di cui non è proprietario, ma che detiene in virtù di un diritto personale di godimento, come il comodato.

L’elemento determinante, hanno spiegato i giudici, è la sussistenza di un nesso di strumentalità tra il bene e l’attività svolta. In altre parole, se l’immobile è essenziale o funzionale all’esercizio dell’impresa, le spese sostenute per il suo miglioramento sono detraibili.

La Corte ha criticato la sentenza regionale per due errori principali:

1. Aver considerato non iscrivibili tra le immobilizzazioni le spese per opere non rimovibili a fine contratto, un criterio irrilevante ai fini della detrazione IVA.
2. Aver presunto che le spese fossero state sostenute dal proprietario (in qualità di comodante) e non dalla società (comodataria), senza però verificare l’elemento cruciale: il collegamento effettivo tra i lavori eseguiti e l’attività d’impresa.

La Cassazione ha concluso che la Commissione regionale avrebbe dovuto accertare in concreto la strumentalità del bene, piuttosto che fermarsi a considerazioni formali sulla proprietà o sulla natura delle opere.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per le Imprese

Questa ordinanza consolida un principio di grande importanza per le imprese che operano in locali non di proprietà. La decisione conferma che il diritto alla detrazione IVA non è un privilegio del proprietario, ma spetta a chi effettivamente utilizza il bene per la propria attività economica e ne sostiene i costi. Per le aziende, diventa quindi fondamentale poter dimostrare due elementi chiave:

1. Il titolo di detenzione: Un contratto scritto (comodato, locazione, ecc.) con data certa è essenziale per provare il diritto a utilizzare l’immobile.
2. Il nesso di strumentalità: È cruciale documentare come l’immobile e i lavori di ristrutturazione siano funzionali e necessari all’attività d’impresa. In assenza di questo nesso, il diritto alla detrazione verrebbe meno.

Un’impresa può detrarre l’IVA per lavori su un immobile che non possiede?
Sì, un’impresa può detrarre l’IVA per lavori di ristrutturazione o manutenzione su immobili di cui non è proprietaria, a condizione che detenga il bene in virtù di un titolo valido (come un contratto di comodato o di locazione) e che esista un ‘nesso di strumentalità’, ovvero un collegamento diretto e funzionale, tra l’immobile e l’attività d’impresa svolta.

Cosa prevale ai fini della detrazione IVA: la proprietà del bene o il suo utilizzo per l’impresa?
Ai fini della detrazione IVA, l’utilizzo strumentale del bene per l’attività d’impresa prevale nettamente sul diritto di proprietà. Il principio di neutralità dell’IVA impone di guardare alla sostanza economica dell’operazione: se il costo è sostenuto nell’interesse dell’impresa, l’IVA è detraibile.

Qual è stato l’errore della Commissione Tributaria Regionale secondo la Cassazione?
La Commissione Tributaria Regionale ha errato nel non verificare in concreto il nesso di strumentalità tra l’immobile e l’attività d’impresa. Invece, si è basata su criteri errati, come la non rimovibilità delle opere a fine contratto e una presunzione infondata su chi avesse sostenuto le spese, ignorando l’elemento determinante richiesto dalla giurisprudenza per il riconoscimento della detrazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5491 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5491 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 33616/2018 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, con domicilio digitale presso il proprio indirizzo di posta elettronica certificata;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del direttore pro tempore , rappresentato e difeso dall’Avvocatura generale dello Stato, elettivamente domiciliato in Roma INDIRIZZO;

-controricorrente-

per la cassazione della sentenza della Commissione tributaria regionale del Molise n. 598/2018, depositata il 18 settembre 2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12 dicembre 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

–RAGIONE_SOCIALE presentava istanza di rimborso IVA per l’anno 2008 per un importo pari a euro 18.000,00, rimborso erogato dall’Agente della Riscossione in data 15 maggio 2009.

L’RAGIONE_SOCIALE, a seguito di un controllo della contabilità richiesta ed esibita, constatava che la parte aveva indebitamente usufruito del rimborso per un importo pari ad euro 12.484,00 in quanto relativo a fatture riferite a ristrutturazioni su beni di terzi detenuti senza titolo.

Con l’avviso di accertamento in contestazione , l’RAGIONE_SOCIALE richiedeva la restituzione del rimborso di euro 12.484,00 e irrogava la relativa sanzione di pari importo.

Avverso tale atto, la società contribuente proponeva ricorso chiedendone l’integrale annullamento .

L’RAGIONE_SOCIALE , non ritenendo l’atto annullabile, notificava la proposta di mediazione con la sola riduzione RAGIONE_SOCIALE sanzioni.

Non avendo aderito alla proposta dell’Ufficio, la parte depositava ricorso presso la Commissione tributaria provinciale.

Si costituiva in giudizio l’RAGIONE_SOCIALE.

Con la sentenza n. 1104/02/2015, la Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso e, per l’effetto, annullava il provvedimento impugnato, con spese integralmente compensate.

-Avverso la suddetta sentenza interponeva appello l’RAGIONE_SOCIALE.

La società resisteva in giudizio depositando proprie controdeduzioni.

Con sentenza n. 598/01/2018, depositata il 18 settembre 2018, la Commissione tributaria regionale accoglieva l’appello e dichiarava la legittimità del provvedimento impugnato, compensando integralmente le spese del giudizio.

-La RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

L’RAGIONE_SOCIALE si è costituita con controricorso.

-Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ.

Parte ricorrente ha depositato una memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 19 e 30 del d.P.R. 633/72 con riferimento all’art. 360 c. 1 n. 3 cod. proc. civ. Parte ricorrente – richiamando l’intervento RAGIONE_SOCIALE Sezioni Unite della Cassazione n. 11533/2018, sulla questione oggetto della controversia con la quale è stato confermato il carattere assoluto del principio di neutralità dell’IVA e precisato che, ai fini della detraibilità dell’imposta, deve essere verificata la strumentalità del bene, tenendo conto dell’effettiva destinazione dell’immobile rispetto all’attività d’impresa, a prescindere dalla categoria catastale attribuita all’immobile – osserva che, nel caso di specie, l’Ufficio non ha mai contestato il carattere strumentale del bene immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori di ristrutturazione. Al riguardo, precisa che dalla documentazione prodotta nei precedenti gradi di giudizio è emerso che il bene
appartiene ai sigg.ri COGNOME e COGNOME, unici soci della società, che tra il proprietario e la società è stato stipulato un contratto di comodato avente data certa, che i lavori sono stati effettuati nel corso del 2008 dopo la conclusione del contratto stesso e prima della richiesta di rimborso.

Con il secondo motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 36, comma 2, n. 3 e 4, del d.lgs. n. 546/92 in relazione all’art. 360 c. 1 n. 5 cod. proc. civ. La ricorrente contesta il punto in cui il collegio giudicante ha richiamato quanto eccepito dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE in ordine alla registrazione del contratto di comodato, secondo cui la detrazione sarebbe subordinata alla prova di inerenza dell’immobile all’esercizio dell’impresa , nonché alla costituzione di un diritto di comodato in epoca anteriore alla richiesta di rimborso. Secondo tale prospettazione, la Commissione tributaria regionale, non volendosi allineare ai principi dettati dalle Sezioni Unite, avrebbe cercato di avallare l’operato dell’Ufficio con statuizioni errate.
1.1. -Entrambi i motivi, da trattarsi congiuntamente, sono fondati.

L’esercente attività d’impresa o professionale ha diritto al rimborso dell’IVA per i lavori di ristrutturazione o manutenzione di immobili dei quali non è proprietario, ma che detiene in virtù di un diritto personale di godimento, purché sia presente un nesso di strumentalità tra tali beni e l’attività svolta (Cass., Sez. Un., 14 maggio 2024, n. 13162; Cass., Sez. V, 22 settembre 2022, n. 27813; Cass., Sez. VI-5, 11 gennaio 2021, n. 215).

In tal senso, l’esecuzione, da parte del comodatario, di opere di ristrutturazione e manutenzione sull’immobile detenuto in comodato, indipendentemente dalla loro autonoma funzionalità o

asportabilità al termine del periodo contrattualmente stabilito, dà diritto alla detrazione dell’imposta o, in mancanza, all’alternativo diritto al rimborso, allorquando sussista un nesso di strumentalità con l’attività di impresa o professionale, anche se potenziale o in prospettiva, da questi svolta (Cass., Sez. V, 22 settembre 2022, n. 27813; Cass., Sez. VI-5, 11 gennaio 2021, n. 215).

Nel caso di specie la Commissione tributaria regionale non si è conformata ai principi richiamati, affermando – da un lato – che le spese per il miglioramento, trasformazione o ampliamento dei beni di proprietà di terzi e concessi in uso comodato, qualora si estrinsechino in opere non suscettibili di autonoma utilizzabilità, non risultano iscrivibili tra le immobilizzazione materiali perché non possono essere rimosse al termine del periodo di utilizzo e – dall’altro – ritenendo che le spese siano state sostenute dal proprietario in qualità di comodante e non dalla società comodataria, senza verificare in concreto l’elemento determinante del nesso di strumentalità con l’attività d’impresa.
– La sentenza impugnata dev’essere perciò cassata e, per l’effetto, va disposto il rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Molise, in diversa composizione, anche per la liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese di lite del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Molise, in diversa composizione, anche per la liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese di lite di legittimità.

Così deciso in Roma, il 12 dicembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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