Detrazione interessi mutuo: lavori che allungano i tempi

La Corte di Cassazione ha stabilito che la detrazione interessi mutuo per l’acquisto della prima casa può beneficiare del termine esteso a due anni per stabilire la residenza solo se i lavori effettuati sull’immobile rientrano nella nozione di ‘ristrutturazione edilizia’ soggetta a permesso di costruire o titolo equipollente (SCIA). Semplici opere interne, che richiedono solo una comunicazione al Comune, non sono sufficienti per ottenere l’estensione del beneficio fiscale. La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, annullando la decisione favorevole al contribuente del giudice di secondo grado.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione interessi mutuo: quali lavori allungano i tempi a due anni?

L’acquisto della prima casa è un passo importante, e la detrazione interessi mutuo rappresenta un’agevolazione fiscale fondamentale. La regola generale impone di trasferire la residenza nell’immobile entro un anno dall’acquisto. Tuttavia, la legge prevede un’estensione a due anni in caso di lavori di ristrutturazione. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito quali interventi edilizi danno diritto a questo maggior termine, tracciando una linea netta tra diverse tipologie di lavori.

I Fatti del Caso

Un contribuente aveva acquistato un’abitazione stipulando un mutuo ipotecario e aveva avviato dei lavori sull’immobile. Aveva quindi trasferito la propria residenza nell’abitazione entro due anni dall’acquisto, ma oltre il termine ordinario di un anno, ritenendo di aver diritto all’estensione temporale prevista per le ristrutturazioni. Di conseguenza, aveva portato in detrazione gli interessi passivi del mutuo nella sua dichiarazione dei redditi. L’Agenzia delle Entrate, a seguito di un controllo formale, contestava la detrazione, emettendo una cartella esattoriale per il recupero della maggiore imposta. Secondo l’Ufficio, i lavori eseguiti dal contribuente, consistenti in opere interne come l’adeguamento di impianti, non rientravano nel concetto di “ristrutturazione edilizia” che giustifica l’estensione del termine.

Il caso è giunto fino in Cassazione dopo che la Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione al contribuente.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, con la sua ordinanza, ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ribaltando la decisione precedente. I giudici hanno stabilito che l’estensione del termine a due anni per la detrazione interessi mutuo è subordinata alla natura dei lavori eseguiti. Non tutte le opere edilizie sono uguali ai fini fiscali: solo quelle qualificabili come “ristrutturazione edilizia”, per le quali è richiesto un titolo abilitativo specifico come il permesso di costruire (o un atto equipollente come la SCIA), consentono di beneficiare del termine più lungo.

Le Motivazioni e la detrazione interessi mutuo

Il cuore della decisione risiede nell’interpretazione dell’art. 15 del TUIR. Questa norma prevede che, per ottenere la detrazione, l’immobile debba essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto. L’ottavo periodo dello stesso articolo introduce un’eccezione: “nel caso l’immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta […] comunque entro due anni dall’acquisto”.

La Corte ha chiarito che il legislatore fiscale ha voluto legare il beneficio dell’estensione a interventi edilizi di una certa rilevanza, non a semplici opere interne. La norma fa esplicito riferimento a una “concessione edilizia o atto equivalente”. Basandosi sulla normativa urbanistica (Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001), la Cassazione ha precisato che gli interventi di “ristrutturazione edilizia” che richiedono un permesso di costruire sono quelli che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, comportando modifiche di volume, sagoma, prospetti, superfici o mutamenti della destinazione d’uso.

I lavori eseguiti dal contribuente nel caso di specie, invece, consistevano in opere interne che, secondo la normativa regionale e nazionale, richiedevano unicamente una comunicazione di inizio lavori. Tali opere, per loro natura, non modificano la sagoma, il volume o gli elementi strutturali dell’edificio. Di conseguenza, la semplice comunicazione presentata al Comune non può essere considerata un “atto equivalente” alla concessione edilizia, come richiesto dalla norma fiscale. La Corte ha quindi concluso che la Commissione Tributaria Regionale aveva commesso un “error in iudicando” (errore di giudizio) applicando la norma a una fattispecie non pertinente.

Le Conclusioni

Questa ordinanza fornisce un’indicazione chiara e rigorosa per i contribuenti che intendono usufruire della detrazione interessi mutuo con il termine esteso a due anni. Non è sufficiente eseguire qualsiasi tipo di lavoro, ma è necessario che si tratti di una vera e propria ristrutturazione edilizia, così come definita dalla normativa urbanistica. L’elemento discriminante è il titolo abilitativo richiesto: se i lavori necessitano di un permesso di costruire o di una SCIA in alternativa ad esso, si ha diritto all’estensione. Se, invece, le opere rientrano nell’edilizia libera o richiedono una semplice comunicazione (CILA), il termine per trasferire la residenza rimane quello ordinario di un anno. I contribuenti devono quindi prestare massima attenzione alla qualificazione giuridica dei lavori e alla documentazione presentata al Comune prima di pianificare i tempi per il trasferimento di residenza e la richiesta del beneficio fiscale.

È possibile ottenere la detrazione degli interessi passivi del mutuo se si stabilisce la residenza entro due anni dall’acquisto?
Sì, è possibile, ma solo a condizione che sull’immobile vengano eseguiti lavori di ‘ristrutturazione edilizia’ comprovati dal rilascio di una concessione edilizia (oggi permesso di costruire) o di un atto equivalente come la SCIA.

Quali tipi di lavori edilizi permettono di estendere a due anni il termine per la detrazione interessi mutuo?
I lavori che permettono l’estensione sono quelli che rientrano nella definizione di ‘ristrutturazione edilizia’ secondo il Testo Unico dell’Edilizia. Si tratta di interventi significativi che possono portare a un organismo edilizio diverso dal precedente, modificando volume, sagoma, prospetti, superfici o destinazione d’uso, e che richiedono un permesso di costruire o titolo equipollente.

Una semplice comunicazione di inizio lavori per opere interne è sufficiente per ottenere l’estensione del termine a due anni?
No. Secondo la Corte di Cassazione, le semplici opere interne che non modificano la struttura o l’aspetto dell’edificio e che richiedono solo una comunicazione al Comune non sono qualificabili come ‘ristrutturazione edilizia’ ai fini dell’estensione del beneficio fiscale. Pertanto, in questi casi, il termine per adibire l’immobile ad abitazione principale rimane di un anno dall’acquisto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 298 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 298 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 08/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11572/2020 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in Roma alla INDIRIZZO presso gli uffici dell’Avvocatura Generale dello Stato, dalla quale è rappresentata e difesa ope legis

-ricorrente-

contro

COGNOME rappresentato e difeso dagli avv.ti NOME (domicilio digitale: EMAIL) e COGNOME NOME

-controricorrente-

nonché nei confronti di

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore

-intimata- avverso la SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DELLA SICILIA n. 284/08/20 depositata il 21 gennaio 2020

Udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 28 novembre 2024 dal Consigliere COGNOME NOME

FATTI DI CAUSA

La Direzione Provinciale di Palermo dell’Agenzia delle Entrate procedeva al controllo formale ex art. 36ter D.P.R. n. 600 del 1973 della dichiarazione dei redditi presentata da NOME COGNOME ai fini dell’IRPEF per l’anno 2013.

All’esito di tale controllo, che aveva condotto al disconoscimento della detrai bilità degli interessi passivi corrisposti dal contribuente in dipendenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto della prima casa , veniva emessa nei confronti dello stesso una cartella esattoriale recante l’intimazione di pagamento della maggiore imposta risultata dovuta.

A fondamento della ripresa fiscale l’Ufficio aveva contestato l’inosservanza del termine di un anno dall’acquisto entro il quale, ai sensi dell’art. 15, comma 1, lettera b), del D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR), l’unità immobiliare avrebbe dovuto essere adibita ad abitazione principale, escludendo che nel caso di specie potesse trovare applicazione il più lungo termine biennale previsto per l’ipotesi di esecuzione di . La predetta cartella esattoriale, notificata dall’agente RAGIONE_SOCIALE, veniva impugnata dallo COGNOME dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Palermo, che respingeva il suo ricorso.
La decisione veniva, però, successivamente riformata dalla Commissione Tributaria Regionale della Sicilia, la quale, con sentenza n. 284/08/20 del 21 gennaio 2020, in accoglimento dell’originario ricorso della parte privata, riconosceva l’invocato diritto alla detrazione degli interessi, ritenendo che l’unità immobiliare in discorso avesse formato oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia e fosse stata adibita a dimora abituale del contribuente entro due anni dall’acquisto.

Avverso tale sentenza l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso

per cassazione affidato a un unico motivo. Lo COGNOME ha resistito con controricorso. La litisconsorte RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata. La causa è stata avviata alla trattazione in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380 -bis .1 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso, formulato ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c., vengono denunciate la violazione e la falsa applicazione dell’art. 36 -ter del D.P.R. n. 600 del 1973 e dell’art. 15 del D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR).

1.1 Si rimprovera alla CTR di aver erroneamente affermato che i lavori eseguiti dallo Scimeca, consistenti in semplici opere interne riguardanti principalmente l’adeguamento degli impianti tecnologici e sanitari, erano riconducibili al concetto di ristrutturazione edilizia e che, ai fini della detraibilità degli interessi passivi, la presentata dal contribuente al Comune di Palermo in data 13 aprile 2013 configurava alla concessione edilizia.
Il motivo è fondato.

2.1 In tema di IRPEF, l’art. 15, comma 1, del D.P.R. n. 917 del 1986 (testo unico delle imposte sui redditi) prevede la detrazione dall’imposta lorda di un importo pari al 19 per cento di alcuni oneri sostenuti dal contribuente, «se non deducibili nella determinazione dei singoli redditi che concorrono a formare il reddito complessivo». 2.2 In particolare, in base al primo periodo della lettera b) del comma predetto, sono detraibili «gli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagati a soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro della Comunità europea ovvero a stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad
abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso, per un importo non superiore a 4.000 euro».

2.3 L’ottavo periodo della stessa lettera stabilisce, peraltro, che, «nel caso l’immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall’acquisto».

2.4 Quest’ultima norma utilizza tuttora l’espressione «concessione edilizia», secondo la terminologia adoperata dalla L. n. 47 del 1985. 2.5 Ciò si spiega con il fatto che la disposizione in esame, vecchia formulazione del TUIR, è stata introdotta dalla L. n. 448 del 2001 anteriormente alla data (30 giugno 2003) di entrata in vigore del D.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico dell’Edilizia, TUE), il quale ha

originariamente contenuta nell’art. 13 -bis della sostituito la concessione edilizia con il permesso di costruire.

2.6 Orbene, l’art. 9, comma 1, della citata L. n. 47 del 1985 rinvia per la definizione delle opere di ristrutturazione edilizia all’art. 31, comma 1, lettera d), della L. n. 457 del 1978, in virtù del quale costituiscono «interventi di ristrutturazione edilizia quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente», con la precisazione che «tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti».
2.7 L’art. 4, comma 1, lettera d), del TUE, nel riprodurre sostanzialmente il contenuto della previsione dianzi citata, statuisce che si intendono per «interventi di ristrutturazione edilizia» quelli «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente», puntualizzando che «tali

interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti» e che nel loro àmbito sono ricompresi anche gli interventi «consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica».

2.8 Il medesimo testo unico, nella versione, applicabile «ratione temporis» , vigente anteriormente alle modifiche apportate dal D.L. n. 133 del 2014, convertito in L. n. 164 del 2014, individua all’art. 10 gli interventi subordinati a permesso di costruire, includendo nel loro novero (comma 1, lettera c) quelli «di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni».
2.9 A mente del successivo art. 22, comma 1, «sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività gli interventi non riconducibili all’elenco di cui all’articolo 10 e all’articolo 6 (riguardante l’, cioè quella che può essere eseguita -n.d.r.), che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico -edilizia vigente».

2.10 Il comma 3 dello stesso articolo prevede, tuttavia, che, «in alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante denuncia di inizio attività:

a)gli interventi di ristrutturazione di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c)…».

2.11 Dalla ricostruzione normativa effettuata si evince che l’esecuzione di interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 10, comma 1, lettera c), del TUE può avvenire sulla base di una denuncia di inizio attività (oggi sostituita dalla segnalazione certificata di inizio attività, SCIA, introdotta dall’art. 49, comma 4 -bis , del D.L. n. 78 del 2010, convertito in L. n. 122 del 2010), considerata atto equipollente al permesso di costruire (cfr. Cass. n. 12250/2013).

2.12 Ciò posto, va osservato che, ai fini dell’applicabilità della norma in tema di detrazione degli interessi passivi sui mutui contenuta nell’art. 15, comma 1, lettera b), ottavo periodo, del TUIR, occorre che nell’immobile acquistato dal mutuatario siano svolti lavori di ristrutturazione edilizia per i quali è richiesto il rilascio della concessione edilizia (ora permesso di costruire) o un atto equivalente, quale la DIA (ora SCIA).

2.13 Non basta, dunque, che si tratti di lavori eseguibili in virtù di un atto equivalente alla concessione edilizia, ma è necessario che essi costituiscano interventi di ristrutturazione edilizia per i quali la legge richiede il rilascio della suddetta concessione (salvo riconoscere all’interessato la facoltà di realizzarli mediante DIA).

2.14 Tali sono, ai sensi del citato art. 10, comma 1, lettera c), del TUE, soltanto qli interventi «che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso».

2.15 Non rientrano, invece, in questo àmbito semplici opere interne che, come quelle per cui è causa (si vedano, in proposito, le deduzioni svolte dallo stesso contribuente a pag. 4 del controricorso, paragrafo A, ultimo periodo), non erano soggette a concessioni né ad autorizzazioni, essendo la loro realizzazione

soggetta unicamente alla comunicazione di inizio dei lavori e alla presentazione al Sindaco del Comune di una relazione tecnica, ai sensi del comma 2 dell’allora vigente art. 9 della Legge della Regione Sicilia n. 37 del 1985 (abrogato dall’art. 30, comma 1, lettera b, della L.R. n. 16 del 2016), sostitutivo dell’art. 26 della Legge statale n. 47 del 1985.

2.16 Tale diversa disciplina era giustificata dal fatto che le opere in questione dovevano presentare caratteristiche opposte a quelle degli interventi di ristrutturazione edilizia di cui si è detto sopra, come chiaramente evincibile dal disposto del comma 1 dell’art. 9 testè richiamato («Non sono soggette a concessioni né ad autorizzazioni le opere interne alle costruzioni che non comportino modifiche della sagoma della costruzione, dei fronti prospicienti pubbliche strade o piazze, nè aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari, non modifichino la destinazione d’uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non rechino pregiudizio alla statica dell’immobile e, per quanto riguarda gli immobili compresi nelle zone indicate alla lett. a dell’art. 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana n. 97 del 16 aprile 1968, rispettino le originarie caratteristiche costruttive»).
2.17 Per quanto precede, l’impugnata decisione risulta affetta dal prospettato «error in iudicando» , avendo la CTR ricondotto la fattispecie concreta, come da essa ricostruita, in una previsione normativa astratta che non le si addice.

In accoglimento del ricorso, va pertanto disposta, ai sensi degli artt. 384, comma 2, prima parte, c.p.c. e 62, comma 2, del D. Lgs. n. 546 del 1992, la cassazione della gravata sentenza con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione, la quale procederà a un nuovo esame della controversia uniformandosi ai princìpi di diritto sopra espressi.

3.1 Al giudice del rinvio viene rimessa anche la pronuncia sulle

spese del giudizio di legittimità, a norma degli artt. 385, comma 3, seconda parte, c.p.c. e 62, comma 2, del D. Lgs. cit..

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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