Detraibilità Iva immobili: conta l'uso, non il catasto

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 15617/2024, ha stabilito che la detraibilità Iva per l’acquisto di immobili dipende dalla loro destinazione concreta e programmata all’attività d’impresa, non dalla classificazione catastale al momento dell’acquisto. Un professionista ha ottenuto il diritto alla detrazione per un immobile abitativo acquistato per uso ufficio, provando l’inerenza all’attività professionale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detraibilità Iva Immobili: La Destinazione Concreta Prevale sulla Categoria Catastale

Un principio fondamentale in materia fiscale è stato recentemente ribadito dalla Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, con l’ordinanza n. 15617 del 4 giugno 2024. La decisione chiarisce un aspetto cruciale per professionisti e imprese: ai fini della detraibilità Iva immobili, ciò che conta è l’effettiva e programmata destinazione del bene all’attività d’impresa, non la sua formale classificazione catastale al momento dell’acquisto. Questa pronuncia offre importanti spunti di riflessione sull’onere della prova e sulla prevalenza della sostanza sulla forma.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un avviso di accertamento notificato dall’Agenzia delle Entrate a un professionista (un avvocato). L’amministrazione finanziaria contestava l’indebita detrazione dell’IVA relativa a fatture per anticipi sull’acquisto di un immobile. Secondo il Fisco, il diritto alla detrazione non sussisteva perché, al momento dell’operazione, l’immobile risultava ancora censito in catasto nella categoria A/1 (abitazione di tipo signorile) e non era ancora materialmente adibito a studio legale. Mancava, a detta dell’Ufficio, il requisito dell’inerenza e della strumentalità del bene rispetto all’attività professionale.

Il professionista ha impugnato l’atto, e sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale gli hanno dato ragione. I giudici di merito hanno ritenuto che, per valutare la detraibilità, si dovesse guardare alla concreta e futura destinazione d’uso del bene, e non alla sua astratta classificazione catastale. L’Agenzia delle Entrate, insoddisfatta, ha quindi proposto ricorso per cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la decisione dei giudici di merito e consolidando un importante orientamento giurisprudenziale.

Il Principio della Strumentalità Effettiva e la detraibilità Iva

Il cuore della decisione risiede nel principio secondo cui la natura strumentale di un bene, ai fini della detraibilità Iva immobili, deve essere valutata in concreto. Non basta un’analisi astratta basata sulla categoria catastale. È necessario accertare se l’immobile costituisce, anche solo in una prospettiva futura e programmata, uno strumento per l’esercizio dell’attività d’impresa o professionale.

La Corte richiama la normativa (art. 19-bis1 del d.P.R. 633/1972) che esclude in linea di principio la detrazione per gli immobili a destinazione abitativa, ma sottolinea che questa regola deve essere interpretata alla luce dei principi comunitari e della giurisprudenza. La finalità è garantire la neutralità dell’IVA, esonerando l’imprenditore dall’imposta assolta per tutte le sue attività economiche.

Irrilevanza della Classificazione Catastale Iniziale

I giudici di legittimità hanno affermato che la Commissione Tributaria Regionale ha correttamente applicato la legge, motivando in modo adeguato la sua decisione. Ha ritenuto provato, da parte del contribuente, che l’immobile, sebbene classificato come A/1 al momento del preliminare di vendita, fosse effettivamente destinato a diventare un ufficio. La successiva variazione catastale in A/10 (uso ufficio), avvenuta dopo l’anno d’imposta in contestazione, non ha fatto altro che confermare la ‘funzione programmatica’ dell’acquisto.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha spiegato che la motivazione della sentenza d’appello non era affatto ‘apparente’, come sostenuto dall’Agenzia, ma ben al di sopra del ‘minimo costituzionale’. I giudici regionali avevano correttamente basato il loro convincimento sulla prova della destinazione concreta del bene, superando il dato formale del catasto. Hanno accertato che, nonostante la classificazione abitativa, l’intenzione del professionista e la funzione programmata dell’acquisto erano inequivocabilmente legate all’esercizio della sua attività. Questo approccio, che privilegia la sostanza sulla forma, è conforme sia alla giurisprudenza nazionale che a quella della Corte di Giustizia dell’Unione Europea. L’onere di provare tale destinazione concreta grava sul contribuente, onere che in questo caso è stato pienamente soddisfatto.

Conclusioni

L’ordinanza 15617/2024 è di fondamentale importanza pratica. Conferma che un professionista o un’impresa può detrarre l’IVA sull’acquisto di un immobile anche se questo è temporaneamente accatastato come abitativo, a condizione di poter dimostrare con elementi oggettivi e concreti che l’acquisto è strumentale e inerente alla propria attività economica. La prova dell’intenzione, supportata da elementi come un preliminare di vendita finalizzato all’uso ufficio e la successiva variazione catastale, diventa decisiva per legittimare la detrazione e garantire la corretta applicazione del principio di neutralità dell’IVA.

È possibile detrarre l’IVA sull’acquisto di un immobile classificato come abitativo?
Sì, è possibile a condizione che il contribuente (impresa o professionista) provi in modo concreto che l’immobile è destinato, anche in funzione programmatica, all’esercizio della propria attività economica. La sola classificazione catastale abitativa non è di per sé ostativa.

Cosa prevale ai fini della detraibilità IVA: la classificazione catastale o l’uso effettivo dell’immobile?
Secondo la Corte di Cassazione, prevale la destinazione concreta e l’uso effettivo (o programmato) dell’immobile. La natura strumentale del bene deve essere valutata nella sua sostanza e non basandosi unicamente sul dato formale della categoria catastale al momento dell’acquisto.

Chi ha l’onere di provare la destinazione d’uso di un immobile per l’attività professionale?
L’onere della prova grava sul contribuente. Egli deve dimostrare, con elementi oggettivi, che l’immobile acquistato, anche se formalmente abitativo, è inerente e strumentale alla sua attività. In questo caso, il fatto che la variazione catastale sia avvenuta in un momento successivo ha confermato l’intento programmatico originario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 15617 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 15617 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME DI COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/06/2024

Oggetto: Tributi

Iva 2010 – Detraibilità Iva, verifica in concreto della natura strumentale del bene acquistato per l’esercizio, dell’attività di impresa

ORDINANZA

Sul ricorso iscritto al numero 14334 del ruolo generale dell’anno 2021, proposto

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso l’Avvocatura Generale dello Stato che la rappresenta e difende;

– ricorrente principale –

Contro

NOME COGNOME rappresentato e difeso, giusta procura speciale telematicamente congiunta al ricorso, dall’AVV_NOTAIO

elettivamente domiciliata presso l’indirizzo di posta elettronica del difensore EMAIL;

-controricorrente e ricorrente incidentale per la cassazione della sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Sicilia n. 7613/13/2020, depositata in data 22

dicembre 2020, non notificata.

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12 aprile 2024 dal Relatore Cons. AVV_NOTAIO NOME COGNOME NOME COGNOME di Nocera.

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , propone ricorso affidato a due motivi per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe con cui la Commissione Tributaria Regionale della Sicilia aveva rigettato l’appello proposto nei confronti di NOME COGNOME avverso la sentenza n. 11422/04/2016 della Commissione Tributaria Provinciale di Catania con la quale era stato accolto il ricorso del suddetto contribuente avverso avviso di accertamento con il quale l’Ufficio, previo p.v.c. del 14.12.2012 della G.d.F. di Catania, aveva recuperato a tassazione, per il 2010, l’Iva indebitamente detratta da quest’ultimo in relazione a fatture emesse da RAGIONE_SOCIALE per anticipi su un preliminare di vendita di un immobile da destinare ad uso ufficio (studio legale) in quanto, ad avviso dell’Amministrazione, sarebbe difettato il requisito della strumentalità e inerenza non essendo, a tale data, l’immobile ancora adibito all’attività professionale e risultando ancora censito in catasto alla categoria signorile (A/1).
Resiste, con controricorso, il contribuente spiegando ricorso incidentale condizionato articolato in tre motivi.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo del ricorso principale si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 36 del d.lgs. n. 546/92 e 132 c.p.c. per essersi la CTR, con una motivazione omessa o apparente – a fronte della contestazione della indetraibilità dell’Iva in relazione all’acquisto di un immobile da parte del contribuente (avvocato) per difetto di inerenza trattandosi di bene classificato catastalmente come abitazione signorile (A/1)limitata a richiamare il principio di diritto della giurisprudenza di legittimità, che trovava riscontro anche in quella comunitaria, secondo cui ai fini della detrazione Iva rilevava non già l’astratta classificazione catastale de ll’immobile acquistato ma la concreta destinazione dello stesso, senza verificare l’effettiva destinazione dell’immobile in questione, la prova della cui strumentalità per l’esercizio della professione era a carico del contribuente tanto più che, ai sensi del l’art. 19bis1, lett. 1) del d.P.R. n. 633/1972 , era esclusa, in linea di principio, la detraibilità dell’Iva per l’acquisto di immobil i destinati ad uso abitativo.
Con il secondo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 19 e 19bis del d.P.R. n. 600/73 ( rectius : 633/72) e 2697 c.c. per avere la CTR – dopo avere richiamato il principio di diritto secondo cui, ai fini della detraibilità dell’Iva, rilevava non già l’astratta classificazione catastale ma la concreta destinazione dell’immobile acquistato -omesso di applicarlo alla fattispecie concreta verificando quale fosse effettivamente la destinazione dell’immobile in questione della cui prova era onerato il contribuente tanto più che, ai sensi dell’art. 19bis1, lett. 1) del
d.P.R. n. 633/1972, era esclusa, in linea di principio, la detraibilità dell’Iva per l’acquisto di immobili destinati ad uso abitativo.

Preliminarmente priva di pregio è l’eccezione di inammissibilità del ricorso, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 3 e n. 4 c.p.c., palesandosi quest’ultimo autosufficiente in quanto sviluppa una sintesi chiara dell’intera vicenda processuale e mette in luce le ragioni a sostegno dello stesso.

I n disparte l’improprio richiamo al n. 3 in luogo del n. 4 del comma 1 dell’art. 360 c.p.c., il primo motivo è infondato.

4.1. Premesso che come precisato da questa Cortela motivazione è solo apparente – e la sentenza è nulla perchè affetta da error in procedendo quando, benchè graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perchè recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Cass. Sez. U, n. 22232 del 2016, cit.; Cass. sez. 6- 5, ord. n. 14927 del 15/6/2017 conf. Cass. n. 13977 del 23/05/2019; cass. n. 29124/2021), nella sentenza impugnata, la CTR – confermando la sentenza di primo grado -ha affermato che, benché la variazione di categoria catastale da A/1 (abitazione di tipo signorile) ad A/10 (uso ufficio) fosse stata effettuata in data successiva al 2010, nella specie, ai fini della detraibilità dell’Iva , non rilevava la categoria catastale ma l’effettiva destinazione dell’immobile anche in funzione programmatica. Infatti, premesso che l’art. 19 bis 1 del d.P.R. n. 633/1972, precludeva la detrazione dell’IVA assolta in relazione all’acquisto, locazione, manutenzione, recupero o gestione di immobili ‘a destinazione abitativa’ fatta eccezione per
le imprese specificamente indicate dalla norma (imprese di costruzione o rivendita di fabbricati)con riferimento alla ‘destinazione’ non ci si riferiva all’iscrizione catastale ma all’effettivo utilizzo o addirittura alla funzione programmatica di utiliz zazione dell’immobile come strumento per l’esercizio dell’attività professionale, dovendo, ai fini della detrazione dell’Iva, la natura strumentale del bene acquistato essere valutata non in astratto, in relazione solo all’oggetto dell’attività d’impresa, ma in concreto accertando se lo stesso costituisse, anche in funzione programmatica, lo strumento per l’esercizio di detta attività. Anche sul piano della giurisprudenza comunitaria (Corte di giustizia, sentenze C-37/95eC-100/98 e 147/98) la detrazione Iva poteva essere esercitata senza alcuna limitazione a titolo di spese di investimento sostenute in vista RAGIONE_SOCIALE operazioni che il contribuente intendeva effettuare senza dovere attendere l’effettivo inizio dell’attività. Evidentemente la Commissione Tributar ia Regionale ha motivato il rigetto dell’appello dell’Ufficio sul rilievo che, nella fattispecie in esame, fosse stata sostanzialmente provata dal contribuente, a prescindere dalla categoria catastale, l’effettiva destinazione dell’immobile in questione, anche in funzione programmatica, ad uso ufficio (studio legale). Trattasi dunque di un apparato argomentativo ben al di sopra del “minimo costituzionale”.
5. Il secondo mezzo si profila inammissibile.

5.1. Va premesso che, in deroga al generale principio della detraibilità dell’IVA contenuto nell’art. 19, d.P.R. 633/1972 – che consente all’acquirente di portare in detrazione l’imposta addebitatagli a titolo di rivalsa dal venditore quando si tratti di acquisti effettuati nell’esercizio dell’impresa ed il bene acquistato sia inerente all’attività imprenditoriale, intesa come strumentalità

del bene stesso rispetto a detta specifica attività -, in attuazione della relativa previsione normativa unionale, l’art. 19bis 1, lett. i), stesso decreto prevede che «non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione o la rivendita dei predetti fabbricati o RAGIONE_SOCIALE predette porzioni».
5.2. La suddetta previsione normativa preclude, quindi, la detrazione dell’IVA assolta in relazione all’acquisto, locazione, manutenzione, recupero o gestione di immobili abitativi che risultano tali secondo le risultanze catastali e a prescindere dall’utilizzo effettivo degli stessi, fatta eccezione per le imprese specificamente indicate dalla norma (imprese di costruzione o rivendita di fabbricati).

5.3. Le disposizioni in esame (art. 19 e art. 19 bis del d.P.R. n. 633 del 1972), inerenti alla materia della detrazione dell’Iva e dei limiti della stessa, unitariamente considerate, comportano, quindi, che, ove l’impresa non svolga attività di costruzione (non applicandosi quindi la deroga alla preclusione), la stessa può comunque portare in detrazione l’IVA relativa all’acquisto di un fabbricato a destinazione abitativa purché provi, sulla scorta di elementi oggettivi, che l’operazione in concreto sia inerente all’esercizio effettivo dell’attività di impresa e sia destinata, almeno in prospettiva, a procurargli un lucro, e tale onere probatorio risulta, peraltro, rafforzato laddove l’operazione, come nel caso di specie, consista nell’acquisto di un bene per il quale vige espressamente il regime dell’esclusione della detrazione in quanto fabbricato ad uso abitativo, perché compiuto da parte di
un’impresa che non esercita in via esclusiva o principale l’attività di costruzione di tale tipologia di fabbricati. Infatti, in tal caso, oltre che porsi un problema di inerenza dell’acquisto per l’attività di impresa, assume rilevanza il profilo della effettiva riconduzione del bene (fabbricato ad uso abitativo) ad una categoria per la quale non vige l’esclusione della detrazione. Va precisato, a tal proposito, che il sistema dell’IVA è volto ad esonerare l’imprenditore dall’IVA dovuta o assolta in tutte le sue attività economiche, per garantire la perfetta neutralità dell’imposizione fiscale per tutte le attività in questione, purché esse siano a loro volta soggette ad IVA (Corte giust. 16 febbraio 2012, C-118/11, EON AVV_NOTAIO, punto 43); in questo contesto, la Corte di giustizia ha particolarmente fatto riferimento alla necessità di verifica dell’intenzione del soggetto passivo di destinare all’attività d’impresa l’immobile acquistato (Corte giust. 19 luglio 2012, causa C-334/10); sicché, la questione va risolta, ai fini della corretta interpretazione della previsione normativa in esame nell’ambito della disciplina unionale, nella necessaria verifica, in concreto, dell’inerenza del bene immobile acquistato con l’attività di impresa, anche tenendo conto di una valutazione meramente prospettica. In tali termini si è espressa questa Corte nell’ordinanza n. 5559 del 2019, così massimata: «In tema di IVA, ai fini della detrazione nelle operazioni relative a fabbricati a destinazione abitativa, la natura strumentale del bene acquistato deve essere valutata non solo in astratto, con riferimento all’oggetto dell’attività d’impresa, bensì, in concreto, accertando che lo stesso costituisce, anche in funzione programmatica, lo strumento per l’esercizio della suddetta attività». Principio, questo, fondato su orientamento nomofilattico assolutamente consolidato (cfr. Cass. n. 3396 del 2020, n. 26748 del 2016, Cass.
n. 6883 del 2016, Cass. n. 8628 del 2015; da ultimo, Cass. sez.65, n. 13259 del 2022).

5.4. Nella specie, il motivo di ricorso, pur prospettando una violazione di legge, da un lato non coglie la ratio decidendi e, dall’altro, tende, in realtà, inammissibilmente ad una nuova interpretazione di questioni di merito, avendo la CTR, con una valutazione in fatto non sindacabile dinanzi al giudice di legittimità e in ossequio ai principi sopra richiamati, sostanzialmente accertato che l’immobile in questione, a prescindere dalla classificazione catastale attribuitagli (A/1) al momento della conclusione del preliminare di vendita, fosse destinato, anche in funzione programmatica, ad uso ufficio, ritenendo provata, in concreto, la strumentalità dello stesso per l’esercizio dell’attività professionale (‘ I militari della GdF disconoscevano l’Iva pagata in quanto ritenevano non presente il carattere della strumentalità rispetto all’attività professionale esercitata in quanto l’immobile non era ancora adibito all’attività professionale ed ancora censito in c atasto in categoria signorile…… Ai fini della detraibilità dell’Iva .. rileva non la categoria catastale bensì l’effettiva destinazione dell’immobile anche in funzione programmatica . . ‘) . Tanto più che -come affermato nella sentenza impugnata- in epoca successiva al 2010 vi fu effettivamente la variazione catastale, il che conferma l’asserita ‘funzione programmatica’ dell a destinazione dell’immobile ad uso ufficio.
Con il primo motivo del ricorso incidentale condizionato si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione dell’art. 53 del d.lgs. n. 546/1992 per avere la CTR erroneamente ritenuto l’eccezione di inammissibilità per violazione dell’art. 53 cit. ‘non meritevole di considerazione’ e, comunque,

assorbita sebbene il gravame non esprimesse articolate ragioni di doglianza su punti specifici della sentenza di primo grado.

Con il secondo motivo del ricorso incidentale si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 36 del d.lgs. n. 546/92 per avere ritenuto, con una motivazione apparente, non ‘meritevole di conside razione’ o comunque assorbita l’eccezione di giudicato interno formulata dal contribuente con riguardo al capo della sentenza di primo grado ( circa l’asserita nullità dell’avviso per difetto di motivazione) non aggredito dal gravame dell’Ufficio .
8 . Con il terzo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 2909 c.c., 329 e 346 c.p.c., 56 del d.lgs. n. 546/92, in combinato con l’art. 100 c.p.c., per avere la CTR ritenuto erroneamente ‘non meritevole di considerazione’ l’eccezione di giudicato interno della sentenza di primo grado con riguardo al capo -sulla asserita nullità dell’avviso di accertamento per mancanza di motivazione -non oggetto di specifica censura in sede di gravame.
Il rigetto del ricorso principale rende superflua la trattazione dei motivi del ricorso incidentale condizionato con assorbimento degli stessi.

In conclusione, va rigettato il ricorso principale, assorbito l’incidentale (condizionato).

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

12.Rilevato che, quanto al ricorso principale, risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa

dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (Cass., Sez. 6 L, Ordinanza n. 1778 del 29/01/2016, Rv. 638714).

P.Q. M.

La Corte rigetta il ricorso principale; assorbito quello incidentale condizionato; condanna l’RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali che liquida in euro 5.800,00 per compensi, euro 200,00 per esborsi, oltre 15% per spese generali ed accessori di legge.

Così deciso in Roma il 12 aprile 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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