Detraibilità Iva immobile: conta l'uso, non il catasto

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 15939/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di Detraibilità Iva immobile. Un professionista aveva acquistato un immobile classificato come abitazione signorile (A/1) con l’intenzione di adibirlo a studio professionale. L’Agenzia delle Entrate negava la detrazione dell’IVA sostenendo che la classificazione catastale fosse dirimente. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, affermando che ai fini della detrazione IVA prevale la destinazione concreta e l’uso effettivo o anche solo programmato del bene, piuttosto che la sua astratta classificazione catastale. La successiva variazione catastale a uso ufficio ha confermato l’originaria intenzione del contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detraibilità Iva immobile: la destinazione d’uso batte la categoria catastale

Un’importante ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i criteri per la Detraibilità Iva immobile, stabilendo che l’intenzione d’uso e la destinazione concreta di un bene prevalgono sulla sua classificazione catastale formale. Questa decisione offre importanti spunti per professionisti e imprese che investono in immobili da destinare alla propria attività, anche se al momento dell’acquisto risultano accatastati come abitativi.

I fatti del caso: Acquisto di un immobile residenziale per uso professionale

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento notificato a un professionista. L’Agenzia delle Entrate contestava l’indebita detrazione dell’IVA relativa a fatture per anticipi sull’acquisto di un immobile. Il Fisco basava la sua contestazione su due elementi: al momento dell’acquisto, l’immobile era ancora classificato in catasto come abitazione di tipo signorile (categoria A/1) e non era ancora effettivamente utilizzato per l’attività professionale.

Il contribuente, invece, sosteneva di aver acquistato l’immobile con il preciso scopo di adibirlo a studio legale. I giudici di primo e secondo grado avevano dato ragione al professionista, ma l’Agenzia delle Entrate ha portato la questione fino in Cassazione, insistendo sulla prevalenza della classificazione catastale.

La questione giuridica e la Detraibilità Iva immobile

Il nodo centrale della controversia riguarda l’interpretazione delle norme sulla detrazione IVA, in particolare l’art. 19-bis1 del D.P.R. 633/1972. Questa norma, in linea di principio, esclude la detraibilità dell’imposta per l’acquisto di fabbricati a destinazione abitativa.

La domanda a cui la Corte ha dovuto rispondere è la seguente: ai fini della Detraibilità Iva immobile, è più importante l’etichetta formale (la categoria catastale) o la sostanza (l’effettivo o programmato utilizzo del bene nell’esercizio dell’attività)?

L’Agenzia delle Entrate sosteneva una lettura rigida e formale, legata al dato catastale. Il professionista, al contrario, difendeva un approccio sostanziale, basato sul principio di strumentalità e inerenza del bene rispetto all’attività esercitata.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando le sentenze dei gradi precedenti e consolidando un principio di diritto fondamentale.

Il principio della prevalenza della destinazione concreta

I giudici hanno affermato che la natura strumentale di un bene, ai fini della detrazione IVA, non deve essere valutata in astratto, basandosi unicamente sulla classificazione catastale, ma in concreto. È necessario verificare se l’immobile, anche in una prospettiva futura, costituisca uno strumento per l’esercizio dell’attività.

La Corte ha specificato che il diritto alla detrazione nasce da un acquisto effettuato da un soggetto passivo che agisce in quanto tale. Di conseguenza, la valutazione deve concentrarsi sulla destinazione che il soggetto intende dare al bene, a prescindere dalla sua classificazione formale al momento dell’acquisto.

L’importanza della “Funzione Programmatica”

Un punto cruciale della decisione riguarda il concetto di “funzione programmatica”. La Cassazione, in linea con la giurisprudenza europea, ha ribadito che la detrazione IVA può essere esercitata anche per spese di investimento sostenute in vista di operazioni future, senza dover attendere l’effettivo inizio dell’utilizzo del bene.

Nel caso specifico, l’intenzione del professionista di destinare l’immobile a studio legale era sufficiente a giustificare la detrazione, purché tale intenzione fosse supportata da elementi oggettivi. Il fatto che, in un momento successivo, la categoria catastale sia stata effettivamente variata da A/1 (abitazione) a A/10 (ufficio) è stato considerato una prova a posteriori che ha confermato l’originaria “funzione programmatica” asserita dal contribuente.

Le conclusioni

L’ordinanza n. 15939/2024 della Corte di Cassazione rappresenta una vittoria del principio di sostanza sulla forma. Le implicazioni pratiche per professionisti e imprese sono notevoli:
1. Prevalenza dell’Uso: La destinazione effettiva o programmata di un immobile è il criterio principale per stabilire il diritto alla detrazione dell’IVA.
2. Onere della Prova: Il contribuente ha l’onere di dimostrare, con elementi oggettivi, l’intenzione di utilizzare l’immobile per la propria attività. Questa prova è ancora più importante quando si acquista un bene che, formalmente, rientrerebbe nelle categorie escluse dalla detrazione.
3. Rilevanza degli Atti Successivi: Atti successivi all’acquisto, come la variazione della categoria catastale, possono costituire una prova decisiva per confermare l’originaria intenzione del soggetto passivo.

In sintesi, l’acquisto di un immobile residenziale non preclude a priori la Detraibilità Iva immobile, a condizione che si possa dimostrare in modo inequivocabile la sua strumentalità, anche solo potenziale e programmata, rispetto all’attività svolta.

È possibile detrarre l’IVA sull’acquisto di un immobile classificato come abitativo?
Sì, è possibile a condizione che il contribuente dimostri, sulla base di elementi oggettivi, che l’immobile è destinato in concreto all’esercizio della propria attività d’impresa o professionale, anche se tale destinazione è solo programmata per il futuro.

Cosa prevale ai fini della detrazione IVA: la categoria catastale o l’uso effettivo dell’immobile?
Secondo la Corte di Cassazione, prevale l’uso effettivo e la destinazione concreta dell’immobile, anche in funzione programmatica. L’astratta classificazione catastale non è di per sé determinante per escludere il diritto alla detrazione.

Come può un contribuente dimostrare l’intenzione di usare un immobile per la propria attività?
Il contribuente deve fornire elementi oggettivi che provino la sua intenzione. Nel caso esaminato dalla Corte, la successiva variazione della categoria catastale da abitazione (A/1) a ufficio (A/10) è stata considerata una prova che confermava l’originaria intenzione di adibire l’immobile a studio professionale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 15939 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 15939 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME DI COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/06/2024

Oggetto: Tributi Iva 2009 – Detraibilità Iva, verifica in concreto della natura strumentale del bene acquistato per l’esercizio, dell’attività di impresa

ORDINANZA

Sul ricorso iscritto al numero 14336 del ruolo generale dell’anno 2021, proposto

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso l’Avvocatura Generale dello RAGIONE_SOCIALE che la rappresenta e difende;

– ricorrente principale –

Contro

NOME COGNOME rappresentato e difeso, giusta procura speciale telematicamente congiunta al ricorso, dall’AVV_NOTAIO elettivamente domiciliata presso l’indirizzo di posta elettronica del difensore EMAIL;

-controricorrente e ricorrente incidentale – per la cassazione della sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Sicilia n. 7614/13/2020, depositata in data 22 dicembre 2020, non notificata.

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12 aprile 2024 dal Relatore Cons. AVV_NOTAIO NOME COGNOME NOME COGNOME di Nocera.

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , propone ricorso affidato a due motivi per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe con cui la Commissione Tributaria Regionale della Sicilia aveva rigettato l’appello proposto nei confronti di NOME COGNOME avverso la sentenza n. 11421/04/2016 della Commissione Tributaria Provinciale di Catania con la quale era stato accolto il ricorso del suddetto contribuente avverso avviso di accertamento con il quale l’Ufficio, previo p.v.c. del 14.12.2012 della G.d.F. di Catania, aveva recuperato a tassazione, per il 2009 , l’Iva indebitamente detratta da quest’ultimo in relazione a fatture emesse da RAGIONE_SOCIALE per anticipi su un preliminare di vendita di un immobile da destinare ad uso ufficio (studio legale) in quanto, ad avviso dell’Amministrazione, sarebbe difett ato il requisito della strumentalità e inerenza non essendo, a tale data, l’immobile ancora adibito all’attività professionale e risultando ancora c ensito in catasto alla categoria signorile (A/1).
Resiste, con controricorso, il contribuente spiegando ricorso incidentale condizionato articolato in tre motivi.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo del ricorso principale si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 36 del d.lgs. n. 546/92 e 132 c.p.c. per essersi la CTR, con una motivazione omessa o apparente -a fronte della contestazione della indetraibilità dell’Iva in relazione all’acquisto di un immobile da parte del contribuente (avvocato) per difetto di inerenza trattandosi di bene classificato catastalmente come abitazione signorile (A/1)- limitata a richiamare il principio di diritto della giurisprudenza di legittimità, che trovava riscontro anche in quella comunitaria, secondo cui ai fini della detrazione Iva rilevava non già l’astratta classificazione catastale dell’immobile acquistato ma la concreta de stinazione dello stesso, senza verificare l’effettiva destinazione dell’immobile in questione, la prova della cui strumentalità per l’esercizio della professione era a carico del contribuente tanto più che, ai sensi dell’art. 19bis1, lett. 1) del d.P.R. n. 633/1972, era esclusa, in linea di principio, la detraibilità dell’Iva per l’acquisto di immobili destinati ad uso abitativo.
Con il secondo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 19 e 19bis del d.P.R. n. 600/73 ( rectius : 633/72) e 2697 c.c. per avere la CTR – dopo avere richiamato il principio di diritto secondo cui, ai fini della detraibilità dell’Iva, rilevava non già l’astratta classificazione catastale ma la concreta destinazione dell’immobile acquistato omesso di applicarlo alla fattispecie concreta verificando quale fosse effettivamente la des tinazione dell’immobile in questione della cui prova era onerato il contribuente tanto più che, ai sensi dell’art. 19bis1, lett. 1) del d.P.R. n. 633/1972, era esclusa, in linea di
principio, la detraibilità dell’Iva per l’acquisto di immobili destinati ad uso abitativo.

Preliminarmente priva di pregio è l’eccezione di inammissibilità del ricorso, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 3 e n. 4 c.p.c ., palesandosi quest’ultimo autosufficiente in quanto sviluppa una sintesi chiara dell’intera vicenda processuale e mette in luce le ragioni a sostegno dello stesso.

In disparte l’improprio richiamo al n. 3 in luogo del n. 4 del comma 1 dell’art. 360 c.p.c., il primo motivo è infondato.

4.1. Premesso che -come precisato da questa Corte- la motivazione è solo apparente – e la sentenza è nulla perché affetta da error in procedendo quando, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Cass. Sez. U, n. 22232 del 2016, cit.; Cass. sez. 6- 5, ord. n. 14927 del 15/6/2017 conf. Cass. n. 13977 del 23/05/2019; cass. n. 29124/2021), nella sentenza impugnata, la CTR – confermando la sentenza di primo grado -ha affermato che, benché la variazione di categoria catastale da A/1 (abitazione di tipo signorile) ad A/10 (uso ufficio) fosse stata effettuata in data successiva al 2010, nella specie, ai fini della det raibilità dell’Iva, non rilevava la categoria catastale ma l’effettiva destinazione dell’immobile anche in funzione programmatica. Infatti, premesso che l’art. 19 bis 1 del d.P.R. n. 633/1972, precludeva la detrazione dell’IVA assolta in relazione all’acquisto, locazione, manutenzione, recupero o gestione di immobili ‘a destinazione abitativa’ fatta eccezione per le imprese specificamente indicate dalla norma (imprese di costruzione o rivendita di fabbricati)- con riferimento alla ‘destinazione’ non ci si riferiva all’iscrizione catastale
ma all’effettivo utilizzo o addirittura alla funzione programmatica di utilizzazione dell’immobile come strumento per l’esercizio dell’attività professionale, dovendo, ai fini della detrazione dell’Iva, la natura strumentale del bene acquistato essere valutata non in astratto, in relazione solo all’oggetto dell’attività d’impresa, ma in concreto accertando se lo stesso costituisse, anche in funzione programmatica, lo strumento per l’esercizio di detta attività. Anche sul piano della giurisprudenza comunitaria (Corte di giustizia, sentenze C-37/95eC-100/98 e 147/98) la detrazione Iva poteva essere esercitata senza alcuna limitazione a titolo di spese di investimento sostenute in vista RAGIONE_SOCIALE operazioni che il contribuente intendeva effettuare senza dovere atte ndere l’effettivo inizio dell’attività. Evidentemente la Commissione Tributaria Regionale ha motivato il rigetto dell’appello dell’Ufficio sul rilievo che, nella fattispecie in esame, fosse stata sostanzialmente provata dal contribuente, a prescindere dall a categoria catastale, l’effettiva destinazione dell’immobile in questione, anche in funzione programmatica, ad uso ufficio (studio legale). Trattasi dunque di un apparato argomentativo ben al di sopra del “minimo costituzionale”. 5. Il secondo mezzo si profila inammissibile.
5.1. Va premesso che, in deroga al generale principio della detraibilità dell’IVA contenuto nell’art. 19, d.P.R. 633/1972 – che consente all’acquirente di portare in detrazione l’imposta addebitatagli a titolo di rivalsa dal venditore quando si tratti di acquisti effettuati nell’esercizio dell’impresa ed il bene acquistato sia inerente all’attività imprenditoriale, intesa come strumentalità del bene stesso rispetto a detta specifica attività -, in attuazione della relativa previsione normativa unionale, l’art. 19bis 1, lett. i), stesso decreto prevede che «non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le
imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione o la rivendita dei predetti fabbricati o RAGIONE_SOCIALE predette porzioni».

5.2. La suddetta previsione normativa preclude, quindi, la detrazione dell’IVA assolta in relazione all’acquisto, locazione, manutenzione, recupero o gestione di immobili abitativi che risultano tali secondo le risultanze catastali e a prescindere dall’utilizzo effettivo degli stessi, fatta eccezione per le imprese specificamente indicate dalla norma (imprese di costruzione o rivendita di fabbricati).

5.3. Le disposizioni in esame (art. 19 e art. 19bis del d.P.R. n. 633 del 1972), inerenti alla materia della detrazione dell’Iva e dei limiti della stessa, unitariamente considerate, comportano, quindi, che, ove l’impresa non svolga attività di costruzione (non applicandosi quindi la deroga alla preclusione), la stessa può comunque portare in detrazione l’IVA relativa all’acquisto di un fabbricato a destinazione abitativa purché provi, sulla scorta di elementi oggettivi, che l’operazione in concreto sia inerente all’esercizio effettivo dell’attività di impresa e sia destinata, almeno in prospettiva, a procurargli un lucro, e tale onere probatorio risulta, peraltro, rafforzato laddove l’operazione, come nel caso di specie, consista nell’acquisto di un bene per il quale vige espressamente il regime dell’esclusione della detrazione in quanto fabbricato ad uso abitativo, perché compiuto da parte di un’impresa che non esercita in via esclusiva o principale l’attività di costruzione di tale tipologia di fabbricati. Infatti, in tal caso, oltre che porsi un problema di inerenza dell’acquisto per l’attività di impresa, assume rilevanza il profilo della effettiva riconduzione del bene (fabbricato ad uso abitativo) ad una categoria per la quale non vige l’esclusione della detrazione. Va precisato, a tal proposito, che il sistema dell’IVA è volto ad esonerare l’imprenditore dall’IVA dovuta o assolta in tutte le sue attività economiche, per garantire la perfetta neutralità dell’imposizione fiscale per tutte le attività in questione, purché esse
siano a loro volta soggette ad IVA (Corte giust. 16 febbraio 2012, C118/11, EON AVV_NOTAIO Menidjmunt, punto 43); in questo contesto, la Corte di giustizia ha particolarmente fatto riferimento alla necessità di verifica dell’intenzione del soggetto passivo di destinare all’attività d’impresa l’immobile acquistato (Corte giust. 19 luglio 2012, causa C-334/10); sicché, la questione va risolta, ai fini della corretta interpretazione della previsione normativa in esame nell’ambito della disciplina unionale, nella necessaria verifica, in concreto, dell’inerenza del bene immobile acquistato con l’attività di impresa, anche tenendo conto di una valutazione meramente prospettica. In tali termini si è espressa questa Corte nell’ordinanza n. 5559 del 2019, così massimata: «In tema di IVA, ai fini della detrazione nelle operazioni relative a fabbricati a destinazione abitativa, la natura strumentale del bene acquistato deve essere valutata non solo in astratto, con riferimento all’oggetto dell’attività d’impresa, bensì, in concreto, accertando che lo stesso costituisce, anche in funzione programmatica, lo strumento per l’esercizio della suddetta attività». Principio, questo, fondato su orientamento nomofilattico assolutamente consolidato (cfr. Cass. n. 3396 del 2020, n. 26748 del 2016, Cass. n. 6883 del 2016, Cass. n. 8628 del 2015; da ultimo, Cass. sez.6-5, n. 13259 del 2022).
5.4. Nella specie, il motivo di ricorso, pur prospettando una violazione di legge, da un lato non coglie la ratio decidendi e, dall’altro, tende, in realtà, inammissibilmente ad una nuova interpretazione di questioni di merito, avendo la CTR, con una valutazione in fatto non sindacabile dinanzi al giudice di legittimità e in ossequio ai principi sopra richiamati, sostanzialmente accertato che l’immobi le in questione, a prescindere dalla classificazione catastale attribuitagli (A/1) al momento della conclusione del preliminare di vendita, fosse destinato, anche in funzione programmatica ad uso ufficio, ritenendo provata, in concreto, la strumentalità dello stesso per l’esercizio dell’attività professionale (‘ I
militari della GdF disconoscevano l’Iva pagata in quanto ritenevano non presente il carattere della strumentalità rispetto all’attività professionale esercitata in quanto l’immobile non era ancora adibito all’attività professionale ed ancora censito in cat asto in categoria signorile…… Ai fini della detraibilità dell’Iva ..rileva non la categoria catastale bensì l’effettiva destinazione dell’immobile anche in funzione programmatica …’). Tanto più che -come affermato nella sentenza impugnatain epoca successiva al 2009 vi fu effettivamente la variazione catastale, il che conferma l’asserita ‘funzione programmatica’ della destinazione dell’immobile ad uso ufficio.
Con il primo motivo del ricorso incidentale condizionato si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione dell’art. 53 del d.lgs. n. 546/1992 per avere la CTR erroneamente ritenuto l’eccezione di inammissibilità per violazione dell’art. 53 cit. ‘non meritevole di considerazione’ e, comunque, assorbita sebbene il gravame non esprimesse articolate ragioni di doglianza su punti specifici della sentenza di primo grado.

Con il secondo motivo del ricorso incidentale si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 36 del d.lgs. n. 546/92 per avere ritenuto, con una motivazione apparente, non ‘meritevole di considerazione’ o comunque assorbita l’eccezione di giudicato interno formulata dal contribuente con riguardo al capo della sentenza di primo grado (circa l’asserita nullità dell’avviso per difetto di motivazione) non aggredito dal gravame dell’Ufficio.
8 . Con il terzo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 2909 c.c., 329 e 346 c.p.c., 56 del d.lgs. n. 546/92, in combinato con l’art. 100 c.p.c., per avere la CTR ritenuto erroneame nte ‘non meritevole di considerazione’ l’eccezione di giudicato interno della sentenza di

primo grado con riguardo al capo -sulla asserita nullità dell’avviso di accertamento per mancanza di motivazione- non oggetto di specifica censura in sede di gravame.

9.Il rigetto del ricorso principale rende inutile la trattazione dei motivi del ricorso incidentale condizionato con assorbimento degli stessi.

In conclusione, va rigettato il ricorso principale, assorbito l’incidentale (condizionato).

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

Rilevato che, quanto al ricorso principale, risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello RAGIONE_SOCIALE, non si applica l’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (Cass., Sez. 6 – L, Ordinanza n. 1778 del 29/01/2016, Rv. 638714).

P.Q. M.

La Corte rigetta il ricorso principale; assorbito quello incidentale condizionato; condanna l’RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali che liquida in euro 5.800,00 per compensi, euro 200,00 per esborsi, oltre 15% per spese generali ed accessori di legge.

Così deciso in Roma il 12 aprile 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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