Detraibilità interessi mutuo: novità per l'abitazione

La Corte di Cassazione ha stabilito che la detraibilità interessi mutuo spetta anche per l’acquisto del solo diritto di abitazione, equiparandolo alla proprietà. Inoltre, il contribuente non è responsabile in solido se il sostituto d’imposta non versa le ritenute d’acconto già effettuate.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detraibilità interessi mutuo: la Cassazione estende le agevolazioni

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato temi cruciali riguardanti la detraibilità interessi mutuo ipotecario e la responsabilità dei contribuenti in merito alle ritenute d’acconto. La controversia nasce dal diniego di agevolazioni fiscali su un mutuo contratto per l’acquisto del diritto di abitazione e dalla richiesta di pagamento di somme già trattenute dai sostituti d’imposta ma mai versate all’erario.

I fatti della controversia

Un contribuente impugnava una cartella di pagamento derivante da un controllo formale della dichiarazione dei redditi. L’Agenzia delle Entrate contestava due punti principali: da un lato, il recupero di somme relative a ritenute d’acconto operate dai datori di lavoro (sostituti d’imposta) ma non versate allo Stato; dall’altro, il disconoscimento della detraibilità interessi mutuo relativi a un contratto stipulato per l’acquisto del diritto di abitazione.

Inizialmente, la Commissione Tributaria Provinciale aveva accolto parzialmente il ricorso. Tuttavia, in secondo grado, la Commissione Tributaria Regionale ribaltava la decisione, dando ragione all’Ufficio. Il caso è così giunto davanti ai giudici di legittimità per definire correttamente l’applicazione della normativa fiscale.

Detraibilità interessi mutuo per il diritto di abitazione

Il nucleo centrale della disputa riguardava la possibilità di beneficiare degli sconti fiscali sugli interessi passivi anche quando l’oggetto dell’acquisto non è la piena proprietà dell’immobile, ma un diritto reale minore come quello di abitazione. L’Agenzia delle Entrate sosteneva una visione restrittiva, limitando il beneficio solo alla proprietà o nuda proprietà.

La Suprema Corte ha invece confermato un orientamento più ampio e sistematico. Le agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’unità immobiliare da destinare ad abitazione principale non devono essere limitate alla sola proprietà. Esse mirano a favorire la situazione di fatto e giuridica che soddisfa il bisogno primario dell’uomo all’abitazione.

La responsabilità per le ritenute non versate

Per quanto riguarda il primo motivo di ricorso, la Cassazione ha dato atto di un provvedimento di sgravio emesso dall’ente impositore durante il giudizio. È stato ribadito che, se il sostituto d’imposta trattiene le somme ma omette di versarle, il contribuente non è tenuto al pagamento in solido. La responsabilità solidale scatta solo se le ritenute non sono state neppure effettuate.

Le motivazioni sulla detraibilità interessi mutuo

Le motivazioni della Corte si fondano su un’interpretazione secondo ratio legis. La normativa non intende agevolare l’acquisto di un bene in quanto tale, ma la soddisfazione dell’esigenza abitativa dell’individuo. Poiché il diritto di abitazione, al pari dell’usufrutto o dell’uso, permette di abitare stabilmente un immobile, non vi è ragione di escludere tali fattispecie dal beneficio della detraibilità interessi mutuo.

Inoltre, la Corte ha rigettato le eccezioni dell’Agenzia riguardanti un presunto giudicato esterno, poiché non era stata fornita la prova certa della definitività della sentenza invocata in altri procedimenti. Il collegio ha così inteso dare continuità a un principio che tutela il contribuente che agisce per garantirti una stabilità abitativa.

Le conclusioni

In conclusione, la Corte ha dichiarato cessata la materia del contendere per quanto riguarda le ritenute d’acconto (grazie allo sgravio ottenuto dal contribuente) e ha accolto il motivo sulla detraibilità interessi mutuo. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana. In quella sede, i giudici dovranno riesaminare la questione attenendosi al principio secondo cui il diritto di abitazione legittima pienamente l’accesso ai benefici fiscali sugli interessi passivi, valutando la fattispecie concreta dell’operazione economica realizzata.

Posso detrarre gli interessi del mutuo se acquisto solo il diritto di abitazione?
Sì, la Corte di Cassazione ha stabilito che la detrazione spetta anche per l’acquisto di diritti reali minori come l’abitazione o l’usufrutto, poiché soddisfano l’esigenza abitativa del contribuente.

Il fisco può chiedermi le tasse se il mio datore di lavoro non ha versato le ritenute?
Se il datore di lavoro ha regolarmente effettuato la trattenuta in busta paga ma non l’ha versata, il lavoratore non è responsabile in solido e non deve pagare nuovamente quelle somme allo Stato.

Cosa deve provare l’Agenzia delle Entrate per bloccare una detrazione per motivi di giudicato?
L’Agenzia deve produrre la sentenza definitiva munita di attestazione di cancelleria che confermi il passaggio in giudicato, altrimenti l’eccezione è considerata inammissibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4597 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4597 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/03/2026

RAGIONE_SOCIALE: opposizione a cartella di pagamento -detraibilità interessi passivi mutuo ipotecario per acquisito diritto di abitazione -responsabilità sostituito in caso di omesso versamento ritenuta d’acconto da parte del sostituto di imposta.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2024/2017 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale in atti, dall’AVV_NOTAIO del foro di Roma e dall’AVV_NOTAIO del foro di Firenze;

-ricorrente –

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore RAGIONE_SOCIALE pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura RAGIONE_SOCIALE dello RAGIONE_SOCIALE;

-controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore ;

-intimata – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Toscana n. 1077/29/2016, depositata in data 10.6.2016, non notificata; Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’11 dicembre 2025

dal Consigliere NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME impugnava la cartella di pagamento n.

08920070006903828, emessa a seguito di controllo formale ex art. 36 bis del d.p.r. n. 600/73 della dichiarazione Unico 2004 per l’anno di imposta 2003, limitatamente alle somme iscritte a ruolo a titolo di trattenute operate e non versate dai sostituti di imposta e di disconoscimento della detrazione degli interessi passivi sul mutuo ipotecario contratto per l’acquisto del diritto di abitazione.

La C.T.P. di Pistoia accoglieva parzialmente il ricorso.

La C.T.R. della Toscana, adita da entrambe le parti, rigettava l’appello incidentale proposto dal contribuente e, in accoglimento del gravame proposto in via principale dall’Ufficio, rigettava l’originario ricorso.

Per la cassazione della citata sentenza il contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

L’RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso. L’RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata.

La causa è stata, quindi, fissata per l’adunanza camerale dell’11.12.2025.

La controricorrente ha depositato tempestiva memoria in data 28.11.2025, con allegata documentazione attestante lo sgravio parziale del carico iscritto a ruolo.

Il ricorrente ha depositato tempestiva memoria ex art. 380 bis c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, rubricato « violazione e/o falsa applicazione degli articoli 25, 64 e 67 del d.p.r. n. 600/73 e dell’art. 163 del d.p.r. n. 917/1986, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. », il ricorrente lamenta l’erroneità della pronuncia impugnata nella parte in cui la C.T.R., nonostante la prova documentale RAGIONE_SOCIALE ritenute a titolo di acconto operate dai sostituti di imposta, di importo complessivo pari ad euro 7.491,00, di cui alle fatture nn. 62/2003, 105/2003 e 175/2003, ha
ritenuto che sussistesse la responsabilità solidale del sostituito, pur in pacifica assenza di qualsivoglia azione intrapresa nei confronti dei sostituti di imposta.

Con il secondo motivo, rubricato « violazione e/o falsa applicazione dell’art. 13 bis del d.p.r. n. 917/1986, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c .», il ricorrente deduce che la pronuncia è errata anche nella parte in cui la C.T.R. ha ritenuto non spettante la detrazione degli interessi passivi sul mutuo ipotecario contratto al fine di acquistare il diritto reale di abitazione, invocando nella memoria illustrativa, a sostegno dell’assunto, la sentenza di questa Corte n. 22191/2016.
Con il terzo motivo, proposto in via subordinata e rubricato « erroneità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione degli articoli 2, commi 2 e 5, del decreto legislativo n. 472/1997, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c .», si duole della pronuncia impugnata relativamente alla ritenuta legittimità RAGIONE_SOCIALE sanzioni irrogate, atteso che, per come pacifico in causa, esso ricorrente si era attivato, seppur invano, presso i sostituti di imposta, al fine di ottenere le certificazioni RAGIONE_SOCIALE ritenute subite, con la conseguenza che l’omesso versamento avrebbe dovuto essere considerato non imputabile.
4 . Vanno esaminati congiuntamente il primo ed il terzo motivo, attinenti le ritenute d’acconto non versate dai sostituti di imposta e di cui alle fatture nn. 62/2003, 105/2003 e 175/2003 prodotte dal ricorrente in primo grado ed il cui contenuto è stato riprodotto in ricorso. A tal riguardo, va dato atto del provvedimento di sgravio emesso dall’ente impositore, motivato dalla presa d’atto dell’orientamento di questa Corte espresso nella pronuncia n. 10378 del 12 aprile 2019, secondo cui, nel caso in cui il sostituto ometta di versare le somme per le quali ha operato la ritenuta a titolo di acconto, il sostituito non è tenuto in solido in sede di riscossione, atteso che la responsabilità solidale prevista dall’art. 35 del d.p.r. n. 602 cit. è espressamente condizionata alla circostanza che non
siano state effettuate le ritenute. Lo sgravio ha riguardato sia le somme iscritte a ruolo a titolo di ritenute operate e non versate sui compensi fatturati, sia interessi e sanzioni (cfr. dettaglio contabile allegato alla memoria dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE), con conseguente sopravvenuta cessazione della materia del contendere.

Il secondo motivo è fondato, con le precisazioni che seguono.

5.1. La parte controricorrente osserva che la sentenza n. 22191/2016 è rimasta isolata e che le successive risoluzioni dell’RAGIONE_SOCIALE, pur non vincolanti, hanno confermato che la detrazione spetta solo in caso di acquisto della piena o nuda proprietà, escludendosi pertanto i diritti reali minori. Inoltre, nella nota di trasmissione del provvedimento di sgravio in autotutela invoca il giudicato esterno sulla medesima questione derivante dalla sentenza definitiva della Commissione Tributaria Regionale della Toscana n. 37/25/13 relativa all’anno di imposta 2004. Ha inoltre osservato nel controricorso che non sarebbe in ogni caso provato che l’acquisto del diritto di abitazione fosse finalizzato a destinare l’immobile ad abitazione principale, dato che la documentazione prodotta attestava che il contribuente aveva contratto a titolo personale un mutuo ipotecario per acquistare, unitamente al coniuge, il diritto di abitazione sull’immobile e contestualmente, una società, i cui soci erano il COGNOME e il coniuge, ne aveva acquistato la nuda proprietà, evidenziando che l’operazione economica era stata pertanto dettata da scelte imprenditoriali.
5.2. L’RAGIONE_SOCIALE, oltre a non aver prodotto la sentenza invocata nella nota di trasmissione del provvedimento di sgravio parziale, nè documentato il suo passaggio in giudicato, neppure ha allegato che il preteso giudicato esterno si sia formato successivamente alla pubblicazione della sentenza qui impugnata. L’eccezione è pertanto inammissibile.

5.3. Costituisce infatti ius receptum , come affermato dalle Sezioni Unite di questa Corte e ribadito in successive decisioni, che nel giudizio di

cassazione, l’esistenza del giudicato esterno è, al pari di quella del giudicato interno, rilevabile d’ufficio, non solo qualora emerga da atti comunque prodotti nel giudizio di merito, ma anche nell’ipotesi in cui il giudicato si sia formato successivamente alla pronuncia della sentenza impugnata. Si tratta infatti di un elemento che non può essere incluso nel fatto, in quanto, pur non identificandosi con gli elementi normativi astratti, è ad essi assimilabile, essendo destinato a fissare la regola del caso concreto, e partecipando quindi della natura dei comandi giuridici, la cui interpretazione non si esaurisce in un giudizio di mero fatto. Il suo accertamento, pertanto, non costituisce patrimonio esclusivo RAGIONE_SOCIALE parti, ma, mirando ad evitare la formazione di giudicati contrastanti, conformemente al principio del “ne bis in idem”, corrisponde ad un preciso interesse pubblico, sotteso alla funzione primaria del processo, e consistente nell’eliminazione dell’incertezza RAGIONE_SOCIALE situazioni giuridiche, attraverso la stabilità della decisione. Tale garanzia di stabilità non trova ostacolo nel divieto posto dall’art. 372 cod. proc. civ., il quale, riferendosi esclusivamente ai documenti che avrebbero potuto essere prodotti nel giudizio di merito, non si estende a quelli attestanti la successiva formazione del giudicato. E’ stato poi aggiunto che ‘la produzione di tali documenti può aver luogo unitamente al ricorso per cassazione, se si tratta di giudicato formatosi in pendenza del termine per l’impugnazione, ovvero, nel caso di formazione successiva alla notifica del ricorso, fino all’udienza di discussione prima dell’inizio della relazione’ (Cass. Sez. Unite n. 13916/2006; conf., tra altre, Cass. n. 8607/2017; n. 1534/2018). Inoltre, consolidata giurisprudenza di questa Corte onera la parte che eccepisce il giudicato esterno di fornirne la prova, non soltanto producendo la sentenza emessa in altro procedimento, ma anche corredandola della idonea certificazione ex art. 124 disp. att. c.p.c., dalla quale risulti che la stessa non è soggetta ad impugnazione. Affinché il giudicato esterno possa fare stato nel processo è infatti necessaria la
certezza della sua formazione, che deve essere provata, pur in assenza di contestazioni, attraverso la produzione della sentenza munita del relativo attestato di cancelleria (Cass. n. 6868/2022; n. 26310/2021; 10465/18; n. 2974/18; n. 6024/17; n. 28515/17).

5.4. Ciò detto, il collegio intende dare continuità all’orientamento espresso da questa Corte nella sentenza n. 22191/2016, nella quale si è osservato come sia principio desumibile dalla normativa in tema di agevolazioni fiscali quello secondo cui le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della proprietà di un immobile destinato all’abitazione ricomprendono anche gli atti traslativi aventi ad oggetto non solo la nuda proprietà ma anche l’usufrutto, l’uso e l’abitazione (…) E’ stato osservato che, a ben vedere, la norma in esame non si limita ad applicare le agevolazioni fiscali all’acquisto della proprietà di un’unità immobiliare se questa non è destinata all’abitazione dell’acquirente, tanto da poter considerare che la norma non intende agevolare l’acquisto di un bene, ma agevolare quella situazione di fatto e giuridica che soddisfa l’esigenza dell’uomo all’abitazione. Sicché un’interpretazione sistematica e un’interpretazione secondo ratio legis inducono a ritenere che il riferimento all'” acquisto dell’unità immobiliare “, rapportato all’esigenza dell’abitazione, non può che indicare un acquisto di un diritto (reale), quale che sia, in grado, per il suo modo di essere (si pensi all’usufrutto, all’uso e all’abitazione), di soddisfare l’esigenza dell’uomo all’abitazione.
La C.T.R., in sede di rinvio, dovrà pertanto rivalutare la questione della detraibilità degli interessi passivi del mutuo ipotecario alla luce dei sopra citati principi, con riferimento alla fattispecie concreta (contestuale acquisto del diritto di abitazione da parte dei coniugi COGNOME e della ‘nuda proprietà’ del medesimo immobile da parte di società ad essi riferibile).

In conclusione, va dichiarata la cessazione della materia del contendere sul primo e terzo motivo di ricorso.

In accoglimento del secondo motivo, la sentenza va cassata in

parte qua , con rinvio alla C.G.T.2 della Toscana, in diversa composizione, per un nuovo esame, oltre che per regolare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte dichiara cessata la materia del contendere sui motivi di ricorso primo e terzo;

accoglie il secondo motivo, per quanto di ragione; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla C.G.T.2 della Toscana, in diversa composizione, per un nuovo esame, oltre che per regolare le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio dell’11.12.2025.

Il Presidente

( NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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