Deducibilità interessi passivi: via libera dalla Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la piena deducibilità degli interessi passivi per una società immobiliare. Secondo la Corte, per beneficiare dell’agevolazione, è sufficiente che il finanziamento sia garantito da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza che sia necessario dimostrare che i fondi siano stati utilizzati per l’acquisto o la costruzione degli stessi. Questa decisione rafforza un’interpretazione estensiva della norma, privilegiando il dato letterale rispetto a limitazioni non esplicite.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Deducibilità Interessi Passivi: La Cassazione Conferma la Visione Estensiva

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha consolidato un principio fondamentale in materia di deducibilità interessi passivi per le società immobiliari. La decisione chiarisce che, ai fini della totale deducibilità, non è necessario che il finanziamento ipotecario sia stato contratto specificamente per l’acquisto o la costruzione dell’immobile locato. Questo orientamento, favorevole al contribuente, offre importanti spunti operativi per le imprese del settore.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento notificato dall’Agenzia delle Entrate a una società a responsabilità limitata operante nel settore immobiliare. L’Amministrazione Finanziaria contestava l’indebita deduzione, ai fini IRES e IRAP per l’anno 2012, di una cospicua somma a titolo di interessi passivi su un mutuo.

Secondo l’Ufficio, tali interessi non erano deducibili in quanto il finanziamento, sebbene garantito da ipoteca su un complesso immobiliare già costruito e locato, non era stato utilizzato per la costruzione o ristrutturazione dell’immobile stesso, bensì per creare provvista economica per altre esigenze aziendali. La società contribuente ha impugnato l’atto, sostenendo che la norma di riferimento (art. 1, comma 36, della legge 244/2007) non poneva alcuna limitazione circa la finalità del finanziamento.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione alla società, ma l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione, portando la questione all’attenzione della Suprema Corte.

La Questione sulla Deducibilità Interessi Passivi

Il cuore della controversia risiedeva nell’interpretazione dell’art. 1, comma 36, della legge 244/2007. Questa norma, in deroga al principio generale di parziale deducibilità previsto dall’art. 96 del TUIR, stabilisce la totale deducibilità degli “interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”.

L’Agenzia delle Entrate sosteneva una lettura restrittiva: l’agevolazione sarebbe applicabile solo se vi fosse un collegamento funzionale diretto tra il mutuo e l’immobile (acquisto o costruzione). In assenza di tale nesso, gli interessi non sarebbero integralmente deducibili. La società, al contrario, difendeva un’interpretazione letterale, secondo cui l’unico requisito richiesto dalla norma è l’esistenza di un finanziamento garantito da ipoteca su un immobile locato, a prescindere dall’uso della liquidità ottenuta.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, aderendo all’interpretazione più ampia e favorevole al contribuente. I giudici hanno affermato che la norma in esame non pone alcun limite oggettivo all’integrale deducibilità degli interessi.

Il ragionamento della Corte si fonda sui seguenti punti chiave:

1. Interpretazione Letterale: Il testo della legge è chiaro e non contiene alcun riferimento alla finalità del finanziamento. Si limita a richiedere che gli interessi derivino da “finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”.
2. Assenza di Limitazioni Esplicite: Il legislatore, quando ha voluto imporre delle restrizioni, lo ha fatto espressamente. Ad esempio, con modifiche successive, ha introdotto un limite soggettivo, circoscrivendo l’agevolazione alle sole “società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare”. L’assenza di un analogo limite oggettivo (sulla finalità del prestito) è una scelta deliberata e non una lacuna da colmare in via interpretativa.
3. Continuità Giurisprudenziale: La Corte ha ribadito il suo orientamento, già espresso in precedenti sentenze, secondo cui la portata della norma è “estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, delle tipologie di immobili considerate, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell’indebitamento”.

In sostanza, la Corte ha stabilito che l’agevolazione è concessa indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno finalizzato all’acquisto o alla costruzione dell’immobile su cui grava l’ipoteca.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione ha importanti implicazioni pratiche per le società di gestione immobiliare. Essa conferma che è possibile beneficiare della totale deducibilità degli interessi passivi anche per finanziamenti accesi per esigenze generali di liquidità, rifinanziamento di debiti pregressi o per altre operazioni aziendali, a condizione che tali prestiti siano garantiti da ipoteca su immobili già di proprietà e destinati alla locazione.

Questa pronuncia fornisce certezza giuridica e flessibilità finanziaria alle imprese del settore, consentendo loro di ottimizzare la propria struttura finanziaria senza il timore di contestazioni fiscali basate su un’interpretazione restrittiva della norma. Resta fermo, ovviamente, il requisito soggettivo, che richiede lo svolgimento prevalente di attività immobiliare da parte della società.

Per la deducibilità integrale degli interessi passivi, il mutuo deve essere stato usato per costruire o acquistare l’immobile ipotecato?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la legge non impone alcun vincolo sulla finalità del finanziamento. È sufficiente che il prestito sia garantito da ipoteca su immobili destinati alla locazione per beneficiare della deducibilità totale degli interessi passivi.

La disciplina sulla deducibilità degli interessi passivi si applica a qualsiasi tipo di società?
No. La normativa originaria non prevedeva limiti soggettivi, ma successive modifiche legislative hanno ristretto l’applicazione dell’agevolazione alle sole società che svolgono in via effettiva e prevalente attività di gestione immobiliare.

Quale criterio ha usato la Corte per interpretare la norma?
La Corte ha adottato un’interpretazione letterale e teleologica, concludendo che il testo della norma è estremamente ampio e non consente di introdurre limitazioni non espressamente previste dal legislatore, come quella relativa allo scopo del finanziamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 445 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 445 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 09/01/2025

IRES, IRAP 2012 DEDUCIBILITA’

–

INTERESSI PASSIVI

–

MUTUI IMMOBILIARI GARANTITI DA IPOTECA

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12429/2024 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in Roma, INDIRIZZO presso l’Avvocatura generale dello Stato che la rappresenta e difende;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME e dall’Avv. NOME COGNOME in virtù di procura speciale in calce al controricorso ed elettivamente domiciliato presso lo studio RAGIONE_SOCIALE in Roma, INDIRIZZO

-controricorrente – avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. del LAZIO n. 6243/08/22 depositata il 22/12/2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14 novembre 2024 dal consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

A seguito di processo verbale di constatazione della Guardia di Finanza e di verifica generale per gli anni dal 2009 al 2011, l’Agenzia delle Entrate notificava alla RAGIONE_SOCIALE l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO/2017 per l’anno di imposta 2012. Con detto avviso l’Ufficio contestava alla RAGIONE_SOCIALE l’indebita

deduzione, ai fini Irap ed Ires, nell’anno 201 2, di interessi passivi su mutui per euro 1.608.097,00. Sosteneva l’Ufficio che gli interessi in questione fossero indeducibili perché nascenti da mutui non avviati per la costruzione o per la ristrutturazione degli immobili concessi in locazione sui quali era concessa ipoteca, ma accesi per creare una provvista economica per altre e diverse esigenze di impresa.

La società RAGIONE_SOCIALE proponeva impugnazione avverso l’avviso di accertamento innanzi alla Commissione tributaria provinciale di Roma, contestando in particolare, quanto al rilievo circa la indebita deduzione di interessi passivi, l’illegittimità dell’atto impositivo perchè l’art. 1, comma 36, della legge 244/2007, che stabilisce la deducibilità degli interessi passivi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione non prevederebbe, sul piano oggettivo, alcuna limitazione relativa alla motivazione e alle ragioni funzionali dei finanziamenti contratti. L’Agenzia delle Entrate si costituiva in giudizio riaffermando la legittimità della condotta impositiva, contestando l’impugnazione proposta e chiedendone l’integrale rigetto. La Commissione tributaria provinciale di Roma, con la sentenza n. 18881/16/18 depositata il 13/11/2018, accoglieva integralmente il ricorso e compensava le spese di lite.
L’Agenzia delle Entrate proponeva appello avverso la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Roma. La RAGIONE_SOCIALE si costituiva nel giudizio di secondo grado chiedendo il rigetto dell’impugnazione. La Commissione tributaria regionale con la sentenza n. 6243/08/22 depositata il 22/12/2022 respingeva l’appello e compensava le spese tra le parti.

Avverso la sentenza di appello propone ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate con impugnazione affidata ad un unico motivo.

Resiste con controricorso la società RAGIONE_SOCIALE La società controricorrente ha depositato memoria ex art. 380-bis. 1 c.p.c..

Il ricorso è stato trattato dal Collegio nella camera di consiglio del 14/11/2024.

Considerato che:

Con l’unico motivo di ricorso l’Agenzia delle Entrate deduce la violazione o falsa applicazione dell’art. 1, commi 35 e 36, della legge 244 del 2007 e dell’art. 109 del d.P.R. 917/1986 in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ..

1.1. Secondo l’Ufficio ricorrente la sentenza della Commissione tributaria regionale avrebbe errato nel ritenere illegittimo l’accertamento e deducibili gli interessi passivi che la società aveva dedotto nell’anno di imposta in questione. Tanto perché in atti sarebbe dimostrato, e tra le parti sarebbe incontestato, che la RAGIONE_SOCIALE aveva acceso un primo finanziamento per la costruzione di un complesso immobiliare e di un centro commerciale denominato RAGIONE_SOCIALE nell’anno 2001 e che il complesso immobiliare era stato sostanzialmente completato nel 2006. Nel 2008 la società aveva acceso un nuovo mutuo, dell’importo di euro 92.000.000,00 e aveva posto a garanzia il complesso commerciale ormai costruito riconoscendo privilegio ipotecario di primo grado. In ragione di questi passaggi, secondo l’Ufficio, il secondo finanziamento non sarebbe stato avviato per la costruzione ovvero per la ristrutturazione del complesso immobiliare e, pertanto, agli interessi passivi generati dal mutuo non sarebbe applicabile la disposizione di favore dettata dall’art. 1, comma 36, della legge 244 del 2007. Quest’ultima disposizione andrebbe letta in modo coerente con l’art. 1, comma 35, della stessa legge, con l’art. 96 e con l’art. 110 del t.u.i.r.. Dal tessuto normativo dovrebbe trarsi la conclusione che la deducibilità completa degli interessi passivi, stabilita dall’art. 1, comma 36, l. 244/2007 in deroga al principio generale dettato dall’art. 96 t.u.i.r.
ed ai limiti posti da tale disposizione, sarebbe subordinata alla sussistenza di presupposti soggettivi e oggettivi, come già evidenziato in due precedenti circolari della Agenzia delle Entrate (precisamente, la 19/E del 21/04/2009 e la 37/E del 22/07/2009). Sotto il profilo soggettivo la deduzione sarebbe consentita solo a società immobiliari di gestione e sotto il profilo oggettivo la deducibilità degli interessi sarebbe ammessa solo ove questi trovino origine in mutui contratti per la costruzione o la ristrutturazione degli immobili sottoposti ad ipoteca. Nella fattispecie, affermava l’Agenzia delle Entrate nell’atto di accertamento e afferma la difesa erariale nel ricorso, difetterebbe il presupposto oggettivo perché la RAGIONE_SOCIALE avrebbe acceso il secondo mutuo quando era già terminata la costruzione del complesso immobiliare e perché, come accertato dalla analisi dei flussi finanziari, avrebbe utilizzato la provvista finanziaria per concedere a sua volta prestiti fruttiferi ad altre società del gruppo e comunque per finanziare diverse esigenze nascenti dalla attività di impresa.
2. La società controricorrente resiste al ricorso e argomenta in senso contrario circa l’applicazione delle medesime norme. Secondo la difesa della RAGIONE_SOCIALE l’art. 1, comma 36, della legge 244/2007 è una disposizione che si applica, come da tenore letterale della norma, ai «finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati in locazione» senza altri presupposti o limitazioni legati alla finalità e all’utilizzo della provvista presa a mutuo. Nel caso di specie la società avrebbe, appunto, costituito ipoteca di primo grado su immobili concessi in locazione e ricorrerebbe l’unico presupposto necessario e sufficiente per avvalersi del regime fiscale di favore stabilito dalla disposizione ratione temporis vigente. La difesa della controricorrente rileva, ulteriormente, che la società svolgeva attività di gestione immobiliare, che ricorrevano tutte le caratteristiche di bilancio per rientrare nella categoria e che
l’Agenzia delle Entrate non aveva comunque contestato la ricorrenza di tale presupposto soggettivo; che il secondo mutuo avviato non era che un atto modificativo del primo mutuo, un rifinanziamento, e che le somme percepite erano state, sebbene in parte, destinate alla costruzione di un ultimo settore del complesso immobiliare e, dunque, ai medesimi investimenti all’origine dell’operazione immobiliare.

3. Il ricorso è infondato. L’art. 1, comma 36, legge n. 244 del 2007 dopo aver previsto l’istituzione a mezzo di successivo d.m. di una Commissione di studio sulla fiscalità delle imprese immobiliari al fine di proporre modifiche normative agevolative in funzione della politica di sviluppo dell’edilizia abitativa – stabilisce, sino all’applicazione delle suddette modifiche, «la non rilevanza ai fini dell’articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione». Per effetto della citata disposizione, pertanto, gli interessi passivi, corrisposti per «finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione» sono totalmente deducibili, in deroga al regime di parziale deducibilità previsto dall’art. 96 t.u.i.r.
3.1. In ordine alle sorti di tale disciplina, va evidenziato che l’art. 4, comma 4, d.lgs. 14 settembre 2015, n. 147 (Disposizioni recanti misure per la crescita e l’internazionalizzazione delle imprese) ha limitato soggettivamente la portata della disposizione in quanto, dopo le parole: «immobili destinati alla locazione» ha aggiunto le seguenti: «per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare» ed ha precisato che si considerano tali «le società il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia
prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati.». Successivamente, l’art. 14, comma 2, d.lgs. 29 novembre 2018, n. 142 aveva disposto l’abrogazione della disposizione; tuttavia, l’art. 1, comma 7, legge 30 dicembre 2018, n. 145 (legge di bilancio per il 2019) ne ha fatta salva l’applicazione «nelle more della mancata adozione della revisione della normativa sulla fiscalità diretta ed indiretta delle imprese immobiliari».

3.2. Nella controversia in esame vengono in rilievo i soli presupposti oggettivi per l’applicazione della disciplina di favore atteso che non è contestato che la società contribuente sia in possesso dei requisiti per essere considerata società di gestione immobiliare.

3.3. Secondo la tesi dell’Ufficio l’interpretazione letterale e teleologica della disposizione, nella parte in cui fa riferimento a «interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione», porrebbe un limite oggettivo all’integrale deducibilità: il finanziamento dovrebbe essere stato contratto per finanziare l’acquisto o la costruzione dell’immobile.

3.4. Va disatteso l’argomento secondo cui l’ambito oggettivo di applicazione della norma vada limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l’acquisto o per la costruzione degli immobili destinati alla locazione, trattandosi di limitazione che non trova riscontro nel testo normativo. Non possono giustificarsi limitazioni alla disposizione che prevede l’integrale deducibilità degli interessi che non trovino evidenza nel tenore letterale della norma; il legislatore, quando ha ritenuto di limitare la portata applicativa della disposizione, lo ha fatto in via espressa imponendo il limite soggettivo della applicabilità alle sole società di gestione immobiliare. Del resto, questa Corte in merito all’interpretazione dell’art. 1, comma 36, della legge 244/2007 ha già evidenziato che «la portata di tale disposizione, quale ricavabile dalla sua interpretazione letterale e
teleologica, è estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, delle tipologie di immobili considerate, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell’indebitamento» (Cass. 21/07/2023, nn. 21885 e 21880 seguite da Cass. 24/07/2023, n. 22191 e Cass. 27/07/2023, n. 22735 e, da ultimo, si veda Cass. 08/11/2024, n. 28804). A questo indirizzo, di recente affermatosi, la Corte intende dare continuità.

3.5. La Commissione tributaria regionale si è attenuta a questi principi in quanto ha rilevato che «l’art. 1, comma 36, della legge 244/2007, dal quale scaturisce il recupero in esame, si limita a precisare che per l’ottenimento delle agevolazioni di cui la contribuente ha usufruito gli interessi passivi oggetto delle stesse dovessero essere relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati a locazione, senza in alcun modo entrare nel merito dell’utilizzazione di tali finanziamenti». Ha rilevato, pertanto, che il disposto della norma prevede l’agevolazione indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno finalizzato all’acquisto o alla costruzione.
3.6. In conclusione, la sentenza impugnata non merita censura e il ricorso va rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità vanno compensate atteso che all’epoca del deposito del ricorso nella specifica materia non esisteva un orientamento della Corte di cassazione.

4.1. Non vi è luogo a pronuncia sul raddoppio del contributo unificato, perché il provvedimento con cui il giudice dell’impugnazione disponga, a carico della parte che l’abbia proposta, l’obbligo di versare, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24/12/2012, n. 228, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto ai sensi del comma 1bis del medesimo art. 13, non può aver luogo nei confronti delle Amministrazioni dello Stato, istituzionalmente
esonerate, per valutazione normativa della loro qualità soggettiva, dal materiale versamento del contributo stesso, mediante il meccanismo della prenotazione a debito (Cass., Sez. U., 25 novembre 2013, n. 26280; Cass., 14 marzo 2014, n. 5955).

P.Q.M.

rigetta il ricorso;

compensa le spese di lite.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, del 14

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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