Deducibilità interessi passivi: via libera Cassazione

Una società immobiliare ha dedotto integralmente gli interessi passivi su mutui ipotecari per immobili locati. L’Agenzia delle Entrate ha contestato la deduzione, sostenendo la necessità di un collegamento diretto tra il finanziamento e l’acquisto del bene. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Agenzia, confermando la piena deducibilità degli interessi passivi. Secondo i giudici, la norma non impone limiti stringenti, non richiedendo che il finanziamento sia finalizzato all’acquisto né che l’immobile sia da locare in futuro.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Deducibilità Interessi Passivi su Immobili Locati: La Cassazione Fa Chiarezza

La deducibilità interessi passivi sui finanziamenti contratti dalle società immobiliari rappresenta un tema cruciale per la pianificazione fiscale e la sostenibilità economica del settore. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un’interpretazione estensiva e favorevole al contribuente, definendo i contorni di un importante regime agevolativo. La sentenza chiarisce che la deduzione totale degli interessi non è subordinata a requisiti stringenti come il nesso diretto tra finanziamento e acquisto dell’immobile.

Il caso: una società immobiliare e la contestazione del Fisco

Una società immobiliare, attiva nella locazione di immobili, aveva portato in deduzione l’intero ammontare degli interessi passivi pagati su mutui ipotecari. La società si era avvalsa di una specifica norma agevolativa (art. 1, comma 36, L. 244/2007) che, in deroga alla regola generale di deducibilità parziale, consente la deduzione totale per i “finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, aveva emesso un avviso di accertamento, recuperando a tassazione parte di questi costi. Secondo l’Ufficio, il beneficio fiscale era applicabile solo a due condizioni:
1. Il finanziamento doveva essere stato contratto specificamente per l’acquisto o la costruzione dell’immobile ipotecato.
2. L’immobile doveva essere destinato a una locazione successiva alla stipula del mutuo, e non essere già locato.

La società ha impugnato l’atto, ottenendo ragione sia in primo grado che in appello. La Commissione Tributaria Regionale ha infatti ritenuto che la norma non ponesse tali limitazioni. L’Agenzia delle Entrate ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La questione sulla deducibilità degli interessi passivi

Il cuore della controversia risiedeva nell’interpretazione della locuzione “interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”. L’Agenzia delle Entrate proponeva una lettura restrittiva, basata su un presunto nesso causale e temporale: il mutuo doveva essere la causa dell’acquisizione della disponibilità dell’immobile, e la locazione doveva essere un evento futuro.

Secondo il Fisco, questa interpretazione era coerente con la finalità della norma, volta a favorire lo sviluppo dell’edilizia abitativa e il mercato delle locazioni, evitando che il costo dell’indeducibilità degli interessi fosse scaricato sugli inquilini. Di conseguenza, solo i costi legati all’acquisizione del bene potevano beneficiare del regime di favore.

L’approccio delle Corti di merito

I giudici di merito avevano invece adottato un’interpretazione letterale, evidenziando come il testo di legge non contenesse alcuna delle limitazioni sostenute dall’Agenzia. Per le corti tributarie, l’agevolazione era applicabile indipendentemente dalla finalità del finanziamento e dal momento in cui l’immobile era stato locato.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, definendolo infondato. I giudici supremi hanno confermato che l’interpretazione letterale e teleologica della norma conduce a una conclusione molto più ampia di quella proposta dall’amministrazione finanziaria. La Corte ha stabilito che la disposizione ha una “portata estremamente ampia” che non giustifica limitazioni né sul piano oggettivo (tipologia di immobili) né su quello funzionale (obiettivi del finanziamento).

Secondo la Cassazione:
1. Nessun vincolo di finalità: È irrilevante che il finanziamento sia stato contratto per l’acquisto, la costruzione o per altre finalità aziendali. La norma non limita l’ambito oggettivo ai soli finanziamenti per l’acquisto o la costruzione di immobili. Una simile limitazione non trova riscontro nel testo normativo.
2. Nessun vincolo temporale: È del tutto indifferente che gli immobili siano già locati al momento della stipula del finanziamento. Il termine “destinati” alla locazione implica un nesso causale e funzionale, non un rapporto di anteriorità del finanziamento rispetto alla locazione.
3. Finalità ampia della norma: La Corte ha inoltre ricordato che, come emerso dai lavori preparatori, la norma ha come fine anche quello di “incentivare la capitalizzazione aziendale”. Questo obiettivo va oltre la semplice finalità di calmierare i canoni di locazione.

In sostanza, i requisiti oggettivi per la piena deducibilità interessi passivi sono solo due: l’esistenza di un finanziamento e la presenza di una garanzia ipotecaria su un immobile che sia effettivamente destinato all’attività di locazione.

Le conclusioni: quali implicazioni per le imprese?

Questa ordinanza consolida un principio di grande importanza per le società immobiliari. Le imprese del settore possono beneficiare della deduzione integrale degli interessi passivi con maggiore certezza, anche quando i finanziamenti garantiti da ipoteca non sono direttamente collegati all’acquisto degli immobili locati. Ciò offre una maggiore flessibilità finanziaria, permettendo alle aziende di utilizzare la liquidità ottenuta per diverse esigenze operative, pur continuando a godere del vantaggio fiscale.

La decisione della Corte di Cassazione fornisce un’interpretazione chiara e coerente con il tenore letterale della legge, respingendo tentativi di introdurre requisiti non previsti dal legislatore e rafforzando la stabilità del quadro normativo di riferimento per il settore immobiliare.

È necessario che il finanziamento ipotecario sia stato contratto specificamente per l’acquisto o la costruzione dell’immobile per dedurre integralmente gli interessi?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la deduzione totale degli interessi passivi è ammessa indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno finalizzato all’acquisto o alla costruzione dell’immobile ipotecato.

La deducibilità totale degli interessi è ammessa solo se l’immobile viene locato dopo la stipula del mutuo?
No. Secondo la Corte, è del tutto indifferente che l’immobile sia già locato al momento della stipula del finanziamento o sia in attesa di esserlo. Il vincolo di destinazione alla locazione sussiste a prescindere da questo aspetto temporale.

Qual è la finalità della norma che consente la piena deducibilità degli interessi passivi secondo la Corte?
La Corte ha specificato che la portata della disposizione è estremamente ampia. Oltre a evitare che il costo degli interessi incida sui canoni di locazione, la norma ha anche lo scopo di incentivare la capitalizzazione aziendale, giustificando così un’interpretazione non restrittiva.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29275 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29275 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 13/11/2024

Ires – avviso accertamento finanziamento -immobili destinati alla locazione -interessi deducibili

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19603/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato presso i cui uffici in Roma, INDIRIZZO, è domiciliata ex lege ,

– ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, INDIRIZZO,

-controricorrente – avverso la sentenza della COMM. TRIB. REG. LOMBARDIA, n. 229/2017, depositata il 27 gennaio 2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17 settembre 2024 dal consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

RAGIONE_SOCIALE – società immobiliare partecipante, in qualità di consolidante, ad un consolidato fiscale, ed attiva nella locazione di immobili di proprietà o detenuti in virtù di contratti di leasing per l’anno di imposta 2008, portava in deduzione, l’intero importo degli interessi passivi corrisposti sui mutui ipotecari stipulati con svariati intermediari finanziari, avvalendosi del regime fiscale di cui all’art. 1, comma 36, legge 24 dicembre 2007, n. 244 (legge finanziaria 2008) che consentiva la deduzione totale degli interessi «relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione».
L’Ufficio riteneva, invece, che gli interessi fossero parzialmente indeducibili, secondo il disposto di cui all’art. 96 t.u.i.r. e negava, per mancanza dei presupposti oggettivi, l’applicabilità alla contribuente del regime fiscale agevolativo di cui al l’art. 1, comma 36, cit.; per l’effetto, notificava alla contribuente, nella qualità di consolidata e consolidante, avviso di accertamento (NUMERO_DOCUMENTO) con il quale recuperava a tassazione, ai fini Ires, un maggior reddito.

La società proponeva ricorso avverso detto atto impositivo che veniva accolto con sentenza confermata in appello.

La C.t.r., con la sentenza in epigrafe, riteneva che l’art. 1, comma 36, cit., – che prevede un regime derogatorio rispetto alla disciplina dettata dall’art. 96 t.u.i.r. – fosse applicabile agli «interessi passivi relativi a mutui assistiti da garanzia ipotecaria costituita da immobili destinati alla locazione», indipendentemente dalle circostanze che il finanziamento fosse o meno finalizzato alla costruzione o all’acquisto degli immobili ipotecati e che l’immobile fosse già locato o in attesa di esserlo.
Avverso detta sentenza ricorre la società contribuente nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE che resiste con controricorso.

Considerato che:

Con l’unico motivo l’RAGIONE_SOCIALE denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 96 t.u.i.r. e la falsa applicazione dell’art. 1, comma 36, legge 24 dicembre 2007, n. 244.

Censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che fossero deducibili gli interessi passivi corrisposti dalla contribuente su mutui garantiti da ipoteca su immobili di proprietà dati in locazione, senza alcun ulteriore requisito oggettivo.

Afferma che, per beneficiare del regime agevolativo di cui all’art. 1 comma 36, cit., «sarebbe necessario un collegamento diretto tra immobile da destinare alla locazione e finanziamento contratto per la sua acquisizione nel senso che il mutuo ipotecario deve avere ad oggetto gli immobili effettivamente destinati alla locazione e deve essere stato contratto per finanziare l’acquisto e/o la costruzione dell’immobile medesimo». Aggiunge che il fatto che la disposizione controversa faccia riferimento a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili «destinati alla locazione» e non ad immobili «dati o concessi in locazione» implica che il mutuo sia stato contratto per procurarsi la disponibilità di un immobile «da concedere successivamente» in locazione e non «già locato» al momento in cui viene contratto il finanziamento, sicché quest’ultimo deve essere stato il mezzo con il quale l’impresa se lo è procurato. Deduce che, anche a ritenere non decisivo il tenore letterale della disposizione, sarebbe determinante l ‘interpretazione teleologica della norma, volta a favorire, attraverso lo sviluppo dell’edilizia abitativa, il mercato RAGIONE_SOCIALE locazioni, evitando che il costo dell’indeducibilità degli interessi venga ribaltato sull’utente finale. Sostiene, pertanto, che l’ unica lettura coerente con la finalità della disciplina di favore è che restino deducibili per intero «i soli costi necessari per l’acquisizione o costruzione del bene»; solo questi ultimi, infatti, sarebbero suscettibili di essere ribaltati sull’utente fi nale e non
i costi di finanziamenti contratti per finalità diverse, rispetto ai quali il bene costituisce mera garanzia reale, i quali non incidono sul mercato RAGIONE_SOCIALE locazioni e non hanno, pertanto, motivo di godere di un trattamento fiscale privilegiato.

Il motivo è infondato.

2.1. L’art. 1, comma 36, legge n. 244 del 2007 – dopo aver previsto l’istituzione a mezzo di successivo d.m. di una Commissione di studio sulla fiscalità RAGIONE_SOCIALE imprese immobiliari al fine di proporre modifiche normative agevolative in funzione della politi ca di sviluppo dell’edilizia abitativa stabilisce, sino all’applicazione RAGIONE_SOCIALE suddette modifiche, «la non rilevanza ai fini dell’articolo 96 del testo unico RAGIONE_SOCIALE imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione».
Per effetto della citata disposizione, pertanto, gli interessi passivi, corrisposti per «finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione» sono totalmente deducibili, in deroga al regime di parziale deducibilità previsto dall’art. 96 t.u.i.r.

2.2. In ordine alle sorti di tale disciplina, va evidenziato che l’art. 4, comma 4, d.lgs.

dopo le parole: «immobili destinati alla locazione» ha aggiunto le seguenti: «per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare» ed ha precisato che si considerano tali «le società il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati.».
Successivamente, l’art. 14, comma 2, d.lgs. 29 novembre 2018, n. 142 ne aveva disposto l’abrogazione; tuttavia, l’art. 1, comma 7, legge 30 dicembre 2018, n. 145 (legge di bilancio per il 2019) ne ha fatta salva l’applicazione «nelle more della mancata ado zione della revisione della normativa sulla fiscalità diretta ed indiretta RAGIONE_SOCIALE imprese immobiliari».

2.3. Nella controversia in esame vengono in rilievo i soli presupposti oggettivi per l’applicazione della disciplina di favore.

Secondo la tesi dell’Ufficio l’interpretazione letterale e teleologica della disposizione, nella parte in cui fa riferimento a «interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione», porrebbe due limiti ogget tivi all’integrale deducibilità: in primo luogo, il finanziamento dovrebbe essere stato contratto per finanziare l’acquisto o la costruzione dell’immobile; in secondo luogo, la locazione dovrebbe essere successiva al finanziamento stesso.

2.4. Diversamente da quanto sostenuto dall’RAGIONE_SOCIALE, deve ritenersi che sia del tutto indifferente che gli immobili siano o meno già locati al momento della stipula del finanziamento. Non convince l’assunto dell’Ufficio secondo il quale il rif erimento testuale ad immobili «destinati» alla locazione vada inteso nel senso che quest’ultima debba essere successiva. La destinazione, infatti implica un rapporto causale, e non temporale, tra finanziamento e locazione, sebbene detto nesso debba essere provato in modo obiettivo.
2.5. Ugualmente, va disatteso l’argomento secondo cui l’ambito oggettivo di applicazione della norma vada limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l’acquisto o per la costruzione degli immobili destinati alla locazione, trattandosi di limitazione che non trova alcun riscontro nel testo normativo.

Del resto, questa Corte in merito all’art. 1, comma 36, se pure con riferimento a fattispecie in cui veniva in rilievo la diversa questione

dell’applicabilità del beneficio in caso di rinegoziazione del mutuo, ha già evidenziato che «la portata di tale disposizione, quale ricavabile dalla sua interpretazione letterale e teleologica, è estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, RAGIONE_SOCIALE tipologie di immobili considerate, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell’indebitamento. Altresì, nei lavori preparatori, si è detto che, pur ipotizzandosi possibili manovre elusive da parte dei contribuenti volte a garantirsi un più ampio valore di deducibilità degli interessi passivi, va rimarcato che la deducibilità ha come fine anche quello di incentivare la capitalizzazione aziendale» (Cass. 21/07/2023, nn. 21885 e 21880 seguite da Cass. 24/07/2023, n. 22191 e Cass. 27/07/2023, n. 22735).
2.6. La C.t.r. si è attenuta a questi principi, in quanto, condividendo quanto statuito dalla C.t.p., ha rilevato che «la lettera della norma non limita la deroga agli interessi passivi relativi a mutui assistiti da ipoteca finalizzati alla costruzione o a ll’acquisto degli immobili da locare successivamente». Ha rilevato, pertanto, che il disposto della norma prevede l’agevolazione indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno finalizzato all’acquisto o alla costruzione e che il vincolo di destinazione sussiste a prescindere dalla circostanza che l’immobile sia locato o sia in attesa di esserlo.
In conclusione, il ricorso va rigettato.

Vi sono giusti motivi di compensazione RAGIONE_SOCIALE spese di lite stante la novità della specifica questione trattata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; dichiara interamente compensate tra le parti le spese di lite.

Così deciso in Roma, il 17 settembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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