Deducibilità interessi passivi per immobiliari gestione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 27862/2024, ha confermato il diritto alla piena deducibilità degli interessi passivi per una società di gestione immobiliare che loca unità all’interno di un centro commerciale. La Corte ha stabilito che l’agevolazione fiscale non è limitata al settore residenziale, ma si applica a tutte le ‘immobiliari di gestione’, la cui attività prevalente consiste nella locazione passiva di immobili patrimonio, a prescindere dalla loro destinazione d’uso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Deducibilità Interessi Passivi: Vittoria per le Immobiliari di Gestione

La recente ordinanza della Corte di Cassazione ha portato chiarezza su un tema fiscale cruciale: la deducibilità degli interessi passivi per le società immobiliari. Con una decisione che segna un punto a favore dei contribuenti, la Suprema Corte ha stabilito che l’integrale deduzione non è un’esclusiva del settore residenziale, ma si estende anche alle società che gestiscono immobili commerciali, come i centri commerciali, a patto che la loro attività sia prevalentemente di locazione.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da una serie di avvisi di accertamento emessi dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di una società a responsabilità limitata che gestisce un grande centro commerciale. L’amministrazione finanziaria contestava alla società la piena deduzione degli interessi passivi relativi ai finanziamenti ipotecari contratti per gli immobili dati in locazione. Secondo il Fisco, la società non possedeva il requisito soggettivo per beneficiare dell’agevolazione, ritenendo che questa fosse riservata esclusivamente alle società di gestione di immobili abitativi.

La società contribuente aveva impugnato gli atti, ottenendo ragione sia in primo grado presso la Commissione Tributaria Provinciale, sia in appello presso la Commissione Tributaria Regionale. Quest’ultima, in particolare, aveva confermato l’annullamento del rilievo relativo alla deducibilità degli interessi passivi, spingendo l’Agenzia delle Entrate a presentare ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione e la deducibilità interessi passivi

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la decisione del giudice di appello. I giudici di legittimità hanno sancito che l’interpretazione restrittiva proposta dall’amministrazione finanziaria non trova fondamento nella normativa di riferimento. La piena deducibilità degli interessi passivi è un beneficio concesso alle cosiddette “immobiliari di gestione”, senza alcuna distinzione basata sulla destinazione d’uso degli immobili locati.

Le Motivazioni

La Corte ha basato la sua decisione su un’attenta analisi della normativa e dei principi giurisprudenziali consolidati.

L’Interpretazione della Norma Agevolativa

Il fulcro della questione risiede nell’interpretazione dell’art. 1, comma 36, della Legge 244/2007, che deroga al principio generale di parziale deducibilità degli interessi passivi previsto dall’art. 96 del TUIR. Questa norma speciale consente la deduzione integrale per gli interessi relativi a finanziamenti ipotecari su immobili destinati alla locazione. La Corte ha chiarito che l’obiettivo della norma è favorire le società la cui attività consiste nell’utilizzo passivo di “immobili patrimonio”. L’Agenzia delle Entrate, secondo i giudici, ha errato nel voler limitare l’ambito di applicazione alle sole società di gestione immobiliare nel settore dell’edilizia abitativa.

Il Concetto di “Immobiliare di Gestione”

Un punto chiave della motivazione è la corretta qualificazione della società contribuente. La Corte ha ritenuto corretta la valutazione del giudice di merito, che aveva classificato la società come “immobiliare di gestione”. Tale qualifica deriva dalla netta prevalenza dell’attività di locazione passiva degli immobili rispetto alla prestazione di servizi accessori. Nel caso di specie, i ricavi derivanti dai servizi accessori rappresentavano solo il 10% del totale, un valore minimale che non altera la natura principale dell’attività. La Corte ha quindi affermato che la gestione di una galleria commerciale, quando si sostanzia principalmente nell’affitto di azienda o di rami d’azienda, rientra a pieno titolo nel perimetro delle società di gestione immobiliare che possono beneficiare dell’agevolazione.

Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un principio di notevole importanza pratica per il settore immobiliare. La piena deducibilità degli interessi passivi sui finanziamenti per l’acquisto di immobili da locare non è un’esclusiva del comparto abitativo. Qualsiasi società la cui attività economica consista prevalentemente nella gestione passiva di un patrimonio immobiliare, attraverso la locazione, può beneficiare di questa agevolazione. Questa interpretazione estensiva offre maggiore certezza giuridica agli operatori del settore, inclusi i gestori di centri commerciali, uffici e complessi industriali, che possono pianificare i loro investimenti con un quadro fiscale più chiaro e favorevole.

Una società che gestisce un centro commerciale può beneficiare della piena deducibilità degli interessi passivi?
Sì, la Corte di Cassazione ha stabilito che può beneficiarne a condizione che la sua attività sia qualificabile come quella di una “immobiliare di gestione”. Questo si verifica quando l’attività di locazione passiva degli immobili è assolutamente prevalente rispetto alla fornitura di servizi accessori, come nel caso esaminato in cui i servizi rappresentavano solo il 10% dei ricavi.

La piena deducibilità degli interessi passivi è limitata agli immobili ad uso abitativo?
No. Secondo la Corte, la normativa non pone alcuna limitazione basata sulla destinazione d’uso (abitativa o commerciale) degli immobili. L’agevolazione è applicabile a tutte le società di gestione immobiliare la cui attività consiste nell’utilizzo passivo di immobili patrimonio destinati alla locazione.

Cosa si intende per “immobiliare di gestione” ai fini di questa agevolazione fiscale?
Si intende una società la cui attività principale consiste nell’utilizzo passivo del proprio patrimonio immobiliare attraverso la locazione. Il criterio distintivo, come chiarito dalla Corte, è la prevalenza assoluta della componente di gestione passiva degli immobili rispetto a quella, minimale, di prestazione di servizi accessori.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27862 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27862 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2117/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore, domiciliata ex lege in INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE STATO (P_IVAP_IVA che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che la rappresenta e difende

-controricorrente/ricorrente incidentale- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 3520/2016 depositata il 13/06/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 02/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La società RAGIONE_SOCIALE veniva attinta da avvisi di accertamento relativi agli anni di imposta dal 2008 al 2011, con i quali , oltre a formulare rilievi minori, l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE contestava l’assenza del requisito soggettivo previsto dall’art. 96 TUIR ai fini dell’integrale deduzione degli interessi passivi relativi a

finanziamenti ipotecari garantiti da immobili destinati alla locazione, con i conseguenti recuperi a tassazione.

La CTP di Milano, riuniti i ricorsi, li accoglieva integralmente, apprezzando le ragioni della società contribuente.

L’appello proposto dall’Amministrazione veniva parzialmente accolto dalla CTR della Lombardia che, peraltro, per quanto ancora qui rileva, confermava l’annullamento del rilievo relativo alla deduzione degli interessi passivi.

L’RAGIONE_SOCIALE ricorre, con unico motivo, avverso la predetta sentenza.

Resiste la contribuente con controricorso e propone ricorso incidentale condizionato sorretto da due motivi.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso, rubricato «Violazione o falsa applicazione dell’art. 96 del DPR 917 del 1986 (TUIR) e art. 1, comma 36 della L. 244/2007» l’RAGIONE_SOCIALE lamenta, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c., che i giudici di appello abbiano interpretato estensivamente l’ambito del l’agevolazione prevista dalla richiamata disciplina normativa, che l’Amministrazione ritiene limitata alle società di mera gestione immobiliare, ed agli immobili locati in funzione della politica di sviluppo dell’edilizia abitativa.
Preliminarmente, deve esaminarsi l’eccezione di inammissibilità del motivo di ricorso sollevata dalla società contribuente, che afferma che l’RAGIONE_SOCIALE avrebbe utilmente contrastato solo una RAGIONE_SOCIALE due rationes decidendi su cui si fonda la pronuncia di secondo grado, e segnatamente la ritenuta erronea interpretazione estensiva del presupposto oggettivo della agevolazione, che l’Amministrazione ritiene essere circoscritta ai soli finanziamenti per l’acquisto di immobili locati ad uso abitativo.
2.1. L’eccezione è infondata, in quanto la ricorrente ha diffusamente contestato anche la ritenuta sussistenza del requisito

soggettivo, allegando che la società contribuente, anche a non tener conto della limitazione all’ambito della edilizia abitativa, non è riconducibile al modello della società immobiliare di gestione delineata dalle norme richiamate, in quanto gestisce rami di azienda destinati all’affitto (v. ricorso p. 14).

Il motivo è, altresì, infondato.

3.1. Giova ricordare che questa Corte ha affermato che «L’art. 1, comma 35, legge finanziaria del 2008 ha chiarito che gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l’acquisizione dei beni immobili (cd. «immobili patrimonio»), che non costituiscono beni strumentali all’attività d’impresa né beni merci, concorrono alla determinazione del reddito d’impresa. Ne consegue che ai fini dell’Ires gli interessi passivi di finanziamento contratti per l’acquisto di questi ultimi sono deducibili nei limiti e alle condizioni previste dall’articolo 96 T.u.i.r. Il successivo comma 36, tuttavia, ha previsto che non rilevano ai fini dell’articolo 96 T.u.i.r. (e sono, pertanto, integralmente deducibili) gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione . In questo senso si è espressa anche l’RAGIONE_SOCIALE con la circolare del 22 luglio 2009 n. 37, ove si è precisato che l’ambito di applicazione del comma 36 citato è limitato alle cd. immobiliari di gestione, ovvero alle società la cui attività consiste nell’utilizzo passivo degli immobili patrimonio.» (cfr. Cass., V, n. 2472/2023).
3.2. La CTR, con corretta applicazione dei criteri ora richiamati, ha qualificato la ricorrente come ‘immobiliare di gestione’, riconducendo l’attività svolta, nel caso di specie una galleria commerciale i cui locali vengono concessi in affitto di azienda a società che vi esercitano il commercio, in ragione della assoluta prevalenza della componente di gestione passiva degli immobili a fronte di una minimale prestazione di servizi accessori, quantificata quale produttiva del 10% dei ricavi della società.
3.3. Il criterio discretivo applicato dalla Corte territoriale è stato predicato dalla stessa Amministrazione in documenti di prassi (v. Circolare n. 7/E del 2013, che, pur relativa a differente oggetto, fornisce una identificazione della ‘società di gestione immobiliare’ in termini di prevalenza dell’attività di locazione o affitto). Non è inoltre indifferente, pur valendo a meri fini esegetici, che la disciplina sopravvenuta a seguito RAGIONE_SOCIALE modifiche apportate dal d.lgs. n. 147/2015 all’art. 36 cit., nel delineare con maggior rigore l’ambito della agevolazione e con evidente continuità con la regola previgente, abbia esplicitato il presupposto della prevalenza, cristallizzato nella quota dei 2/3 dei ricavi di necessaria provenienza dalla locazione o dall’affitto di aziende.
3.4. L’apprezzamento posto in essere dalla CTR e fondato su tali corrette premesse è, infine, attività esterna all’esatta interpretazione della norma ed inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità.

In conclusione, il ricorso principale va rigettato, ed il ricorso incidentale condizionato risulta conseguentemente assorbito; segue la condanna della ricorrente al rimborso, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che si liquidano come in dispositivo.

Rilevato che risulta soccombente l’RAGIONE_SOCIALE, ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica il D.P.R. n. 30 maggio n. 115, art. 13 comma 1- quater, (Cass. 29/01/2016, n. 1778).

P.Q.M .

La Corte rigetta il ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale. Condanna la ricorrente RAGIONE_SOCIALE al pagamento, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 5.800,00 per compensi, oltre alle spese

forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi, liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. Così deciso in Roma, il 02/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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