Deducibilità interessi passivi: la Cassazione decide

Una società immobiliare si è vista contestare dall’Agenzia delle Entrate la piena deducibilità degli interessi passivi su mutui ipotecari. L’Ufficio sosteneva che il beneficio fiscale fosse limitato ai finanziamenti contratti per l’acquisto o la costruzione di immobili da locare successivamente. La Corte di Cassazione ha rigettato la tesi del Fisco, stabilendo che la norma ha una portata ampia: la piena deducibilità degli interessi passivi è permessa indipendentemente dalla finalità specifica del finanziamento e dal fatto che l’immobile sia già locato al momento della stipula del mutuo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Deducibilità Interessi Passivi: La Cassazione Amplia i Confini per le Immobiliari

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale sulla deducibilità interessi passivi per le società immobiliari, respingendo un’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate. La decisione amplia la portata del beneficio fiscale relativo ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, stabilendo principi importanti per gli operatori del settore.

I Fatti del Caso: Un Avviso di Accertamento Contestato

Una società immobiliare, attiva nella locazione di immobili, aveva dedotto integralmente gli interessi passivi relativi a mutui ipotecari stipulati per le sue proprietà. La società si era avvalsa di una norma di favore (art. 1, comma 36, Legge 244/2007) che permetteva, in deroga alla disciplina ordinaria, la totale deduzione di tali costi per finanziamenti su immobili destinati alla locazione.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, aveva emesso un avviso di accertamento, ritenendo gli interessi solo parzialmente deducibili. Secondo il Fisco, il beneficio si sarebbe applicato solo a due condizioni oggettive: il finanziamento doveva essere stato contratto specificamente per l’acquisto o la costruzione dell’immobile e la locazione doveva essere successiva alla stipula del mutuo.

La società ha impugnato l’atto impositivo, ottenendo ragione sia in primo grado sia in appello. L’Agenzia delle Entrate ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Questione Giuridica: I Limiti alla Deducibilità degli Interessi Passivi

Il cuore della controversia risiedeva nell’interpretazione della locuzione “interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”. L’Agenzia delle Entrate sosteneva che l’espressione “destinati alla locazione” implicasse un nesso finalistico e temporale: il mutuo doveva servire a procurarsi un immobile “da concedere successivamente” in locazione. Un immobile già locato al momento del finanziamento non avrebbe potuto, secondo questa tesi, rientrare nel perimetro della norma agevolativa.

Al contrario, la società contribuente e le corti di merito avevano adottato un’interpretazione più ampia, ritenendo che la legge non ponesse tali limiti. La questione giunta all’esame della Suprema Corte era, quindi, se la norma richiedesse un collegamento specifico tra il finanziamento e l’acquisto/costruzione dell’immobile e se la destinazione alla locazione dovesse necessariamente essere futura rispetto al mutuo.

L’Analisi della Corte di Cassazione e le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la sentenza di appello e fornendo motivazioni chiare e decisive.

Interpretazione Letterale e Teleologica della Norma

Secondo i giudici, la portata della disposizione è “estremamente ampia” e non giustifica le limitazioni proposte dal Fisco. Il testo normativo non contiene alcun riferimento esplicito alla necessità che il finanziamento sia finalizzato all’acquisto o alla costruzione dell’immobile. Allo stesso modo, non vi è alcun riscontro testuale all’idea che la locazione debba essere successiva alla stipula del mutuo.

La Corte ha chiarito che il termine “destinati” implica un rapporto causale tra l’immobile e la sua funzione (la locazione), non un nesso temporale. È del tutto indifferente, quindi, che gli immobili siano già locati al momento del finanziamento. L’obiettivo della norma, di natura agevolativa, è favorire il mercato delle locazioni e incentivare la capitalizzazione delle imprese immobiliari, e un’interpretazione restrittiva ne tradirebbe la finalità.

L’Irrilevanza della Finalità del Finanziamento

La Suprema Corte ha disatteso anche l’argomento secondo cui l’ambito di applicazione dovrebbe essere limitato ai soli costi per l’acquisto o la costruzione. Una tale limitazione non trova alcun riscontro nel testo di legge. La norma si riferisce genericamente a “finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”, senza specificare la finalità dell’indebitamento.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza sulla Deducibilità Interessi Passivi

La decisione della Cassazione rappresenta un punto fermo per le società immobiliari. Le conclusioni pratiche sono significative:

1. Nessun Vincolo di Finalità: La piena deducibilità interessi passivi si applica anche a finanziamenti non direttamente contratti per l’acquisto o la costruzione degli immobili, purché questi siano destinati alla locazione e garantiti da ipoteca sugli stessi.
2. Irrilevanza del Momento della Locazione: Il beneficio fiscale è concesso indipendentemente dal fatto che l’immobile sia già locato al momento della stipula del mutuo o sia in attesa di esserlo.
3. Interpretazione Estensiva: Viene confermata un’interpretazione ampia della norma di favore, in linea con l’obiettivo del legislatore di sostenere il settore immobiliare e il mercato delle locazioni.

È necessario che un mutuo ipotecario sia contratto specificamente per l’acquisto o la costruzione di un immobile per dedurre integralmente gli interessi passivi?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la norma non pone questa limitazione. La piena deducibilità è concessa indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno finalizzato all’acquisto o alla costruzione dell’immobile ipotecato.

L’immobile deve essere concesso in locazione dopo la stipula del finanziamento per beneficiare della piena deducibilità degli interessi?
No. Secondo la Corte, è del tutto indifferente che gli immobili siano già locati al momento della stipula del finanziamento. La norma non impone un requisito temporale, ma solo un vincolo di destinazione dell’immobile all’attività di locazione.

Qual è l’interpretazione corretta della locuzione “immobili destinati alla locazione” secondo la Cassazione?
La Corte ha chiarito che l’espressione “destinati” alla locazione implica un rapporto causale e funzionale, non temporale. Ciò significa che l’immobile deve essere utilizzato per l’attività di locazione, ma non è necessario che tale destinazione sia successiva al momento in cui viene contratto il finanziamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28804 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28804 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 08/11/2024

Ires – avviso accertamento -finanziamento – immobili destinati alla locazione -interessi deducibili

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19609/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato presso i cui uffici in Roma, INDIRIZZO, è domiciliata ex lege ,

– ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, INDIRIZZO,

-rcontroricorrente – avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA, n. 227/2017, depositata il 27 gennaio 2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17 settembre 2024 dal consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

RAGIONE_SOCIALE – società immobiliare partecipante, in qualità di consolidante, ad un consolidato fiscale, ed attiva nella locazione di immobili di proprietà o detenuti in virtù di contratti di leasing per l’anno di imposta 2010, portava in deduzione l’intero importo degli interessi passivi corrisposti sui mutui ipotecari stipulati con svariati intermediari finanziari, avvalendosi del regime fiscale di cui all’art. 1, comma 36, legge 24 dicembre 2007, n. 244 (legge finanziaria 2008) che consentiva la deduzione totale degli interessi «relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione».
L’Ufficio riteneva, invece, che gli interessi fossero parzialmente indeducibili, secondo il disposto di cui all’art. 96 t.u.i.r. e negava, per mancanza dei presupposti oggettivi, l’applicabilità alla contribuente del regime fiscale agevolativo di cui al l’art. 1, comma 36, cit.; per l’effetto, notificava alla contribuente avviso di accertamento (NUMERO_DOCUMENTO) con il quale rettifica il ROL (risultato operativo lordo) trasferito al consolidato.

La società proponeva ricorso avverso detto atto impositivo che veniva accolto con sentenza confermata in appello.

La C.t.r., con la sentenza in epigrafe, riteneva che l’art. 1, comma 36, cit., – che prevede un regime derogatorio rispetto alla disciplina dettata dall’art. 96 t.u.i.r. – fosse applicabile agli «interessi passivi relativi a mutui assistiti da garanzia ipotecaria costituita da immobili destinati alla locazione», indipendentemente dalle circostanze che il finanziamento fosse o meno finalizzato alla costruzione o all’acquisto degli immobili ipotecati e che l’immobile fosse già locato o in attesa di esserlo.
Avverso detta sentenza ricorre la società contribuente nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE che resiste con controricorso.

Considerato che:

Con l’unico motivo l’RAGIONE_SOCIALE denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 96 t.u.i.r. e la falsa applicazione dell’art. 1, comma 36, legge 24 dicembre 2007, n. 244.

Censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che fossero deducibili gli interessi passivi corrisposti dalla contribuente su mutui garantiti da ipoteca su immobili di proprietà dati in locazione, senza alcun ulteriore requisito oggettivo.

Afferma che, per beneficiare del regime agevolativo di cui all’art. 1 comma 36, cit., «sarebbe necessario un collegamento diretto tra immobile da destinare alla locazione e finanziamento contratto per la sua acquisizione nel senso che il mutuo ipotecario deve avere ad oggetto gli immobili effettivamente destinati alla locazione e deve essere stato contratto per finanziare l’acquisto e/o la costruzione dell’immobile medesimo». Aggiunge che il fatto che la disposizione controversa faccia riferimento a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili «destinati alla locazione» e non ad immobili «dati o concessi in locazione» implica che il mutuo sia stato contratto per procurarsi la disponibilità di un immobile «da concedere successivamente» in locazione e non «già locato» al momento in cui viene contratto il finanziamento, sicché quest’ultimo deve essere stato il mezzo con il quale l’impresa se lo è procurato. Deduce che, anche a ritenere non decisivo il tenore letterale della disposizione, sarebbe determinate l’ interpretazione teleologica della norma, volta a favorire, attraverso lo sviluppo dell’edilizia abitativa, il mercato RAGIONE_SOCIALE locazioni, evitando che il costo dell’indeducibilità degli interessi venga ribaltato sull’utente finale. Sostiene, pertanto, che l’u nica lettura coerente con la finalità della disciplina di favore è che restino deducibili per intero «i soli costi necessari per l’acquisizione o costruzione del bene»; solo questi ultimi, infatti, sarebbero suscettibili di essere ribaltati sull’utente fin ale e non
i costi di finanziamenti contratti per finalità diverse, rispetto ai quali il bene costituisce mera garanzia reale, i quali non incidono sul mercato RAGIONE_SOCIALE locazioni e non hanno, pertanto, motivo di godere di un trattamento fiscale privilegiato.

Il motivo è infondato.

2.1. L’art. 1, comma 36, legge n. 244 del 2007 – dopo aver previsto l’istituzione a mezzo di successivo d.m. di una Commissione di studio sulla fiscalità RAGIONE_SOCIALE imprese immobiliari al fine di proporre modifiche normative agevolative in funzione della politi ca di sviluppo dell’edilizia abitativa stabilisce, sino all’applicazione RAGIONE_SOCIALE suddette modifiche, «la non rilevanza ai fini dell’articolo 96 del testo unico RAGIONE_SOCIALE imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione».
Per effetto della citata disposizione, pertanto, gli interessi passivi, corrisposti per «finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione» sono totalmente deducibili, in deroga al regime di parziale deducibilità previsto dall’art. 96 t.u.i.r.

2.2. In ordine alle sorti di tale disciplina, va evidenziato che l’art. 4, comma 4, d.lgs.

dopo le parole: «immobili destinati alla locazione» ha aggiunto le seguenti: «per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare» ed ha precisato che si considerano tali «le società il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati.».
Successivamente, l’art. 14, comma 2, d.lgs. 29 novembre 2018, n. 142 ne aveva disposto l’abrogazione; tuttavia, l’art. 1, comma 7, legge 30 dicembre 2018, n. 145 (legge di bilancio per il 2019) ne ha fatta salva l’applicazione «nelle more della mancata ado zione della revisione della normativa sulla fiscalità diretta ed indiretta RAGIONE_SOCIALE imprese immobiliari».

2.3. Nella controversia in esame vengono in rilievo i soli presupposti oggettivi per l’applicazione della disciplina di favore.

Secondo la tesi dell’Ufficio l’interpretazione letterale e teleologica della disposizione, nella parte in cui fa riferimento a «interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione», porrebbe due limiti ogget tivi all’integrale deducibilità: in primo luogo, il finanziamento dovrebbe essere stato contratto per finanziare l’acquisto o la costruzione dell’immobile; in secondo luogo, la locazione dovrebbe essere successiva al finanziamento stesso.

2.4. Diversamente da quanto sostenuto dall’RAGIONE_SOCIALE, deve ritenersi che sia del tutto indifferente che gli immobili siano o meno già locati al momento della stipula del finanziamento. Non convince l’assunto dell’Ufficio secondo il quale il rif erimento testuale ad immobili «destinati» alla locazione vada inteso nel senso che quest’ultima debba essere successiva. La destinazione, infatti implica un rapporto causale, e non temporale, tra finanziamento e locazione, sebbene detto nesso debba essere provato in modo obiettivo.
2.5. Ugualmente, va disatteso l’argomento secondo cui l’ambito oggettivo di applicazione della norma vada limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l’acquisto o per la costruzione degli immobili destinati alla locazione, trattandosi di limitazione che non trova alcun riscontro nel testo normativo.

Del resto, questa Corte in merito all’art. 1, comma 36, se pure con riferimento a fattispecie in cui veniva in rilievo la diversa questione

dell’applicabilità del beneficio in caso di rinegoziazione del mutuo, ha già evidenziato che «la portata di tale disposizione, quale ricavabile dalla sua interpretazione letterale e teleologica, è estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, RAGIONE_SOCIALE tipologie di immobili considerate, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell’indebitamento. Altresì, nei lavori preparatori, si è detto che, pur ipotizzandosi possibili manovre elusive da parte dei contribuenti volte a garantirsi un più ampio valore di deducibilità degli interessi passivi, va rimarcato che la deducibilità ha come fine anche quello di incentivare la capitalizzazione aziendale» (Cass. 21/07/2023, nn. 21885 e 21880 seguite da Cass. 24/07/2023, n. 22191 e Cass. 27/07/2023, n. 22735).
2.6. La C.t.r. si è attenuta a questi principi, in quanto, condividendo quanto statuito dalla C.t.p., ha rilevato che «la lettera della norma non limita la deroga agli interessi passivi relativi a mutui assistiti da ipoteca finalizzati alla costruzione o a ll’acquisto degli immobili da locare successivamente». Ha rilevato, pertanto, che il disposto della norma prevede l’agevolazione indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno finalizzato all’acquisto o alla costruzione e che il vincolo di destinazione sussiste a prescindere dalla circostanza che l’immobile sia locato o sia in attesa di esserlo.
In conclusione, il ricorso va rigettato.

Vi sono giusti motivi di compensazione RAGIONE_SOCIALE spese di lite stante la novità della specifica questione trattata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; dichiara interamente compensate tra le parti le spese di lite.

Così deciso in Roma, il 17 settembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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