Deducibilità interessi passivi: la Cassazione decide

Una società immobiliare ha dedotto interessi passivi su un mutuo garantito da un immobile già costruito e locato. L’Amministrazione Finanziaria contestava la deducibilità, sostenendo che il mutuo non era finalizzato alla costruzione. La Cassazione ha respinto il ricorso dell’Agenzia, affermando che la norma sulla piena deducibilità interessi passivi non richiede un nesso di finalità tra il finanziamento e la costruzione dell’immobile, ma solo che il mutuo sia garantito da ipoteca su immobili destinati alla locazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Deducibilità Interessi Passivi: Chiarimenti dalla Cassazione

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un’interpretazione cruciale in materia di deducibilità interessi passivi per le società immobiliari. Questa decisione chiarisce che la finalità del finanziamento non è un requisito per beneficiare dell’agevolazione fiscale, a condizione che il mutuo sia garantito da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Analizziamo insieme i dettagli di questo importante provvedimento.

I Fatti del Caso

Una società immobiliare aveva dedotto, ai fini IRES e IRAP per l’anno d’imposta 2010, gli interessi passivi relativi a un mutuo di importo considerevole. Tale finanziamento era stato acceso nel 2008 e garantito da un’ipoteca su un complesso commerciale di sua proprietà, già completato nel 2006 e concesso in locazione.

L’Agenzia delle Entrate contestava tale deduzione, sostenendo che il regime di favore previsto dalla Legge 244/2007 non fosse applicabile. Secondo l’Ufficio, gli interessi sarebbero stati indeducibili perché il mutuo non era stato contratto per la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile (già terminato), ma per creare provvista finanziaria destinata ad altre esigenze aziendali.

La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione alla società, annullando l’avviso di accertamento. L’Amministrazione Finanziaria ha quindi proposto ricorso per cassazione.

La Questione Giuridica e la Deducibilità degli Interessi Passivi

Il nucleo della controversia ruotava attorno all’interpretazione dell’art. 1, comma 36, della legge 244/2007. La norma stabilisce la totale deducibilità degli interessi passivi relativi a “finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”, in deroga al regime generale di deducibilità parziale.

La domanda fondamentale era: per beneficiare di questa agevolazione, è necessario che il finanziamento sia stato specificamente finalizzato all’acquisto, costruzione o ristrutturazione dell’immobile ipotecato? Oppure è sufficiente il mero rispetto del requisito formale, ovvero la presenza di una garanzia ipotecaria su un immobile locato, a prescindere dall’uso dei fondi?

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la sentenza di secondo grado favorevole alla società contribuente. I giudici hanno stabilito che l’interpretazione letterale e teleologica della norma non consente di introdurre limitazioni non previste esplicitamente dal legislatore.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha fondato la sua decisione su alcuni punti chiave. In primo luogo, il testo dell’art. 1, comma 36, della legge 244/2007 è chiaro nel richiedere unicamente che i finanziamenti siano “garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”. Non viene menzionato alcun vincolo di destinazione delle somme mutuate. Pertanto, è irrilevante che l’immobile sia già costruito o meno al momento della stipula del finanziamento.

I giudici hanno sottolineato che, quando il legislatore ha voluto limitare la portata applicativa di una norma, lo ha fatto in modo esplicito, come avvenuto successivamente con l’introduzione di limiti soggettivi (riservando l’agevolazione alle sole società di gestione immobiliare). L’assenza di un limite oggettivo relativo alla finalità del prestito implica che non se ne possano aggiungere in via interpretativa.

La Corte ha definito la portata della disposizione “estremamente ampia”, tale da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo (tipologie di immobili) né su quello funzionale (obiettivi dell’indebitamento). Questo orientamento, peraltro, si pone in continuità con recenti e consolidate pronunce della stessa Corte, creando un indirizzo giurisprudenziale stabile.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza rappresenta una vittoria significativa per le società del settore immobiliare. La conclusione è che la piena deducibilità interessi passivi sui mutui ipotecari è garantita a condizione che l’ipoteca gravi su immobili locati, senza che l’Amministrazione Finanziaria possa sindacare l’impiego effettivo della provvista finanziaria. Ciò offre maggiore flessibilità gestionale e finanziaria alle imprese, che possono utilizzare tali finanziamenti per svariate esigenze operative, sapendo di poter beneficiare integralmente della deduzione dei relativi costi.

È possibile dedurre integralmente gli interessi passivi di un mutuo garantito da un immobile già costruito e destinato alla locazione?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, la norma agevolativa (art. 1, comma 36, legge 244/2007) non pone limiti legati alla finalità del finanziamento. È sufficiente che il mutuo sia garantito da ipoteca su immobili destinati alla locazione, indipendentemente dal fatto che siano già costruiti o in fase di costruzione.

La deducibilità degli interessi passivi è ammessa anche se i fondi del mutuo sono usati per scopi diversi dalla costruzione o ristrutturazione dell’immobile ipotecato?
Sì. La sentenza chiarisce che l’utilizzo della provvista finanziaria per altre esigenze aziendali non preclude la deducibilità integrale degli interessi, purché sia rispettato il requisito della garanzia ipotecaria su un immobile locato.

Qual è l’unico requisito oggettivo richiesto dalla legge per la piena deducibilità degli interessi passivi in questo contesto?
L’unico requisito oggettivo è che il finanziamento sia garantito da un’ipoteca su immobili destinati alla locazione. La norma non richiede che il finanziamento sia contratto per finanziare la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile stesso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 324 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 324 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 08/01/2025

IRES, IRAP 2010 DEDUCIBILITA’

–

INTERESSI PASSIVI -MUTUI IMMMOBILIARI GARANTITI DA IPOTECA.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16696/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in Roma, INDIRIZZO presso l’Avvocatura generale dello Stato che la rappresenta e difende;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME e dall’Avv. NOME COGNOME in virtù di procura speciale in calce al controricorso ed elettivamente domiciliato presso lo studio RAGIONE_SOCIALE in Roma, INDIRIZZO

-controricorrente – avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. del LAZIO n. 6952/07/17 depositata il 29/11/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14 novembre 2024 dal consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

A seguito di processo verbale di constatazione della Guardia di Finanza e di verifica generale per gli anni dal 2008 al 2010, l’Agenzia delle Entrate notificava alla RAGIONE_SOCIALE l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO/2012 per l’anno di imposta 2010. Con detto avviso l’Ufficio contestava alla RAGIONE_SOCIALE l’indebita

deduzione, ai fini Irap ed Ires, nell’anno 2010, di interessi passivi su mutui per euro 1.549.986,74. Sosteneva l’Ufficio che gli interessi in questione fossero indeducibili perché nascenti da mutui non avviati per la costruzione o per la ristrutturazione degli immobili concessi in locazione sui quali era concessa ipoteca, ma accesi per creare una provvista economica per altre e diverse esigenze di impresa.

La società RAGIONE_SOCIALE proponeva impugnazione avverso l’avviso di accertamento innanzi alla Commissione tributaria provinciale di Roma, contestando in particolare, quanto al rilievo circa la indebita deduzione di interessi passivi, l’illegittimità dell’atto impositivo perchè l’art. 1, comma 36, della legge 244/2007, che stabilisce la deducibilità degli interessi passivi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione non prevederebbe, sul piano oggettivo, alcuna limitazione relativa alla motivazione e alle ragioni funzionali dei finanziamenti contratti. L’Agenzia delle Entrate si costituiva in giudizio riaffermando la legittimità della condotta impositiva, contestando l’impugnazione proposta e chiedendone l’integrale rigetto. La Commissione tributaria provinciale di Roma, con la sentenza n. 20067/36/15 depositata il 01/10/2015, rigettava il ricorso e compensava le spese di lite.
La società RAGIONE_SOCIALE proponeva appello avverso la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Roma. L’Amministrazione finanziaria si costituiva nel giudizio di secondo grado chiedendo il rigetto dell’impugnazione. La Commissione tributaria regionale con la sentenza n. 6952/07/17 depositata il 29/11/2017 accoglieva l’appello, annullava l’atto di accertamento e compensava le spese tra le parti.

Avverso la sentenza di appello propone ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate con impugnazione affidata a due motivi. Resiste con controricorso la società RAGIONE_SOCIALE

società controricorrente ha anche depositato memoria ex art. 380bis. 1 c.p.c..

Il ricorso è stato trattato dal Collegio nella camera di consiglio del 14/11/2024.

Considerato che:

Con il primo motivo di ricorso l’Agenzia delle Entrate deduce la violazione o falsa applicazione dell’art. 1, commi 35 e 36, della legge 244 del 2007 e dell’art. 109 del d.P.R. 917/1986 in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ..

1.1. Secondo l’Ufficio ricorrente la sentenza della Commissione tributaria regionale avrebbe errato nel ritenere illegittimo l’accertamento e conforme a diritto la condotta fiscale della società che aveva dedotto gli interessi passivi nell’anno di imposta in questione. Tanto perché in atti sarebbe dimostrato, e tra le parti sarebbe incontestato, che la RAGIONE_SOCIALE aveva acceso un primo finanziamento per la costruzione di un complesso immobiliare e di un centro commerciale denominato Area Vulcano nell’anno 2001 e che il complesso immobiliare era stato sostanzialmente completato nel 2006. Nel 2008 la società aveva acceso un nuovo mutuo, dell’importo di euro 92.000.000,00 e aveva posto a garanzia il complesso commerciale ormai costruito riconoscendo privilegio ipotecario di primo grado. In ragione di questi passaggi, secondo l’Ufficio, il secondo finanziamento non sarebbe stato avviato per la costruzione ovvero per la ristrutturazione del complesso immobiliare e, pertanto, agli interessi passivi generati dal mutuo non sarebbe applicabile la disposizione di favore dettata dall’art. 1, comma 36, della legge 244 del 2007. Quest’ultima disposizione andrebbe letta in modo coerente con l’art. 1, comma 35, della stessa legge, con l’art. 96 e con l’art. 110 del t.u.i.r.. Dal tessuto normativo dovrebbe trarsi la conclusione che la deducibilità completa degli interessi passivi, stabilita dall’art. 1, comma 36, l. 244/2007 in deroga al principio generale dettato dall’art. 96 t.u.i.r.
ed ai limiti posti da tale disposizione, sarebbe subordinata alla sussistenza di presupposti soggettivi e oggettivi, come già evidenziato in due precedenti circolari della Agenzia delle Entrate (precisamente, la 19/E del 21/04/2009 e la 37/E del 22/07/2009). Sotto il profilo soggettivo la deduzione sarebbe consentita solo a società immobiliari di gestione e sotto il profilo oggettivo la deducibilità degli interessi sarebbe ammessa solo ove questi trovino origine in mutui contratti per la costruzione o la ristrutturazione degli immobili sottoposti ad ipoteca. Nella fattispecie, affermava l’Agenzia delle Entrate nell’atto di accertamento e afferma la difesa erariale nel ricorso, difetterebbe il presupposto oggettivo perché la RAGIONE_SOCIALE avrebbe acceso il secondo mutuo quando era già terminata la costruzione del complesso immobiliare e perché, come accertato dalla analisi dei flussi finanziari, avrebbe utilizzato la provvista finanziaria per concedere a sua volta prestiti fruttiferi ad altre società del gruppo e comunque per finanziare diverse esigenze nascenti dalla attività di impresa.
Con il secondo motivo di ricorso l’Agenzia delle Entrate deduce violazione o falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ. In particolare la sentenza impugnata, ove tale argomentazione si considerasse ragione autonoma della decisione, avrebbe errato nell’affermare che il recupero sarebbe stato effettuato in ragione di elementi e considerazioni non previste nella norma e cioè nell’art. 1, comma 36, legge 244 del 2007 e nell’affermare che, trattandosi di rifinanziamenti, la data da considerare per l’accensione dei mutui era quella originaria del 2001, quando il complesso immobiliare era ancora da costruire, e non quella del 2006, quando il complesso era ormai pressoché completato.
La società controricorrente resiste ai motivi di ricorso e argomenta in senso contrario circa l’applicazione delle medesime

norme. Secondo la difesa della RAGIONE_SOCIALE l’art. 1, comma 36, della legge 244/2007 è una disposizione che si applica, come da tenore letterale della norma, ai «finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati in locazione» senza altri presupposti o limitazioni legati alla finalità e all’utilizzo della provvista presa a mutuo. Nel caso di specie la società avrebbe, appunto, costituito ipoteca di primo grado su immobili concessi in locazione e ricorrerebbe l’unico presupposto necessario e sufficiente per avvalersi del regime fiscale di favore stabilito dalla disposizione ratione temporis vigente. La difesa della controricorrente rileva, ulteriormente, che la società svolgeva attività di gestione immobiliare, che ricorrevano tutte le caratteristiche di bilancio per rientrare nella categoria e che l’Agenzia delle Entrate non aveva comunque contestato la ricorrenza di tale presupposto soggettivo; che il secondo mutuo avviato non era che un atto modificativo del primo mutuo, un rifinanziamento, e che le somme percepite erano state, sebbene in parte, destinate alla costruzione di un ultimo settore del complesso immobiliare e, dunque, ai medesimi investimenti all’origine dell’operazione immobiliare.
I motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente perché riguardano le medesime circostanze di fatto e la sussunzione della medesima fattispecie nelle norme di rilievo invocate, secondo interpretazioni differenti, da entrambi le parti. La parte della sentenza di appello impugnata con il secondo motivo di ricorso non costituisce, peraltro, ragione autonoma della decisione ma rientra nel più generale e unitario ragionamento condotto dalla pronuncia.

4.1. I motivi di ricorso sono infondati. L’art. 1, comma 36, legge n. 244 del 2007 dopo aver previsto l’istituzione a mezzo di successivo d.m. di una Commissione di studio sulla fiscalità delle imprese immobiliari al fine di proporre modifiche normative agevolative in funzione della politica di sviluppo dell’edilizia

abitativa stabilisce, sino all’applicazione delle suddette modifiche, «la non rilevanza ai fini dell’articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione». Per effetto della citata disposizione, pertanto, gli interessi passivi, corrisposti per «finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione» sono totalmente deducibili, in deroga al regime di parziale deducibilità previsto dall’art. 96 t.u.i.r.
4.2. In ordine alle sorti di tale disciplina, va evidenziato che l’art. 4, comma 4, d.lgs. 14 settembre 2015, n. 147 (Disposizioni recanti misure per la crescita e l’internazionalizzazione delle imprese) ha limitato soggettivamente la portata della disposizione in quanto, dopo le parole: «immobili destinati alla locazione» ha aggiunto le seguenti: «per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare» ed ha precisato che si considerano tali «le società il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati.». Successivamente, l’art. 14, comma 2, d.lgs. 29 novembre 2018, n. 142 aveva disposto l’abrogazione della disposizione; tuttavia, l’art. 1, comma 7, legge 30 dicembre 2018, n. 145 (legge di bilancio per il 2019) ne ha fatta salva l’applicazione «nelle more della mancata adozione della revisione della normativa sulla fiscalità diretta ed indiretta delle imprese immobiliari».
4.3. Nella controversia in esame vengono in rilievo i soli presupposti oggettivi per l’applicazione della disciplina di favore atteso che non è contestato che la società contribuente sia in possesso dei requisiti per essere considerata società di gestione immobiliare. Secondo la tesi dell’Ufficio l’interpretazione letterale e

teleologica della disposizione, nella parte in cui fa riferimento a «interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione», porrebbe un limite oggettivo all’integrale deducibilità: il finanziamento dovrebbe essere stato contratto per finanziare la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile.

4.4. Diversamente da quanto sostenuto dall’Agenzia delle entrate, deve ritenersi che sia indifferente che gli immobili siano o meno già locati al momento della stipula del finanziamento ovvero siano o meno già costruiti.

4.5. Va disatteso l’argomento secondo cui l’ambito oggettivo di applicazione della norma vada limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l’acquisto o per la costruzione degli immobili destinati alla locazione, trattandosi di limitazione che non trova alcun riscontro nel testo normativo. Non possono giustificarsi limitazioni alla disposizione che prevede l’integrale deducibilità degli interessi che non trovino riscontro nel tenore letterale della norma; il legislatore, quando ha inteso limitare la portata applicativa della disposizione, lo ha fatto in via espressa imponendo il limite soggettivo della applicabilità alle sole società di gestione immobiliare. Del resto, questa Corte in merito all’interpretazione dell’art. 1, comma 36, della legge 244/2007 ha già evidenziato che «la portata di tale disposizione, quale ricavabile dalla sua interpretazione letterale e teleologica, è estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, delle tipologie di immobili considerate, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell’indebitamento» (Cass. 21/07/2023, nn. 21885 e 21880 seguite da Cass. 24/07/2023, n. 22191 e Cass. 27/07/2023, n. 22735 e, da ultimo, si veda Cass. 08/11/2024, n. 28804). A questo indirizzo, di recente affermatosi, la Corte intende dare continuità.
4.6. La Commissione tributaria regionale si è attenuta a questi principi, in quanto, ha rilevato che «l’art. 1, comma 36, della legge 244/2007, dal quale scaturisce il recupero in esame, si limita a precisare che per l’ottenimento delle agevolazione di cui la contribuente ha usufruito gli interessi passivi oggetto delle stesse dovessero essere relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati a locazione, senza in alcun modo entrare nel merito dell’utilizzazione di tali finanziamenti». Ha rilevato, pertanto, che il disposto della norma prevede l’agevolazione indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno finalizzato all’acquisto o alla costruzione.
4.7. In conclusione, il ricorso va rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità vanno compensate atteso che all’epoca del deposito del ricorso non esisteva orientamento in materia della giurisprudenza della Corte di cassazione.

5.1. Non vi è luogo a pronuncia sul raddoppio del contributo unificato, perché il provvedimento con cui il giudice dell’impugnazione disponga, a carico della parte che l’abbia proposta, l’obbligo di versare, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24/12/2012, n. 228, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto ai sensi del comma 1bis del medesimo art. 13, non può aver luogo nei confronti delle Amministrazioni dello Stato, istituzionalmente esonerate, per valutazione normativa della loro qualità soggettiva, dal materiale versamento del contributo stesso, mediante il meccanismo della prenotazione a debito (Cass., Sez. U., 25 novembre 2013, n. 26280; Cass., 14 marzo 2014, n. 5955).

P.Q.M.

rigetta il ricorso; compensa le spese del giudizio di legittimità.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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