Deducibilità interessi passivi: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 321/2025, ha stabilito un principio chiave sulla deducibilità interessi passivi per le società immobiliari. Il caso riguardava una società a cui l’Agenzia delle Entrate aveva negato la deduzione degli interessi su un mutuo ipotecario, sostenendo che i fondi non erano stati usati per costruire l’immobile, ma per creare liquidità. La Suprema Corte ha accolto il ricorso della società, chiarendo che la norma (art. 1, c. 36, L. 244/2007) non pone limiti alla finalità del finanziamento. Per la piena deducibilità è sufficiente che il prestito sia garantito da ipoteca su un immobile destinato alla locazione, a prescindere dall’uso delle somme.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Deducibilità Interessi Passivi: La Cassazione Fa Chiarezza sul Ruolo dello Scopo del Mutuo

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema di grande rilevanza per le società immobiliari: la deducibilità interessi passivi derivanti da finanziamenti ipotecari. La pronuncia stabilisce che, ai fini dell’agevolazione fiscale, non rileva la finalità per cui il prestito è stato concesso, ma unicamente l’esistenza di una garanzia ipotecaria su un immobile destinato alla locazione. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una società operante nel settore immobiliare aveva dedotto integralmente gli interessi passivi relativi a un cospicuo finanziamento ottenuto da un istituto di credito. Tale finanziamento era garantito da un’ipoteca su un grande complesso commerciale di sua proprietà, già completato e locato.

L’Agenzia delle Entrate, a seguito di un controllo, ha notificato alla società un avviso di accertamento, contestando la deduzione. Secondo l’Ufficio, l’agevolazione prevista dalla legge (art. 1, comma 36, della L. 244/2007) sarebbe applicabile solo se il finanziamento fosse stato contratto per la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile. Poiché in questo caso il complesso era già stato ultimato da anni e il mutuo era servito a generare liquidità per altre operazioni aziendali, l’Agenzia riteneva che gli interessi non fossero interamente deducibili.

La controversia è passata attraverso i vari gradi di giudizio: la Commissione Tributaria Provinciale ha dato ragione alla società, mentre la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado ha riformato la decisione, accogliendo la tesi dell’Agenzia delle Entrate. La società ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Decisione sulla Deducibilità degli Interessi Passivi

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, cassando la sentenza di secondo grado. Gli Ermellini hanno affermato un principio di diritto molto chiaro: l’ambito di applicazione della norma che consente la piena deducibilità degli interessi passivi è estremamente ampio e non può essere ristretto da interpretazioni che introducano limiti non previsti dal testo di legge.

La Corte ha stabilito che la disposizione in esame non pone alcuna condizione relativa alla destinazione delle somme mutuate. L’unico requisito oggettivo richiesto è che si tratti di ‘interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione’.

Le Motivazioni della Corte

La Suprema Corte ha basato la sua decisione su un’interpretazione letterale e teleologica della norma. Il legislatore, nel redigere l’articolo 1, comma 36, della Legge 244/2007, non ha inserito alcun riferimento alla finalità del finanziamento, come la costruzione o l’acquisto dell’immobile. Se avesse voluto imporre un simile limite, lo avrebbe fatto espressamente, come è accaduto in seguito con l’introduzione di limiti soggettivi (riservando l’agevolazione alle sole società di gestione immobiliare).

Secondo la Corte, non è possibile giustificare limitazioni che non trovano riscontro nel tenore letterale della norma. L’argomentazione dell’Agenzia delle Entrate, che mirava a collegare la deducibilità interessi passivi allo scopo specifico dell’investimento immobiliare, è stata quindi disattesa. La ratio della norma agevolativa è quella di sostenere le imprese immobiliari che locano i propri beni, e tale scopo è raggiunto indipendentemente dal motivo per cui la liquidità ottenuta tramite il mutuo viene impiegata. La Corte ha inoltre rafforzato la propria posizione richiamando una serie di precedenti conformi, consolidando un orientamento giurisprudenziale ormai stabile.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rappresenta un punto fermo per tutte le società immobiliari. La decisione chiarisce che la piena deducibilità degli interessi passivi su mutui ipotecari non dipende dall’utilizzo specifico dei fondi, ma dalla presenza di due sole condizioni oggettive: l’esistenza di un finanziamento e la sua garanzia tramite ipoteca su un immobile locato. Questo approccio offre maggiore certezza giuridica alle imprese del settore, che possono pianificare le proprie strategie finanziarie sapendo di poter beneficiare dell’agevolazione anche quando i finanziamenti sono finalizzati a ottenere liquidità per scopi aziendali generali, e non solo per la costruzione o ristrutturazione immobiliare.

Quali sono le condizioni per la piena deducibilità degli interessi passivi secondo questa ordinanza?
Secondo la Corte di Cassazione, ai fini della piena deducibilità degli interessi passivi ai sensi dell’art. 1, comma 36, L. 244/2007, sono necessari due requisiti: uno soggettivo, ovvero che la deduzione sia effettuata da una società di gestione immobiliare, e uno oggettivo, cioè che si tratti di un finanziamento garantito da ipoteca su immobili destinati alla locazione.

Lo scopo per cui viene utilizzato un finanziamento ipotecario influisce sulla deducibilità degli interessi?
No. La sentenza chiarisce che la finalità del finanziamento (es. costruzione, ristrutturazione, acquisizione di liquidità per altre esigenze aziendali) è irrilevante. La norma non impone limiti oggettivi relativi alla destinazione delle somme mutuate.

Cosa significa che la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza con rinvio?
Significa che la decisione della corte di secondo grado è stata annullata perché basata su un’errata interpretazione della legge. Il caso viene rinviato alla stessa corte di secondo grado, ma in diversa composizione, che dovrà decidere nuovamente la questione attenendosi al principio di diritto stabilito dalla Cassazione, ossia riconoscendo la deducibilità degli interessi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 321 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 321 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 08/01/2025

IRES, IRAP 2014 DEDUCIBILITA’

INTERESSI PASSIVI

MUTUI IMMOBILIARI GARANTITI DA IPOTECA.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4737/2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME e dall’Avv. NOME COGNOME in virtù di procura speciale allegata in atti ed elettivamente domiciliato presso lo studio RAGIONE_SOCIALE in Roma, INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in Roma, INDIRIZZO presso l’Avvocatura generale dello Stato che la rappresenta e difende;

-controricorrente – avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. del LAZIO n. 6091/14/2022 depositata il 15.12.2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14 novembre 2024 dal consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

l ‘Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale I di Roma, ha notificato alla RAGIONE_SOCIALE l’avviso d’accertamento n. TK3035403020/2019, per l’anno d’imposta 2014, procedendo ‘ai fini IRES, ai sensi degli artt. 39, comma 1, 40, e 41-bis del D.P.R. n. 600/73’ a recuperare a tassazione ‘interessi passivi non

–

deducibili ex art. 96, D.p.r. n. 917/1976, pari ad Euro 897.892,83′. A fondamento dell’accertamento l’Ufficio ha sostenuto che fosse insussistente «il presupposto oggettivo necessario affinché gli interessi passivi sostenuti dalla società possano essere assoggettati a tale disciplina agevolativa» e ciò in quanto «il contratto di finanziamento con la Banca Popolare di Milano non è stato stipulato al fine di terminare la costruzione del centro commerciale Vulcano, ma al fine di generare una riserva di liquidità».
La società RAGIONE_SOCIALE proponeva impugnazione avverso l’avviso di accertamento innanzi alla Commissione tributaria provinciale di Roma, contestando in particolare, quanto al rilievo circa la indebita deduzione di interessi passivi, l’illegittimità dell’atto impositivo perchè l’art. 1, comma 36, della legge 244/2007, che stabilisce la deducibilità degli interessi passivi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, non prevederebbe sul piano oggettivo alcuna limitazione relativa alla motivazione e alle ragioni funzionali dei finanziamenti contratti. L’Agenzia delle Entrate si costituiva in giudizio riaffermando la legittimità della condotta impositiva, contestando l’impugnazione proposta e chiedendone l’integrale rigetto. La Commissione tributaria provinciale di Roma, con la sentenza n. 7171/1/20, depositata il 30.9.2020, accoglieva integralmente il ricorso e compensava le spese di lite. La Commissione tributaria provinciale riteneva illegittimo il recupero a tassazione operato dall’Ufficio sugli interessi, perché l’art. 1, comma 36, legge 244 del 2007 non autorizzerebbe alcuna limitazione della deducibilità degli interessi in ragione della destinazione delle somme mutuate.
L’Agenzia delle Entrate proponeva appello avverso la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Roma per la riforma integrale della pronuncia. La società RAGIONE_SOCIALE si costituiva nel giudizio di secondo grado chiedendo il rigetto

dell’impugnazione. La Co rte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio con la sentenza n. 6091/14/2022 depositata il 19.12.2022 accoglieva l’appello e compensava le spese tra le parti.

Avverso la sentenza di appello propone ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE con impugnazione affidata a tre motivi. L’Agenzia delle Entrate si è costituita chiedendo il rigetto del ricorso.

4.1. La società ricorrente in via principale ha depositato memoria ex art. 380-bis. 1 c.p.c..

Il ricorso è stato trattato dal Collegio nella camera di consiglio del 14/11/2024.

Considerato che:

Con il primo motivo di ricorso la RAGIONE_SOCIALE deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1, comma 36, della Legge n. 244/2007 vigente ratione temporis in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), del c.p.c. per aver, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, affermato che gli interessi passivi sarebbero integralmente deducibili solo se derivanti da finanziamento destinati alla costruzione o alla ristrutturazione degli immobili concessi in locazione e sottoposti a garanzia ipotecaria. Al contrario, secondo la difesa della società ricorrente, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione, la disposizione in questione non imporrebbe limiti oggettivi relativi alla destinazione delle somme mutuate.
1.1. L’Agenzia delle Entrate resiste sul punto affermando la legittimità dell’accertamento e la fondatezza della decisione della Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio. In proposito cosi argomenta l’Amministrazione finanziaria: in atti sarebbe dimostrato, e tra le parti sarebbe incontestato, che la RAGIONE_SOCIALE aveva acceso un primo finanziamento per la costruzione di un complesso immobiliare e di un centro commerciale denominato RAGIONE_SOCIALE nell’anno 2001 e che il complesso immobiliare era
stato sostanzialmente completato nel 2006. Nel 2008 la società aveva acceso un nuovo mutuo, dell’importo di 92.000.000,00 di euro e aveva posto a garanzia il complesso commerciale ormai costruito riconoscendo privilegio ipotecario di primo grado. In ragione di questi passaggi, secondo l’Ufficio, il secondo finanziamento non sarebbe stato avviato per la acquisizione, per la costruzione ovvero per la ristrutturazione del complesso immobiliare e, pertanto, agli interessi passivi generati dal mutuo non sarebbe applicabile la disposizione di favore dettata dall’art. 1, comma 36, della legge 244 del 2007. Quest’ultima disposizione andrebbe letta in modo coerente con l’art. 1, comma 35, della stessa legge, con l’art. 96 e con l’art. 110 del t.u.i.r.. Dal tessuto normativo dovrebbe trarsi la conclusione che la deducibilità completa degli interessi passivi, stabilita dall’art. 1, comma 36, l. 244/2007 in deroga al principio generale dettato dall’art. 96 t.u.i.r. ed ai limiti posti da tale disposizione, sarebbe subordinata alla sussistenza di presupposti soggettivi e oggettivi, come già evidenziato in due precedenti circolari della Agenzia delle Entrate (precisamente, la 19/E del 21/04/2009 e la 37/E del 22/07/2009). Sotto il profilo soggettivo la deduzione sarebbe consentita solo a società immobiliari di gestione e sotto il profilo oggettivo la deducibilità degli interessi sarebbe ammessa solo ove questi trovino origine in mutui contratti per la costruzione o la ristrutturazione degli immobili sottoposti ad ipoteca. Nella fattispecie, afferma l’Agenzia delle Entrate nell’atto di accertamento e afferma la difesa erariale nel ricorso, difetterebbe il presupposto oggettivo perché la RAGIONE_SOCIALE avrebbe acceso il secondo mutuo quando era già terminata la costruzione del complesso immobiliare e perché, come accertato dalla analisi dei flussi finanziari, avrebbe utilizzato la provvista finanziaria per concedere a sua volta prestiti fruttiferi ad altre società del gruppo e comunque per finanziare diverse esigenze nascenti dalla attività di impresa.
1.2. Il primo motivo del ricorso è fondato. L’art. 1, comma 36, legge n. 244 del 2007 dopo aver previsto l’istituzione a mezzo di successivo d.m. di una Commissione di studio sulla fiscalità delle imprese immobiliari al fine di proporre modifiche normative agevolative in funzione della politica di sviluppo dell’edilizia abitativa stabilisce, sino all’applicazione delle suddette modifiche, «la non rilevanza ai fini dell’articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione». Per effetto della citata disposizione, pertanto, gli interessi passivi, corrisposti per «finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione» sono totalmente deducibili, in deroga al regime di parziale deducibilità previsto dall’art. 96 t.u.i.r.
1.3. In ordine alle sorti di tale disciplina, va evidenziato che l’art. 4, comma 4, d.lgs. 14 settembre 2015, n. 147 (Disposizioni recanti misure per la crescita e l’internazionalizzazione delle imprese) ha limitato soggettivamente la portata della disposizione in quanto, dopo le parole: «immobili destinati alla locazione» ha aggiunto le seguenti: «per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare» ed ha precisato che si considerano tali «le società il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati.». Successivamente, l’art. 14, comma 2, d.lgs. 29 novembre 2018, n. 142 aveva disposto l’abrogazione della disposizione; tuttavia, l’art. 1, comma 7, legge 30 dicembre 2018, n. 145 (legge di bilancio per il 2019) ne ha fatta salva l’applicazione «nelle more della mancata adozione della revisione della normativa sulla fiscalità diretta ed indiretta delle imprese immobiliari».
1.4. Nella controversia in esame vengono in rilievo i soli presupposti oggettivi per l’applicazione della disciplina di favore atteso che non è contestato che la società contribuente sia in possesso dei requisiti per essere considerata società di gestione immobiliare.

1.5. Secondo la tesi dell’Ufficio l’interpretazione letterale e teleologica della disposizione, nella parte in cui fa riferimento a «interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione», porrebbe un limite oggettivo all’integrale deducibilità: il finanziamento dovrebbe essere stato contratto per finanziare l’acquisto o la costruzione dell’immobile.

1.6. Va disatteso l’argomento secondo cui l’ambito oggettivo di applicazione della norma vada limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l’acquisto o per la costruzione degli immobili destinati alla locazione, trattandosi di limitazione che non trova riscontro nel testo normativo. Non possono giustificarsi limitazioni alla disposizione che prevede l’integrale deducibilità degli interessi che non trovino evidenza nel tenore letterale della norma; il legislatore, quando ha ritenuto di limitare la portata applicativa della disposizione, lo ha fatto in via espressa imponendo il limite soggettivo della applicabilità alle sole società di gestione immobiliare. Del resto, questa Corte in merito all’interpretazione dell’art. 1, comma 36, della legge 244/2007 ha già evidenziato che «la portata di tale disposizione, quale ricavabile dalla sua interpretazione letterale e teleologica, è estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, delle tipologie di immobili considerate, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell’indebitamento» (Cass. 21/07/2023, nn. 21885 e 21880 seguite da Cass. 24/07/2023, n. 22191 e Cass. 27/07/2023, n. 22735 e, da ultimo, si veda Cass. 08/11/2024, n. 28804). A questo indirizzo, di recente affermatosi, la Corte intende dare continuità.
1.7. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio non si è attenuta a questi principi nella parte in cui ha escluso la deducibilità degli interessi passivi perché derivanti da finanziamenti non contratti per la costruzione o la ristrutturazione degli immobili, così offrendo una interpretazione dell’art. 1, comma 36, della legge 244/2007 che va disattesa perché viziata.

1.8. In conclusione, il primo motivo del ricorso va accolto e la sentenza va, negli stessi limiti, cassata.

Con il secondo motivo di ricorso la RAGIONE_SOCIALE deduce omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5), del c.p.c. per non aver, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, valutato il seguente fatto decisivo del giudizio: la società avrebbe calcolato gli interessi passivi deducibili in modo assai prudente, addirittura penalizzandosi in quanto dal calcolo eseguito sarebbero emersi interessi passivi indeducibili pari ad Euro 2.447.706 mentre la Società, anche applicando le limitazioni di cui all’art. 96 TUIR, avrebbe dovuto riportare una eccedenza di ROL di Euro 2.103.857,00.
2.1. Con il terzo motivo di ricorso la RAGIONE_SOCIALE deduce omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5), del c.p.c. per non aver, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, valutato il seguente fatto decisivo del giudizio: nel corso del 2006 è stato ultimato il solo Centro Commerciale, mentre altri quattro edifici, aventi destinazione uffici ed alberghi, facenti anch’essi parte del Complesso polifunzionale ‘Vulcano’ sono stati completati solo in data 31.12.2008, iscritti tra le immobilizzazioni nel bilancio di esercizio chiuso al 31.12.2008 e dati in locazione. Pertanto una parte del finanziamento erogato dalla BPM il 3/6/2008 sarebbe stato, certamente, utilizzato per la costruzione di tali quattro edifici
2.2. L’accoglimento del primo motivo di ricorso principale con l’affermazione del principio di diritto secondo il quale, ai fini della integrale deducibilità degli interessi passivi, l’art. 1, comma 36, legge 244 del 2007, richiede sul piano soggettivo che ad effettuare la deduzione sia una società di gestione immobiliare e sul piano oggettivo che si tratti di finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati a locazione, senza limitazioni ulteriori derivanti dalla destinazione delle somme mutuate, induce a ritenere assorbiti il secondo e il terzo motivo di ricorso. In ragione dei principi affermati sopra, sub 1.6., non vi è ragione che giustifichi l’esclusione dalla deducibilità degli interessi derivanti dalla parte di mutuo utilizzata per finalità diverse dalla costruzione ovvero dalla ristrutturazione degli immobili. Dunque, ogni questione relativa ai conteggi e alla destinazione delle somme mutuate rimane assorbita.
3. In definitiva il primo motivo del ricorso va accolto; vanno dichiarati assorbiti il secondo e il terzo motivo. La sentenza va cassata in relazione al motivo accolto con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso; dichiara assorbiti il secondo e il terzo motivo del ricorso; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio che, in diversa composizione, provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, del 14

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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