Deducibilità interessi passivi: la Cassazione decide

L’Agenzia delle Entrate aveva negato la deducibilità di interessi passivi su un mutuo, poiché i fondi non erano stati usati per l’acquisto dell’immobile ipotecato. La Corte di Cassazione ha dato ragione al contribuente, stabilendo che per la deducibilità interessi passivi è sufficiente che il finanziamento sia garantito da ipoteca su un immobile destinato alla locazione, indipendentemente dall’effettivo impiego delle somme.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Deducibilità Interessi Passivi: La Cassazione Chiarisce i Requisiti

La questione della deducibilità interessi passivi sui finanziamenti garantiti da ipoteca è un tema cruciale per le società immobiliari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale, respingendo un’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate e offrendo maggiore certezza agli operatori del settore. La Corte ha stabilito che la deducibilità non è legata allo scopo specifico del finanziamento, ma alle garanzie che lo assistono.

I Fatti del Caso: Un Finanziamento Controverso

Una società immobiliare aveva dedotto dal proprio reddito imponibile una cospicua somma a titolo di interessi passivi, derivanti da un finanziamento concesso da un istituto di credito. Tale finanziamento era garantito da un’ipoteca iscritta su immobili di proprietà della società, destinati alla locazione commerciale.

A seguito di una verifica fiscale, l’Agenzia delle Entrate contestava tale deduzione. Secondo l’Amministrazione Finanziaria, i fondi ottenuti tramite il finanziamento non erano stati impiegati per l’acquisto o la costruzione degli immobili dati in garanzia, bensì per erogare a sua volta finanziamenti fruttiferi ad altre società dello stesso gruppo. Di conseguenza, l’Agenzia riteneva che mancasse il requisito finalistico per beneficiare della norma agevolativa prevista dalla legge finanziaria del 2008.

Il Percorso Giudiziario e la Questione Giuridica

La società impugnava l’avviso di accertamento. Mentre in primo grado il ricorso veniva respinto, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado accoglieva l’appello della contribuente. I giudici d’appello sostenevano che la norma di riferimento (art. 1, comma 36, della L. 244/2007) non ponesse alcuna limitazione circa le ragioni funzionali del finanziamento.

La questione giungeva così in Cassazione, con l’Agenzia delle Entrate che insisteva sulla necessità di un collegamento diretto tra il mutuo e l’acquisto o la costruzione dell’immobile. Il quesito di diritto era quindi chiaro: per la deducibilità interessi passivi in questo regime speciale, è necessario che il finanziamento sia stato utilizzato specificamente per l’immobile ipotecato?

La Decisione della Cassazione sulla Deducibilità Interessi Passivi

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la sentenza di secondo grado e consolidando un orientamento giurisprudenziale favorevole al contribuente. Secondo gli Ermellini, l’interpretazione letterale della norma è l’unica corretta. La legge si limita a stabilire due sole condizioni per la piena deducibilità degli interessi passivi, in deroga alla disciplina generale:

1. Gli interessi devono derivare da un finanziamento garantito da ipoteca su immobili.
2. Gli immobili su cui è iscritta l’ipoteca devono essere destinati alla locazione.

Non vi è, nel testo normativo, alcun riferimento alla necessità che il finanziamento sia contratto “esclusivamente” per l’acquisto o la costruzione di detti immobili.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che l’argomento dell’Agenzia delle Entrate, basato su un presunto nesso finalistico, rappresenta una “limitazione che non trova alcun riscontro nel testo normativo”. Introdurre un requisito non previsto dal legislatore equivarrebbe a un’interpretazione che va oltre il dato letterale della legge.

I giudici hanno ribadito, citando numerose sentenze conformi, che l’ambito di applicazione della norma non può essere ristretto a casi non esplicitamente previsti. La scelta del legislatore è stata quella di favorire le società immobiliari che garantiscono i finanziamenti con il proprio patrimonio destinato a reddito, senza indagare sull’impiego successivo delle somme mutuate.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La pronuncia consolida un principio di notevole importanza pratica. La deducibilità interessi passivi per le società di gestione immobiliare, ai sensi della L. 244/2007, è svincolata dalla destinazione specifica dei fondi ottenuti tramite finanziamento. Ciò che conta è la natura della garanzia (ipoteca su immobile locato) e non l’utilizzo del denaro.

Questa interpretazione offre alle imprese maggiore flessibilità nella gestione della propria tesoreria e nella pianificazione finanziaria, garantendo certezza giuridica su una norma fiscale di grande rilevanza per il settore immobiliare. Le aziende possono quindi contrarre finanziamenti garantiti dal proprio patrimonio per diverse finalità operative, senza temere di perdere il beneficio della deducibilità degli interessi passivi.

È possibile dedurre gli interessi passivi di un mutuo ipotecario se i soldi non sono stati usati per comprare l’immobile ipotecato?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, la norma di riferimento (art. 1, comma 36, L. 244/2007) richiede solo che il finanziamento sia garantito da ipoteca su immobili destinati alla locazione, non che i fondi siano stati impiegati per l’acquisto o la costruzione di quegli stessi immobili.

Quali sono le uniche due condizioni per la deducibilità degli interessi passivi secondo questa sentenza?
Le due condizioni cumulative richieste dalla legge sono: 1) che gli interessi derivino da un finanziamento garantito da ipoteca; 2) che gli immobili posti a garanzia dell’ipoteca siano destinati alla locazione.

Perché l’Agenzia delle Entrate contestava la deduzione?
L’Agenzia delle Entrate sosteneva un’interpretazione più restrittiva e finalistica, secondo cui la deducibilità era ammessa solo se il finanziamento fosse stato contratto esclusivamente per l’acquisto o la costruzione degli immobili destinati alla locazione. La Cassazione ha ritenuto questa interpretazione non supportata dal testo della legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16170 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16170 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 16/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17596/2024 R.G. proposto da:

Agenzia delle Entrate, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ex lege da ll’Avvocatura Generale dello Stato, presso i cui uffici in Roma è domiciliata in INDIRIZZO

-ricorrente – contro

AVVISO DI ACCERTAMENTO

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale allegata al controricorso, dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in Roma alla INDIRIZZO presso lo studio legale tributario RAGIONE_SOCIALE

-controricorrente –

Avverso la sentenza della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO DEL LAZIO n. 866/2024, depositata in data 7/2/2024;

Udita la relazione della causa svolta dal consigliere dott. NOME COGNOME nella camera di consiglio del 14 aprile 2025;

Fatti di causa

La presente controversia scaturisce dalla notifica di avviso d’accertamento n.TK3035405568/2018 (all.1) con il quale la Direzione provinciale di Roma 1 dell’Agenzia delle Entrate, sulla base dei P.V.C. redatti dalla Guardia di Finanza nelle date del 29/11/2011 e del 30/10/15 (relativi agli anni di imposta 2009, 2010 e 2011), e alla documentazione prodotta dalla parte a seguito di invito debitamente notificato, disconosceva, per l’anno di imposta 2013, interessi passivi pari ad €. 937.109, portati in deduzione dalla società e riferiti a mutui garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione commerciale, in assenza dei requisiti di deducibilità prescritti dell’art. 1 comma, 36 della L. 244/2007.
In particolare, dai controlli effettuati nei confronti della contribuente per gli anni 2009 e 2010, era emerso che un importo rilevante del finanziamento concesso alla parte dalla Banca popolare di Milano, era stato utilizzato al fine di erogare finanziamenti fruttiferi ad altre società del gruppo e non era stato, quindi, impiegato per la costruzione o

acquisizione di immobili-patrimonio successivamente concessi in locazione.

La società impugnava con ricorso alla allora CTP di Roma l’avviso di accertamento contestando nel merito la fondatezza delle riprese effettuate. Più specificatamente, contestava il rilievo ai fini Ires di “indebita deduzione di interessi passivi’ per asserita violazione dell’art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007 norma che non prevederebbe, sul piano oggettivo, alcuna limitazione relativa alla motivazione ed alle ragioni funzionali dei finanziamenti contratti.

L ‘Agenzia delle Entrate si costituiva in giudizio. In particolare, rilevò come gli interessi passivi sostenuti dalla contribuente non potessero beneficiare della disciplina agevolativa in esame, in quanto il nuovo finanziamento concesso dalla BPM era stato utilizzato dalla parte per una finalità diversa rispetto alla costruzione o acquisizione di immobilipatrimonio successivamente concessi in locazione, come quella di erogare finanziamenti fruttiferi ad altre società del gruppo.

L’allora Commissione Tributaria Provinciale con la sentenza n. 3924/2020 rigettò il ricorso.

Avverso la sentenza sopra citata, la società propose appello denunciando, in via preliminare, il vizio di motivazione apparente e, nel merito, la violazione e falsa applicazione dell’art.1, comma 36, legge 244/2007, non prevedendo, a suo dire, tale norma alcuna limitazione relativa alla motivazione ed alle ragioni funzionali dei finanziamenti contratti, non senza aver fatto constare l’illegittimità di una ripresa a tassazione a suo dire fondata unicamente su un documento di prassi (circ. 37/E del 2009), privo di valore precettivo.
Nel contraddittorio con l’Agenzia delle Entrate, la Corte di Giustizia Tributaria di II grado del Lazio, con la sentenza indicata in epigrafe accoglieva l’appello della contribuente.

Avverso la predetta decisione, l’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad un solo motivo.

Resiste la società con controricorso.

La società ha depositato anche una memoria difensiva, ex art. 380 bis.1. c.p.c., in vista dell’adunanza camerale.

Ragioni della decisione

1.Con l’unico motivo di ricorso, rubricato ‘ Violazione o falsa applicazione dell’articolo 1 commi 35 e 36 della L. n. 244/2007 e dell’art. 109 del DPR 917/1986 in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.’ , l’Agenzia delle Entrate censura la sentenza impugnata che, a suo dire, si sarebbe limitata ad una interpretazione meramente letterale dell’art.1, comma 36 della legge n. 244 del 2007. In particolare, secondo l’Agenzia delle Entrate, la deducibilità degli interessi passivi sarebbe limitata ai mutui garantiti da ipoteca contratti esclusivamente per l’acquisto o la costruzione di immobili destinati alla locazione.
Per il giudice d’appello, invece, la norma si limita a sancire la non rilevanza ai fini dell’articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, ricollegando la deducibilità degli interessi a due sole condizioni e cioè che gli interessi derivino da un finanziamento garantito da ipoteca e che gli immobili posti a garanzia, s ui quali l’ipoteca viene iscritta, siano destinati alla locazione.
1.1. Il motivo è infondato.

Questa Corte ha anche recentemente ribadito che va disatteso l’argomento secondo cui l’ambito oggettivo di applicazione della norma vada limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l’acquisto o per la costruzione degli immobili destinati alla locazione, trattandosi di limitazione che non trova alcun

riscontro nel testo normativo (Cass., n. 28804/2024, che cita, in motivazione, Cass., nn. 21885 e 21880 del 2023, Cass., n. 22191/2023 e Cass., n. 22735 del 2023).

Le spese seguono la soccombenza, e sono liquidate in dispositivo. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della insussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna l’Agenzia delle Entrate al pagamento, in favore di RAGIONE_SOCIALE, delle spese del presente giudizio, che si liquidano in euro settemilaseicento per compensi, oltre al rimborso delle spese generali, iva e c.p.a. come per legge, ed oltre ad euro duecento per spese vive. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, d à atto della insussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14 aprile 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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