Deducibilità immobili professionali e limiti temporali

Una recente ordinanza della Cassazione affronta il tema della deducibilità dei costi immobili per uso professionale. La Corte ha confermato la detraibilità dell’IVA per la costruzione di una pertinenza, basandosi sul principio dell’uso effettivo del bene, anche se catastalmente abitativo. Tuttavia, ha negato la deducibilità delle quote di ammortamento per la stessa pertinenza, poiché costruita al di fuori della finestra temporale (2007-2009) prevista da una specifica norma agevolativa, chiarendo che non si tratta di semplici spese incrementative.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Deducibilità Costi Immobili Professionali: L’Uso Prevale, ma i Limiti di Legge no

La questione della deducibilità dei costi immobili sostenuti da professionisti e imprese è da sempre al centro di un vivace dibattito con l’amministrazione finanziaria. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione getta nuova luce su due aspetti fondamentali: la detraibilità dell’IVA e la deducibilità dell’ammortamento per le pertinenze di immobili strumentali. La decisione distingue nettamente tra la valutazione basata sull’uso effettivo del bene e il rispetto inderogabile dei limiti temporali imposti dalla legge.

I Fatti di Causa

Il caso riguarda uno studio professionale associato che aveva sostenuto spese per la costruzione di un’autorimessa e la pavimentazione di un’area esterna, pertinenze di un immobile adibito a studio notarile. Lo studio aveva quindi detratto l’IVA relativa a tali lavori e dedotto le quote di ammortamento dal proprio reddito. L’Agenzia delle Entrate contestava entrambe le operazioni, sostenendo l’indetraibilità oggettiva dell’IVA, poiché l’immobile principale era catastalmente classificato come abitativo, e l’indeducibilità dell’ammortamento, in quanto l’autorimessa era stata costruita nel 2011, al di fuori del periodo agevolato previsto dalla normativa.

La Decisione della Corte: un Doppio Binario Interpretativo

La Corte di Cassazione, chiamata a dirimere la controversia, ha seguito due percorsi argomentativi distinti per le due imposte, giungendo a conclusioni opposte.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha fornito una chiara linea interpretativa. Per quanto riguarda l’IVA, è stato ribadito un principio ormai consolidato: la valutazione della strumentalità di un bene non deve essere astratta, basata sulla mera classificazione catastale, ma concreta, fondata sull’effettivo utilizzo nell’ambito dell’attività professionale. Poiché la corte di merito aveva accertato che l’immobile era effettivamente utilizzato come studio e che l’autorimessa e il piazzale erano necessari per tale attività, la detrazione dell’IVA è stata considerata legittima. Questo principio di inerenza prevale sulla classificazione formale del bene.

Discorso diverso, invece, per la deducibilità dei costi immobili ai fini delle imposte dirette. La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate sull’ammortamento. La normativa specifica (L. 296/2006) aveva introdotto una deroga temporanea che consentiva la deducibilità dell’ammortamento per gli immobili strumentali dei professionisti, ma solo se acquistati o costruiti nel triennio 2007-2009. Essendo l’autorimessa stata realizzata nel 2011, tale agevolazione non poteva trovare applicazione. La Corte ha inoltre respinto la tesi secondo cui tali costi potessero essere considerati come mere ‘spese incrementative’ del valore dell’immobile principale. La costruzione di un nuovo immobile, sebbene pertinenziale, costituisce la creazione di un bene nuovo con una propria autonomia strutturale, e la sua deducibilità deve seguire le regole applicabili al momento della sua realizzazione, non quelle potenzialmente applicabili all’immobile principale.

Le conclusioni

La pronuncia offre due indicazioni operative cruciali per professionisti e imprese. In primo luogo, ai fini IVA, è fondamentale poter dimostrare l’effettivo e strumentale utilizzo di un immobile per la propria attività, poiché questo dato prevale sulla classificazione catastale. In secondo luogo, per quanto riguarda le imposte sui redditi e la deducibilità degli ammortamenti, è necessario un rigido rispetto dei requisiti e dei limiti temporali previsti dalle norme di legge, specialmente quelle di natura agevolativa. La costruzione di una pertinenza non consente di ‘rivitalizzare’ o estendere benefici fiscali scaduti, poiché viene considerata come la creazione di un nuovo asset, soggetto autonomamente alle normative vigenti al momento della sua venuta ad esistenza.

È possibile detrarre l’IVA sulle spese per un immobile a uso abitativo se viene utilizzato per un’attività professionale?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che ai fini della detrazione IVA, la natura strumentale del bene deve essere valutata “in concreto”, ovvero in base al suo effettivo utilizzo per l’esercizio dell’attività. Se l’immobile, pur catastalmente abitativo, è usato come studio professionale, l’IVA sulle spese relative (come la costruzione di una pertinenza) è detraibile.

Le spese per costruire una pertinenza (es. un garage) per uno studio professionale sono sempre deducibili come quote di ammortamento?
No. La deducibilità delle quote di ammortamento per immobili strumentali dei professionisti era specificamente regolata da una norma (L. n. 296/2006) che la consentiva solo per immobili acquistati o costruiti nel triennio 2007-2009. Se la pertinenza è stata costruita dopo tale periodo (nel caso di specie, nel 2011), le relative quote di ammortamento non sono deducibili.

Costruire un garage per uno studio professionale può essere considerata una “spesa incrementativa” del valore dell’immobile principale, rendendola così deducibile?
No. La Corte ha chiarito che le spese per la costruzione di un nuovo immobile pertinenziale non possono essere considerate come semplici spese incrementative di un immobile preesistente. Si tratta della creazione di un nuovo bene, con una sua autonomia strutturale, la cui deducibilità segue regole proprie e non quelle dell’immobile principale, specialmente se soggetta a limiti temporali specifici.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 23296 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 23296 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 14/08/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5248/2024 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO), che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME COGNOME STUDIO ASSOCIATO DEI NOTAI COGNOME NOME E COGNOME NOMECOGNOME NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO BASILICATA n. 335/02/23 depositata il 19/12/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con la sentenza n. 335/02/23 del 19/12/2023, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Basilicata (di seguito CGT2)

accoglieva l’appello proposto dallo Studio Associato dei Notai COGNOME Domenico Antonio e COGNOME NOME, nonché da COGNOME NOME NOME e COGNOME NOME (di seguito, anche cumulativamente, Studio COGNOME) avverso la sentenza n. 907/02/19 della Commissione tributaria provinciale di Potenza (di seguito CTP), che respingeva il ricorso degli appellanti avverso un avviso di accertamento per IRPEF e IVA relative all’anno d’imposta 2012 .

1.1. Come emerge dalla sentenza impugnata, con gli atti impositivi l’Agenzia delle entrate ( di seguito AE) contestava la deducibilità delle quote di ammortamento relative alle spese sostenute per l’edificazione di un’autorimessa, nonché la detrazione dell’ IVA afferente alle opere di realizzazione di detta autorimessa e all’acconto per lavori di pavimentazione del piazzale esterno.

1.2. La CTR accoglieva l’appello proposto dai contribuenti, evidenziando, per quanto ancora interessa, che: a) l’IVA concernente l’autorimessa era detraibile in quanto il fabbricato era pertinenza dei locali dove veniva svolta l’attività professionale, sebbene accatastati quale abitazione; b) la ristrutturazione dell’immobile adibito a studio professionale era vincolata alla realizzazione dell’autorimessa e del piazzale, come comprovato dai contribuenti; c) ai fini dell’ammortamento dei costi non era rilevante la data d’acquisto dell’immobile, ma quella in cui erano effettuate le spese incrementative del valore del bene principale.
AE impugnava la sentenza della CTR con ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

Studio COGNOME e associati non si costituivano in giudizio, restando, pertanto, intimati.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso di AE è affidato a due motivi, di seguito riassunti.

1.1. Con il primo motivo di ricorso si contesta , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 19 bis .1, primo comma, lett. i), del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (decreto IVA), per avere la CGT2 erroneamente ritenuto la detraibilità dell’IVA. Invero, l’ordinamento fisserebbe un principio di indetraibilità oggettiva dell’imposta relativa all’acquisto, locazione, manutenzione ecc. di fabbricati a destinazione abitativa e delle loro pertinenze. Gli unici soggetti legittimati a portarsi in detrazione tali spese sarebbero le imprese che hanno come oggetto esclusivo e principale dell’attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati.
1.2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 54, comma 2, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi – TUIR), nonché dell’art. 1, commi 334 e 335, della l. 27 dicembre 2006, n. 296, per avere la CGT2 erroneamente ritenuto la deducibilità dal reddito da lavoro autonomo delle quote di ammortamento dell’autorimessa. Invero, la deducibilità sarebbe prevista esclusivamente per i fabbricati acquistati e/o costruiti nel periodo dal 01/01/2007 al 31/12/2009, ipotesi che non ricorrerebbe nel caso di specie , essendo l’immobile costruito incontestatamente nel 2011.
Il primo motivo di ricorso, con il quale si contesta la detraibilità dell’IVA concernente la realizzazione di fabbricati ad uso abitativo, è infondato.

2.1. Nella prospettazione di AE, l’art. 19 bis .1, comma 1, lett. i), del decreto IVA regolerebbe un’ipotesi di indetraibilità oggettiva degli immobili con destinazione abitativa. Ne conseguirebbe pertanto che l’IVA corrisposta per le opere di realizzazione dell’autorimessa e del

piazzale, costituenti pertinenze dell’immobile adibito a studio notarile ma con destinazione abitativa, non sarebbe detraibile.

2.2. In realtà, secondo la giurisprudenza di questa Corte, « In tema di IVA, ai fini della detrazione nelle operazioni relative ad immobili a destinazione abitativa, la natura strumentale del bene acquistato deve essere valutata non solo in astratto, con riferimento all’oggetto dell’attività d’impresa, bensì in concreto, dovendosi verificare che lo stesso costituisce, anche in funzione programmatica, il mezzo per l’esercizio della suddetta attività » (Cass. n. 3396 del 12/02/2020; Cass. n. 5559 del 26/02/2019) .
2.3. La sentenza della CGT2 ha pienamente rispettato il superiore principio di diritto in quanto, con incensurabile accertamento di fatto, ha ritenuto, da un lato, che la realizzazione dell’autorimessa e del piazzale fossero necessarie alla ristrutturazione dell’immobile adibito a studio notarile; dall’altro, operando una valutazione in concreto, ha evidenziato che il bene principale, sebbene catastalmente ad uso abitativo, fosse stato utilizzato dallo Studio COGNOME come studio professionale.
2.4. Ne consegue che legittimamente è stata detratta l’IVA versata sulle opere di realizzazione dell’autorimessa e del piazzale , non essendo nemmeno rilevante che lo Studio COGNOME sia unicamente usufruttuario dell’area pertinenziale (dov’è stat a costruita l’autorimessa e il piazzale), spettando la nuda proprietà all’associato NOME COGNOME. Invero, la titolarità dell’usufrutto non fa venire meno il vincolo pertinenziale.

Il secondo motivo, concernente la deducibilità delle quote di ammortamento relative alla realizzazione dell’autorimessa, è fondato.

3.1. Invero, l’art. 1, comma 335, della l. n. 296 del 2006 consente la deducibilità delle quote di ammortamento delle spese sostenute per

l’acquisto o la costruzione di immobili nel periodo 01/01/2007 31/12/2009.

3.2. Nel caso di specie, l’immobile pertinenziale per cui sono state dedotte le quote di ammortamento è stato realizzato nel 2011 e, quindi, al di fuori del periodo considerato dalla disposizione di legge ai fini della deducibilità.

3.3. Il giudice di appello sostiene che dette spese vadano ricomprese tra quelle incrementative del valore dell’immobile principale in ragione del vincolo pertinenziale esistente con lo stesso, con conseguente loro deducibilità ai sensi dell’art. 54, comma 2, del TUIR.

3.4. Tale affermazione è, peraltro, priva di pregio. Le spese per la costruzione di un immobile pertinenziale non possono essere considerate come incrementative di un immobile esistente, riguardando chiaramente la costruzione di un nuovo immobile, benché legato all’immobile esistente da un vincolo pertinenziale, vincolo che non fa venire meno l’autonomia strutturale della nuova costruzione.

3.5. Del resto, ragionando diversamente si perverrebbe ad una conclusione che comporta un evidente aggiramento del dettato normativo: se è vero, infatti, che le quote di ammortamento delle spese di costruzione o acquisto dell’immobile principale non sono deducibili laddove detto immobile sia stato costruito nel triennio 2007-2009, è del tutto illogico sostenere che possano essere deducibili le spese di costruzione di una sua pertinenza effettuate in epoca successiva.

3.6. Va, dunque, enunciato il seguente principio di diritto: « Le spese di costruzione di un immobile legato da vincolo pertinenziale ad un immobile principale, effettuate in epoca successiva al triennio 20072009 di cui all’art. 1, comma 335, della l. n. 296 del 2006, non

costituiscono spese incrementative del valore dell’immobile principale ai sensi dell’art. 54, comma 2, del TUIR, sicché non sono deducibili ».

4. In conclusione, va accolto il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo. La sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto e rinviata, per nuovo esame e per la regolazione delle spese del presente giudizio, alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso e rigetta il primo; cassa la sentenza impugnata, in relazione al motivo accolto, e rinvia, anche per la regolazione delle spese del presente giudizio, alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Basilicata.

Così deciso in Roma, il 26/03/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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