Deducibilità costi immobili: quando un costo è inerente?

Una società si è vista negare la deducibilità dei costi per immobili non utilizzati. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha rigettato il ricorso della società, confermando che spetta al contribuente dimostrare il requisito dell’inerenza, ovvero il legame tra il costo e l’attività d’impresa. L’assenza di utilizzo e di prova di una specifica destinazione commerciale ha reso i costi indeducibili, ribadendo la centralità del principio di inerenza e dell’onere probatorio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Deducibilità Costi Immobili: La Prova dell’Inerenza è a Carico del Contribuente

La questione della deducibilità costi immobili è un tema centrale nel diritto tributario, poiché incide direttamente sulla determinazione del reddito d’impresa. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: l’onere di provare che un costo è inerente all’attività aziendale, e quindi deducibile, spetta sempre al contribuente. Questa ordinanza offre spunti cruciali per le imprese sulla corretta gestione e documentazione dei costi, specialmente quelli relativi a beni immobili.

I Fatti del Caso: Costi per Immobili non Utilizzati

Una società si è vista notificare un avviso di accertamento da parte dell’Amministrazione Finanziaria. L’oggetto della contestazione era l’indeducibilità di alcuni costi, in particolare canoni di locazione e spese condominiali, relativi a immobili che l’ente impositore riteneva non strumentali all’attività d’impresa. La società aveva impugnato l’atto, ma sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione al Fisco, confermando che i costi non erano deducibili. La questione è quindi approdata dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione sulla Deducibilità Costi Immobili

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della società, confermando la decisione dei giudici di merito. La sentenza si fonda su due pilastri concettuali: il principio di inerenza e l’onere della prova.

Il Principio di Inerenza

La Corte ha chiarito che il principio di inerenza è il criterio cardine per stabilire la deducibilità costi immobili e di qualsiasi altra spesa aziendale. Un costo è ‘inerente’ se è funzionale all’attività d’impresa, anche in via indiretta, potenziale o in proiezione futura. Non si tratta di una valutazione di utilità o convenienza economica, ma di un giudizio qualitativo sulla relazione tra il costo e l’attività produttiva di reddito. I costi che si collocano in una sfera estranea a quella aziendale non possono essere dedotti.

L’Onere della Prova

Il secondo punto, strettamente collegato al primo, riguarda chi deve dimostrare l’inerenza. La Cassazione ha ribadito che l’onere della prova grava interamente sul contribuente. Nel caso di specie, era pacifico che gli immobili non fossero stati utilizzati nell’anno d’imposta contestato. La società, quindi, avrebbe dovuto fornire la prova rigorosa della specifica destinazione di tali immobili all’attività commerciale. Non essendo stata fornita tale prova, e data la natura polifunzionale dei beni (utilizzabili anche come abitazione o box), i giudici hanno correttamente concluso per l’indeducibilità dei relativi costi.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato e respinto tutti i motivi di ricorso presentati dalla società. In primo luogo, ha giudicato infondata la censura di ‘motivazione apparente’ della sentenza d’appello, ritenendola sufficiente a esplicitare la ratio della decisione. In secondo luogo, ha dichiarato inammissibili gli altri motivi per violazione del principio di autosufficienza: la ricorrente non aveva trascritto nei suoi atti i contenuti essenziali dell’avviso di accertamento e degli altri documenti rilevanti, impedendo così alla Corte di valutare nel merito le sue doglianze. Infine, è stato chiarito che il caso non riguardava un’ipotesi di elusione fiscale, ma una più semplice questione di assenza di inerenza del costo, non richiedendo quindi l’attivazione di procedure specifiche.

Conclusioni

Questa ordinanza rappresenta un monito importante per tutte le imprese. La deducibilità costi immobili non è automatica, ma è subordinata a una rigorosa dimostrazione del loro legame con l’attività aziendale. Non è sufficiente sostenere un costo; è necessario essere in grado di provare, con documentazione adeguata, la sua funzione strumentale, anche se potenziale o futura. In assenza di un utilizzo effettivo, la prova diventa ancora più cruciale e deve dimostrare in modo inequivocabile la destinazione del bene all’esercizio dell’impresa. Una corretta pianificazione e documentazione preventiva sono, quindi, essenziali per evitare contestazioni fiscali e per difendere con successo le proprie ragioni in un eventuale contenzioso.

Chi deve provare che un costo è inerente e quindi deducibile?
Secondo la Corte di Cassazione, l’onere di provare il requisito dell’inerenza di un costo grava sempre sul contribuente che intende dedurlo dal proprio reddito d’impresa.

Un costo per un immobile non utilizzato è deducibile?
Generalmente no. Se un immobile non viene utilizzato, il contribuente deve fornire una prova specifica e rigorosa della sua destinazione all’attività commerciale per poter dedurre i relativi costi. La mera possibilità di un uso diverso (es. abitativo) gioca a sfavore del contribuente.

Cosa si intende per ‘principio di inerenza’ ai fini della deducibilità dei costi?
Il principio di inerenza stabilisce che un costo è deducibile se esiste una relazione, anche indiretta o potenziale, con l’attività d’impresa. Si tratta di un giudizio qualitativo che valuta se il costo è funzionale alla produzione di ricavi, a prescindere dalla sua utilità o congruità economica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 978 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 978 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 10/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2907/2015 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME (CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’ AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende -controricorrente- nonché

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE DIREZIONE PROVINCIALE II NAPOLI -intimata- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. DELLA CAMPANIA n. 5899/28/14 depositata l’ 11/06/2014.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 5899/28/14 dell’11/06/2014 la Commissione tributaria regionale della Campania (di seguito CTR) rigettava l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE (di seguito RAGIONE_SOCIALE) avverso la sentenza n. 771/18/13 della Commissione tributaria provinciale di Napoli (di seguito CTP), la quale aveva rigettato il ricorso proposto dalla società contribuente nei confronti di un avviso di accertamento per IRES, IRAP e IVA relative all’anno d’imposta 2007.

1.1. Come si evince anche dalla sentenza impugnata, con l’atto impositivo veniva contestata al contribuente l’indeducibilità di alcuni costi, concernenti essenzialmente la locazione di alcuni immobili ritenuti non strumentali all’attività di impresa.

1.2. La CTR rigettava l’appello della società contribuente evidenziando che: a) l’avviso di accertamento era congruamente motivato, avendo posto in grado COGNOME «di comprendere il titolo della pretesa tributaria» e di spiegare le proprie difese nel merito; b) l’accertamento non era stato eseguito ex art. 37 bis del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, ma concerneva unicamente l ‘ assenza di inerenza di alcuni costi dedotti dalla ricorrente; c) la prova dell’inerenza grava va sul contribuente; d) nel caso di specie era pacifico che gli immobili, con riferimento all’anno d’imposta oggetto di accertamento, non erano stati utilizzati e la società contribuente non aveva provato la specifica destinazione all’attività commerciale, potendo gli stessi essere utilizzati anche ad altro fine (abitazione e box).
Avverso la sentenza della CTR COGNOME proponeva ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi;

L’Agenzia delle entrate (di seguito AE) resisteva con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso COGNOME deduce violazione dell’art. 111 Cost. e dell’art. 118 disp. att. cod. proc. civ., in relazione

all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per non avere la CTR espresso un’autonoma valutazione sull’ avviso di accertamento, spiegando le ragioni per le quali lo abbia ritenuto congruamente motivato, così rendendo motivazione insufficiente.

1.1. Il motivo, con il quale la ricorrente -a dispetto del riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3 (e non già n. 4) cod. proc. civ. -contesta essenzialmente un vizio di motivazione apparente della sentenza impugnata, è infondato.

1.2. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, « la motivazione è solo apparente, e la sentenza è nulla perché affetta da “error in procedendo”, quando, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture » (così Cass. S.U. n. 22232 del 03/11/2016; conf. Cass. n. 13977 del 23/05/2019).
1.3. Nel caso di specie la motivazione resa dalla CTR, per quanto stringata, è sicuramente sufficiente a palesare la ratio decidendi del provvedimento impugnato, fondata sulla sufficienza della motivazione ai fini della difesa in giudizio della contribuente.

1.4. Per il resto, poiché l’avviso di accertamento non è stato trascritto nelle parti essenziali, né risulta segnalata la sua presenza negli atti del giudizio di merito (cfr. Cass. S.U. n. 8950 del 18/03/2022; Cass. n. 12481 del 19/04/2022), questa Corte non è messa nelle condizioni di apprezzarne compiutamente il contenuto motivazionale.

Con il secondo motivo di ricorso si deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per non essersi la CTR pronunciata in ordine al rilievo concernente la carenza di motivazione della sentenza di primo grado, la quale sarebbe priva di una qualsivoglia valutazione circa la

denunciata assenza dei requisiti di gravità, precisione e concordanza delle presunzioni utilizzate dall’Ufficio .

2.1. Il motivo è inammissibile.

2.2. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, « affinché possa utilmente dedursi in sede di legittimità un vizio di omessa pronuncia, è necessario, da un lato, che al giudice di merito fossero state rivolte una domanda o un’eccezione autonomamente apprezzabili, e, dall’altro, che tali domande o eccezioni siano state riportate puntualmente, nei loro esatti termini, nel ricorso per cassazione, per il principio dell’autosufficienza, con l’indicazione specifica, altresì, dell’atto difensivo o del verbale di udienza nei quali le une o le altre erano state proposte, onde consentire al giudice di verificarne, in primo luogo, la ritualità e la tempestività, e, in secondo luogo, la decisività » (Cass. S.U. n. 15781 del 28/07/2005; conf., da ultimo, Cass. n. 5344 del 04/03/2013).
2.3. Nel caso di specie, la ricorrente si è limitata a contestare l’omesso esame di un proprio motivo di ricorso in primo grado e in appello, motivo di cui non trascrive né il contenuto, né l’atto in cui è stato proposto, con l’indicazione de l luogo specifico del fascicolo di merito in cui lo stesso sia rinvenibile.

2.4. In ogni caso, non è inutile evidenziare che la CTR ha complessivamente motivato in ordine alla legittimità dell’avviso di accertamento e che la eventuale omessa motivazione sul punto della CTP, pertanto, non ha alcuna rilevanza.

Con il terzo motivo di ricorso si lamenta falsa applicazione degli artt. 43 e 109 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi TUIR), in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per avere la CTR ritenuto indeducibili i costi per canoni di locazione e spese condominiali relativi ad immobili destinati a sede della propria attività.

3.1. Il motivo è inammissibile.

3.2. Secondo l’orientamento della S.C. il principio di inerenza, pur con le dovute precisazioni derivanti dall’applicazione della giurisprudenza della Corte di giustizia della UE per l’imposta armonizzata, è unico per le imposte dei redditi e per l’IVA (Ca ss. n. 18904 del 17/07/2018), si ricava dalla nozione di reddito d’impresa (e non dall’art. 109, comma 5, del medesimo d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, riguardante il diverso principio della correlazione tra costi deducibili e ricavi tassabili) (Cass. n. 450 del 11/01/2018) ed è espressione della necessità di riferire i costi sostenuti all’esercizio dell’impresa, anche in via indiretta, potenziale o in proiezione futura, escludendo i costi che si collocano in una sfera ad essa estranea (Cass. 30030 del 21/11/2018; Cass. n. 27786 del 31/10/2018; Cass. n. 13882 del 31/05/2018; Cass. n. 450 del 2018, cit. ; Cass. n. 18904 del 2018, cit. ).
3.2.1. Lo stesso si traduce in un giudizio di carattere qualitativo, che prescinde, in sé, da valutazioni di tipo utilitaristico (o di vantaggio economico) ovvero quantitativo (Cass. n. 27786 del 2018, cit. ; Cass. n. 22938 del 26/09/2018; Cass. n. 18904 del 2018, cit. ), sicché « il costo attiene o non attiene all’attività d’impresa a prescindere dalla sua entità » (così espressamente, in motivazione, Cass. n. 18904 del 2018, cit. ).

3.2.2. Sotto altro profilo, con specifico riferimento agli immobili, è stato osservato che « deve distinguersi tra immobili merce, destinati al mercato di compravendita, immobili patrimonio, destinati al mercato locativo, e immobili strumentali per destinazione o per natura, in quanto funzionali, i primi, secondo un’interpretazione restrittiva, allo svolgimento di attività tipicamente imprenditoriali e inidonei alla produzione di un reddito autonomo rispetto a quello del complesso aziendale nel quale sono inseriti, e caratterizzati, i secondi, da una strumentalità oggettiva senza che rilevi la loro utilizzazione per l’esercizio dell’impresa » (Cass. n. 4417 del 20/02/2020).
3.3. Nel caso di specie, la CTR si è pienamente conformata ai superiori principi di diritto, in quanto, con accertamento in fatto non contestabile in sede di legittimità con la proposizione di un vizio di violazione di legge, ha ritenuto che gli immobili oggetto di causa non erano utilizzati dalla società contribuente e che non vi sia prova, gravante senz’altro sul contribuente, che gli stessi sarebbero stati utilizzati quali beni strumentali, essendo per loro natura utilizzabili anche ad altro scopo.
3.4. COGNOME, pur deducendo apparentemente, una violazione di norme di legge, mira, in realtà, alla rivalutazione dei fatti operata dal giudice di merito, così da realizzare una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, terzo grado di merito (Cass. n. 3340 del 05/02/2019; Cass. n. 640 del 14/01/2019; Cass. n. 24155 del 13/10/2017; Cass. n. 8758 del 04/07/2017; Cass. n. 8315 del 05/04/2013).

Con il quarto motivo di ricorso si contesta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione dell’art. 37 bis del d.P.R. n. 600 del 1973, per avere la CTR erroneamente ritenuto che, nel caso di specie, non sia stata applicata la menzionata disposizione, peraltro richiamata anche nel contesto del processo verbale di constatazione della Guardia di finanza (a sua volta richiamato dall’avviso di accertamento), con conseguente nullità dell’atto impositivo per mancato rispetto della p rocedura ivi prevista.
4.1. Il motivo è inammissibile.

4.2. La CTR ha ritenuto che, nel caso di specie, non si verta in una fattispecie di elusione, ma semplicemente di contestazione della deducibilità dei costi (ritenuti non inerenti) e della conseguente in detraibilità dell’IVA .

4.3. La società contribuente fornisce una diversa interpretazione dell’avviso di accertamento, che, come già evidenziato più sopra, non è trascritto, mancando, altresì, l’indicazione il luogo in cui è rinvenibile il medesimo atto nei fascicoli di merito, con conseguente

palese difetto di autosufficienza del motivo (si rimanda, ancora una volta, alle già citate Cass. S.U. n. 8950 2022 e Cass. n. 12481 del 2022).

In conclusione, il ricorso va rigettato e la società ricorrente va condannata al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo avuto conto di un valore dichiarato della lite di euro 99.597,00.

5.1. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, ove dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio, che si liquidano in euro 5.900,00, oltre alle spese di prenotazione a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della l. n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente del contributo unificato previsto per il ricorso a norma dell’art. 1 bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, il 20/12/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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