Deducibilità canoni demaniali: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha stabilito la non deducibilità dei canoni demaniali dal reddito derivante dalla locazione di immobili costruiti su suolo pubblico. Con l’ordinanza n. 28202/2024, ha chiarito che tale canone rappresenta un’obbligazione personale e non un onere reale. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate può legittimamente contestare la deduzione attraverso un controllo meramente formale (ex art. 36-ter D.P.R. 600/73), senza necessità di un avviso di accertamento, data l’evidenza dell’errore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 5 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Deducibilità Canoni Demaniali: No alla Deduzione dal Reddito da Locazione

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha messo un punto fermo sulla questione della deducibilità dei canoni demaniali dal reddito prodotto dalla locazione di immobili. Con la decisione in esame, i giudici hanno chiarito che tali canoni non possono essere sottratti dal reddito imponibile e che l’Agenzia delle Entrate può contestare l’indebita deduzione tramite un semplice controllo formale, senza la necessità di un avviso di accertamento.

I Fatti del Caso

Il caso ha origine dall’impugnazione di una cartella di pagamento da parte di una contribuente. Quest’ultima, proprietaria di alcuni immobili realizzati su un’area demaniale marittima, aveva dedotto dal reddito derivante dalla locazione di tali beni il canone concessorio versato allo Stato per l’utilizzo del suolo.
L’Agenzia delle Entrate, a seguito di un controllo formale ai sensi dell’art. 36-ter del D.P.R. 600/73, aveva recuperato a tassazione l’importo dedotto, ritenendo l’operazione non conforme alla legge.
Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione alla contribuente, sostenendo che l’Agenzia avrebbe dovuto procedere con un controllo sostanziale e notificare un avviso di accertamento, data la natura non meramente formale della contestazione.

La Questione Giuridica: Controllo Formale vs. Sostanziale

Il cuore della controversia risiedeva nella procedura utilizzata dall’amministrazione finanziaria. La difesa della contribuente si basava sull’idea che la valutazione sulla deducibilità di un costo richiedesse un’analisi di merito, incompatibile con il controllo formale, destinato a correggere errori palesi e immediati.
L’Agenzia delle Entrate ha invece portato il caso in Cassazione, sostenendo che l’indeducibilità del canone demaniale fosse una questione di palese e immediata soluzione, rientrante a pieno titolo nell’ambito del controllo automatizzato.

L’Analisi della Cassazione sulla Deducibilità Canoni Demaniali

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ribaltando le decisioni dei giudici di merito. I giudici hanno fondato la loro decisione su una chiara interpretazione dell’art. 10 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).
Questa norma permette di dedurre dal reddito complessivo oneri come ‘canoni, livelli e censi ed altri oneri gravanti sui redditi degli immobili’. La Corte ha specificato che tali oneri devono avere la natura di ‘oneri reali’, ovvero di pesi che gravano direttamente sul bene immobile e non sulla persona del proprietario.

Le Motivazioni

La Corte ha motivato la sua decisione evidenziando che il canone concessorio demaniale non è un onere reale. Esso, al contrario, costituisce un’obbligazione di natura personale, che sorge dal rapporto contrattuale di concessione tra la pubblica amministrazione e il privato concessionario. Questa obbligazione è legata alla persona del concessionario e non è caratterizzata dall’ambulatorietà, ovvero non si trasferisce automaticamente con la proprietà del bene.
L’errore commesso dalla contribuente era quindi evidente ictu oculi (a colpo d’occhio), in quanto il canone demaniale non rientra in alcun modo nella categoria degli oneri deducibili previsti dall’art. 10 TUIR. Per questa ragione, la sua esclusione dal reddito non richiedeva alcuna complessa attività di verifica o interpretazione. L’Agenzia delle Entrate ha quindi agito correttamente utilizzando la procedura di controllo formale prevista dall’art. 36-ter, che consente di correggere deduzioni non spettanti in modo rapido ed efficiente, essendo stata peraltro preceduta dalla comunicazione di un avviso bonario.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione stabilisce un principio chiaro: i canoni per le concessioni demaniali non sono deducibili dal reddito di locazione degli immobili costruiti su tali aree. Questa pronuncia consolida il perimetro di applicazione del controllo formale, legittimando l’azione dell’amministrazione finanziaria nel correggere errori manifesti senza dover avviare un procedimento di accertamento più complesso. Per i contribuenti, ciò significa prestare maggiore attenzione alla natura degli oneri che intendono dedurre, poiché gli errori evidenti possono essere contestati in modo più celere ed efficace dal Fisco.

È possibile dedurre il canone per una concessione demaniale dal reddito di locazione di un immobile costruito su tale area?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che il canone demaniale non è un onere reale gravante sull’immobile, ma un’obbligazione personale. Pertanto, non rientra tra gli oneri deducibili dal reddito immobiliare ai sensi dell’art. 10 TUIR.

L’Agenzia delle Entrate può contestare la deducibilità di un canone demaniale con un semplice controllo formale (art. 36-ter)?
Sì. Secondo la Corte, la non deducibilità del canone è evidente ‘ictu oculi’ (a prima vista) e non richiede complesse attività di verifica o interpretazione. Di conseguenza, l’Agenzia può legittimamente utilizzare la procedura di controllo formale per recuperare l’imposta.

Qual è la differenza tra un onere reale e un’obbligazione personale in questo contesto?
Un onere reale (come un censo) è legato direttamente all’immobile e si trasferisce con esso. Un’obbligazione personale, come il canone demaniale, deriva da un rapporto contrattuale (la concessione) tra l’amministrazione e una persona specifica (il concessionario) e non ha natura reale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28202 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28202 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’AVV_NOTAIO generale dello Stato ;

– ricorrente

–

Contro

CANOVA NOME, con AVV_NOTAIO;

– controricorrente –

Avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Toscana, n. 21/16/17 depositata il 9 gennaio 2017.

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10 settembre 2024 dal consigliere NOME COGNOME.

Si dà atto che il Sostituto Procuratore Generale ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

RILEVATO CHE

1.NOME COGNOME impugnò innanzi alla Commissione Tributaria provinciale la cartella emessa ai sensi dell’art. 36 ter d.p.r. n. 600/73 nei suoi confronti con cui veniva recuperato a tassazione per gli anni d’imposta (IRPEF ed accessori) 2009 l’importo dedotto dalla contribuente dal reddito derivante da

DEDUC CANONI DEMANIALI

DEDUINDAGINI

BANC

alcuni immobili realizzati su arenile di Viareggio in concessione demaniale -del canone concessorio dei suoli. La CTP accoglieva il ricorso, e la CTR confermava la pronuncia da cui il ricorso in cassazione dell’Agenzia, basato su un unico motivo, ed avverso il quale resiste la contribuente con controricorso.

Da ultimo la controricorrente ha depositato memoria illustrativa

CONSIDERATO CHE

Preliminarmente va affrontata l’eccezione di giudicato sollevata in sede di memoria illustrativa, la quale risulta infondata dal momento che, in presenza di diverse annualità d’imposta, il giudicato può riguardare solo fatti che costituiscono elementi costitutivi della fattispecie a carattere tendenzialmente permanente ma non con riferimento ad elementi variabili ( ex plurimis Cass. 25516/2019). Nella specie si tratta invece di decisioni che riguardano profili attinenti modalità procedimentali di distinti atti amministrativi, che l’amministrazione nella sua autonomia ha deciso di non far valere in altri giudizi, senza che appunto ciò possa determinare il giudicato su un ‘fatto’ concernente tutte le annualità (ad esempio l’accertamento del presupposto d’imposta, la sussistenza di una deduzione derivante da un unico evento).
Con l’unico motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 36 ter d.p.r. n. 600/1973 e 10 TUIR.

2.1. In termini riassuntivi la decisione d’appello è nel senso che l’Agenzia avrebbe dovuto nella specie procedere ad un controllo non meramente formale ma sostanziale, provvedendo a notificare non la cartella ma l’avviso di accertamento non ricorrendo i presupposti previsti dalla norma di cui si denuncia la violazione.

2.2. Il motivo è fondato.

Nello specifico va detto che la contribuente risulta proprietaria di un immobile -da essa dato in locazione – realizzato su area (allora) demaniale, per la quale versava un canone di concessione. Di contro l’art. 10 TUIR permette la deduzione dal reddito che produce

un bene immobile di ‘canoni, livelli e censi ed altri oneri gravanti sui redditi degli immobili’.

Trattasi all’evidenza di oneri reali, cioè obbligazioni legate al bene e caratterizzate dall’ambulatorietà.

Viceversa, appare ictu oculi evidente che il canone concessorio è costituito da un’obbligazione ricollegata al rapporto intercorrente fra la pubblica amministrazione e il privato concessionario, che non solo non ha natura reale né è caratterizzata dall’ambulatorietà ma al contrario dalla sua personalità.

Pur volendo poi ritenere che esso non riguarda esclusivamente il suolo ma anche il fabbricato la cui locazione costituisce il reddito da cui il canone era stato dedotto, in relazione alla riespansione del diritto del proprietario demaniale alla scadenza della concessione, analogamente a quanto avviene in caso di riespansione della nuda proprietà sulla proprietà superficiaria -ed in effetti il ‘Capitolato delle concessioni comunali’ del comune di Viareggio (all’art.7) esplicitamente riconosce in capo ai concessionari la proprietà delle edificazioni sul suolo demaniale in costanza di concessione -ciò non muta la sostanza del canone come non reale e del resto è oltremodo evidente che il corrispettivo per la costituzione del diritto di superficie non è certo onere deducibile dal reddito derivante dai canoni locatizi che il titolare della proprietà superficiaria ritrae dal fabbricato realizzato sfruttando lo ius aedificandi (salvo il caso della natura strumentale ad un’attività d’impresa del fabbricato, per la quale ipotesi -che non ricorre -valgono i principi giurisprudenziali richiamati tanto dalla ricorrente quanto dalla Procura Generale).
Va altresì chiarito che le contestazioni proposte dalla contribuente, come si ricava dal controricorso, attengono proprio alla mancata effettuazione di un controllo sostanziale anziché formale e quindi alla mancata previa notifica di un avviso di accertamento. In proposito la pronuncia di questa Corte allegata dalla contribuente a suffragio della propria posizione (Cass. n.15312/2014) attiene

invece alla necessità che, pur nell’ambito del procedimento previsto dall’art. 36 ter, d.p.r. n. 600/1973, sia esperita la formalità della comunicazione degli esiti ai sensi del comma 4 dell’indicata disposizione, e nella specie la stessa contribuente dà atto che la cartella venne preceduta dalla comunicazione di un avviso bonario (pag. 5 del controricorso).

2.3. In definitiva quindi il motivo dev’essere accolto, poiché appunto l’Agenzia ha effettuato una rettifica a seguito di un controllo meramente formale fondato sull’esclusione ictu oculi del canone dedotto dal novero degli oneri deducibili dal reddito ai sensi dell’art. 10 TUIR ed appunto l’art. 36 ter d.p.r. n. 600/1973 consente, al comma 2, lett. c) di escludere in sede di controllo formale le deduzioni dal reddito non spettanti, dovendosi procedere in via ordinaria (quindi previo apposito avviso di accertamento) solo allorché occorra una complessa attività di verifica o di interpretazione.
Da quanto precede discende la cassazione della sentenza impugnata e, non essendovi altri accertamenti in fatto da compiere, ai sensi dell’art. 384 cod. proc. civ. deve essere respinta la domanda introduttiva.

Le spese seguono la soccombenza della controricorrente, compensate quelle delle fasi di merito.

P. Q. M.

La Corte cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, respinge la domanda introduttiva.

Condanna la controricorrente al pagamento delle spese di lite che, compensate quelle relative alle fasi di merito, liquida in € 1500, oltre alle spese prenotate a debito.

Così deciso in Roma, il 10 settembre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.