Deducibilità ammortamento: l'interpretazione del patto

Una società proprietaria di un’azienda data in affitto ha dedotto le quote di ammortamento dei beni, in virtù di specifiche clausole contrattuali. L’Amministrazione Finanziaria ha contestato tale operazione, ritenendo che la deduzione spettasse all’affittuario. I giudici di merito hanno dato ragione alla società, valorizzando la volontà espressa nel contratto. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, dichiarando inammissibile il ricorso dell’ente impositore. La Corte ha ribadito che l’interpretazione del contratto è di competenza del giudice di merito e non può essere messa in discussione in sede di legittimità semplicemente proponendo una lettura alternativa. La questione centrale è la corretta applicazione delle norme sulla deducibilità ammortamento in presenza di accordi contrattuali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Ammortamento e Affitto d’Azienda: a Chi Spetta la Deducibilità?

La questione della deducibilità ammortamento dei beni che compongono un’azienda è un tema cruciale nella fiscalità d’impresa. La regola generale, in caso di affitto d’azienda, prevede che sia l’affittuario, colui che utilizza i beni e gestisce l’attività, a poter dedurre le relative quote. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda che la volontà delle parti, se chiaramente espressa in un contratto, può modificare questo schema. Analizziamo insieme il caso per capire i limiti del sindacato della Suprema Corte sull’interpretazione degli accordi contrattuali.

I Fatti del Caso: La Controversia sulla Deducibilità Ammortamento

Una società, proprietaria di un complesso aziendale, lo aveva ceduto in affitto a un’altra impresa. Nonostante la cessione della gestione, la società concedente aveva continuato a dedurre dai propri redditi le quote di ammortamento relative ai beni aziendali, basandosi su specifiche clausole inserite nel contratto di affitto.

L’Amministrazione Finanziaria, in seguito a un controllo, ha contestato questa pratica. Secondo l’ente impositore, la deducibilità ammortamento spettava fiscalmente all’affittuario, in quanto soggetto che utilizzava concretamente i beni per l’esercizio dell’impresa, come previsto dall’art. 102, comma 8, del TUIR. Di conseguenza, ha notificato alla società proprietaria un avviso di accertamento per recuperare le imposte non versate (Ires e Irap), oltre a sanzioni e accessori.

La Decisione dei Giudici di Merito

La società contribuente ha impugnato l’atto impositivo davanti alla Commissione Tributaria Provinciale. La sua difesa si basava su un punto fondamentale: il contratto di affitto conteneva una deroga convenzionale alla disciplina legale. Le parti avevano pattuito che l’obbligo di mantenimento e sostituzione dei beni restasse, in sostanza, a carico della concedente, la quale si era quindi riservata il diritto alla deduzione fiscale delle quote di ammortamento.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che, in secondo grado, la Commissione Tributaria Regionale hanno dato ragione alla società. I giudici di merito hanno analizzato il contratto e hanno concluso che le clausole (in particolare gli artt. 11 e 13) esentavano l’affittuario dall’obbligo di restituire i beni nello stato di efficienza iniziale, addossandogli solo il costo del logorio eccedente il normale uso. Questa previsione contrattuale, secondo i giudici, costituiva il presupposto di legge per consentire alla proprietaria di continuare a dedurre l’ammortamento.

Il Ricorso per Cassazione e il Ruolo del Contratto

L’Amministrazione Finanziaria non si è arresa e ha proposto ricorso per cassazione, sostenendo la violazione delle norme fiscali (art. 102 TUIR) e civilistiche (art. 2561 c.c.). Secondo la tesi dell’ente, l’interpretazione data dai giudici di merito al contratto era errata, poiché le clausole non erano sufficienti a derogare alla regola generale che attribuisce la deducibilità ammortamento all’affittuario.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria inammissibile. Il punto centrale della motivazione non è tanto chi avesse ragione nel merito della deducibilità, ma i limiti del giudizio di legittimità. La Corte ha ribadito un principio consolidato: l’interpretazione di un contratto è un’attività riservata al giudice di merito. In sede di Cassazione, non si può contestare questa interpretazione semplicemente proponendone una diversa, anche se plausibile.

Perché un ricorso sull’interpretazione contrattuale sia ammissibile, il ricorrente deve dimostrare due cose:
1. Quali specifici canoni legali di interpretazione (artt. 1362 e ss. c.c.) il giudice di merito ha violato.
2. In che modo il ragionamento del giudice si è discostato da tali canoni, portando a un risultato illogico o errato.

Nel caso di specie, l’Amministrazione Finanziaria si è limitata a contrapporre la propria lettura del contratto a quella, ritenuta plausibile, della Commissione Tributaria Regionale, senza però dimostrare un vero e proprio errore di diritto o un vizio logico nel ragionamento del giudice d’appello. La Corte ha quindi concluso che il ricorso era una mascherata richiesta di riesaminare i fatti, attività preclusa nel giudizio di legittimità.

Le Conclusioni

L’ordinanza conferma che la volontà delle parti, espressa tramite contratto, ha un ruolo centrale anche in ambito fiscale e può derogare a disposizioni di legge non imperative. La deducibilità ammortamento in un contratto di affitto d’azienda può quindi essere attribuita al concedente se il contratto esonera l’affittuario dagli obblighi di mantenimento e conservazione dei beni. La lezione più importante, però, è di natura processuale: la valutazione del contenuto di un accordo spetta ai giudici di primo e secondo grado. La Corte di Cassazione interviene solo se questa valutazione è viziata da palesi errori di diritto o da una motivazione manifestamente illogica, non per scegliere quale, tra più interpretazioni possibili, sia la migliore.

In caso di affitto d’azienda, chi può dedurre fiscalmente le quote di ammortamento dei beni aziendali?
Di norma, la deducibilità spetta alla società affittuaria, ovvero a chi utilizza i beni per la produzione del reddito. Tuttavia, come chiarito dalla sentenza, questa regola può essere derogata da un accordo specifico tra le parti.

Le parti di un contratto di affitto d’azienda possono decidere a chi spetta la deducibilità dell’ammortamento?
Sì. Se il contratto prevede che l’affittuario sia esentato dall’obbligo di conservare l’efficienza dei beni aziendali e di restituirli nello stato iniziale, la deducibilità delle quote di ammortamento può rimanere in capo alla società proprietaria (concedente).

Perché la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria?
Perché l’interpretazione di un contratto è un’attività riservata ai giudici di merito (primo e secondo grado). L’Amministrazione Finanziaria si è limitata a proporre una propria interpretazione alternativa del contratto, senza dimostrare che la decisione dei giudici precedenti violasse specifiche regole legali di interpretazione o fosse manifestamente illogica. Questo equivale a chiedere un nuovo esame dei fatti, cosa non consentita in sede di Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 26554 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 26554 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’RAGIONE_SOCIALE, e domiciliata presso i suoi uffici, alla INDIRIZZO in Roma;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in amministrazione giudiziaria, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, giusta procura speciale autorizzata stesa in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO che ha indicato recapito EMAIL, ed elettivamente domiciliata presso lo studio delll’AVV_NOTAIO, alla INDIRIZZO in Roma;

-controricorrente –

avverso

la sentenza n. 4726, pronunciata dalla Commissione Tributaria Regionale della Calabria, sezione staccata di Reggio Calabria, il 13.12.2018, e pubblicata il 31.12.2018;

ascoltata la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; la Corte osserva:

Oggetto: Ires ed Irap, 2005

– Beni di azienda ceduta in

locazione – Spettanza della deducibilità

dell’ammortamento

–

Interpretazione contratto.

del

Fatti di causa

RAGIONE_SOCIALE aveva ceduto in locazione alla RAGIONE_SOCIALE la propria azienda ed in relazione all’anno d’imposta 2005 deduceva dai propri redditi le quote di ammortamento dei beni di cui l’azienda si componeva. L’Amministrazione finanziaria riteneva che l’ammortamento dei beni competesse eventualmente, ai fini fiscali, alla società locataria dell’azienda che ne aveva la completa gestione, e non alla proprietaria, ai sensi dell’art. 102, comma 8, del Dpr. n. 917 del 1986 (Tuir). Pertanto l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE notificava il 14.4.2010 alla RAGIONE_SOCIALE, che non aveva risposto ad un invito al contraddittorio, l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO, ai fini Ires ed Irap, per un valore complessivo di Euro 63.598,00 (ric., p. 3), oltre sanzioni ed accessori.
La contribuente impugnava l’atto impositivo innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Calabria, contestando innanzitutto l’erronea interpretazione del contratto di locazione da parte dell’Amministrazione finanziaria, perché era stato pattuito tra le società, pertanto con lecita deroga convenzionale, che le quote di ammortamento fossero deducibili ai fini fiscali dalla RAGIONE_SOCIALE La CTP riteneva fondate le critiche proposte dalla ricorrente, ed annullava l’avviso di accertamento.
RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE spiegava appello avverso la decisione sfavorevole conseguita dai primi giudici, innanzi alla Commissione Tributaria Regionale della Calabria, sezione staccata di Reggio Calabria, la quale confermava la decisione assunta dalla CTP.

L’Amministrazione finanziaria ha proposto ricorso per cassazione avverso la decisione adottata dalla CTR, affidandosi a due motivi di impugnazione. La contribuente resiste mediante controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., l’RAGIONE_SOCIALE contesta la violazione dell’art. 2561 cod. civ., in combinato disposto con l’art. 108, ottavo comma, del Dpr n. 917 del 1986 (Tuir), con riferimento all’art. 11 del contratto di affitto di azienda, perché le disposizioni convenzionali previste nel contratto stipulato tra le parti non consentono di ritenere che abbiano inteso derogare alle regole legali in materia di deducibilità fiscale RAGIONE_SOCIALE quote di ammortamento dei beni aziendali.
Mediante il suo secondo strumento di impugnazione, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la ricorrente censura la violazione dell’art. 2561 cod. civ., in combinato disposto con l’art. 102, ottavo comma, del Tuir, con riferimento all’art. 13 del contratto di affitto di azienda, perché le disposizioni convenzionali previste nel contratto stipulato tra le parti non consentono di ritenere che abbiano inteso derogare alle regole legali in materia di deducibilità fiscale RAGIONE_SOCIALE quote di ammortamento dei beni aziendali.
Mediante i suoi motivi d’impugnazione l’Ente impositore contesta, in relazione ad entrambi gli articoli del testo pattizio richiamati dal giudice del gravame, nn. 11 e 13, l’interpretazione del contratto di affitto di azienda stipulato tra le parti operata dal giudice dell’appello, sostenendo che il testo del patto non consente di ritenere che le parti abbiano inteso derogare convenzionalmente alla disciplina legale della deducibilità RAGIONE_SOCIALE quote di ammortamento dei beni aziendali, la quale prevede possa avvalersene l’affittuario e non il proprietario. I motivi di ricorso presentano elementi di connessione ed omogeneità di critiche, e possono quindi essere trattati congiuntamente, per ragioni di sintesi e chiarezza espositiva.
La CTR, confermando la decisione dei giudici di primo grado, ha ritenuto che nel ‘contratto di affitto di azienda era stato previsto

che il concessionario non aveva l’obbligo di restituire i beni aziendali nello stato di efficienza nel quale si trovino all’inizio del rapporto … l’art. 11 del contratto di affitto di azienda nel coordinato disposto con l’art. 13 non lascia adito a dubbi che nella fattispecie ricorrono i presupposti di cui all’art. 102 Tuir non tanto perché il concedente si è riservato, pattiziamente, il diritto all’ammortamento RAGIONE_SOCIALE quote dei cespiti ammortizzabili quanto al fatto che con la espressione utilizzata allo art. 13 del contratto, ossia che saranno a carico della società affittuaria il logorio eccedente il normale uso e la distruzione dei beni componenti il patrimonio dell’azienda, si è data forma al presupposto di legge che l’affittuario è stato esentato dall’obbligo di restituire i beni aziendali’ (sent. CTR, p. II s.).
4.1. L’Amministrazione finanziaria pone quindi una questione di interpretazione del contratto intercorso tra le parti, se esse abbiano inteso pattuire una deroga convenzionale alla disciplina dispositiva legale che prevede la deducibilità dei costi di ammortamento dei beni in favore dell’affittuario.

In materia di interpretazione del contratto questa Corte regolatrice, ha avuto occasione di chiarire che ‘in tema di sindacato sull’interpretazione dei contratti, la parte che ha proposto una RAGIONE_SOCIALE opzioni ermeneutiche possibili di una clausola contrattuale, non può contestare in sede di giudizio di legittimità la scelta alternativa alla propria effettuata dal giudice del merito’, Cass. sez. I, 15.11.2017, n. 27136, e non si è mancato di spiegare come ‘la parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione
del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una RAGIONE_SOCIALE plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra’, Cass. sez. III, 28.11.2017, n. 28319.
Nel caso di specie l’Amministrazione finanziaria propone la propria interpretazione del contratto, ma non chiarisce perché l’interpretazione alternativa fornitane dalla CTR sia sicuramente errata.

4.2. Non solo. Come correttamente segnalato anche dalla controricorrente, l’RAGIONE_SOCIALE propone la sua critica esclusivamente con riferimento al profilo della affermata violazione di legge in cui sarebbe incorso il giudice dell’appello.

Ribadendo un orientamento interpretativo condivisibile, cui si intende pertanto assicurare continuità, questa Corte di legittimità ha avuto recentemente occasione di statuire che ‘l’interpretazione del contratto è riservata al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità solo per erronea o insufficiente motivazione, ovvero per violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale, la quale deve dedursi con la specifica indicazione nel ricorso per cassazione del modo in cui il ragionamento del giudice si sia discostato dai suddetti canoni; altrimenti, la ricostruzione del contenuto della volontà RAGIONE_SOCIALE parti si traduce nella mera proposta di un’interpretazione diversa da quella censurata, come tale inammissibile in sede di legittimità. (Nella specie, in applicazione di detto principio, la RAGIONE_SOCIALE. ha dichiarato inammissibile il motivo di ricorso con cui -in una causa di risarcimento danni per inadempimento RAGIONE_SOCIALE obbligazioni assunte da un professionista incaricato dell’isolamento termico di un edificio – si censurava
l’interpretazione della Corte territoriale, che aveva escluso la natura novativa degli accordi conclusi tra le parti per l’eliminazione dei vizi, perché tale critica non si era articolata attraverso la prospettazione di un’obiettiva contrarietà al senso comune di quello attribuito al testo e al comportamento interpretato o della macroscopica irrazionalità o intima contraddittorietà dell’interpretazione complessiva dell’atto, bensì mediante la mera indicazione dei motivi per cui la lettura interpretativa criticata non era ritenuta condivisibile, rispetto a quella considerata preferibile)’ Cass. sez. III, 8.1.2025, n. 353 (conf. Cass. sez. III, 18.11.2003, n. 17427).
Il ricorso proposto dall’Amministrazione finanziaria deve pertanto essere dichiarato inammissibile.

Le spese di lite seguono l’ordinario criterio della soccombenza e sono liquidate in dispositivo in considerazione della natura RAGIONE_SOCIALE questioni affrontate e del valore della controversia secondo legge (escludendo sanzioni ed accessori).

5.1. Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere Amministrazione pubblica difesa dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non si applica l’art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

La Corte di Cassazione,

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso proposto dall’ RAGIONE_SOCIALE , che condanna al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite in favore della costituita controricorrente, e le liquida in complessivi Euro 4.900.00, oltre spese generali nella misura del 15%, Euro 200,00 per esborsi ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma il 25 settembre 2025.

Il Presidente est. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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