Data certa scrittura privata: opponibilità al Fisco

Un contribuente ha impugnato un accertamento fiscale basato su una scrittura privata non registrata che riduceva un canone di locazione. La Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che senza una data certa la scrittura privata non è prova sufficiente contro il Fisco e che la Corte non può riesaminare i fatti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Data Certa Scrittura Privata: La Cassazione Conferma la Sua Importanza Fiscale

Quando si stipula un accordo tra privati, come la modifica di un canone di locazione, si tende a sottovalutare un dettaglio cruciale: la data certa della scrittura privata. Questo elemento, apparentemente formale, assume un’importanza fondamentale quando l’accordo deve essere fatto valere nei confronti di terzi, in particolare dell’Agenzia delle Entrate. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre l’occasione per ribadire perché la registrazione di un atto non è solo un adempimento burocratico, ma una tutela indispensabile per il contribuente.

I Fatti di Causa: la Riduzione del Canone Non Registrata

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda un contribuente che aveva ricevuto un avviso di accertamento fiscale relativo a un contratto di locazione immobiliare. Il contribuente sosteneva di aver concordato con l’inquilino una riduzione del canone per l’anno d’imposta in questione, prova di ciò una scrittura privata. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, contestava la validità di tale riduzione ai fini fiscali, poiché l’accordo non era stato registrato e, di conseguenza, era privo di data certa opponibile all’amministrazione finanziaria.

I giudici di primo e secondo grado avevano già dato ragione al Fisco, ritenendo che la pretesa dell’Agenzia fosse legittima. Il contribuente, non rassegnato, ha proposto ricorso per cassazione, lamentando la violazione di norme sulla prova documentale e sulla valutazione delle prove da parte del giudice.

La questione giuridica: il valore della data certa della scrittura privata

Il cuore della controversia risiede nel valore probatorio di un documento non registrato. Secondo l’articolo 2704 del Codice Civile, una scrittura privata è opponibile ai terzi solo dal giorno in cui acquista data certa. Questo avviene, tra gli altri modi, con la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate. In assenza di questo requisito, l’accordo ha piena validità tra le parti che lo hanno sottoscritto, ma non può essere utilizzato come prova contro soggetti esterni, quale è appunto l’amministrazione finanziaria.

Il contribuente tentava di dimostrare la data dell’accordo attraverso altri elementi, come una sentenza che menzionava la riduzione, ma i giudici di merito avevano ritenuto tali prove insufficienti a collocare con certezza l’accordo nell’anno fiscale contestato.

La Decisione e le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione, con la sua ordinanza, ha dichiarato il ricorso inammissibile. La motivazione è netta e si basa su un principio cardine del giudizio di legittimità: la Corte non è un terzo grado di merito. Il suo compito non è rivalutare i fatti e le prove, ma solo verificare che i giudici dei gradi precedenti abbiano applicato correttamente la legge.

Nel caso specifico, la Corte ha sottolineato che il ricorso, pur essendo formalmente presentato come una violazione di legge, mirava in realtà a ottenere una nuova valutazione delle prove, un’operazione non consentita in sede di legittimità. I giudici di merito avevano esercitato il loro potere sovrano di apprezzamento delle prove, concludendo che la scrittura privata prodotta dal contribuente, essendo priva di data certa scrittura privata, non era idonea a dimostrare con certezza la riduzione del canone per l’anno in questione. La Corte ha ribadito che la valutazione sull’attendibilità e la concludenza delle prove spetta esclusivamente al giudice di merito e non è sindacabile in Cassazione se, come in questo caso, è logicamente motivata.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La decisione in esame è un monito importante per tutti i contribuenti. Qualsiasi accordo che modifichi elementi con rilevanza fiscale (come l’importo di un canone di locazione) deve essere formalizzato in modo da renderlo opponibile al Fisco. La via maestra è la registrazione dell’atto.

Le conclusioni pratiche sono le seguenti:
1. Registrare sempre gli atti: Accordi modificativi, riduzioni di canone o altre pattuizioni devono essere registrati. La spesa per la registrazione è un costo che garantisce la certezza giuridica e previene contenziosi fiscali ben più onerosi.
2. Il giudizio di Cassazione non è un appello bis: È inutile presentare ricorso in Cassazione sperando in un riesame delle prove. Se il giudice di merito ha valutato i fatti in modo logico e coerente, la sua decisione difficilmente potrà essere ribaltata.
3. Attenzione alle sanzioni: L’ordinanza ha condannato il ricorrente non solo al pagamento delle spese legali, ma anche a sanzioni aggiuntive per lite temeraria e al raddoppio del contributo unificato. Insistere in un giudizio con scarse probabilità di successo può avere conseguenze economiche molto pesanti.

Una scrittura privata non registrata è sufficiente per provare una riduzione del canone di locazione al Fisco?
No. Secondo la Corte, una scrittura privata, per essere opponibile a terzi come l’Agenzia delle Entrate, deve avere data certa. In assenza di registrazione o altri metodi previsti dalla legge per conferire data certa, il documento non costituisce prova sufficiente della riduzione del canone per l’anno fiscale di riferimento.

Cosa significa che un ricorso in Cassazione è ‘inammissibile’ per aver richiesto una rivalutazione dei fatti?
Significa che il ricorso non può essere esaminato nel merito perché la Corte di Cassazione non è un terzo grado di giudizio dove si possono riesaminare le prove e i fatti. Il suo ruolo è limitato al controllo della corretta applicazione delle norme di diritto (giudizio di legittimità). Chiedere alla Corte di rivalutare se una prova fosse sufficiente o meno trasforma il ricorso in un tentativo inammissibile di ottenere un nuovo giudizio di merito.

Quali sono le conseguenze per chi presenta un ricorso in Cassazione che viene dichiarato inammissibile in modo così netto?
Le conseguenze sono significative. Oltre alla condanna al pagamento delle spese processuali, il ricorrente è stato condannato al pagamento di ulteriori somme a titolo sanzionatorio per aver insistito in un giudizio pur a fronte di una proposta di definizione. Inoltre, è stato disposto il raddoppio del contributo unificato, aggravando notevolmente i costi del procedimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 411 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 411 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 08/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21511/2023 R.G. proposto da : NOMECOGNOME rappresentato e difeso dall’Avv. COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

AGENZIA RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (NUMERO_DOCUMENTO

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO LAZIO n. 1967/2023 depositata il 04/04/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Fatti di causa

La Corte di giustizia di secondo grado del Lazio ha rigettato l’appello del contribuente, con la conferma della decisione di primo grado che aveva dichiarato legittima la pretesa dell’Agenzia relativa alla locazione di un immobile;

ricorre per cassazione il contribuente con un unico articolato motivo di gravame (1- violazione e falsa applicazione degli art. 2699 e 2704, cod. civ., art. 17 e 19, del d.P.R. 131 del 1986 e degli art. 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.);

resiste con controricorso l’Agenzia delle entrate che chiede il rigetto del ricorso;

il Consigliere delegato formulava proposta di definizione ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.; il contribuente chiedeva la decisione e depositava anche memoria di discussione con la riaffermazione della fondatezza del ricorso introduttivo.

Ragioni della decisione

Il ricorso è inammissibile in quanto con l’unico motivo di ricorso si richiede alla Corte di legittimità una riconsiderazione degli accertamenti di fatto, non consentita («È inammissibile il ricorso per cassazione con cui si deduca, apparentemente, una violazione di norme di legge mirando, in realtà, alla rivalutazione dei fatti operata dal giudice di merito, così da realizzare una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, terzo grado di merito. ( … )», Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017, Rv. 643690 – 01).
I giudici di merito hanno accertato in fatto che non sussiste la prova della riduzione del canone per l’anno 2014, in quanto la scrittura privata non risulta di data certa (per assenza della registrazione, seppure non obbligatoria) e la richiamata sentenza del

Tribunale di Roma (unitamente alla pure richiamata consulenza) non comprova, con certezza, la data della scrittura privata, in quanto la riduzione del canone (per giunta di diversa entità economica) risulta individuata in sentenza nella data di notifica della citazione (23 marzo 2015) non valevole per il 2014. Si tratta di una evidente valutazione delle prove, questione di merito insindacabile in questa sede: « In tema di procedimento civile, sono riservate al giudice del merito l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell’attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento» (Sez. 2 – , Ordinanza n. 21187 del 08/08/2019, Rv. 655229 – 01).
Segue la condanna alle spese che si liquidano come dal dispositivo; considerato che la decisione è stata conforme alla proposta di definizione anticipata, deve applicarsi l’art. 96, terzo e quarto comma, cod. proc. civ. (vedi Sez. U – , Ordinanza n. 10955 del 23/04/2024, Rv. 670894 -01), come previsto dall’art. 380 -bis , terzo comma, cod. proc. civ.: 1.500,00 euro in relazione al terzo comma dell’art. 96, cod. proc. civ.; 1.000,00 euro in favore della Cassa per le ammende per il quarto comma dell’art. 96 , cod. proc. civ.; somme determinate tenendo conto del valore della controversia e dell’intero comportamento processuale, in considerazione della disciplina normativa e delle decisioni di questa Corte.
Raddoppio del contributo unificato, come per legge.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali per il giudizio di legittimità che liquida in complessivi euro 1.500,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito. Condanna altresì il

ricorrente al pagamento di ulteriori 1.500,00 euro e di ulteriori euro 1.000,00 per la Cassa delle ammende, ex art. 96, 3^ e 4^ co. cpc.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, in data 08/10/2024 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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