Data certa scrittura privata: come provarla al Fisco?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10870/2025, ha chiarito i requisiti per dimostrare la data certa di una scrittura privata di riduzione del canone di locazione nei confronti dell’Amministrazione Finanziaria. L’Ufficio Fiscale, considerato ‘terzo’ rispetto all’accordo, può non riconoscere la riduzione se la prova della sua anteriorità non deriva da fatti oggettivi e certi, come la registrazione. Le sole dichiarazioni delle parti coinvolte (locatore e conduttore) o le ricevute di pagamento non sono ritenute sufficienti a fornire la prova della data certa della scrittura privata, poiché prive del carattere di oggettività richiesto dalla legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Data Certa Scrittura Privata: La Cassazione Chiarisce Come Provarla al Fisco

L’accordo per la riduzione del canone di locazione, se non registrato, può essere contestato dal Fisco. Un’ordinanza della Corte di Cassazione stabilisce i paletti per la prova della data certa di una scrittura privata, sottolineando che le dichiarazioni delle parti coinvolte non sono sufficienti. Questo principio è cruciale per i proprietari di immobili che, in accordo con gli inquilini, modificano i termini del contratto originario e vogliono evitare accertamenti fiscali su redditi non percepiti.

I Fatti di Causa

Il caso nasce da un avviso di accertamento notificato dall’Amministrazione Finanziaria a un contribuente, comproprietario di un immobile locato. L’Ufficio contestava un maggior reddito da fabbricati per l’anno d’imposta 2016, calcolando il canone su dodici mensilità piene, a fronte di un importo inferiore dichiarato dal locatore.

Il contribuente si opponeva, sostenendo di aver stipulato con la società conduttrice una scrittura privata che prevedeva una riduzione del canone per alcuni mesi. Questo accordo, tuttavia, non era stato registrato.

Il Percorso Giudiziario e la Prova della Data Certa Scrittura Privata

La Commissione Tributaria di primo grado dava ragione all’Ufficio, ritenendo la scrittura privata inopponibile perché priva di data certa ai sensi dell’art. 2704 del codice civile. Mancava, infatti, la registrazione o un altro evento in grado di certificare con sicurezza la data dell’accordo.

In secondo grado, la Corte di Giustizia Tributaria ribaltava la decisione. I giudici d’appello ritenevano che la data certa potesse essere provata anche tramite presunzioni. Nel caso specifico, valorizzavano una dichiarazione della società conduttrice che confermava la riduzione del canone e le ricevute di affitto per un importo inferiore. Secondo la Corte d’appello, questi elementi, nel loro complesso, erano sufficienti a dimostrare l’effettiva riduzione del canone e la sua anteriorità rispetto ai controlli fiscali. L’Amministrazione Finanziaria ha quindi proposto ricorso per cassazione.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, cassando la sentenza di secondo grado. Il ragionamento della Corte si fonda su principi consolidati in materia di prova e di opponibilità degli atti ai terzi, categoria nella quale rientra a pieno titolo il Fisco.

L’Amministrazione Finanziaria come ‘Terzo’

Innanzitutto, la Corte ribadisce che, ai fini dell’art. 2704 c.c., l’Amministrazione Finanziaria è considerata un ‘terzo’. Questo significa che un accordo privato tra locatore e conduttore non può pregiudicare il diritto dell’Erario alla corretta imposizione fiscale, a meno che tale accordo non abbia una data certa anteriore all’azione di accertamento.

I Requisiti per la Prova della Data Certa

L’art. 2704 c.c. stabilisce che la data di una scrittura privata non autenticata non è opponibile ai terzi se non dal giorno della sua registrazione o dal giorno in cui si verifica un altro fatto che ne stabilisca in modo ugualmente certo l’anteriorità (es. la morte di uno dei sottoscrittori, la riproduzione in atti pubblici).

La Corte sottolinea che l’elenco di questi ‘fatti’ non è tassativo. Il giudice può valutare altre circostanze, a patto che esse presentino un carattere di oggettività e siano idonee a dimostrare con certezza, e non con mera verosimiglianza, che il documento è stato formato prima di un certo momento. Crucialmente, tale fatto probatorio non deve essere riconducibile alla volontà delle parti e deve essere sottratto alla loro disponibilità.

L’Inidoneità delle Prove Addotte

Nel caso esaminato, la Corte di Cassazione ha ritenuto errata la valutazione dei giudici d’appello. La dichiarazione della società conduttrice, che confermava l’accordo di riduzione, non può costituire prova della data certa della scrittura privata. Si tratta, infatti, di un documento proveniente da una delle stesse parti dell’accordo che si intende provare, meramente riproduttivo del suo contenuto e privo di quel carattere oggettivo e ‘terzo’ necessario.

Allo stesso modo, le ricevute di pagamento per un importo inferiore, essendo anch’esse riconducibili ai soggetti dell’accordo, non possiedono la specifica attitudine a provare, in modo oggettivo e incontrovertibile, l’anteriorità dell’accordo di riduzione.

Le Conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado in diversa composizione. Il principio di diritto affermato è chiaro: per rendere opponibile al Fisco un accordo di riduzione del canone non registrato, il contribuente deve fornire la prova della sua data certa attraverso elementi probatori oggettivi, certi e non provenienti dalle stesse parti dell’accordo. La sola dichiarazione del conduttore o le ricevute di pagamento non soddisfano questi requisiti e non hanno valore probatorio sufficiente. Questa decisione rafforza l’importanza della registrazione degli atti modificativi dei contratti di locazione come strumento principale per garantire certezza giuridica nei rapporti con l’Amministrazione Finanziaria.

È sufficiente la dichiarazione del conduttore per provare la data certa di un accordo di riduzione del canone di locazione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la dichiarazione resa da una delle parti dell’accordo (in questo caso, il conduttore) non è un elemento idoneo a conferire data certa alla scrittura privata, in quanto priva del necessario carattere di oggettività e proveniente da un soggetto direttamente coinvolto nell’accordo stesso.

L’Amministrazione Finanziaria è considerata un ‘terzo’ rispetto a un accordo privato tra locatore e conduttore?
Sì. La Corte ha confermato che l’Amministrazione Finanziaria rientra nella nozione di ‘terzo’ cui fa riferimento l’art. 2704 cod. civ. Pertanto, un accordo privato è opponibile al Fisco solo se la sua data certa è provata con mezzi idonei.

Quali prove sono valide per dimostrare la data certa di una scrittura privata non registrata?
Oltre alla registrazione, la legge ammette ogni altro fatto che stabilisca in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento. La Cassazione precisa che tale fatto deve avere carattere obiettivo, non deve essere riconducibile ai soggetti che invocano l’accordo e deve essere sottratto alla loro disponibilità. La prova può avvalersi anche di testimoni o presunzioni, ma solo a condizione che queste evidenzino un fatto oggettivo con la specifica attitudine a provare con certezza la data.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10870 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10870 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 24/04/2025

Reddito fondiario -canoni di locazione

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10099/2024 R.G. proposto da:

AGENZIA RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dal l’Avvocatura generale dello Stato,

-ricorrente –

contro

COGNOME rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME

-controricorrenti – avverso la sentenza della RAGIONE_SOCIALE LOMBARDIA, n. 3165/2023, depositata il 23/10/2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16 aprile 2025 dal consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni scritte rassegnate dal Sostituto Procuratore generale, NOME COGNOME che ha chiesto il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

L’Agenzia delle Entrate, in data 27 giugno 2022 notificava a NOME COGNOME avviso di accertamento con il quale , per l’anno di imposta 2016, recuperava a tassazione, ai fini Irpef, un maggior reddito da fabbricati derivante dalla locazione di un immobile in comproprietà con NOME COGNOME . In particolare l’Ufficio a fronte di un reddito dichiarato pari ad euro 52.991,00, per la sua quota accertava il medesimo nella misura di euro 78.021,00, calcolato su dodici mesi.

Il contribuente impugnava l’atto impositivo evidenziando come in virtù di un accordo intercorso con il conduttore, di cui alla scrittura privata dell’11 maggio 2014, il pagamento del canone era stato sospeso per le mensilità da maggio a luglio e che in data 26 settembre 2014 era subentrata una diversa parte conduttrice

La Corte di giustizia di primo grado rigettava il ricorso rilevando che la scrittura privata invocata, di modifica del contratto di locazione, era priva di data certa e, quindi, inopponibile ai terzi, non risultando addotta alcuna delle circostanze di cui all’art. 2704 cod. civ. .

La Corte di secondo grado, invece, con la sentenza di cui all’epigrafe, accoglieva l’appello de l contribuente. Premesso che l’art. 2704 cod. civ. non preclude al Giudice di merito nel suo motivato convincimento, di ritenere, caso per caso, dimostrata e certa la data di una scrittura anche sulla scorta di presunzioni, rilevava che nel caso in esame convergevano la dichiarazione extraprocessuale, ma pur sempre valutabile, della società conduttrice, che aveva confermato la data dell’accordo di riduzione del canone, attendibile perché disinteressata, e le ricevute d’affitto emesse nel corso del 2016 per il minor canone, che, se non veritiere, non sarebbero state accettate da
chi aveva versato un importo maggiore. Per l’effetto, annullava l’accertamento impugnato.

Avverso detta sentenza propone ricorso per c assazione l’ Agenzia delle entrate e il contribuente si difende a mezzo controricorso e successiva memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo l’Agenzia delle entrate denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 2704 cod. civ.

Rileva che tra i mezzi che l’ordinamento riconosce come idonei a conferire la certezza della data ad un atto vi è la registrazione e che, in mancanza di quest’ultima, l’art. 2704 cod. civ. detta una regola che rende irrilevante la datazione compiuta dalle parti, occorrendo la prova della data di un diverso evento che ne renda certa l’anteriorità. Per l’effetto, assume che la C.t.r. ha commesso error in juris ritenendo elemento idoneo a provare la contestualità o anteriorità del documento privo di data certa la dichiarazione resa dalle parti conduttrici in relazione ai canoni corrisposti. Osserva che detta dichiarazione è priva di carattere oggettivo per poter essere equiparata alla registrazione; che si tratta di un documento proveniente dalle stesse parti che avrebbero, asseritamente, sottoscritto l’accordo di riduzione del canone, meramente riproduttivo, a posteriori, del contenuto di quest’ultimo. Per l’effetto, assume che la sentenza impugnata in violazione dell’art 2704 cod. civ. ha erroneamente attribui to ad una mera dichiarazione il valore probatorio richiesto ai fini della prova della data certa della scrittura privata non autenticata.
Con il secondo motivo denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 2727 e 2729 cod. civ.

Censura la sentenza impugnata nella parte in cui -oltre ad aver ritenuto la dichiarazione resa dalle società conduttrici elemento idoneo per attribuire data certa alla scrittura privata modificativa del contratto di locazione -ha affermato che tutti i documenti prodotti dalle parti dimostravano l’effettiva riduzione del canone ed il percepimento del medesimo nella misura indicata in dichiarazione.

Il primo motivo è fondato.

3.1. Il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo -per i quali ultimi opera, invece, la deroga introdotta dall’art. 8 legge 9 dicembre 1988, n. 431 -è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, atteso che il criterio di imputazione di tale reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione (tra le più recenti Cass. 09/01/2024, n. 746.)
3.2. La scrittura privata di riduzione del canone di locazione non è soggetta all’obbligo fiscale di registrazione, potendo la data certa dell’accordo desumersi anche da altri mezzi di prova. La registrazione del patto modificativo non costituisce, dunque, un obbligo fiscale posto a carico del contribuente, operando invece sul piano probatorio, agevolando la prova, da parte del locatore, della intervenuta riduzione del canone, senza, tuttavia, escludersi, a tal fine, l’utilizzo di altri mezzi di prova (Cass. 09/03/2022, n. 7644). Con specifico riferimento ai contratti di locazione, infatti, gli articoli 3 e 17 t.u.i.r individuano in maniera esplicita gli eventi successivi alla sua stipula che devono essere autonomamente assoggettati a registrazione. Si tratta delle cessioni, risoluzioni e proroghe dell’originario contratto che devono essere, pertanto, registrate in termine fisso anche se stipulati
verbalmente o se il relativo contratto venga redatto nella forma della scrittura privata non autenticata. L’accordo di riduzione del canone inizialmente pattuito, non è riconducibile alle ipotesi ivi contemplate.

3.3. L’art. 2704 cod. civ. stabilisce che la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è opponibile ai terzi, se non dal giorno in cui essa è stata registrata; ciononostante, ove manchino le situazioni tipiche di certezza contemplate dalla norma in parola, la data della scrittura privata è opponibile ai terzi qualora sia dedotto e dimostrato un fatto idoneo a stabilire in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento. Alternativamente alla registra zione, ai sensi dell’art. 2704 cod. civ. sono fatti idonei a dimostrare la data certa anche la morte o la sopravvenuta impossibilità fisica di colui che ha sottoscritto la scrittura, la riproduzione del contenuto della scrittura in atti pubblici o ogni altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l’anteriorità della formazione del documento. L’assenza di un’elencazione tassativa dei fatti in base ai quali la data di una scrittura privata non autenticata possa ritenersi opponibile nei confronti dei terzi, consente al giudice di merito di valutare, con prudente apprezzamento, se sussista un fatto, diverso dalla registrazione, idoneo, avendo specifica attitudine a dimostrare l’anteriorità della formazione del documento, a dare certezza alla data della scrittura privata (Cfr. Cass. 21/07/2021, n. 20813).
Il giudice di merito, pertanto, ove voglia darsi la prova del momento in cui il negozio è stato concluso e sia dedotto un fatto diverso da quelli tipizzati nell’art. 2704 cod. civ. ha il compito di valutarne, caso per caso, la sussistenza e l’idoneità a stabilire la certezza della data del documento, con il limite del carattere obiettivo del fatto, che non deve essere riconducibile al soggetto che lo invoca e deve essere, altresì, sottratto alla sua disponibilità (Cass. 22/03/2024, 7753)

3.4. Questa Corte, poi, ha già chiarito che sulla base della normativa tributaria vigente, nella nozione di terzo cui fa riferimento l’art. 2704 cod. civ. è compresa anche l’Amministrazione finanziaria, titolare di un diritto di imposizione in qualche misura collegato al negozio documentato e suscettibile di pregiudizio per effetto di esso (Cass. n. 746 del 2024 cit. Cass. 03/06/2021, n. 15352).

3.5. La C.t.r., nel valutare la sussistenza di fatti idonei a provare, nei confronti dell’Amministrazione, l’anteriorità del patto volto alla riduzione del canone, non si è attenuta a questi principi pur avendoli astrattamente enunciati.

Con la prima statuizione ha dato rilievo al documento sottoscritto dalla società conduttrice che attestava il pagamento del canone nella misura ridotta esposta in dichiarazione. In ordine a tale documento si è limitata a rilevare che il medesimo era valutabile ed attendibile in quanto disinteressata.

La questione rilevante, tuttavia, non era se tale documento fosse o meno valutabile, quanto, piuttosto, se il medesimo fosse idoneo a conferire data certa anteriore alla scrittura privata di riduzione del canone. Correttamente la ricorrente ha evidenziato l’inidoneità del medesimo, in sé, in quanto privo, a propria volta di carattere oggettivo e immodificabile, proveniente dalle stesse parti della scrittura privata priva di data certa e, in sostanza, meramente riproduttivo della medesima.
Anche il secondo motivo è fondato.

4.1. Qualora il giudice di merito sussuma erroneamente sotto i tre attributi della presunzione (gravità, precisione, concordanza) fatti concreti che non sono invece rispondenti a quei requisiti, il relativo ragionamento è censurabile in base all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ. (competendo alla Corte di cassazione, nell’esercizio della funzione di nomofilachia, controllare se la norma dell’art. 2729 cod. civ. oltre ad

essere applicata esattamente a livello di declamazione astratta, lo sia stata anche sotto il profilo dell’applicazione a fattispecie concrete che effettivamente risultino ascrivibili alla fattispecie astratta.» (Cass. 16/11/2018, n. 2963). E’ quindi ammiss ibile denunciare in questa sede la violazione di legge che si realizza quando il giudice del merito « abbia fondato la presunzione su indizi privi di gravità, precisione e concordanza, sussumendo, cio è̀ , sotto la previsione dell’art. 2729 cod. civ., fatti privi dei caratteri legali, e incorrendo, quindi, in una falsa applicazione della norma, esattamente assunta nella enunciazione della “fattispecie astratta”, ma erronea mente applicata alla “fattispecie concreta”» (Cass., Sez. U., 07/04/2014, n. 8053, in motivazione).
4.2. Con specifico riferimento alla prova della data della scrittura privata, si è precisato che, qualora manchino le situazioni tipiche di certezza contemplate dall’art. 2704, comma 1, cod. civ. ai fini dell’opponibilità della data ai terzi è necessario che sia dedotto e dimostrato un fatto idoneo a stabilire in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento: ne consegue che tale dimostrazione può anche avvalersi di prove per testimoni o presunzioni, ma solo a condizione che esse evidenzino un fatto munito della specificata attitudine, non anche quando tali prove siano rivolte, in via indiziaria e induttiva, a provocare un giudizio di mera verosimiglianza della data apposta sul documento (Cass. 19/07/2023, n. 21446).
4.3. La C.t.r. ha ritenuto che l’anteriorità della scrittura privata di sospensione del canone poteva ritenersi provata anche in ragione delle ricevute di affitto che, ove non veritiere, non sarebbero state accettate.

Con riferimento alla dichiarazione del conduttore si è già evidenziato, a proposito del primo motivo, l’inidoneità della medesima a provare l’anteriorità della scrittura di modifica del canone. Detta dichiarazione, pertanto, è priva di valore indiziario.

Stesse considerazioni valgono con riferimento alle ricevute di pagamento -anch’esse prive di data certa e riconducibili allo stesso soggetto che invoca l’anteriorità della scrittura di riduzione del canone -per le quali si assume la valenza indiziaria senza esplicitare la loro specifica attitudine a provare, in modo oggettivo, detta anteriorità.

Ne consegue, in accoglimento del ricorso, la cassazione della sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, la quale provvederà al riesame, fornendo congrua motivazione, e al regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, la quale provvederà anche al regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 16 aprile 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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