Corrispettivo integrale: tutto il prezzo è ricavo

Una società costruttrice ha venduto un immobile per 400.000 euro, registrando come ricavo solo 254.000 euro perché la restante parte è stata pagata dall’acquirente a un terzo per lavori di adeguamento. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’intero corrispettivo integrale di 400.000 euro costituisce ricavo imponibile per il venditore. La modalità di pagamento a un terzo è irrilevante e va considerata una semplice delegazione di pagamento, mentre i costi per i lavori andavano registrati separatamente come componente negativa del reddito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Corrispettivo Integrale: Anche la Quota Pagata a Terzi è Ricavo per il Venditore

Quando si vende un bene, il prezzo pattuito nel contratto costituisce un ricavo per l’impresa. Ma cosa succede se una parte di quel prezzo non viene versata direttamente al venditore, ma a un terzo soggetto per lavori sull’immobile stesso? Questa somma può essere esclusa dai ricavi? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha chiarito che il corrispettivo integrale della vendita deve essere sempre considerato ricavo, a prescindere dalle modalità di pagamento.

I Fatti del Caso: Una Vendita Immobiliare con Pagamento “Diviso”

Una società costruttrice vendeva un immobile a una società di leasing per un prezzo pattuito di 400.000 euro. L’accordo prevedeva un meccanismo di pagamento particolare:

* 254.000 euro venivano versati direttamente alla società venditrice.
* I restanti 146.000 euro venivano pagati dalla società di leasing direttamente all’impresa che avrebbe utilizzato l’immobile, a fronte di lavori di adeguamento che quest’ultima doveva eseguire.

La società venditrice, nella sua contabilità, registrava come ricavo solo la somma effettivamente incassata, ovvero 254.000 euro, omettendo la restante parte.

La Tesi dell’Ufficio Fiscale e il Contenzioso

L’Agenzia delle Entrate contestava questa impostazione, sostenendo che l’intero prezzo di 400.000 euro, come indicato nel contratto di compravendita, avrebbe dovuto essere considerato ricavo ai fini delle imposte sui redditi. Secondo il Fisco, la modalità di pagamento non poteva alterare la natura dell’operazione: si trattava di una vendita il cui valore era stato chiaramente definito, e tale valore rappresentava la base imponibile.

La Commissione Tributaria Regionale, in un primo momento, aveva dato ragione all’impresa, ritenendo che la condotta non violasse alcuna norma e che la quota pagata al terzo fosse legittimamente esclusa dal ricavo. L’Agenzia delle Entrate ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

L’Analisi della Cassazione sul Corrispettivo Integrale

La Suprema Corte ha ribaltato la decisione precedente, accogliendo il ricorso del Fisco. Il punto centrale della decisione ruota attorno alla definizione di “ricavo” ai sensi dell’art. 85 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (t.u.i.r.).

La Corte ha stabilito che i ricavi sono i corrispettivi delle cessioni di beni e delle prestazioni di servizi che rientrano nell’attività tipica d’impresa. Nel sinallagma contrattuale di una compravendita, al trasferimento del bene corrisponde il pagamento di un prezzo. Questo prezzo, nella sua interezza, costituisce il ricavo.

La Delegazione di Pagamento non Riduce il Ricavo

I giudici hanno chiarito che il fatto che una parte del prezzo sia stata versata a un terzo non modifica la sostanza dell’operazione. Tale accordo va qualificato come una delegazione attiva di pagamento: il venditore (creditore) incarica l’acquirente (debitore) di pagare una parte del prezzo a un terzo soggetto.

Questa modalità di esecuzione del pagamento è fiscalmente irrilevante ai fini della determinazione del ricavo. Il ricavo per il venditore rimane l’intero importo pattuito nel contratto, ovvero 400.000 euro.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su un principio contabile e fiscale fondamentale: la corretta imputazione delle componenti di reddito. La società venditrice avrebbe dovuto:

1. Registrare l’intero corrispettivo integrale di 400.000 euro come ricavo di vendita.
2. Registrare i 146.000 euro destinati ai lavori di adeguamento come un costo d’esercizio, derivante da un distinto contratto (in questo caso, un appalto verbale con l’utilizzatore finale).

L’errore della società è stato quello di “compensare” a priori un ricavo con un costo, riducendo arbitrariamente la base imponibile. La Corte ha sottolineato che il costo per i lavori, anche se funzionale alla vendita, è una componente negativa del reddito che va considerata separatamente ai sensi dell’art. 109 t.u.i.r., e non può essere semplicemente sottratta dal ricavo lordo. Tale errata contabilizzazione ha comportato anche la violazione delle norme sulla fatturazione (artt. 21 e 23 d.p.r. 633/1972), poiché la fattura avrebbe dovuto riportare l’intero corrispettivo.

Conclusioni

Questa ordinanza riafferma un principio cardine del diritto tributario: la determinazione del reddito d’impresa deve basarsi sulla sostanza economica delle operazioni, come cristallizzata negli accordi contrattuali. Il corrispettivo integrale definito in un contratto di vendita costituisce la base per il calcolo dei ricavi, e le modalità di pagamento concordate tra le parti non possono alterare tale importo. Per le imprese, la lezione è chiara: è essenziale mantenere una contabilità trasparente, registrando separatamente i ricavi e i costi, anche quando sono economicamente collegati, per evitare contestazioni da parte dell’amministrazione finanziaria.

Il prezzo di vendita di un immobile costituisce interamente ricavo per l’impresa venditrice?
Sì, secondo la Corte di Cassazione, l’intero corrispettivo pattuito nel contratto di compravendita di un bene immobile costituisce ricavo per l’impresa venditrice, ai sensi dell’art. 85 del t.u.i.r.

Se una parte del prezzo viene pagata dall’acquirente direttamente a un terzo, questa somma può essere esclusa dai ricavi del venditore?
No. La Corte ha stabilito che tale modalità di pagamento rappresenta una mera delegazione di pagamento, che non esclude che l’intero corrispettivo continui a costituire ricavo per il venditore. La circostanza che il pagamento avvenga a favore di un terzo è irrilevante ai fini della determinazione del ricavo.

Come avrebbe dovuto contabilizzare l’operazione l’impresa venditrice?
L’impresa avrebbe dovuto registrare l’intero prezzo di vendita (400.000 euro) come ricavo. La somma pagata al terzo per i lavori (146.000 euro) avrebbe dovuto essere contabilizzata come un costo d’esercizio, derivante da un contratto di appalto, da considerare come componente negativa del reddito d’impresa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29812 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29812 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 544/2018 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE (c.f. CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE (RAGIONE_SOCIALE

-intimata- avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Piemonte n. 1593/2016 depositata il 23/12/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con la sentenza impugnata la CTR del Piemonte ha respinto l’appello dell’Ufficio, che aveva contestato ad RAGIONE_SOCIALE (di seguito RAGIONE_SOCIALE) la registrazione in conto ricavi

della minore somma di euro 254.000,00 anziché di quella di euro 400.000,00, quale corrispettivo della vendita di un immobile.

1.1 RAGIONE_SOCIALE aveva venduto ad Agrileasing RAGIONE_SOCIALE per il leasing RAGIONE_SOCIALE Banche RAGIONE_SOCIALE un immobile per un prezzo indicato nel rogito in euro 400.000,00, oltre iva. Il corrispettivo era stato pagato per euro 254.000,00 alla venditrice e per il residuo di euro 146.000,00 al titolare dell’impresa individuale ‘RAGIONE_SOCIALE‘, divenuto utilizzatore del bene per il contratto di leasing concluso con la banca. Secondo la ricostruzione del giudice di secondo grado, per il contratto di locazione finanziaria l’utilizzatore doveva eseguire dei lavori sull’immobile.
1.2 Per l’RAGIONE_SOCIALE l’intero corrispettivo avrebbe dovuto essere considerato ricavo ai sensi dell’art. 85 t.u.i.r. La venditrice avrebbe dovuto concludere un appalto con l’utilizzatore e registrare i relativi costi e, diversamente da quanto ritenuto dalla decisione di primo grado, l’Ufficio non aveva contestato un abuso del diritto ma semplicemente evidenziato che non era stata assoggetta a tassazione l’intera somma riportata nel contratto.

1.3 Secondo la CTR, NOME COGNOME era intervenuto al rogito quale futuro utilizzatore ed esecutore RAGIONE_SOCIALE opere necessarie per adattare l’immobile alle sue esigenze e, per gli accordi tra le parti, aveva ricevuto parte del corrispettivo a fronte dei costi da sostenere. La condotta della contribuente non viola alcuna disposizione codicistica e conseguentemente nessuna disposizione tributaria. Parte dei corrispettivi avrebbero dovuto essere dichiarati dall’utilizzatore, a seguito dei lavori da eseguire sull ‘immobile.
Contro la sentenza l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a un unico motivo.

Nonostante la regolarità della notifica del 19-27 dicembre 2017, la società intimata, già contumace nel giudizio di secondo grado, non ha depositato controricorso.

Con ordinanza interlocutoria 13 febbraio 2019 la controversia è stata rinviata a nuovo ruolo, non ravvisandosi l’evidenza decisoria, con riguardo alla definizione di ricavo in relazione alla fattispecie concreta, per poi essere avviata alla trattazione in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380 -bis .1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Si premette che la sentenza impugnata è stata depositata il 23 dicembre 2016 e il ricorso per cassazione è stato spedito il 19 dicembre e ricevuto il 27 dicembre 2017. Il ricorso deve considerarsi tempestivamente notificato, nel rispetto del termine lungo dell’art. 327 c.p.c. di sei mesi dalla pubblicazione della sentenza, in quanto ai sensi dell’art. 11, comma 9, d.l. n. 50 del 2017 per le controversie definibili (le controversie attribuite alla giurisdizione tributaria in cui è parte l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Entra te pendenti in ogni stato e grado del giudizio, le quali possono essere definite, a domanda del soggetto che ha proposto l’atto introduttivo del giudizio o di chi vi è subentrato o ne ha la legittimazione, con il pagamento di tutti gli importi di cui all’a tto impugnato che hanno formato oggetto di contestazione in primo grado e degli interessi da ritardata iscrizione a ruolo) sono sospesi per sei mesi i termini di impugnazione RAGIONE_SOCIALE pronunce giurisdizionali e di riassunzione destinati a scadere dalla data di entrata in vigore dello stesso articolo (24 aprile 2017) fino al 30 settembre 2017.
Con un unico motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 85 t.u.i.r. in tema di ricavi e degli artt. 21 e 23 d.p.r. n. 633 del 1972 in materia di fatturazione e registrazione RAGIONE_SOCIALE operazioni imponibili. Nel contratto di compravendita al punto 8, è precisato: “… dichiarano i comparenti che il corrispettivo pagato dalla società compratrice per la presente compravendita è pari ad euro 400.000 , oltre ad imposta sul valore aggiunto …”. La società esercitava l’attività di costruzione e vendita di edifici sicché
la cessione d’immobili precedentemente costruiti rientrava nell’attività tipica da cui scaturivano ricavi, senza che l’art. 85 t.u.i.r. possa consentire interpretazioni diverse. D’altronde, i costi sostenuti dall’utilizzatore, sopportati in un periodo precedente e non successivo alla conclusione della compravendita e del contratto di leasing, erano stati effettuati senza ‘ titolo giuridico ‘ . A fronte dei costi sostenuti dalla venditrice, erano stati corrisposti ricavi caratteristici dell ‘ attività, dichiarati tuttavia solo in parte ai fini della determinazione del reddito d’impresa, per un’erronea assimilazione tra corrispettivo e modalità di esecuzione del pagamento. Se l’operazione era stata ‘neutra’ per l’utilizzatore, in quanto l’utile dello stesso era stato quasi azzerato, per la venditrice aveva determinato un risultato di perdita.
Il motivo di ricorso è fondato.

3.1 Il giudice di secondo grado ha ritenuto che, per effetto di un contratto verbale di appalto la cui esistenza era desumibile dal contratto di leasing (v. pag. 2 della sentenza: Tale corrispettivo veniva versato alla ditta RAGIONE_SOCIALE in quanto, a mente del contratto di leasing, doveva eseguirne i lavori per l’effettiva utilizzazione’ ), il venditore ha correttamente considerato come corrispettivo non l’intero prezzo del contratto di vendita ma solo la parte del prezzo concretamente incassata. Era incontestato che il prezzo di vendita fosse stato indicato nel contratto nella somma di euro 400.000,00 + iva.
3.2 Secondo la ricostruzione della ricorrente i costi sostenuti dall’utilizzatore , in un momento precedente e non successivo alla vendita, non avrebbero un ‘titolo giuridico’ e non sarebbero correlati all’attività d’impresa. Il titolo giuridico invece sussiste ed è costituito da un contratto verbale di appalto, per la cui conclusione non è necessaria la forma scritta. I costi erano correlati all’attività d’impresa di RAGIONE_SOCIALE e in particolare alla vendita dell’immobile. Ad

acquistare era una società di leasing e occorreva adattare l’immobile alle esigenze dell’utilizzatore .

3.3 L’art. 85, comma 1, lett. a) , t.u.i.r. considera come ricavi: ‘i corrispettivi RAGIONE_SOCIALE cessioni di beni e RAGIONE_SOCIALE prestazioni di servizi alla cui produzione e al cui scambio è diretta l’attività d’impresa’ . Nel sinallagma contrattuale alla cessione del bene è correlato il pagamento di un prezzo. La nozione di ricavo comporta che l’intero corrispettivo della vendita di un bene immobile da parte di un’impresa, che svolge come attività la costruzione e la cess ione d’ immobili, debba considerarsi ricavo, a prescindere dalla circostanza che il prezzo sia interamente pagato al venditore piuttosto che a un terzo. Il corrispettivo per la vendita del bene si desume dalla clausola contrattuale che specifica il prezzo.
Il corrispettivo del contratto appalto non poteva essere riportato in riduzione del ricavo della cessione ma rilevava come costo di esercizio.

L’accordo riconducibile a una delegazione attiva di pagamento, con cui il venditore, creditore del prezzo, incarica l’acquirente, che accetta, di eseguire il pagamento di parte del prezzo in favore di un terzo, non esclude che l’intero corrispettivo contin ui a costituire ricavo. La soluzione sarebbe identica anche se, in assenza di un accordo tra venditore e acquirente, fosse ravvisabile, come atto unilaterale del venditore, un’indicazione di pagamento. Il corrispettivo del contratto di appalto costituisce una componente negativa del reddito d’impresa , da prendere in considerazione ai sensi dell’art. 109 t.u.i.r.
3.4 Per gli artt. 21 e 23 d.p.r. n. 633 del 1972 per ciascuna operazione imponibile il soggetto che effettua la cessione di un bene emette la fattura contenente, fra l’altro, l’indicazione del corrispettivo, da annotare in apposito registro. La contabilizzazione da parte del venditore solo di parte del corrispettivo della cessione del bene ha comportato anche la violazione degli artt. 21 e 23 d.p.r.

n. 633 del 1972 in tema di fatturazione RAGIONE_SOCIALE operazioni imponibili e di registrazione della fattura.

In conclusione, in accoglimento del ricorso deve essere disposta, ai sensi degli artt. 384 c.p.c., la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione, la quale procederà a un nuovo esame della controversia uniformandosi al principio sopra espresso.

Al giudice del rinvio viene rimessa anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità, a norma degli artt. 385, comma 3, seconda parte, c.p.c. e 62, comma 2, d.lgs. n. 546 del 1992.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 22/10/2025.

la Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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