Corrispettivo effettivo: come provarlo al Fisco

L’Agenzia delle Entrate contestava un corrispettivo effettivo più alto per una vendita immobiliare, basandosi sul rogito e sul valore di una partecipazione societaria. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che il corrispettivo effettivo può essere provato attraverso un insieme di elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti (dichiarazioni, sentenze penali), che prevalgono sulla sola forma dell’atto notarile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Corrispettivo Effettivo: La Cassazione Chiarisce Cosa Conta Davvero per il Fisco

In materia fiscale, la determinazione del corrispettivo effettivo di una transazione è cruciale per il calcolo delle imposte. Ma cosa succede quando il prezzo indicato nell’atto notarile non coincide con la reale volontà delle parti? Una recente sentenza della Corte di Cassazione fa luce su come la sostanza dell’accordo prevalga sulla forma, valorizzando un approccio basato su prove presuntive per accertare il reale valore di una compravendita immobiliare.

I Fatti del Caso: Una Complessa Operazione Immobiliare

La vicenda trae origine da una serie di operazioni societarie e immobiliari. Una società immobiliare (Società Gamma) acquista un terreno da un’altra società (Società Alfa) per un prezzo pattuito. Successivamente, la Società Gamma cede lo stesso immobile a una terza società acquirente (Società Delta). L’Agenzia delle Entrate, a seguito di una verifica, emette un avviso di accertamento, sostenendo che il prezzo di vendita reale fosse superiore a quello dichiarato, includendo nel calcolo anche il valore di una partecipazione del 25% che uno dei soci della Società Gamma aveva ottenuto nella società acquirente tramite un prestanome. Veniva inoltre contestata la legittimità di una nota di credito che aveva ridotto il prezzo di vendita.

La Controversia: Prezzo Dichiarato vs. Corrispettivo Effettivo

Il cuore della controversia risiedeva nella discrepanza tra la ricostruzione dell’Agenzia delle Entrate e la difesa del contribuente. L’Ufficio basava le sue pretese sul prezzo formalmente indicato in un primo momento e sul valore della partecipazione societaria, considerata come parte integrante del corrispettivo non dichiarato. Il contribuente, invece, sosteneva che il corrispettivo effettivo fosse inferiore e che la transazione fosse stata correttamente rappresentata, come dimostrato anche da successive note di credito che avevano allineato il prezzo fatturato all’accordo reale.
Le Commissioni tributarie di primo e secondo grado avevano dato ragione al contribuente, ma l’Agenzia delle Entrate ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

L’Analisi della Corte: Come si determina il corrispettivo effettivo?

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Agenzia, confermando la decisione dei giudici di merito. Il punto centrale della sentenza è il metodo utilizzato per determinare il corrispettivo effettivo. La Corte ha chiarito che i giudici di merito non si sono basati unicamente su una perizia tecnica svolta in sede penale, come erroneamente sostenuto dall’Agenzia, ma hanno compiuto un apprezzamento complessivo dei fatti. Hanno considerato un insieme di elementi probatori gravi, precisi e concordanti, tra cui:

* Le dichiarazioni rese dal legale rappresentante della società acquirente.
* Una sentenza penale irrevocabile di assoluzione del socio della società venditrice, che aveva giudicato la stima dell’Agenzia “del tutto ingiustificata”.
* La logica economica sottostante alle note di credito emesse tra le parti.

Questo approccio ha permesso di ricostruire la reale volontà delle parti, accertando che il prezzo effettivo della transazione era effettivamente quello più basso sostenuto dal contribuente.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso dell’Agenzia perché, dietro l’apparente denuncia di una violazione di legge (l’art. 85 TUIR), mirava in realtà a ottenere una nuova e non consentita valutazione dei fatti. La Corte ha ribadito il principio secondo cui il giudizio di legittimità non può trasformarsi in un terzo grado di merito. L’accertamento del corrispettivo effettivo è una questione di fatto, e la valutazione compiuta dai giudici di appello è stata ritenuta logica, coerente e basata su un solido quadro probatorio. La decisione sul prezzo reale ha, di conseguenza, assorbito anche la questione relativa alla legittimità della nota di credito, rendendola irrilevante.

Le Conclusioni

Questa sentenza rafforza un principio fondamentale del diritto tributario: la prevalenza della sostanza sulla forma. Il corrispettivo effettivo, base per il calcolo delle imposte sui redditi, non è un dato immutabile fissato nel rogito notarile, ma il valore economico reale della transazione. La decisione evidenzia che il contribuente può difendersi da un accertamento fiscale fornendo un quadro probatorio completo che, anche attraverso presunzioni, riesca a dimostrare la realtà dei fatti. Per le imprese e i professionisti, ciò significa che è fondamentale conservare tutta la documentazione e gli elementi (corrispondenza, accordi integrativi, perizie) che possano attestare la vera natura e il valore delle operazioni concluse, poiché questi possono rivelarsi decisivi in un eventuale contenzioso tributario.

Per il Fisco, il prezzo di una vendita immobiliare è solo quello scritto nel rogito notarile?
No. Secondo la Corte, per determinare il reddito imponibile bisogna guardare al corrispettivo effettivo, ovvero il prezzo reale pattuito tra le parti. Questo può essere provato anche attraverso altri elementi, come dichiarazioni, perizie e persino sentenze di altri giudizi, che nel loro insieme dimostrino un valore diverso da quello indicato nell’atto formale.

È possibile contestare un accertamento fiscale basato su un prezzo di vendita che l’Agenzia delle Entrate considera più alto di quello reale?
Sì. La sentenza dimostra che il contribuente può difendersi fornendo prove (indizi gravi, precisi e concordanti) che dimostrino che il corrispettivo effettivo della transazione era inferiore a quello presunto dall’Ufficio. In questo caso, sono state decisive le dichiarazioni di un’altra parte e una sentenza penale di assoluzione.

Un ricorso in Cassazione può essere usato per far riesaminare i fatti di una causa?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che il suo ruolo è quello di giudice di legittimità, non di merito. Non può rivalutare i fatti già accertati dai giudici di primo e secondo grado. Un ricorso che, pur lamentando una violazione di legge, mira in realtà a ottenere una nuova valutazione delle prove è considerato inammissibile.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33354 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 5 Num. 33354 Anno 2023

Oggetto: Tributi

Ires e Iva 2008

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME DI COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/11/2023

SENTENZA

Sul ricorso iscritto al numero n.5382 del ruolo generale dell’anno 20 18, proposto

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso l’Avvocatura AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO che la rappresenta e difende;

-ricorrente principale-

Contro

NOME COGNOME rappresentata e difesa, giusta procura speciale su foglio allegato al ricorso, dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO,

elettivamente domiciliato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO in Roma, INDIRIZZO;

-controricorrente e ricorrente incidentale condizionato – per la cassazione RAGIONE_SOCIALE sentenza RAGIONE_SOCIALE Commissione RAGIONE_SOCIALE di secondo grado di Trento, n. 17/02/2017, depositata in data 9 febbraio 2017, non notificata;

Udita la relazione RAGIONE_SOCIALE causa svolta RAGIONE_SOCIALE pubblica udienza del 23 novembre 2023 dal Relatore Cons. AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO NOME COGNOME di Nocera.

udito il P.M. in persona del AVV_NOTAIO che ha chiesto il rigetto del ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale condizionato;

udita, per l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE l’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e per il controricorrente l’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO;

FATTI DI CAUSA

1.I fatti di causa -incontestati per come emerge dalla stessa sentenza impugnata – sono i seguenti: 1) in data 30.7.2004, RAGIONE_SOCIALE (poi RAGIONE_SOCIALE) acquistava il ramo d’azienda, comprensivo di terreno e magazzino che, in data 28.6.2005, vendeva alla neo costituita RAGIONE_SOCIALE, riservando per sé la proprietà immobiliare; 2) a seguito di dette operazioni, RAGIONE_SOCIALE era destinataria di un avviso di rettifica, ai fini dell’imposta di registro, relativo al prezzo di cessione del ramo d’azienda e di un avviso di accertamento ai fini Ires e Irap; 3) in data 24.9.2007, veniva costituita la RAGIONE_SOCIALE con compagine sociale formata da COGNOME NOME e COGNOME NOME, ciascuno con il 50% RAGIONE_SOCIALE quote; 4) in data 28.2.2008- previo preliminare del 30.9.2007- RAGIONE_SOCIALE cedeva a RAGIONE_SOCIALE il terreno al prezzo di euro 6.200.000,00 oltre Iva; 5) in data 6.5.2008 veniva costituita RAGIONE_SOCIALE; 6) in data 1° agosto 2008 – previ due contratti preliminari del 13.5.2008 e del 22.7.2008 RAGIONE_SOCIALE cedeva a RAGIONE_SOCIALE l’immob ile in questione al prezzo dichiarato di euro 6.200.000,00; 7) in data 31.8.2008, RAGIONE_SOCIALE emetteva nota di credito n. 1/08 nei confronti di RAGIONE_SOCIALE per euro 200.000,00 e in data 1.12.2008 RAGIONE_SOCIALE emetteva nei confronti di RAGIONE_SOCIALE nota di
credito n. 1/08 per lo stesso importo; 8) in data 23.12.2010 RAGIONE_SOCIALE si poneva in liquidazione volontaria e NOME COGNOME assumeva l’incarico di liquidatore; 9) in data 14.7.2011 RAGIONE_SOCIALE cessava la sua attività; 10) a seguito di p.v.c. RAGIONE_SOCIALE Guardia di Finanza del 6.7.2011 , l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, Direzione provinciale di Trento, emetteva nei confronti di RAGIONE_SOCIALE avviso di accertamento con cui rettificava la dichiarazione dei redditi, ai fini Ires e Irap, RAGIONE_SOCIALE società riprendendo a tassazione ricavi non dichiarati per euro 450.000,00 derivanti dalla differenza tra il costo di acquisto dell’immobile da RAGIONE_SOCIALE (euro 6.000.000,00) e il prezzo di vendita AVV_NOTAIO stesso a RAGIONE_SOCIALE (euro 6.450.000,00 in considerazione del prezzo dichiarato nel rogito pari a euro 6.200.000,00 e del valore RAGIONE_SOCIALE partecipazione in RAGIONE_SOCIALEco RAGIONE_SOCIALE misura del 25% ottenuta da COGNOME NOME tramite il prestanome COGNOME NOME, pari a euro 250.000,00) nonché costi per euro 200.000,00 ritenuti privi del requisito di certezza; contestualmente l’Ufficio emetteva nei confronti di RAGIONE_SOCIALE altro avviso di accertamento con il quale accertava, ai fini Iva, un corrispettivo non dichiarato di euro 250.000,00, pari al l’assunto valore RAGIONE_SOCIALE partecipazione ottenuta dal RAGIONE_SOCIALE in cambio RAGIONE_SOCIALE riduzione del prezzo di vendita dell’immobile, ritenendo il liquidatore responsabile solidale per il pagamento dei debiti sociali; 11) avverso i due avvisi di accertamento NOME COGNOME proponeva ricorsi dinanzi alla Commissione RAGIONE_SOCIALE di primo grado di Trento che, previa riunione, con sentenza n. 97/02/2014, li accoglieva ritenendo, in sostanza, che il terreno fosse stato effettivamente ceduto a euro 6.000.000,00 e non a euro 6.200.000,00 come ritenuto dall’Ufficio e che non fosse attribuibile alla partecipazione ottenuta da COGNOME RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALEco il presunto valore di euro 250.000,00 ; 12) l’appello dell’Ufficio avverso la sentenza di primo grado veniva rigettato dalla Commissione RAGIONE_SOCIALE di secondo grado di Trento con sentenza n. 17/02/2017, depositata il 9 febbraio 2017.
2.Avverso la suddetta sentenza l’RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione affidato a due motivi.

3.Resiste NOME COGNOME con controricorso spiegando ricorso incidentale condizionato articolato in cinque motivi.

4. Il contribuente ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo del ricorso principale, si denuncia in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione dell’art. 85 TUIR per avere il giudice di appello individuato il valore del bene immobile controverso in euro 6.000.000,00 facendo riferimento alla perizia redatta in sede penale (che valutava il terreno in euro 5.888.575,00) e non già al prezzo indicato nel rogito notarile concordato dalle parti; con ciò, ad avviso RAGIONE_SOCIALE ricorrente, la Commissione avrebbe violato l’art. 85 TUIR secondo cui i ricavi concorrono a formare il reddito di impresa in misura pari ai corrispettivi (RAGIONE_SOCIALE cessioni di beni e RAGIONE_SOCIALE prestazioni di servizi) e non già in base al valore normale.
2.In disparte il profilo di inammissibilità del mezzo di ricorso per non avere l’RAGIONE_SOCIALE , in spregio al principio di autosufficienza e specificità, riprodotto in ricorso, nelle parti rilevanti, né allegato ad esso, gli avvisi di accertamento e il richiamato p.v.c. RAGIONE_SOCIALE G.f.d. del 6.7.2011, il motivo non coglie la ratio decidendi atteso che -a fronte RAGIONE_SOCIALE contestazione da parte dell’Ufficio nei confronti di RAGIONE_SOCIALE di maggiori ricavi non dichiarati per euro 450.000,00 asseritamente derivanti dalla differenza tra il costo di acquisto dell’immobile in questione da RAGIONE_SOCIALE (euro 6.000.000,00) e il prezzo di vendita AVV_NOTAIO stesso a RAGIONE_SOCIALE (euro 6.450.000,00 in considerazione del prezzo dichiarato nel rogito pari a euro 6.200.000,00 e del valore RAGIONE_SOCIALE partecipazione in RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE misura del 25% ottenuta da COGNOME NOME, tramite il prestanome, pari a euro 250.000,00) il giudice di appello, lungi dall’individuare in euro 6.000.000,00, il valore del bene soltanto sulla base RAGIONE_SOCIALE perizia redatta in sede penale (che aveva stimato il terreno in euro 5.888.575,00) e, dunque, dall’ avere fatto coincidere il prezzo del bene con il valore normale d i quest’ultimo -ha stimato , in ossequio alla previsione dell’art. 85, comma 1, del TUIR – con un apprezzamento di merito non sindacabile in questa sede -il corrispettivo definitivo effettivo pattuito per il bene in questione in euro 6.000.000,00, oltre che facendo riferimento alla consulenza redatta dal geom. COGNOME nominato dal Gip pre sso il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, nell’ambito dell’instaurato procedimento
penale, anche sulla base di altri elementi presuntivi quali: 1) le dichiarazioni del sig. COGNOME, legale rappresentante di RAGIONE_SOCIALE in sommarie informazioni rese alla Procura RAGIONE_SOCIALE Repubblica presso il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE (… ‘ il COGNOME, nonostante la sua contrarietà decide di venirci incontro per non perdere l’affare, stabilendo il prezzo effettivo in euro 6.000.000,00 ‘..) riconfermate, in data 22.6.2011, al RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE Tributaria di Trento RAGIONE_SOCIALE G.d.F; 2) la sentenza irrevocabile RAGIONE_SOCIALE Corte di Appello di Trento-sezione penale di assoluzione del COGNOME da ogni addebito in quanto il ‘ fatto non sussiste ‘ (RAGIONE_SOCIALE quale si leggeva ‘ l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE aveva proceduto ad una stima che si era rilevata del tutto ingiustificata per eccesso , come aveva sottolineato il perito nominato dal Gip RAGIONE_SOCIALE sua stima e RAGIONE_SOCIALE integrazione RAGIONE_SOCIALE relazione depositata’) . Inoltre, la doglianza tende, in ogni caso, ad una inammissibile rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito avendo quest’ultimo , con una valutazione in fatto non sindacabile dinanzi al giudice di legittimità, ritenuto costituire indici presuntivi, gravi, precisi e concordanti dell’effettivo corrispettivo del terreno in questione nell’ammontare di euro 6.000.000,00 (che, tra l’altro, come dedotto dallo stesso Ufficio, sarebbe risultato da una scrittura integrativa sottoscritta dalle parti a margine AVV_NOTAIO stesso rogito, v. sentenza impugnata e ricorso) oltre alle risultanze RAGIONE_SOCIALE perizia redatta in sede penale anche le dichiarazioni rese dal legale rappresentante di RAGIONE_SOCIALE, dapprima alla Procura RAGIONE_SOCIALE Repubblica presso il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE e poi confermate al RAGIONE_SOCIALE, nonché la sentenza penale irrevocabile di assoluzione del COGNOME da ogni addebito con formula piena. Va, al riguardo, ribadito l’orientamento di questa Corte secondo cui ‘ È inammissibile il ricorso per cassazione con cui si deduca, apparentemente, una violazione di norme di legge mirando, in realtà, alla rivalutazione dei fatti operata dal giudice di merito, così da realizzare una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, terzo grado di merito ‘ (Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017; Cass. Sez. 5 – , Ordinanza n. 18721 del 13/07/2018; Cass., sez. 5, 26 novembre 2020, n. 26961).
3 . Con il secondo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 26 del d.P.R. n. 633/72 e 101

TUIR per non avere la Commissione RAGIONE_SOCIALE di II grado considerato l’illegittimità RAGIONE_SOCIALE variazione dell’imponibile in forza RAGIONE_SOCIALE nota di credito n. 1/2008 del 31.8.2008 per euro 200.000,00 a riduzione del corrispettivo concordato dell’immobile (da euro 6.200.000 a euro 6.000.000) laddove tale pretesa variazione non era conseguita al rilevamento di inesattezze, errori di calcolo o accordi sopravvenuti al rogito ma era derivata , in violazione dell’art. 26 cit. , da un accordo sul prezzo preesistente al rog ito e all’emissione RAGIONE_SOCIALE fattura di saldo, e risultava da una scrittura privata integrativa tra le parti redatta a margine AVV_NOTAIO stesso rogito.
4.Il motivo è inammissibile in quanto non aderente al decisum avendo la Commissione, nell’accertare il corrispettivo effettivamente pattuito tra RAGIONE_SOCIALE per la vendita dell’immobile in questione nell’ammontare di euro 6.000.000,00, sostanzialmente assorbito il motivo di appello dell’Ufficio circa l’assunta violazione dell’art. 26 cit. con riguardo all’emissione RAGIONE_SOCIALE nota di credito n. 1/2008 del 31.8.2008 per euro 200.000,00 a riduzione del corrispettivo dell’immobile indicato nel rogito. Peraltro, la Commissione ha anche aggiunto che ‘ vuoi che il prezzo sia stato di euro 6.000.000,00 di acquisto e di euro 6.000.000,00 di vendita , vuoi che sia stato di euro 6.200.000,00 di acquisto e di 6.200.000,00 di vendita , in ogni caso, da ciò non sarebbe emerso alcun maggior imponibile ‘.
5.Con il primo motivo del ricorso incidentale condizionato si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt.36 del d.P.R. n. 602/73 e 2495, comma 2, c.c. per avere la Commissione implicitamente rigettato la questione RAGIONE_SOCIALE non configurabilità, in capo al liquidatore, di una responsabilità in mancanza di ‘imposte dovute’ a carico RAGIONE_SOCIALE società.

6.Con il secondo motivo si denuncia, in subordine, la violazione e falsa applicazione dell’art. 36 del d.P.R. n. 602/73 anche in combinato disposto con

l’art. 19 del d.lgs. n. 46/99 attesa non ascrivibilità al liquidatore di addebiti diversi dalle imposte sui redditi.

7. Con il terzo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 1 c.p.c., la violazione dell’art. 2 del d.lgs. n. 546/92 per avere la Commissione implicitamente rigettato l’eccezione di difetto di giurisdizione RAGIONE_SOCIALE in ordine all’asserita violazione dell’art. 2495 c.c. che riguarda, invece, una fattispecie civilistica di risarcimento danni per responsabilità aquiliana sul moAVV_NOTAIO dell’art. 2043 c.c. con attrazione RAGIONE_SOCIALE relativa controversia al giudice ordinario.

8. Con il quarto motivo si denuncia, in subordine, in rapporto all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 2495 c.c. per avere la Commissione implicitamente rigettato la questione posta nei gradi di merito circa la non configurabilità di una responsabilità del liquidatore ex art. 2495 c.c. nei confronti dei ‘creditori sociali’ in difetto di un previo accertamento giudiziale del credito tributario verso la società.

Con il quinto motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., la violazione dell’art. 15 del d.lgs. n. 546/92 RAGIONE_SOCIALE parte in cui il giudice di appello ha compensato le spese di giudizio in difetto dei relativi presupposti legali.

Il rigetto del ricorso principale comporta l’assorbimento di quello incidentale condizionato.

11.In conclusione, va rigettato il ricorso principale, assorbito quello incidentale condizionato.

12.Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

13.Rilevato che risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO, non si applica l’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (Cass., Sez. 6 – L, Ordinanza n. 1778 del 29/01/2016, Rv. 638714).

La Corte rigetta il ricorso principale, assorbito quello incidentale condizionato; condanna l’RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore, al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali che liquida in euro 14.000,00 per compensi, euro 200,00 per esborsi, oltre 15% per spese generali ed accessori di legge.

Così deciso in Roma il 23 novembre 2023

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