Cooperative edilizie: guida a imposta registro e IVA

La Corte di Cassazione ha stabilito che le assegnazioni di alloggi da parte di cooperative edilizie ai propri soci beneficiano dell’imposta di registro in misura fissa, anche se l’operazione risulta esente da IVA. La Corte ha chiarito che la normativa speciale di favore per le cooperative prevale sulle regole generali di tassazione. Inoltre, il termine di quattro anni per l’esenzione IVA decorre dalla data ufficiale di ultimazione dell’intero fabbricato certificata da un tecnico abilitato, e non dalla semplice immissione nel possesso del socio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cooperative edilizie: la guida definitiva alla tassazione agevolata

Le cooperative edilizie rappresentano un pilastro fondamentale per l’accesso all’abitazione, ma la loro gestione fiscale è spesso oggetto di contenziosi complessi. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sull’applicazione dell’imposta di registro e dell’IVA, confermando la validità di importanti agevolazioni per i soci assegnatari.

Analisi dei fatti e del contenzioso

Il caso nasce dalla contestazione dell’amministrazione finanziaria verso un’assegnazione di alloggio effettuata da una cooperativa. Secondo l’ufficio, l’operazione era avvenuta oltre quattro anni dalla fine dei lavori, rendendola esente IVA e quindi soggetta a imposta di registro proporzionale. Il contribuente ha invece sostenuto il diritto all’imposta fissa, basandosi su una norma speciale dedicata al settore cooperativo.

La decisione della Suprema Corte

I giudici di legittimità hanno respinto le pretese del fisco. La Corte ha confermato che la disciplina agevolativa prevista per le cooperative edilizie non è stata abrogata dalle riforme successive. Anche se l’atto è esente IVA, l’imposta di registro rimane fissa. Un altro punto cruciale riguarda il calcolo dei tempi: la fine dei lavori non coincide con la consegna delle chiavi, ma con il collaudo ufficiale dell’intero edificio.

Il regime fiscale delle cooperative edilizie

La normativa speciale per le cooperative edilizie deroga al principio generale di alternatività tra IVA e Registro. Il legislatore ha voluto proteggere lo scopo sociale di queste realtà, garantendo che il trasferimento della casa al socio non sia gravato da imposte proporzionali elevate. Questa stabilità normativa è essenziale per la pianificazione economica dei soci.

Le motivazioni

La Corte spiega che non esiste un’incompatibilità tra il regime di esenzione IVA e l’agevolazione dell’imposta fissa. Le norme di legge primaria hanno pari valore e quella speciale dedicata alle cooperative continua ad avere piena attuazione. L’interpretazione dell’ufficio fiscale avrebbe comportato un’abrogazione implicita non prevista dal legislatore. Riguardo al termine dei quattro anni, la Corte chiarisce che l’ultimazione dei lavori coincide con il collaudo finale dell’intero edificio. Non si può anticipare tale data basandosi sulla semplice consegna delle chiavi o sulla pre-assegnazione dell’alloggio.

Le conclusioni

La sentenza consolida un orientamento favorevole ai soci delle cooperative edilizie garantendo certezza sui costi di acquisto della casa. Per evitare contenziosi è fondamentale verificare la data ufficiale di fine lavori depositata in Comune. La corretta applicazione delle norme speciali permette di risparmiare somme considerevoli rispetto alla tassazione ordinaria.

Quale imposta si applica all’assegnazione di un alloggio da parte di una cooperativa?
Si applica l’imposta di registro in misura fissa grazie a una specifica norma di favore che deroga alle regole ordinarie sulla tassazione proporzionale.

Quando si considera ultimata la costruzione di un immobile per il fisco?
L’ultimazione coincide con la data del certificato di collaudo finale rilasciato da un tecnico abilitato e non con la data di consegna delle chiavi.

Il principio di alternatività IVA e Registro può essere derogato?
Sì la legge prevede regimi speciali per le cooperative edilizie permettendo l’applicazione della tassa fissa anche per operazioni esenti da IVA.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29687 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 5 Num. 29687 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/10/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 1521/2016 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO GENERALE DELLO STATO . (P_IVA) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

OTHMAN NOME

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. FIRENZE n. 2303/2014 depositata il 01/12/2014.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udite le conclusioni della Procura Generale, nella persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha chiesto rigettarsi il ricorso

FATTI DI CAUSA

1.In data 9/2/2007, la RAGIONE_SOCIALE assegnava, mediante scrittura privata autenticata a rogito AVV_NOTAIO registrata a Prato il 15/02/2007, al socio NOME COGNOME, la piena ed esclusiva proprietà di un appartamento per civile abitazione e autorimessa. Nell’atto le parti dichiaravano che l’assegnazione era soggetta ad IVA con conseguente applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e dei benefici previsti dall’art. 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995, n.549. Successivamente nell’ambito di una verifica a carattere generale nei confronti della RAGIONE_SOCIALE per l’anno d’imposta 2005, l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE rilevava che la predetta assegnazione era stata in realtà effettuata oltre quattro anni dalla ultimazione dei lavori, come emerso da una scrittura privata di preassegnazione del 29 ottobre 2002, rientrando così tra le operazioni esenti da IVA ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8 bis, d.P.R. n. 633/1972, come sostituito dall’ art. 35 comma 8 lett. a), del d.l., n.223/2006.
Sulla base di detti rilievi l’RAGIONE_SOCIALE notificava alla società e all’ assegnatario l’avviso di liquidazione con cui liquidava l’imposta di registro in misura proporzionale, sul presupposto che la cessione rientrasse tra quelle esenti dall’IVA, in quanto effettuata oltre quattro anni dalla ultimazione dei lavori.

Il contribuente NOME COGNOME proponeva ricorso dinanzi alla C.T.P. di Prato. Il ricorso veniva accolto.

RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE proponeva appello sostenendo che l’art.66, comma 6 bis del d.l. n. 311/1993, convertito in legge 29 ottobre

1993, n. 427, era stato abrogato con la conseguenza che alle assegnazioni di alloggi effettuate dalle RAGIONE_SOCIALE non era applicabile l’agevolazione sopra riferita e deducendo che il dies a quo del termin e di quattro anni di cui all’art. 10, comma 1, n.8 bis, del d.P.R. 633 del 1972, doveva essere ancorato alla data di immissione del socio nel possesso dell’immobile.

La CTR Toscana, con la sentenza in epigrafe, respingeva l’appello con riferimento ad entrambi i profili dedotti.

2.L’RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza con due motivi con i quali, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3) cod. proc. civ., lamenta violazione e/o falsa applicazione degli articoli 66, comma 6 bis, del decreto-legge 30 agosto 1993, n. 331, convertito in legge 29 ottobre 1993, n. 427 e 15 RAGIONE_SOCIALE disposizioni preliminari al codice civile (primo motivo) e violazione e/o falsa applicazione degli articoli 10, comma 1, n. 8-bis) del d.P.R. n. 633/1972 (secondo motivo)
Il contribuente è rimasto intimato.

La Procura Generale ha chiesto rigettarsi il ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Secondo quanto la ricorrente sostiene con il primo motivo di ricorso, la CRT, ove aveva ritenuto non abrogato il disposto di cui al citato art. 66, comma 6 bis, del d.l. 331/1993 conv. dalla l. n. 427/1993, aveva errato. In particolare, l’RAGIONE_SOCIALE deduce che, con riferimento alle società RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, la disposizione suddetta, ai sensi della quale agli atti, documenti e registri relativi alle operazioni di cui agli statuti RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE erano soggetti ad imposta di registro in misura fissa, era stata introdotta allorché gli atti di assegnazione di alloggi da parte di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ai soci, erano soggetti ad Iva e conseguentemente ad imposta di registro in misura fissa in ossequio al principio dell’alternatività
dell’imposta di registro rispetto all’IVA di cui all’art. 40 del d.P.R. n. 131 del 1986. Tuttavia -prosegue la ricorrente-, con l’art. 35, comma 8, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223 era stato modificato l’art.10, comma 1, n.8 bis del d.P.R. n. 633/1972, nel senso le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato erano esentati dall’IVA, con l’unica eccezione riguardante i fabbricati ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, ceduti dalle imprese di costruzione o di ristrutturazione. Di conseguenza, l’RAGIONE_SOCIALE censurava la sentenza nella parte in cui aveva ritenuto prevalente, nella fattispecie, la norma di cui all’art. 66, comma 6 bis, del D.L. n. 331 del 1993 conv. in l. n. 427/1993 che avrebbe derogato al principio generale di cui all’art. 40 del T.U. n. 131 del 1986, in forza del quale, in caso di cessioni esenti da IVA, l’imposta si applicava in misura proporzionale. In tal senso la RAGIONE_SOCIALE aveva considerato ancora applicabile la disposizione di cui al suindicato articolo, senza tener conto della normativa successiva intervenuta sul tema in senso limitativo dell’agevolazione. Pertanto, secondo l’A.F., per le cessioni di immobili di tipo residenziale l’imposta di registro (nonché le imposte ipotecarie e catastali) continuavano ad applicarsi secondo le regole previgenti, in misura fissa in caso di cessioni soggette ad Iva ed in misura proporzionale in caso di cessioni esenti da IVA, tenendo altresì conto dei benefici accordati con la prima casa.
2. Il motivo non è fondato.

2.1. Questa Corte ha già avuto occasione di affrontare la questione sollevata dall’RAGIONE_SOCIALE con il motivo in esame. Ha precisato: “l’art. 66, comma 6-bis, lett. c), del di. n. 331 del 1993, nel perseguire una finalità di agevolazione RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, aveva previsto che «gli atti, documenti e registri relativi alle operazioni previste dai rispettivi statuti, per i quali sia prevista la registrazione, sono soggetti all’imposta di registro in misura fissa, assolta una sola volta per ciascun atto registrato». La disposizione si armonizzava
pienamente con il principio di alternatività tra IVA, cui erano soggetti gli atti di assegnazione di alloggi ai soci di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, e l’imposta di registro. Tale assetto ha subito una evidente alterazione a seguito RAGIONE_SOCIALE modifiche apportate in materia di IVA dall’art.35, comma 8, del d.l. n. 223 del 2006 che, modificando l’art.10, comma1, n. 8-bis del d.P.R. n. 633 del 1972, ha introdotto l’esenzione dall’IVA per i trasferimenti di immobili effettuati dalle imprese costruttrici. La norma è pacificamente applicabile anche ai rapporti tra RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e soci (Cass., n. 13941/2011), con la conseguenza che gli atti di assegnazione, nel vigore della previgente disposizione soggetti ad IVA, attualmente ne vanno esenti ove ricorrano i presupposti indicati all’art. 35, comma 8-bis, del d.P.R. n. 633/1972. Nel mutato contesto normativo, l’RAGIONE_SOCIALE, con risoluzione n.163/E/2007, riteneva che, per effetto della introdotta esenzione a fini IVA, l’art.66, comma 6-bis del d.l. n. 331 del 1993, per il principio di alternatività tra Iva ed imposta di registro, quest’ultima andasse applicata nei soli casi in cui l’assegnazione dell’immobile non era esente da IVA. L’interpretazione prospettata dall’RAGIONE_SOCIALE non appare applicabile al caso di specie, risolvendosi in una interpretazione parzialmente abrogativa dell’art. 66, comma 6-bis citato. L’assunto dell’RAGIONE_SOCIALE, infatti, non considera il tenore della norma che, nell’introdurre una disciplina di favore per le RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non opera alcuna distinzione tra atti di trasferimento soggetti ad IVA od esenti e prescinde dall’applicazione del richiamato principio di alternatività (in via più generale, per l’esclusione dell’assoggettamento all’imposta proporzionale di registro degli atti in astratto soggetti all’IVA, ma di fatto esentati, cfr. Cass. n. 24268/2015) E’ pur vero che, nell’originario contesto normativo in cui è stata introdotta la suddetta disposizione di favore, la stessa si conformava alla generale disciplina dell’alternatività dell’imposizione tra IVA e
registro, ma a seguito RAGIONE_SOCIALE modifiche apportate al regime RAGIONE_SOCIALE esenzioni IVA, in assenza di un esplicito intervento di modifica dell’art. 66, comma 6-bis cit., la disciplina agevolativa continua ad avere piena attuazione, a prescindere del nuovo regime IVA cui è soggetto l’atto di trasferimento dalle RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ai soci. Né può prospettarsi una interpretazione della norma che, risolvendosi nell’applicazione dell’art. 40 del d.P.R. n. 131 del 1986, implicherebbe una abrogazione implicita dell’art.66, comma 6-bis del di. n. 331 del 1993. Una simile soluzione ermeneutica non appare percorribile, atteso che non sussiste alcuna radicale incompatibilità tra l’originario assetto normativo e quello scaturente dalla modifica del regime RAGIONE_SOCIALE esenzioni IVA, essendosi semplicemente determinato un regime fiscale ancor più favorevole per gli atti compiuti dalle RAGIONE_SOCIALE, senza da ciò derivarne una incompatibilità assoluta tra le norme, con implicito effetto abrogativo della disciplina anteriore. Trattandosi di norme di legge primaria, aventi analogo valore, non può affermarsi una pretesa maggior valenza del principio di alternatività affermato dall’art.40 del d.P.R. n. 131 del 1986, ritenuto insuscettibile di diversa modulazione, ed introdurre in via interpretativa un regime speciale differenziato per gli atti RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE esenti da IVA, in via derogatoria rispetto alla previsione generale dell’art. 66, comma 6-bis del d.P.R. n. 131 del 1986.” (così, tra molte, le ordinanze 5 ottobre 2021, n.26885. n.26884 e n.26882, relative a fattispecie identiche a quella che occupa, di assegnazioni di immobili ai soci proprio da parte della RAGIONE_SOCIALE; v. ancora, Cass. 29 aprile 2022, n. 13704; Cass. 16 novembre 2021, n.34458; Cass. 17 giugno 2021, n.172186; Cass. 5 luglio 2017 n. 16557).
3.Il primo motivo di ricorso va pertanto rigettato.

Il secondo motivo di ricorso si contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n.3, cod. proc. civ., l’affermazione della CTR per cui,

ai fini del decorso del quadriennio di cui all’art. 10, comma 1, n.8 -bis, del d.P.R. 633 del 1972, rileverebbe come dies a quo la data di ultimazione dell’intero fabbricato e non quella di ultimazione del singolo alloggio, resta assorbito. Non ha senso discutere della contestazione una volta esclusa in ridice il potere impositivo.

5. Il motivo è infondato.

5.1. In vicenda in tutto analoga, questa Corte ha fatto considerazioni che il Collegio non ha che da ribadire. Non vi è dubbio che occorra ancorare il requisito della ultimazione dei lavori ad un dato certo ed inoppugnabile e questo non può che trarsi dalla dichiarazione fatta ad un organo pubblico da parte di un soggetto all’uopo qualificato (un progettista o un tecnico abilitato), che rilascia un certificato di collaudo finale, con cui si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato. II dato valorizzato dalla ricorrente, secondo cui per ultimazione della costruzione o degli interventi di recupero del fabbricato, deve intendersi quello in cui l’immobile risulta idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo, si collega, nella sostanza, ad un dato meramente presuntivo, che non può come tale, desumersi dall’atto di preassegnazione dell’immobile. L’atto di pre -assegnazione, che consente al socio assegnatario di entrare nel possesso dell’immobile, non può essere assimilato alla effettiva alla ultimazione dei lavori che richiede, necessariamente, non solo la piena attitudine dell’immobile alla concreta giuridica abitabilità da parte di persone, ma anche il funzionamento dei servizi comuni. In tal senso, risulta corretto collegare l’assegnaz ione del singolo alloggio al completamento dell’intera costruzione e identificare la data di ultimazione dei lavori in quella dichiarata dal tecnico abilitato al Comune di appartenenza (così Cass. 10 maggio 2021, n. 26884).
Nulla sulle spese dato che il contribuente è rimasto intimato.

Risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato, per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, e non trova pertanto applicazione l’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma il 20 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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