Contratto a favore di terzo: la tassazione corretta

La Corte di Cassazione, con un’ordinanza interlocutoria, ha rinviato a pubblica udienza una causa cruciale sulla tassazione di un contratto a favore di terzo. Il caso riguarda una permuta immobiliare in cui il trasferimento di un bene è stato destinato direttamente a un Comune, applicando un’aliquota agevolata. L’Agenzia delle Entrate ha contestato l’agevolazione, sostenendo l’applicabilità delle aliquote ordinarie. Data la rilevanza e novità della questione, la Corte ha ritenuto necessario un approfondimento in pubblica udienza per definire il corretto regime fiscale di tali operazioni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Contratto a favore di terzo: la Cassazione fa il punto sulla tassazione

L’applicazione delle imposte su un contratto a favore di terzo rappresenta una delle questioni più complesse all’incrocio tra diritto civile e tributario. Con una recente ordinanza interlocutoria, la Corte di Cassazione ha deciso di approfondire il tema, rinviando a pubblica udienza una causa che potrebbe definire in modo cruciale il regime fiscale di queste operazioni, specialmente quando il beneficiario è un ente pubblico.

I fatti di causa

La vicenda nasce da alcuni avvisi di liquidazione emessi dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di un notaio. Il professionista aveva curato la stipula di atti di permuta immobiliare tra privati e una società immobiliare. La particolarità di questi contratti risiedeva in una clausola specifica: gli effetti del trasferimento di una delle unità immobiliari erano deviati direttamente in favore di un Comune, terzo beneficiario dell’operazione.

Forte di questa struttura negoziale, il notaio aveva proceduto all’autoliquidazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) applicando le aliquote agevolate previste per i trasferimenti a favore dello Stato e degli enti pubblici territoriali. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, non ha condiviso questa interpretazione, ritenendo che il rapporto tra le parti private dovesse essere tassato con le aliquote ordinarie, e ha quindi richiesto il pagamento della differenza.

La questione giuridica: tassazione del contratto a favore di terzo

Il nodo della controversia è stabilire quale sia il corretto trattamento fiscale di un contratto a favore di terzo. Il quesito principale è: la tassazione deve seguire la natura del rapporto tra le parti stipulanti (promittente e stipulante) oppure deve tenere conto dell’effetto finale, ovvero il trasferimento del bene al terzo beneficiario?

La difesa del contribuente sosteneva che, poiché l’effetto traslativo si era prodotto direttamente in capo al Comune (ex art. 1411 c.c.), l’intera operazione dovesse beneficiare del regime fiscale di favore. L’Agenzia delle Entrate, al contrario, sosteneva che la convenzione tra i privati costituisse un presupposto imponibile autonomo, da tassare secondo le regole ordinarie, a prescindere dalla destinazione finale del bene.
I giudici di merito, sia in primo che in secondo grado, avevano dato ragione al contribuente, confermando la correttezza dell’autoliquidazione basata sull’aliquota agevolata.

La decisione della Corte di Cassazione

Investita della questione, la Suprema Corte non ha emesso una sentenza definitiva, ma un’ordinanza interlocutoria. Questo tipo di provvedimento viene adottato quando i giudici ritengono che il caso sollevi questioni di particolare importanza o che presentino profili di novità tali da richiedere una discussione più approfondita in una pubblica udienza, anziché una decisione in camera di consiglio.
La Corte ha riconosciuto che il ricorso dell’Agenzia delle Entrate ‘sottende la trattazione di questioni nuove, e di particolare rilevanza’, giustificando così la rimessione del caso a un nuovo ruolo per una trattazione più estesa.

Le motivazioni

La Corte ha evidenziato la necessità di chiarire il regime di tassazione del contratto a favore di terzo e gli effetti giuridici delle disposizioni negoziali ai fini fiscali. In particolare, è cruciale definire la posizione delle parti contraenti e quella del terzo destinatario della prestazione. Sebbene esista giurisprudenza sul fatto che l’acquisto del terzo sia un effetto automatico del contratto, restano da chiarire le implicazioni fiscali, soprattutto riguardo alla solidarietà passiva nel pagamento dell’imposta e all’applicabilità di regimi speciali.
La decisione di rinviare a pubblica udienza segnala che la Corte intende ponderare attentamente tutti gli aspetti della questione, probabilmente per enunciare un principio di diritto che possa fungere da guida per i casi futuri. La sentenza finale dovrà bilanciare l’interpretazione delle norme sull’imposta di registro (in particolare l’art. 20 del d.P.R. 131/1986, che guarda alla natura intrinseca e agli effetti giuridici degli atti) con la disciplina civilistica del contratto a favore di terzo.

Conclusioni

L’ordinanza interlocutoria della Cassazione lascia in sospeso una questione di grande impatto pratico per il settore immobiliare e per i professionisti legali. La futura sentenza, che sarà emessa dopo la pubblica udienza, è destinata a diventare un punto di riferimento fondamentale. Essa chiarirà se e a quali condizioni le agevolazioni fiscali previste per un soggetto pubblico, beneficiario di un trasferimento immobiliare, possano ‘estendersi’ al rapporto sottostante tra i contraenti privati. La decisione avrà conseguenze dirette sulla pianificazione fiscale di complesse operazioni immobiliari che coinvolgono enti pubblici.

Qual è la questione giuridica centrale del caso?
La questione centrale è come debba essere tassato un contratto di permuta immobiliare strutturato come un contratto a favore di terzo, in particolare se le agevolazioni fiscali previste per il terzo beneficiario (un ente pubblico) si applichino all’intera operazione tra le parti private o solo all’effetto finale.

Perché l’Agenzia delle Entrate ha contestato la tassazione applicata?
L’Agenzia delle Entrate ha contestato la tassazione perché riteneva che la convenzione tra le parti private dovesse essere soggetta alle aliquote ordinarie, indipendentemente dal fatto che il beneficiario finale del trasferimento fosse un ente pubblico. Secondo l’Agenzia, l’accordo tra i privati costituiva un presupposto d’imposta distinto e non meritevole di agevolazioni.

Cosa ha deciso la Corte di Cassazione con questa ordinanza?
La Corte di Cassazione non ha deciso nel merito, ma ha emesso un’ordinanza interlocutoria con cui ha rinviato la causa a una pubblica udienza. Ha ritenuto che il caso sollevi questioni giuridiche nuove e di particolare rilevanza che richiedono una trattazione approfondita prima di poter formulare un principio di diritto definitivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 12831 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 12831 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 13/05/2025

Registro Invim Accertamento

ORDINANZA Interlocutoria

sul ricorso iscritto al n. 15150/2022 R.G. proposto da Agenzia delle Entrate (06363391001), in persona del suo Direttore p.t. , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (80224030587), presso i cui uffici, in Roma, INDIRIZZO ope legis domicilia (EMAIL;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOMECODICE_FISCALE; EMAIL); -controricorrente – avverso la sentenza n. 1528/2021, depositata il 15 dicembre 2021, della Commissione tributaria regionale dell’Emilia -Romagna; udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 28 novembre 2024, dal Consigliere dott. NOME COGNOME.

Rilevato che:

-con sentenza n. 1528/2021, depositata il 15 dicembre 2021, la Commissione tributaria regionale dell’Emilia -Romagna ha disatteso l’appello dell’ Agenzia delle Entrate, così confermando la decisione di prime cure che recava accoglimento delle impugnazioni proposte dal notaio NOME COGNOME avverso avvisi di liquidazione con i quali l’Agenzia aveva ripreso a tassazione atti di permuta recanti (contestuale) disposizione negoziale in favore del terzo (il Comune di La Spezia);

1.1 -il giudice del gravame ha rilevato, in sintesi, che andava condivisa la conclusione cui il primo giudice era pervenuto – e quanto dunque alla corretta autoliquidazione dell’imposta secondo l’aliquota dell’1% – tenuto conto che gli effetti del contratto intercorso tra le parti private si erano prodotti (ex art. 1411 cod. civ.) direttamente nei confronti del terzo beneficiario del trasferimento immobiliare (il Comune di La Spezia), trasferimento che, poi, doveva scriversi all’agevolazione prevista dal combinato disposto di cui alla l. 28 gennaio 1977, n. 10, art. 20, ed al d.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, art. 32;
-l’ Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di due motivi;

il notaio NOME COGNOME resiste con controricorso.

Considerato che:

-in via pregiudiziale di rito, la Corte deve rilevare che l’intervenuto decesso del controricorrente, così come dichiarato, e documentato, dal difensore della parte, alcun effetto produce in questa sede processuale di legittimità, posto che, secondo un consolidato, e risalente, principio di diritto espresso dalla Corte, nel giudizio di legittimità, che è dominato dall’impulso d’ufficio, non trova applicazione l’istituto dell’interruzione del processo per uno degli eventi previsto dall’art. 299, e ss., cod. proc. civ. (v., ex plurimis , Cass., 29
gennaio 2016, n. 1757; Cass., 3 dicembre 2015, n. 24635; Cass., 31 ottobre 2011, n. 22624; Cass. Sez. U., 21 giugno 2007, n. 14385; v. altresì, in tema di dichiarazione di fallimento, Cass., 8 giugno 2021, n. 15928; Cass., 15 novembre 2017, n. 27143; Cass., 23 marzo 2017, n. 7477; Cass., 17 luglio 2013, n. 17450; Cass., 5 luglio 2011, n. 14786; Cass., 13 ottobre 2010, n. 21153);

-col primo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., l’Agenzia denuncia violazione e falsa applicazione di legge con riferimento al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 10, 20, 43 e 57, ed all’art. 1411 cod. civ., assumendo, in sintesi, che illegittimamente il giudice del gravame aveva pretermesso, nella fattispecie, la (dovuta) tassazione della convenzione che era intercorsa tra le parti private (promittente e stipulante), e considerato che la posizione del terzo beneficiario (del trasferimento immobiliare) non poteva ascriversi alla nozione di parte del contratto;
-il secondo motivo, anch’esso formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., espone la denuncia di violazione e falsa applicazione di legge in relazione al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 20, al d.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, art. 32, comma 2, ed all’art. 115 cod. proc. civ., sull’assunto che, nella fattispecie, non ricorrevano i presupposti della rilevata fattispecie di favore che, peraltro, controparte aveva invocato (solo) con riferimento alla disposizione di cui all’art. 2 0, comma 1, cit.;
3. -occorre premettere che:

gli avvisi di liquidazione in contestazione hanno avuto ad oggetto contratti di permuta (in un caso di compravendita; v. l’atto n. 220785 di rep. n. 45878 della raccolta, trascritto in controricorso, a fol. 7 e s.) intercorsi tra proprietari di unità immobiliari del fabbricato sito in La Spezia, alla INDIRIZZO e la RAGIONE_SOCIALE, ove, dunque, le parti convenivano che «gli effetti del trasferimento in favore

della Società RAGIONE_SOCIALE siano deviati in favore del Comune di La Spezia.»;

il trattamento fiscale degli atti in questione è stato, quindi, ricondotto, in autoliquidazione, alla disposizione di favore (di cui al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1, della tariffa allegata, parte prima, nel testo vigente ratione temporis ) prevista nel caso di trasferimento «a favore dello Stato, ovvero a favore di enti pubblici territoriali o consorzi costituiti esclusivamente fra gli stessi ovvero a favore di comunità montane», con conseguente liquidazione in misura fissa delle imposte di registro ed ipotecaria, e secondo l’aliquota del 1% quanto all’imposta catastale ( d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, art. 10 e art. 2 della tariffa allegata);
e la ripresa a tassazione è stata operata applicando le aliquote ordinarie (rispettivamente del 7%, del 2% e dell’1%) in relazione agli atti dispositivi delle parti private recanti permuta (o compravendita) di unità immobiliari, e in misura fissa (ritenendo l’atto soggetto ad IVA), quanto alla sola imposta catastale, relativamente ai trasferimenti operati dalla società immobiliare;

-l’atto sottoposto a tassazione è stato dalle parti concluso secondo lo schema del contratto a favore del terzo (art. 1411 cod. civ.), qualificazione, questa, che risponde, per vero, (anche) alla sostanza dell’operazione negoziale in quanto l’effetto traslativo (della permuta o della compravendita) è stato (direttamente) prefigurato, tra il promittente e lo stipulante, nei confronti del terzo che, nello stesso atto, ha dichiarato di voler profittare di quello stesso effetto con riferimento alla unità immobiliare ceduta alla società RAGIONE_SOCIALE;
-come la Corte ha già avuto modo di rilevare, «Applicando l’art. 20, al contratto a favore di terzo, deve concludersi che, in ragione dell’effetto acquisitivo diretto che caratterizza lo schema nella sua

configurazione normale, il trattamento dello schema è quello stesso della vendita semplice che intercorre tra promittente e terzo. Rileva che l’acquisto del terzo sia automatico effetto del contratto di vendita non che l’acquisto da parte del terzo derivi dalla deviazione dell’effetto dallo stipulante al terzo.» (così Cass., 28 giugno 2023, n. 18508, che pur rileva che il terzo «non essendo parte formale del negozio, non è tenuto a richiedere la registrazione ex art. 10 TUR, né è obbligato “solidalmente” con le parti al pagamento dell’imposta ex art. 57 TUR, salvo che assuma la veste di obbligato come uno dei “soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione”, ovvero se intervenga nell’atto esprimendo l’accettazione o inserendovi altra convenzione che anticipi l’accettazione, divenendo così parte in senso sostanziale dell’atto e soggetto passivo ai sensi dell’art. 57, comma 6, TUR.»);
5. – il ricorso sottende, allora, la trattazione di questioni nuove, e di particolare rilevanza, – questioni tali da giustificare la loro rimessione in pubblica udienza (Cass. Sez. U., 5 giugno 2018, n. 14437; Cass., 1 agosto 2017, n. 19115; Cass., 6 marzo 2017, n. 5533) – in relazione al règime di tassazione del contratto a favore del terzo, ed a riguardo degli effetti giuridici delle disposizioni negoziali oggetto di tassazione (d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 20 e 21), suscettibili di declinazione con riferimento alla posizione delle parti contraenti (ed all’interesse alla stipulazione) ed a quella del terzo destinatario della prestazione dedotta in contratto.

P.Q.M.

La Corte, rinvia il ricorso a nuovo ruolo per la sua trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28 novembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.