Conferimento immobile: la deducibilità del mutuo

La Corte di Cassazione analizza un caso di conferimento immobile in una società, con contestuale accollo del mutuo da parte di quest’ultima. L’Agenzia Fiscale contestava la deducibilità del debito dalla base imponibile, sostenendo la mancanza di inerenza del mutuo al bene. Il giudizio si è concluso con una declaratoria di estinzione per via dell’adesione dei contribuenti a una definizione agevolata della lite, lasciando irrisolta la questione di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Conferimento Immobile: Quando il Mutuo Accollato è Deducibile?

Il tema del conferimento immobile in una società e della gestione fiscale delle passività collegate è una questione complessa che spesso genera contenziosi. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico, sebbene la lite si sia conclusa con un’estinzione del giudizio. L’analisi della vicenda offre comunque spunti cruciali sulla determinazione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro.

I Fatti del Caso: Il Conferimento e l’Accollo del Mutuo

Una società in accomandita semplice veniva costituita con un capitale sociale significativo. Una socia, per liberare la propria quota di partecipazione, conferiva diversi beni immobili. Contestualmente, la società si accollava la parte residua di un cospicuo mutuo ipotecario precedentemente contratto dalla stessa socia. Di conseguenza, il valore degli immobili conferiti veniva dichiarato al netto del debito accollato dalla società.

La Posizione dell’Amministrazione Finanziaria e la riqualificazione dell’atto

L’Amministrazione Finanziaria non ha accettato questa impostazione. Secondo l’ente, il mutuo non era stato contratto per acquistare, migliorare o ristrutturare gli immobili conferiti, ma per mere esigenze di liquidità della socia. Mancava, quindi, un requisito fondamentale: l’inerenza tra la passività (il mutuo) e l’attivo (l’immobile). Sulla base di questa interpretazione, l’Agenzia ha proceduto a una riqualificazione dell’operazione, emettendo un avviso di liquidazione per maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali, calcolate sul valore lordo degli immobili, oltre a pesanti sanzioni.

L’Iter Giudiziario e l’estinzione per definizione agevolata

Il caso ha visto i contribuenti soccombere in primo grado davanti alla Commissione Tributaria Provinciale. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale ha ribaltato la decisione, accogliendo l’appello dei contribuenti. L’Amministrazione Finanziaria ha quindi proposto ricorso per cassazione, basandosi su due motivi principali:
1. Errata interpretazione della riqualificazione: L’Agenzia sosteneva che la CTR avesse erroneamente inquadrato l’operazione come un’ipotesi di condotta abusiva o fraudolenta, mentre si trattava di una semplice applicazione delle norme fiscali basata sugli effetti giuridici reali dell’atto.
2. Omessa pronuncia (error in procedendo): Secondo l’Agenzia, la CTR non si era pronunciata sulla vera questione legale, ovvero se, ai fini dell’imposta di registro, sia possibile dedurre dal valore di un conferimento immobile un mutuo accollato anche quando questo non è inerente al bene stesso.

Il giudizio, però, non è mai arrivato a una decisione di merito. I contribuenti hanno infatti aderito alla definizione agevolata delle liti pendenti, pagando l’importo dovuto e presentando la relativa documentazione. Di fronte a questa scelta e alla mancata opposizione dell’Agenzia, la Corte di Cassazione non ha potuto fare altro che dichiarare l’estinzione del processo.

Le Motivazioni della Decisione

La decisione della Corte si fonda esclusivamente su un aspetto procedurale. L’articolo 6 del d.l. n. 119 del 2018 prevede che la presentazione della domanda di definizione agevolata e il pagamento degli importi dovuti perfezionino la chiusura della lite. Se la parte interessata non presenta un’istanza di trattazione e l’Agenzia non notifica un provvedimento di diniego, il processo si estingue. Poiché nel caso di specie si sono verificate esattamente queste condizioni, la Corte ha dichiarato l’estinzione del giudizio, con compensazione delle spese legali tra le parti.

Le Conclusioni

Sebbene la sentenza non si esprima sul merito, la vicenda lascia aperti importanti interrogativi. La questione centrale sulla deducibilità di un mutuo non inerente in un’operazione di conferimento immobile rimane senza una risposta definitiva da parte della Suprema Corte in questo specifico caso. La controversia evidenzia la linea sottile che l’Amministrazione Finanziaria traccia tra la legittima pianificazione fiscale e le operazioni ritenute elusive. L’estinzione per definizione agevolata, pur risolvendo la singola lite, non contribuisce a creare un precedente giurisprudenziale chiaro, lasciando gli operatori del settore con le stesse incertezze sulla corretta determinazione della base imponibile in circostanze analoghe.

È possibile dedurre dal valore di un conferimento immobile il debito di un mutuo che la società si accolla?
La sentenza non fornisce una risposta definitiva a questa domanda di merito, poiché il processo è stato dichiarato estinto. Tuttavia, evidenzia il contrasto interpretativo: l’Amministrazione Finanziaria ritiene che la deduzione sia possibile solo se il debito è strettamente inerente all’acquisto o al miglioramento del bene conferito.

Perché il giudizio davanti alla Corte di Cassazione si è estinto?
Il giudizio si è estinto perché i contribuenti hanno aderito alla procedura di “definizione agevolata delle liti pendenti”, prevista dal d.l. 119/2018. Avendo presentato la domanda e pagato l’importo richiesto, e in assenza di un diniego da parte dell’Agenzia, la controversia si è conclusa senza una sentenza sul merito.

Cosa significa “riqualificazione dell’atto” in ambito fiscale?
Significa che l’Amministrazione Finanziaria interpreta un’operazione o un contratto in modo diverso da come è stato formalmente presentato dalle parti, basandosi sui suoi reali effetti giuridici ed economici, al fine di applicare il corretto regime fiscale. In questo caso, ha considerato il conferimento come avvenuto al valore lordo dell’immobile, senza sottrarre il debito.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 13741 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 13741 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/05/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 13517/2017 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE (CF. 06363391001), in persona del direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avv ocatura AVV_NOTAIO dello Stato (C.F. 8022403087), con domicilio ope legis in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, PEC: EMAIL;

-ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F. e P.IVA P_IVA) in persona del legale rappresentante pro tempore, sig. COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE) , sig.ra COGNOME NOME (CF. CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE), con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO , presso lo studio dell’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE);

-controricorrenti – avverso la sentenza n. 5837 della Commissione tributaria regionale della Lombardia del 14 novembre 2016.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 14 maggio 2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

udito il Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO che ha concluso chiedendo la declaratoria di estinzione.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 969/15/14 la Commissione tributaria provinciale di Brescia ha respinto il ricorso proposto dai contribuenti (odierni controricorrenti), con il quale avevano impugnato l’avviso di liquidazione n. NUMERO_DOCUMENTO per mezzo del quale la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE aveva richiesto il pagamento di maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali per complessivi euro 70.000,00, applicando sanzioni per euro 78.000,00. Era accaduto che la società RAGIONE_SOCIALE era stata costituita con capitale di euro 400.000,00 e che la sig.ra NOME COGNOME aveva conferito a copertura e completa liberazione della propria quota di capitale sociale diversi immobili, come descritti nell’avviso di liquidazione. Il conferimento effettivo era però avvenuto con accollo da parte della società della parte residua di un mutuo ipotecario di euro 700.000,00 contratto dalla medesima sig.ra COGNOME. Il valore degli immobili conferiti era stato quindi dichiarato al netto del debito accollato in capo alla società. L’RAGIONE_SOCIALE aveva contestato perciò che l’importo del mutuo richiesto dalla sig.ra COGNOME non fosse stato concretamente utilizzato al fine di acquistare, migliorare o ristrutturale l’immobile conferito, risultando invece acceso per motivi di liquidità e, dunque, aveva concluso che non sussistesse alcun collegamento RAGIONE_SOCIALE passività con l’immobile conferito, emettendo l’avviso di liquidazione impugnato, previa riqualificazione della operazione registrata.
Avverso tale sentenza della Commissione provinciale hanno proposto appello i contribuenti originari ricorrenti, e la

Commissione tributaria regionale della Lombardia, con sentenza n. 5837/2016 depositata il 14.11.2016, ha accolto il predetto gravame, che viene oggi contestato dalla RAGIONE_SOCIALE con due distinti motivi di ricorso per cassazione.

I resistenti hanno proposto controricorso.

In data 3 maggio 2024 i controricorrenti hanno depositato memoria contenente istanza di declaratoria di estinzione con domanda di definizione agevolata RAGIONE_SOCIALE liti pendenti e modello NUMERO_DOCUMENTO quietanzato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso la RAGIONE_SOCIALE -ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. – deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 20 e 21 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, nonché dell’art. 1273 cod. civ.

1.1. In particolare, contesta che la sentenza della C.T.R. della Lombardia abbia censurato, in violazione di legge, la riqualificazione dell’atto di conferimento operato dalla RAGIONE_SOCIALE, in base alla errata considerazione che alla RAGIONE_SOCIALE fosse preclusa tale operazione di riqualificazione dell’atto sottoposto a registrazione in quanto non avvenuto in ragione di un comportamento fraudolento RAGIONE_SOCIALE parti, come erroneamente affermato nella decisione di appello. Sostiene dunque che la C.T.R. abbia errato nell’applicare gli artt. 20 e 21 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, nonché dell’art. 1273 cod. civ, in quanto ha erroneamente individuato il fondamento dell’avviso di liquidazione in condotte abusive o fraudolente (escludendone la sussistenza in quanto il debito era stato conferito alla società unitamente agli immobili e perché il socio continuava a rispondere dell’eventuale pagamento RAGIONE_SOCIALE rate di debito), che sostiene non essere mai menzionate in detto avviso, trattandosi invece di mera applicazione della imposta in ragione dei reali effetti giuridici dell’atto, previa corretta riqualificazione dello
stesso in ragione degli effetti oggettivamente raggiunti, con pieno rispetto della natura non antielusiva della norma in questione.

1.2. Su tale prima censura i controricorrenti contestano genericamente la diversa lettura ermeneutica proposta dal ricorrente, sostenendo la correttezza della decisione della C.T.R. in loro favore.

Con secondo motivo di ricorso -ai sensi dell’art. 360 primo comma n. 4 cod. proc. civ. -contesta altresì la RAGIONE_SOCIALE la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112, n. 4, cod. proc. civ.

2.1. Rileva, ritenendo che tale motivo abbia in realtà natura pregiudiziale, che la C.T.R. abbia pronunciato la propria decisione affermando che ‹‹quanto alla questione relativa alla inerenza o meno della passività costituita dal mutuo accollato alla società a fronte del conferimento, la questione non concerne direttamente la fattispecie in quanto qui non si discute di una tassazione nell’ambito di un contratto di cessione di beni per conferimento a fronte di quote societarie, ma di un contratto qualificato dall’ufficio nella diversa ed inesistente veste giuridica del contratto di compravendita›› giungendo alla conclusione che tale operazione di riqualificazione fosse ingiustificata, e non pronunciandosi -in quanto fuorviata dalla costruzione in chiave antielusiva dell’avviso di liquidazione – sulla questione realmente posta, e cioè se in tema di imposta di registro sugli atti di conferimento di immobili in società, ai fini della determinazione della base imponibile, sia consentito dedurre, dal valore lordo del bene conferito, ai sensi dell’art. 50 TUR, l’importo del mutuo bancario acceso sul medesimo bene e che la società conferitaria abbia dichiarato di accollarsi, anche ove non ricorra il requisito della inerenza di tali passività all’oggetto del conferimento.
2.2. Sulla questione i controricorrenti resistono, ritenendo corretta la lettura operata nella sentenza oggetto di gravame di

legittimità, e del tutto inconferente la questione, una volta correttamente ricondotta la fattispecie alla errata riqualificazione in termini antielusivi da parte della RAGIONE_SOCIALE.

Dalla documentazione prodotta in data 3 maggio 2024 dalle parti ricorrenti, con la memoria ex art. 378 cod. proc. civ., si desume l’accesso alla definizione agevolata prevista dal d.l. 23 ottobre 2018, n. 119, art. 6, conv. in l. 17 dicembre 2018, n. 136.

3.1. Il d.l. 23 ottobre 2018, n. 119, art. 6, per quel che qui rileva, dispone nei seguenti termini:

«La definizione si perfeziona con la presentazione della domanda di cui al comma 8 e con il pagamento degli importi dovuti ai sensi del presente articolo o della prima rata entro il 31 maggio 2019» (comma 6);

«L’eventuale diniego della definizione va notificato entro il 31 luglio 2020 con le modalità previste per la notificazione degli atti processuali» (comma 12);

«In mancanza di istanza di trattazione presentata entro il 31 dicembre 2020 dalla parte interessata, il processo è dichiarato estinto, con decreto del Presidente» (comma 13).

3.2. Le ricorrenti hanno, altresì, documentato l’intervenuto pagamento, in unica soluzione, dell’importo dovuto (Mod. F24).

3.3. L’RAGIONE_SOCIALE non ha depositato istanza di trattazione del ricorso e nemmeno risulta che sia stato notificato provvedimento di diniego della definizione agevolata della controversia.

3.4. Deve quindi dichiararsi la estinzione del giudizio.

Le spese del giudizio estinto rimangono a carico RAGIONE_SOCIALE parti che le hanno anticipate (d.lgs. n. 546/1992, art. 46, comma 3).

Non ricorrono i presupposti di un ulteriore versamento a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quate r, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012, venendo in considerazione causa estintiva del giudizio

correlata all’iniziativa di parte controricorrente, nei riguardi della ricorrente rilevando, peraltro, l’istituto della prenotazione a debito.

P.Q.M.

La Corte dichiara estinto il giudizio.

Spese a carico RAGIONE_SOCIALE parti che le hanno anticipate.

Così deciso in Roma il 14/05/2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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