Condizione meramente potestativa: imposta e sentenze

Una società venditrice ottiene una sentenza che trasferisce un terreno a una società acquirente, subordinando l’effetto al pagamento del prezzo. L’Agenzia delle Entrate richiede l’imposta di registro proporzionale immediata. La Corte di Cassazione conferma che il pagamento del prezzo è una condizione meramente potestativa ai fini fiscali, rendendo l’imposta subito dovuta. Il caso è rinviato per valutare anche una questione sull’IVA non esaminata in appello.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Condizione Meramente Potestativa e Imposta di Registro: La Cassazione Chiarisce

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un’importante questione fiscale legata ai trasferimenti immobiliari disposti con sentenza giudiziale. Il caso esamina quando l’imposta di registro debba essere pagata in misura proporzionale e immediata, introducendo il concetto di condizione meramente potestativa nel contesto delle sentenze emesse ai sensi dell’art. 2932 del codice civile. Questa pronuncia offre spunti fondamentali per chi opera nel settore immobiliare e si trova a gestire contenziosi legati a contratti preliminari.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un contratto preliminare di compravendita di un terreno agricolo. La società promittente venditrice, di fronte all’inadempimento della società promittente acquirente (un’azienda di ingegneria), si è rivolta al Tribunale per ottenere una sentenza, ai sensi dell’art. 2932 c.c., che producesse gli effetti del contratto definitivo non concluso.

Il Tribunale ha accolto la domanda, emettendo una sentenza che disponeva il trasferimento della proprietà del terreno, ma subordinava l’effetto traslativo al pagamento del prezzo pattuito (440.000 euro oltre IVA) da parte della società acquirente. Quest’ultima, tuttavia, versava in difficoltà economiche, tanto da aver avviato una procedura di concordato preventivo.

L’Agenzia delle Entrate, ritenendo la sentenza un atto da registrare, ha emesso un avviso di liquidazione richiedendo il pagamento dell’imposta di registro in misura proporzionale. La società venditrice ha impugnato l’avviso, sostenendo che, essendo l’efficacia del trasferimento subordinata a una condizione sospensiva (il pagamento), l’imposta fosse dovuta solo in misura fissa. La Commissione Tributaria Regionale le ha dato ragione, ma l’Agenzia ha proposto ricorso in Cassazione.

La Questione Giuridica sulla Condizione Meramente Potestativa

Il nodo centrale della controversia riguarda l’interpretazione fiscale della clausola che subordina il trasferimento della proprietà al pagamento del prezzo. Per il contribuente, si trattava di una classica condizione sospensiva, che, secondo le regole generali, posticipa gli effetti dell’atto e giustifica l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa in attesa del suo avveramento.

Per l’Agenzia delle Entrate, invece, si configurava una condizione meramente potestativa. Secondo l’art. 27 del Testo Unico sull’Imposta di Registro (d.P.R. 131/1986), gli atti i cui effetti dipendono dalla mera volontà dell’acquirente non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva ai fini fiscali. Di conseguenza, l’imposta proporzionale è dovuta fin da subito.

Il Ricorso Incidentale: IVA o Imposta di Registro?

La società contribuente ha inoltre sollevato un’altra questione tramite un ricorso incidentale: l’operazione di compravendita, a suo dire, sarebbe dovuta essere soggetta a IVA e non a imposta di registro, in base al principio di alternatività tra le due imposte. Questo motivo, tuttavia, non era stato esaminato dai giudici d’appello.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto sia il ricorso principale dell’Agenzia delle Entrate sia quello incidentale del contribuente, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa a un’altra sezione della Corte di Giustizia Tributaria.

In primo luogo, i giudici hanno ribadito il loro orientamento consolidato: in materia di imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c. che subordina il trasferimento di un immobile al pagamento del corrispettivo è soggetta a imposta proporzionale immediata. La ragione risiede nel fatto che il pagamento del prezzo dipende esclusivamente dalla volontà del debitore (l’acquirente). Questa circostanza integra, ai fini fiscali, una condizione meramente potestativa.

La Corte ha chiarito che l’eventuale difficoltà economica dell’acquirente, manifestata dall’avvio di un concordato preventivo, non altera la natura della condizione. Non si tratta di un’impossibilità oggettiva ad adempiere, ma di una scelta che rientra nella sfera volitiva del soggetto obbligato. Pertanto, l’art. 27 del d.P.R. 131/1986 trova piena applicazione, e l’imposta è dovuta subito in misura proporzionale.

In secondo luogo, la Cassazione ha rilevato che la Corte di merito aveva completamente omesso di pronunciarsi sul motivo di appello relativo all’assoggettabilità dell’operazione a IVA. Tale omissione costituisce un vizio della sentenza, che deve essere sanato in un nuovo giudizio.

Le Conclusioni

La decisione consolida un principio fondamentale per la tassazione degli atti giudiziari che trasferiscono la proprietà immobiliare. La sentenza che produce gli effetti di un contratto non concluso, subordinando il trasferimento al pagamento del prezzo, viene tassata immediatamente con l’imposta di registro proporzionale. Le parti coinvolte in un contenzioso ex art. 2932 c.c. devono quindi essere consapevoli di questo immediato onere fiscale, che sorge indipendentemente dall’effettivo pagamento e dal successivo trasferimento della proprietà. L’ordinanza sottolinea anche l’importanza, per i giudici di merito, di esaminare tutti i motivi di appello proposti, pena la cassazione della sentenza per vizio di omessa pronuncia.

Una sentenza che trasferisce un immobile a condizione che l’acquirente paghi il prezzo è soggetta a imposta di registro proporzionale o fissa?
È soggetta a imposta di registro proporzionale e immediata. Secondo la Cassazione, il pagamento del prezzo è una condizione meramente potestativa, poiché dipende dalla sola volontà dell’acquirente, e quindi l’atto si considera non condizionato ai fini fiscali.

Lo stato di difficoltà economica dell’acquirente, come un concordato preventivo, influisce sulla tassazione?
No, la difficoltà economica dell’acquirente o l’avvio di una procedura concorsuale non cambiano la natura meramente potestativa della condizione del pagamento. Pertanto, l’imposta di registro proporzionale resta dovuta immediatamente.

Cosa accade se il giudice di secondo grado non esamina un motivo di appello, come quello sull’applicabilità dell’IVA in alternativa all’imposta di registro?
La sentenza viene annullata (cassata) con rinvio. La Corte di Cassazione, rilevando l’omesso esame di un motivo, deve rinviare la causa allo stesso giudice di merito, in diversa composizione, affinché si pronunci sulla questione precedentemente ignorata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 7120 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 7120 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 17/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 37340/2019 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO

-ricorrente e intimata per il ricorso incidentale condizionato – contro

COGNOME E C SAS, rappresentata e difesa dall ‘avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE unitamente agli avvocati COGNOME (CODICE_FISCALE e COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente e ricorrente incidentale-

RAGIONE_SOCIALE SISTEMI ECOLOGICI

-intimata- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. PIEMONTE n. 656/2019 depositata il 17/05/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza indicata in epigrafe, ha riformato la decisione di primo grado e accolto il ricorso originario della contribuente annullando l’avviso di liquidazione impugnato; dichiarava inammissibile l’appello incidentale proposto dalla RAGIONE_SOCIALE

ricorre in cassazione l’Agenzia delle entrate con un unico motivo di ricorso;

resiste con controdeduzioni la società RAGIONE_SOCIALE che chiede di dichiarare inammissibile o rigettare il ricorso dell’Agenzia delle entrate; con ricorso incidentale condizionato, affidato ad un unico motivo, chiede di accogliere i ricorsi introduttivi in quanto l’atto registrato era soggetto ad IVA, e non poteva ricevere una doppia tassazione;

l’Agenzia delle entrate sul ricorso incidentale condizionato è rimasta intimata;

RAGIONE_SOCIALE SISTEMI ECOLOGICI è rimasta intimata.

…

RAGIONI DELLA DECISIONE

Risultano fondati sia il ricorso principale sia quello incidentale.

Infondate le eccezioni di inammissibilità del ricorso proposte dalla controricorrente per mancanza di specificità e per violazione dell’art. 366 cod. proc. civ.

Il ricorso in cassazione, contrariamente a quanto eccepito dalla controricorrente, risulta specifico e rappresenta tutti gli elementi di fatto e di diritto per comprendere la questione sottoposta al vaglio della Corte; inoltre indica gli atti rilevanti per la decisione.

Del resto, «Il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6), c.p.c. -quale corollario del requisito di specificità dei motivi – anche alla luce dei principi contenuti nella sentenza CEDU Succi RAGIONE_SOCIALE vs Italia del 28 ottobre 2021; vedi anche CEDU Patricolo vs Italia, del 23 maggio 2024 – non deve essere interpretato in modo eccessivamente formalistico, così da incidere sulla sostanza stessa del diritto in contesa, e non può pertanto tradursi in un ineluttabile onere di integrale trascrizione degli atti e documenti posti a fondamento del ricorso, insussistente laddove nel ricorso sia puntualmente indicato il contenuto degli atti richiamati all’interno delle censure, e sia specificamente segnalata la loro presenza negli atti del giudizio di merito» (Sez. U – , Ordinanza n. 8950 del 18/03/2022, Rv. 664409 – 01).
Il ricorso contiene tutti gli elementi della fattispecie e le analisi in diritto della questione controversa, in quanto richiama gli atti del processo e prospetta le questioni di diritto per la decisione.

Con l’unico motivo del ricorso principale l’Agenzia delle entrate prospetta la violazione e falsa applicazione degli art. 27 e 37, d.P.R. n. 131 del 1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

Il motivo è fondato. I fatti risultano pacifici tra le parti come ricostruiti dalla sentenza impugnata. Con sentenza del Tribunale di Alessandria del n. 822/2016 era accolta la domanda ex art. 2932 cod. civ. proposta dalla Porto Rotondo -in qualità di promittente venditore di un immobile, terreno agricolo -nei confronti della COGNOME -promittente acquirente -; prima della domanda ex art. 2932 cod. civ. (e dopo la conclusione del preliminare) la Porto

COGNOME aveva concesso in favore della COGNOME -scrittura privata del 29 maggio 2010 -l’installazione ed il mantenimento di pannelli fotovoltaici sul medesimo terreno poi oggetto della sentenza del Tribunale di Alessandria. La sentenza civile stabiliva che l’effetto traslativo era subordinato al pagamento del prezzo di acquisto (prezzo di euro 440.000,00 euro oltre IVA).

Per la sentenza oggi impugnata ‘è manifesta l’intenzione della RAGIONE_SOCIALE di non provvedere al pagamento del corrispettivo come l’avvio di una procedura di concordato preventivo che come noto postula la difficoltà di onorare le proprie obbligazi oni’.

Questa Corte di Cassazione ha già deciso sul punto con orientamento che si condivide: «In materia d’imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l’art. 27 del d.P.R. n. 131 del 1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontà dell’acquirente ovvero dall’iniziativa unilaterale del promittente acquirente» (Cass. Sez. 5, 31/10/2018, n. 27902, Rv. 651415 -01; vedi anche Cass. Sez. 5, 29/04/2022, n. 13705, Rv. 664501 – 01).
1. La situazione sulla condizione meramente potestativa non muta se a richiedere l’adempimento ex art. 2932 , primo comma, cod. civ. è il promittente venditore. Infatti, la norma prevede la richiesta di adempimento dalla parte che intende adempiere («

Il concordato preventivo non rileva in quanto la condizione del pagamento resta, sempre, meramente potestativa (art. 27, terzo comma, d.P.R. 131 del 1986: «

Il concordato preventivo, infatti, non implica la totale incapienza tale da far cessare tutti i pagamenti; al contrario postula la previsione di una ripresa dell’attività. Non risulta quindi pertinente il principio espresso da Cass. Sez. 5, 04/07/2022, n. 21111, Rv. 665140 -01, in quanto nella stessa si accerta che il promittente acquirente non poteva proprio adempiere la sua obbligazione; invece, nel caso in giudizio tale evenienza di assoluto impedimento (sin dall’origine) non risulta neanche allegata o solo prospettata.
Sul punto, pertanto, la sentenza deve essere cassata con rinvio per nuovo giudizio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione, cui si demanda anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Il ricorso incidentale a sua volta risulta fondato in quanto è mancata qualsiasi analisi della CTR sulla questione proposta, della assoggettabilità o no ad IVA della compravendita.

Con l’unico motivo la controricorrente prospetta la violazione degli art. 4, secondo comma, n. 1, d.P.R. 633 del 1972 e dell’art. 40, primo comma, d.P.R. n. 131 del 1986, in relazione all’art. 360, primo comma n. 3, cod. proc. civ.

Tuttavia, nel corso del motivo esplicita, chiaramente, una mancata pronuncia sulla questione sollevata: «Se la Commissione tributaria regionale avesse esaminato tale motivo del ricorso in appello avrebbe dovuto, comunque, accoglierlo». Conseguentemente, il motivo è per un omesso esame del motivo di appello. La CTR, infatti, nulla ha accertato sul punto e nemmeno ha evidenziato i fatti per permettere a questa Corte di Cassazione una eventuale decisione nel merito.

La sentenza, pertanto deve cassarsi anche per l’impugnazione incidentale con rinvio per nuovo giudizio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione,

cui si demanda anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

…

P.Q.M.

accoglie il ricorso principale e il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia per nuovo giudizio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, il 28/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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