Concessione bene demaniale: chi paga l'ICI?

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di concessione bene demaniale, il soggetto tenuto al pagamento dell’ICI è sempre il concessionario. La sentenza chiarisce che la natura del diritto concesso (reale o personale) è irrilevante. Il fattore decisivo è unicamente la natura demaniale del bene, che il giudice di merito deve accertare. Il caso riguardava un avviso di accertamento ICI emesso da un Comune nei confronti di una società concessionaria di un palazzo dei congressi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Concessione Bene Demaniale: La Cassazione Chiarisce Chi Paga le Imposte Immobiliari

Quando un’impresa privata gestisce una struttura situata su un terreno pubblico, sorge una domanda fondamentale: chi è responsabile del pagamento delle imposte immobiliari come la vecchia ICI? La questione è tutt’altro che banale e riguarda la corretta interpretazione delle norme sulla concessione bene demaniale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento decisivo, stabilendo un principio netto che sposta l’attenzione dalla natura del diritto concesso alla natura del bene stesso.

I Fatti di Causa: Un Complesso Immobiliare in Concessione

Il caso ha origine da un avviso di accertamento per l’ICI relativa all’anno 2010, emesso da un Comune nei confronti di una società a responsabilità limitata. La società gestiva un importante complesso immobiliare, un Palazzo dei Congressi, in virtù di una concessione trentennale stipulata con il Comune stesso.

Inizialmente, la Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione alla società. I giudici di secondo grado avevano sostenuto che la concessione non trasferiva un diritto reale (come la proprietà o l’usufrutto), ma un semplice diritto personale di godimento, simile a una locazione. Di conseguenza, non essendo proprietaria del bene, la società non poteva essere considerata soggetto passivo dell’imposta. Il Comune, ritenendo errata tale interpretazione, ha presentato ricorso alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte: Focus sulla Concessione Bene Demaniale

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza regionale e rinviando la causa a un’altra sezione della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado. La decisione si fonda su un’interpretazione chiara e diretta della normativa fiscale in materia.

I giudici supremi hanno affermato che il tribunale regionale ha commesso un errore nel concentrarsi sulla distinzione tra diritti reali e diritti personali di godimento. Questo aspetto, secondo la Corte, è del tutto irrilevante ai fini della determinazione del soggetto passivo ICI nel contesto di una concessione bene demaniale.

Le Motivazioni: La Natura Demaniale è il Fattore Decisivo

Il cuore della motivazione risiede nell’articolo 3, comma 2, del D.Lgs. 504/1992, come modificato dalla legge 388/2000. Questa norma stabilisce in modo esplicito che “nel caso di concessione su aree demaniali soggetto passivo è il concessionario”.

La Corte ha ribadito un principio già consolidato in sua precedente giurisprudenza: questa disposizione legislativa rende il concessionario l’obbligato al pagamento dell’imposta in via diretta e formale. Non è più necessario, a partire dal 2001, indagare se la concessione abbia effetti reali o meramente obbligatori. L’unico presupposto che il giudice deve verificare è se il bene oggetto della concessione abbia effettivamente natura demaniale.

La Commissione Tributaria Regionale, invece, aveva omesso completamente questo accertamento cruciale, basando la sua intera decisione su una qualificazione giuridica del rapporto (diritto personale di godimento) che la legge stessa rende ininfluente per la specifica fattispecie della concessione bene demaniale.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La pronuncia della Cassazione ha importanti implicazioni pratiche per tutti gli operatori economici che operano su beni pubblici.

1. Certezza Giuridica: Viene stabilito con certezza che il concessionario di un bene demaniale è il soggetto passivo ai fini delle imposte immobiliari. Questo elimina l’incertezza legata alla qualificazione del contratto di concessione.
2. Focus sull’Accertamento: Le controversie future dovranno concentrarsi non più sulla natura del diritto concesso, ma sull’accertamento preliminare e fondamentale della natura demaniale del bene.
3. Responsabilità del Concessionario: Le imprese che ottengono concessioni su aree pubbliche devono essere consapevoli che l’onere fiscale immobiliare ricade direttamente su di loro, e devono tenerne conto nella pianificazione economica e finanziaria della gestione.

In caso di concessione su un bene demaniale, chi è il soggetto obbligato a pagare l’ICI?
Secondo la legge e l’interpretazione della Corte di Cassazione, il soggetto passivo dell’imposta, e quindi obbligato al pagamento, è il concessionario.

È rilevante distinguere se la concessione crea un diritto reale o un diritto personale di godimento ai fini ICI?
No, la Corte ha chiarito che questa distinzione non è rilevante. La normativa individua il concessionario come soggetto passivo a prescindere dalla natura (reale o personale) del diritto che gli viene concesso.

Qual è l’accertamento decisivo che il giudice di merito deve compiere in questi casi?
L’accertamento decisivo e preliminare che il giudice deve effettuare è verificare se il bene oggetto della concessione abbia o meno natura demaniale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 11000 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 11000 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 27/04/2025

ICI CONCESSIONARIO BENE DEMANIALE

sul ricorso iscritto al n. 23037/2020 del ruolo generale, proposto

il COMUNE DI SAN BENEDETTO DEL TRONTO (AP) (codice fiscale CODICE_FISCALE, con sede in INDIRIZZO in persona del Sindaco pro tempore, NOME COGNOME rappresentato e difeso, in ragione di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso e di determinazione n. 849 del 6 agosto 2020, dagli avv.ti NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE.

– RICORRENTE –

CONTRO

SOCIETÀ RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE, con sede in San Benedetto del Tronto, alla INDIRIZZO, in persona del legale rappresentante pro tempore, presidente del consiglio di amministrazione, dr. NOME COGNOME rappresentata e

difesa, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al controricorso, dall’avv. NOME COGNOMEcodice fiscale CODICE_FISCALE.

-CONTRORICORRENTE – per la cassazione della sentenza n. 977/6/2019 della Commissione tributaria regionale delle Marche, depositata il 16 dicembre 2019. UDITA la relazione della causa svolta dal consigliere NOME COGNOME

nella camera di consiglio celebratasi in data 5 dicembre 2024.

FATTI DI CAUSA

Oggetto di controversia è l’avviso di accertamento in atti con cui il Comune di San Benedetto del Tronto liquidò l’ICI per l’anno 2010 in relazione ad un complesso immobiliare sito nel predetto Comune affidato in concessione alla RAGIONE_SOCIALE

La suindicata Commissione regionale accolse l’appello proposto dalla contribuente contro la sentenza n. 66/2/2012 della Commissione tributaria provinciale di Ascoli Piceno, ritenendo che la concessione in oggetto, concernente la progettazione, la realizzazione e la gestione dell’intervento di completamento del INDIRIZZO, avente durata trentennale e con previsione di retrocessione del bene al Comune, come tale restatone titolare, integrasse un diritto personale di godimento del bene, riconducibile alla locazione immobiliare, negando quindi la soggettività passiva della società, siccome non proprietaria del bene.
Avverso tale pronuncia il Comune di San Benedetto del Tronto proponeva ricorso per cassazione, notificato in data 1°/14 settembre 2020, formulando un unico motivo di impugnazione.

la RAGIONE_SOCIALE resisteva con controricorso notificato il 22/27 ottobre 2020 .

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il motivo di impugnazione il ricorrente ha eccepito, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 3, comma 2, d.lgs. n. 504/1992, ponendo in evidenza che tale disposizione prevede che, nel caso di concessione su area demaniale, il soggetto passivo dell’imposta è il concessionario.

Il ricorso va accolto, subito archiviando le preliminari eccezioni di inammissibilità avanzate dalla controricorrente, considerando, in primo luogo, che, in relazione al vizio dedotto (violazione di legge), non opera la regola della cd. doppia conforme, prevista, invece, per le ipotesi riconducibili al canone censorio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

Per altro verso, va osservato che le ragioni dell’impugnazione non mirano ad una diversa qualificazione del rapporto concessorio in esame (vale a dire in termini di concessione di area demaniale) rispetto a quella asseritamente operata dal giudice di merito, giacchè la valutazione della Commissione risulta fondata sul diverso aspetto secondo il quale « l’atto tra le parti ha dato luogo non alla costituzione di diritti reali, ma alla costituzione di diritto personale di godimento » (così a pagina n. 2 della sentenza impugnata), in ragione della prevista restituzione del bene al Comune al termine della concessione.
Il Giudice di merito, dunque, non si è proprio posto il problema di esaminare se la concessione avesse o meno ad oggetto un bene demaniale, calibrando, invece, la decisione su altro, non rilevante aspetto, così cadendo nella dedotta violazione di legge alla luce delle considerazioni che seguono.

Tanto chiarito, va dato che questa Corte ha di recente deciso, tra le parti, una causa del tutto analoga, concernente la medesima imposta in relazione ad altra annualità (2011), affermando il seguente principio, il quale, in assenza di spunti contrari di riflessione, va qui ribadito.

Va, allora, confermato che in tema di ICI, l’art. 18, comma 3, della legge n. 388/2000, nel modificare l’art. 3, comma 2, del d.lgs, n. 504/1992 prevedendo che “nel caso di concessione su aree demaniali soggetto passivo è il concessionario”, ha reso quest’ultimo, a partire dall’annualità 2001, obbligato non solo sostanziale, in sede di rivalsa del concedente, ma anche formale, facendo venir meno la necessità di accertare se la concessione attributiva il diritto di costruire immobili sul demanio avesse effetti reali, con conseguente tassabilità degli immobili ai fini ICI in capo al concessionario, od obbligatori, con l’opposta conseguenza dell’intassabilità (cfr. Cass. n. 2255/2022 che richiama Cass. n. 28563/2020).
La sentenza della Commissione Tributaria Regionale ha omesso di accertare se il bene in questione oggetto di concessione abbia o meno natura demaniale, risolvendo la controversia sulla base delle menzionata qualificazione del rapporto in termini di diritto personale di godimento, trascurando di considerare l’operatività di tale principio e, con essa, la questione decisiva, ai fini della soluzione della controversia, la quale non risiede negli effetti reali o obbligatori del provvedimento concessorio, ma nella demanialità o meno del bene oggetto della lite.
Le riflessioni che precedono, quindi, giustificano la cassazione della sentenza impugnata ed il rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche -in diversa composizione -che si atterrà al suddetto principio, accertando

preliminarmente se il bene oggetto di concessione abbia o meno natura demaniale.

Il Giudice regionale provvederà anche a regolare le spese del presente grado di legittimità.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche -in diversa composizione -anche per regolare le spese del presente grado di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 5 dicembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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