Compravendita simulata e Fisco: la prova contraria

La Corte di Cassazione analizza il caso di un accertamento fiscale basato su un acquisto immobiliare. Il contribuente sosteneva una compravendita simulata che nascondeva una donazione. La Corte ha stabilito che, per superare la presunzione del Fisco, non basta dimostrare il mancato incasso di un assegno o produrre una dichiarazione del venditore. È necessaria una valutazione complessiva di prove gravi, precise e concordanti. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Compravendita simulata e Fisco: la Cassazione detta le regole per la prova contraria

Quando un acquisto immobiliare finisce nel mirino del Fisco, il contribuente può trovarsi a dover dimostrare la reale natura dell’operazione per evitare un pesante accertamento. Una situazione comune è quella della compravendita simulata, un contratto di vendita che in realtà nasconde una donazione. Ma come si fornisce la prova contraria all’Agenzia delle Entrate? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sui requisiti probatori, sottolineando che non tutte le prove hanno lo stesso peso.

I fatti del caso: la compravendita simulata e l’accertamento del Fisco

La vicenda nasce da un avviso di accertamento notificato a un contribuente. L’Agenzia delle Entrate, utilizzando il metodo sintetico (il cosiddetto ‘redditometro’), aveva rilevato un incremento patrimoniale significativo: l’acquisto di un terreno per un valore di 600.000 euro. Secondo il Fisco, tale spesa era incompatibile con il reddito dichiarato e, pertanto, indice di un maggior reddito non dichiarato, calcolato in 120.000 euro per l’annualità di riferimento (un quinto del valore totale).

Il contribuente si è opposto, sostenendo che l’operazione non era una vera compravendita, bensì una donazione da parte della zia. A sostegno della sua tesi, ha evidenziato che l’assegno emesso per il pagamento non era mai stato incassato e ha prodotto una dichiarazione della zia stessa che confermava la natura gratuita dell’atto.

In secondo grado, la Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione al contribuente, ritenendo sufficienti questi elementi a provare la simulazione. L’Agenzia delle Entrate, però, non si è arresa e ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

La decisione della Corte di Cassazione sulla prova della compravendita simulata

La Suprema Corte ha accolto parzialmente le ragioni del Fisco, cassando la sentenza di secondo grado e rinviando la causa per un nuovo esame. La decisione si fonda su una distinzione cruciale tra la possibilità di provare la simulazione e la qualità delle prove necessarie per farlo.

Il primo motivo di ricorso: i limiti alla prova della simulazione

L’Agenzia delle Entrate sosteneva che la donazione dissimulata fosse nulla per vizio di forma e che la dichiarazione della zia non avesse valore di controdichiarazione. La Cassazione ha respinto questo motivo. Ha chiarito che, in ambito tributario, il contribuente non sta cercando di far valere gli effetti della donazione, ma solo di dimostrare che la spesa presunta dal Fisco non è mai avvenuta. Di conseguenza, le rigide regole civilistiche sulla prova della simulazione tra le parti possono essere attenuate e anche dichiarazioni di terzi possono essere ammesse come indizi.

Il secondo motivo di ricorso: la valutazione degli indizi

È su questo punto che la Corte ha dato ragione al Fisco. L’Agenzia lamentava che i giudici di merito avessero ritenuto sufficienti, per provare la simulazione, il mancato incasso dell’assegno e la dichiarazione della zia. La Cassazione ha concordato, affermando che questi elementi, presi singolarmente, non sono sufficienti a costruire una prova solida.

Le motivazioni della Corte

La Corte ha ribadito un principio fondamentale in materia di prova presuntiva: il giudice non può limitarsi a un’analisi ‘atomistica’ dei singoli indizi. Al contrario, è tenuto a una valutazione complessiva e critica di tutti gli elementi a disposizione per verificare se questi siano ‘gravi, precisi e concordanti’.

Nel caso specifico, la Commissione Tributaria Regionale si era limitata a prendere atto del mancato addebito dell’assegno e della dichiarazione della venditrice, senza sottoporli a un vero vaglio critico. Secondo la Cassazione, il mancato incasso di un assegno non esclude che il pagamento possa essere avvenuto con fondi di provenienza diversa e non tracciata. Allo stesso modo, la dichiarazione della zia, pur essendo un indizio ammissibile, deve essere valutata con cautela, considerando il rapporto di parentela e la sua coerenza con il resto del quadro probatorio. Il giudice di merito avrebbe dovuto analizzare tutti gli elementi nel loro insieme per giungere a una conclusione logicamente fondata sulla gratuità dell’operazione, cosa che non è stata fatta.

Conclusioni: cosa insegna questa ordinanza

L’ordinanza della Cassazione offre un importante insegnamento per i contribuenti che si trovano ad affrontare accertamenti basati su presunzioni di spesa. Se da un lato viene confermata la possibilità di difendersi provando che un atto oneroso è in realtà una compravendita simulata che nasconde una liberalità, dall’altro viene posto l’accento sul rigore necessario per fornire tale prova. Non basta presentare un singolo elemento a proprio favore, come un assegno non incassato. È indispensabile costruire un quadro probatorio completo, coerente e robusto, in cui ogni indizio rafforza l’altro, per convincere il giudice che la realtà economica dell’operazione è diversa da quella apparente.

È possibile dimostrare al Fisco che una compravendita è in realtà una donazione per evitare un accertamento?
Sì, la Corte di Cassazione conferma che il contribuente può fornire la prova contraria per dimostrare che un acquisto, che ha generato un accertamento sintetico, era in realtà un atto simulato che celava una donazione. Questo serve a provare l’assenza di una reale capacità di spesa legata a quell’operazione.

Il mancato incasso di un assegno è una prova sufficiente per dimostrare una compravendita simulata?
No. Secondo la sentenza, il solo fatto che un assegno emesso per il pagamento non sia stato incassato non è, di per sé, una prova sufficiente. È considerato un indizio, ma deve essere corroborato da altre prove gravi, precise e concordanti, poiché i fondi potrebbero provenire da altre fonti non tracciate.

Che valore ha la dichiarazione del venditore che ammette la simulazione?
La dichiarazione del venditore (controdichiarazione) ha il valore probatorio di un indizio e non di una prova piena. Il giudice deve valutarne criticamente l’attendibilità, considerandola insieme a tutti gli altri elementi del caso, come i rapporti tra le parti e la coerenza generale dei fatti. Non può essere accettata acriticamente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34459 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34459 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 26/12/2024

NOMECOGNOMENOME COGNOME

-intimato – avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. BASILICATA, n. 104/2016, depositata l’11 marzo 2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16 ottobre 2024 dal consigliere NOME COGNOME

Irpef-avviso- accertamento- Incremento patrimoniale- simulazione

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23252/2016 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso l’Avvocatura generale dello Stato che la rappresenta e difende,

-ricorrente – contro

Rilevato che:

L’Agenzia delle Entrate ricorre nei confronti di NOME COGNOME che non ha svolto attività difensiva, avverso la sentenza in epigrafe. Con quest’ultima la C.t.r. della Basilicata ha accolto l’appello del contribuente avverso la sentenza della C.t.p. di Matera che aveva rigettato il ricorso spiegato a vverso l’avviso di accertamento con il quale, per l’anno di imposta 2006 (oltre che per gli anni 2007 e 2008 oggetto di separati ricorsi), era stato accertato in via sintetica un maggior reddito di euro 120.000,00 pari alla a quota di 1/5 dell’incremento patrimoniale derivante dall’acquisto di un terreno , nell’anno 2010 , per il prezzo dichiarato di euro 600.000,00.
La C.t.p. rigettava la domanda ritenendo che il contribuente non avesse provato quanto dal medesimo allegato, ovvero che si trattava di una vendita simulata e che il terreno, in realtà, gli era stato donato dalla zi a che non aveva mai incassato l’assegno tratto a pagamento.

La C.t.r., in riforma della sentenza di primo grado, affermava invece, che dalla documentazione bancaria esaminata emergeva che non vi era stato alcun esborso effettivo in quanto l’a ssegno, non trasferibile, a mezzo del quale sarebbe dovuto avvenire il pagamento del corrispettivo, non era stato mai negoziato; che il relativo importo non era mai stato addebitato sul conto corrente del contribuente e dei suoi familiari; che la dichiarazione resa dall’alienante aveva il valore di controdichiarazione circa il reale contratto voluto dalle parti; che i motivi sottesi all’operazione , volti ad eludere le norme in materia di eredità erano del tutto irrilevanti ai fini della presunta onerosità del trasferimento.
Considerato che:

Con il primo motivo l’Agenzia delle entrate denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. , violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 cod. civ., dell’art. 115 cod. proc. civ. in

combinato disposto con gli artt. 72, 1414, comma 2, 1418, 1421, 2704, 2725, secondo comma, e 2726 cod. civ.

L’Ufficio individua l’oggetto del contendere nella questione relativa all’opponibilità o meno al Fisco di una donazione simulata ( rectius dissimulata) da una compravendita per atto pubblico ed assume che la C.t.r. ha errato nel ritenere che la dichiarazione dell’alienante fungesse da controdichiarazione. Osserva che la donazione è nulla per vizio di forma e non può produrre effetto tra le parti; che la controdichiarazione non riveste la forma della scrittura privata.

Con il secondo motivo denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. ci v. violazione dell’art. 38 d.P.R . 29 settembre 1973, n. 600, dell’art. 115 cod. proc. civ. , dell’art. 2697cod. civ.

Con una prima critica, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto sufficiente a provare la simulazione il mancato incasso dell’assegno emesso a pagamento del prezzo, sebbene la prov vista potesse derivare anche da altre fonti. Con una seconda critica, censura la sentenza per aver ritenuto irrilevanti le ragioni che avrebbero portato le parti a dissimulare la donazione, ipotizzando la volontà di eludere le norme ereditarie, sebbene il contribuente avesse allegato un motivo del tutto implausibile e non provato, ovvero la necessità di un tempo maggiore per stipulare la donazione che gli avrebbe impedito di partecipare ai bandi per ottenere contributi regionali.
Il primo motivo è infondato.

3.1. L’art. 38 d.P.R. n. 600 del 1973, nel disciplinare il metodo di accertamento sintetico del reddito, nel testo vigente ratione temporis (cioè tra la legge n. 413 del 1991 e il d.l. n. 78 del 2010, convertito dalla legge n. 122 del 2010), prevede, da un lato (quarto comma), la possibilità di presumere il reddito complessivo netto sulla base della valenza induttiva di una serie di elementi e circostanze di fatto certi, costituenti indici di capacità contributiva, connessi alla disponibilità di

determinati beni o servizi ed alle spese necessarie per il loro utilizzo e mantenimento (in sostanza, un accertamento basato sui presunti consumi); dall’altro (quinto comma), contempla le «spese per incrementi patrimoniali», cioè quelle sostenute per l’acquisto di beni destinati ad incrementare durevolmente il patrimonio del contribuente. Ai sensi del sesto comma dell’art. 38 citato, resta salva la prova contraria, da parte del contribuente, consistente nella dimostrazione documentale della sussistenza e del possesso di redditi esenti o soggetti a ritenuta alla fonte a titolo d’imposta, o, più in generale, nella prova che il reddito presunto non esiste o esiste in misura inferiore.
3.2. Costante orientamento di legittimità afferma che la disciplina del redditometro introduce una presunzione legale relativa (tra le più recenti Cass. 13/06/2023, n. 16904, Cass. 28/12/2022, n. 37985). Conseguentemente, l’accertamento non impedisce al contribuente di dimostrare, attraverso idonea documentazione, oltre che il maggior reddito determinato o determinabile sinteticamente è costituito in tutto o in parte da redditi esenti o da redditi soggetti a ritenute alla fonte a titolo di imposta, anche che, più in generale, il reddito presunto non esiste o esiste in misura inferiore (Cass. 19/10/2016, n. 21142, Cass. 24/10/2005, n. 20588).
3.3. La prova contraria ben può consistere nella dimostrazione che i beni o gli importi individuati quali indici di capacità contributiva non siano effettivamente entrati nella disponibilità del contribuente, in quanto derivanti da un atto simulato, che non ne implica la corrispondente e reale disponibilità economica (Cass. 10/10/2014, n. 21442); ugualmente, può consistere nella dimostrazione che il pagamento del prezzo non è avvenuto e, quindi, l’effettuata acquisizione di beni non denota una reale disponibilità economica, suscettibile di valutazione a fini fiscali, poiché il contratto stipulato, in
ragione della sua natura simulata, ha una causa gratuita anziché quella onerosa apparente (Cass. 08/05/2024, n. 12527).

3.4. Con riferimento ai limiti codicistici alla prova dell’accertamento della simulazione (relativa, nel caso di specie) che le parti del contratto simulato possono legittimamente fornire, questa Corte ne ha già escluso la rilevanza, evidenziando che il giudizio non ha ad oggetto un’azione diretta ad ottenere la dichiarazione di nullità del contratto simulato oppure a far valere gli effetti di quello dissimulato; che, piuttosto, l’argomento speso è inteso dimostrare – esercitando il diritto di provare l’inconsistenza del dato presunto – l’infondatezza della pretesa fiscale, originata dalla constatazione di una capacità di spesa che la contribuente assume inesistente perché, a fronte degli atti di compravendita immobiliare stipulati, non avrebbe pagato alcun prezzo (Cass. 14/06/2022, n. 19201, Cass. 11/11/2020, n. 25414).
Quanto alla controdichiarazione, si è affermato che anche al contribuente, oltre che all’amministrazione finanziaria, deve essere riconosciuta – in attuazione dei principi del giusto processo e della parità delle parti di cui al nuovo testo dell’art. 111 Cost. – la possibilità d’introdurre nel giudizio dinanzi alle commissioni tributarie, dichiarazioni rese da terzi in sede extraprocessuale, e, quindi, anche dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà, le quali hanno il valore probatorio proprio degli elementi indiziari e come tali devono essere valutate – non potendo costituire da sole il fondamento della decisione – nel contesto probatorio emergente dagli atti (Cass. 04/04/2022, n. 10872
3.5. La C.t.r., nel valutare le prove addotte, ivi inclusa la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà rilasciata dall’alienante, ha fatto corretta applicazione di questi principi.

Il secondo motivo è fondato.

4.1. Questa Corte, pronunciandosi sulla medesima fattispecie, ma con riferimento ai redditi del contribuente relativi all’anno di imposta 2010 (cfr. Cass. 20/05/2022, n. 16399), ha già evidenziato che in materia di accertamento dell’imposta sui redditi, ed al fine della determinazione sintetica del reddito annuale complessivo, secondo la previsione del l’art. 38 d.P.R. n. 600 del 1973 la sottoscrizione di un atto pubblico (nella specie, una compravendita) contenente la dichiarazione di pagamento di una somma di denaro da parte del contribuente, può costituire elemento sulla cui base determinare induttivamente il reddito da quello posseduto, in base all’applicazione di presunzioni semplici, che l’ufficio finanziario è legittimato ad applicare per l’accertamento sintetico, risalendo dal fatto noto e quello ignoto, senza che possa ravvisarsi, nella disposizione che consente l’esercizio di tale potere, una violazione del principio costituzionale della capacità contributiva, di cui all’art. 53 Cost., essendo sempre consentita al contribuente la prova contraria in ordine al fatto che manca del tutto una disponibilità patrimoniale, essendo questa meramente apparente, per avere, l’atto stipulato, in ragione della sua natura simulata, una causa gratuita anziché quella onerosa apparente.
Si è aggiunto che tale prova contraria, tuttavia, non può consistere nella sola esibizione di documentazione bancaria che, se idonea a dimostrare il possesso di altri redditi esenti o assoggettati a ritenuta alla fonte a titolo d’imposta e, dunque, a provare la natura e la provenienza della provvista utilizzata per l’acquisto, ove, al contrario, venga posta a fondamento della gratuità del negozio originante l’accertamento, può costituire, al più, uno degli indizi da allegare, ma non il solo, giacché in tal caso l’assenza di riscontri della provvista nella documentazione bancaria non impedisce di ritenere che essa sia stata diversamente ed occultamente acquisita. Infatti, in materia di simulazione negoziale, specie con riguardo al pagamento del prezzo, la
prova negativa costituita dalla documentazione bancaria è di per sé stessa inidonea a dimostrare la diversa causa negoziale sottostante al tipo formalizzato, atteso che le risultanze degli estratti conto non hanno alcuna attinenza certa e causalmente efficiente rispetto all’adempimento dell’obbligazione del prezzo, nel negozio, simulato come oneroso che si assume celarne uno gratuito, atteso che la provvista necessaria all’adempimento del prezzo può provenire dalle tante altre fonti, e può avere come sua destinazione tanti altri canali, non esauribili – né quelle né questi – in quelli bancari (Cass. 17/0/2002, n. 8665).
4.2. Quanto alla controdichiarazione, si è già detto che è consentito il suo ingresso nel giudizio dinanzi alle commissioni tributarie; va ribadito, tuttavia, che detta dichiarazione ha il valore probatorio proprio degli elementi indiziari e come tali deve essere valutata. Infatti, non viene meno in capo al giudice tributario il potere-dovere di valutare l’attendibilità del contenuto della stessa, esigendo la corretta applicazione del principio della libera valutazione delle prove, l’obbligo di confrontare le propalazioni raccolte e di valutare la credibilità dei dichiaranti in base ad elementi soggettivi ed oggettivi, quali la loro qualità e vicinanza alle parti, l’intrinseca congruenza di dette dichiarazioni e la convergenza di queste con eventuali altri elementi acquisiti» (Cass. 27/02/2020, n. 5340, conformi Cass. Cass. 16/03/2018, n. 6616 e Cass. 21/01/2015, n. 960, ex plurimis ). Tali documenti, e le risultanze da essi emergenti, al pari delle dichiarazioni di terzi raccolte e prodotte dall’Ufficio, rilevano, quindi, quali elementi indiziari che possono concorre a formare, unitamente ad altri elementi, il convincimento del giudice (cfr. Cass. 16/03/2018, n. 6616; Cass. 07/4/2017, n. 9080; Cass. 05/04/2013, n. 8639, ex plurimis ).
4.3. In tema di prova presuntiva, poi, si è precisato che il giudice è tenuto, ai sensi dell’art. 2729 cod. civ. ad ammettere

solo presunzioni gravi, precise e concordanti; che il requisito della precisione è riferito al fatto noto, che deve essere determinato nella realtà storica; quello della gravità al grado di probabilità della sussistenza del fatto ignoto desumibile da quello noto, mentre quello della concordanza, richiamato solo in caso di pluralità di elementi presuntivi, richiede che il fatto ignoto sia -di regola -desunto da una pluralità di indizi gravi, precisi e univocamente convergenti nella dimostrazione della sua sussistenza; che, inoltre, il giudice deve articolare il procedimento logico nei due momenti della previa analisi di tutti gli elementi indiziari, onde scartare quelli irrilevanti, e nella successiva valutazione complessiva di quelli così isolati, onde verificare se siano concordanti e se la loro combinazione consenta una valida prova presuntiva (c.d. convergenza del molteplice), non raggiungibile, invece, attraverso un’analisi atomistica degli stessi. Ne consegue che la violazione di legge può prospettarsi non solo quando il giudice di merito affermi che il ragionamento presuntivo può basarsi su presunzioni non gravi, precise e concordanti ma anche quando fondi la presunzione su un fatto storico privo di gravità o precisione o concordanza ai fini dell’inferenza dal fatto noto della conseguenza ignota (Cass. 21/03/2022, n. 9054).
5. La C.t.r. non si è attenuta a questi principi. La stessa, infatti, al fine di concludere per la gratuità del trasferimento sotteso alla ripresa per cui è causa, si è limitata a rilevare che l’assegno corrisposto a pagamento del prezzo non era stato incassato né mai addebitato (elemento, come detto, questo inidoneo ex se a superare la presunzione correlata all’accertamento induttivo per cui è causa) ed a prendere atto della dichiarazione del venditore, zia del contribuente, precisando che quest’ultima fungeva da controdichiarazione, mentre avrebbe dovuto sottoporre la medesima a vaglio critico.
In conclusione, va accolto il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo; ne consegue la cassazione della decisione impugnata con rinvio alla Commissione tributaria di secondo grato della Basilicata, in diversa composizione, affinché riesamini la vicenda processuale e liquidi, altresì, le spese del presente giudizio di legittimità.

PQM

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 16 ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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