Compensazione urbanistica e ICI: ricalcolo del tributo

Un Comune ha impugnato la decisione che annullava un avviso di accertamento ICI su un terreno. Il contribuente aveva ceduto i diritti edificatori in base a una convenzione di compensazione urbanistica. La Corte di Cassazione ha stabilito che la commissione tributaria ha errato nell’annullare l’atto ‘sic et simpliciter’. Poiché i diritti sono stati ceduti a metà anno, il terreno era tassabile per il periodo precedente. Il giudice, in un processo di ‘impugnazione-merito’, deve ricalcolare l’imposta dovuta per la frazione di anno corretta, non limitarsi all’annullamento totale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 23 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Compensazione Urbanistica e ICI: Il Dovere del Giudice di Ricalcolare il Tributo

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un importante principio in materia di ICI (oggi IMU) e compensazione urbanistica. Quando un avviso di accertamento è solo parzialmente illegittimo, il giudice tributario non può limitarsi ad annullarlo, ma ha il dovere di rideterminare l’esatto importo dovuto. Analizziamo questa decisione per comprendere le sue implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso: Tassazione ICI su Aree Edificabili

Un Comune notificava a una contribuente un avviso di accertamento per il mancato pagamento dell’ICI relativa all’anno 2009. L’imposta riguardava la comproprietà di alcuni terreni considerati aree fabbricabili. La contribuente aveva stipulato con il Comune degli accordi di compensazione urbanistica, cedendo i diritti edificatori su tali terreni in cambio della realizzazione di opere di urbanizzazione (parcheggi, aree verdi, etc.).

La Commissione Tributaria Regionale, in appello, aveva annullato l’avviso di accertamento. Secondo i giudici di secondo grado, l’Amministrazione avrebbe dovuto verificare l’effettivo momento in cui i diritti edificatori erano stati trasferiti prima di imporre il tributo, e non avendolo fatto, l’atto era da considerarsi nullo. Il Comune ha quindi presentato ricorso in Cassazione contro questa decisione.

La Decisione della Corte di Cassazione e il ruolo della compensazione urbanistica

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un nuovo giudice. La Corte ha chiarito che, sebbene il principio giuridico applicato fosse corretto, le conclusioni tratte erano errate.

L’Errore del Giudice d’Appello

L’errore fondamentale della Commissione Tributaria Regionale è stato quello di annullare l’avviso di accertamento sic et simpliciter, ovvero in modo totale e senza ulteriori analisi. La cessione dei diritti edificatori, infatti, era avvenuta in due momenti distinti nel corso del 2009: una parte il 7 maggio e un’altra il 18 dicembre.

Questo significa che, per una frazione dell’anno, i terreni erano ancora pienamente edificabili e, di conseguenza, soggetti a ICI. Annullare completamente l’atto impositivo ha ignorato la tassabilità del bene per i periodi in cui i presupposti di legge sussistevano.

Il Principio dell’Impugnazione-Merito nel Processo Tributario

La Cassazione ha ribadito un principio consolidato: il processo tributario è un giudizio di “impugnazione-merito”. Ciò implica che il giudice non ha un ruolo puramente demolitorio. Se rileva che la pretesa fiscale è fondata ma per un importo inferiore a quello richiesto, non deve annullare l’atto, ma deve esaminare il merito della questione e rideterminare la corretta misura del tributo, entro i limiti delle domande delle parti.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Corte si fondano sulla natura stessa del processo tributario, che mira a una decisione sostitutiva sia della dichiarazione del contribuente sia dell’accertamento dell’amministrazione. In casi di compensazione urbanistica come questo, dove la perdita della qualità di area fabbricabile avviene nel corso dell’anno d’imposta, l’annullamento parziale è la via corretta. Il giudice deve quantificare la pretesa fiscale per il periodo in cui il presupposto impositivo (l’edificabilità del terreno) era ancora presente. Annullare l’intero atto, quando è infondato solo in parte, costituisce una violazione dei principi procedurali e sostanziali che governano la materia.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre due importanti lezioni. La prima è che un’area oggetto di compensazione urbanistica cessa di essere considerata fabbricabile ai fini fiscali solo dal momento in cui i diritti edificatori vengono effettivamente trasferiti. La seconda, di natura processuale, è che il giudice tributario ha il potere e il dovere di correggere un avviso di accertamento parzialmente illegittimo, ricalcolando l’imposta dovuta. Per i contribuenti, ciò significa che anche in presenza di un errore dell’ente impositore, non è garantito l’annullamento totale dell’atto se una parte del debito tributario risulta comunque dovuta. Per gli enti, rafforza la necessità di accertamenti precisi che tengano conto delle dinamiche temporali che influenzano il presupposto del tributo.

Un’area è tassabile ai fini ICI/IMU se è soggetta a compensazione urbanistica?
No, un’area inserita in un programma di compensazione urbanistica, per la quale il proprietario cede i diritti edificatori, non è considerata edificabile ai fini dell’imposta. Tuttavia, la tassabilità cessa solo dal momento effettivo della cessione di tali diritti.

Cosa deve fare il giudice tributario se un avviso di accertamento è solo parzialmente errato?
Il giudice non deve annullare l’intero avviso di accertamento. In base al principio del processo come ‘impugnazione-merito’, deve esaminare la pretesa nel merito e rideterminare l’esatto ammontare del tributo dovuto, correggendo l’errore dell’amministrazione.

Come si calcola l’imposta se un terreno perde l’edificabilità durante l’anno?
L’imposta è dovuta in proporzione ai mesi dell’anno in cui il terreno possedeva ancora la caratteristica di area fabbricabile. Il giudice deve calcolare il debito tributario solo per la frazione di anno in cui il presupposto impositivo era presente, prima della cessione dei diritti edificatori.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33290 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33290 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7181/2018 R.G., proposto

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, entrambi con studio in RAGIONE_SOCIALE (presso gli Uffici dell’Avvocatura Comunale), elettivamente domiciliato presso lo studio ‘ RAGIONE_SOCIALE , con sede in Roma (indirizzi pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL ; EMAIL ), giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

NOME, nella qualità di unica erede legittima della defunta COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, entrambi con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata (indirizzi pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL ; EMAIL ), giusta procura in calce al controricorso di costituzione nel presente procedimento;

ICI IMU ACCERTAMENTO COMPENSAZIONE URBANISTICA

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Campania -sezione staccata di RAGIONE_SOCIALE l’11 ottobre 2017, n. 8353/5/2017, notificata il 22 dicembre 2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 4 dicembre 2025 dal AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE:

Il RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Campania -sezione staccata di RAGIONE_SOCIALE l’11 ottobre 2017, n. 8353/5/2017, notificata il 22 dicembre 2017, che, in controversia su impugnazione di avviso di accertamento n. 1065116130011783 del 17 dicembre 2013 emesso dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE in danno di NOME COGNOME (dante causa iure hereditario di NOME COGNOME) per omesso versamento dell’ICI relativa all’anno 2009, nella misura complessiva di € 15.656,00, con riguardo alla comproprietà per la quota di 1/2 su terreni ubicati nel medesimo RAGIONE_SOCIALE alla INDIRIZZO, ha accolto l’appello proposto da NOME COGNOME nei confronti del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di RAGIONE_SOCIALE l’8 ottobre 2014, n. 5431/4/2014, con compensazione delle spese giudiziali.
La Commissione tributaria regionale ha riformato la decisione di prime cure -che aveva rigettato il ricorso originario della contribuente -sul presupposto che la conservazione della comproprietà in capo alla contribuente non poteva giustificare l’imposizione alla stregua di aree fabbricabili.

NOME COGNOME, nella qualità di unica erede legittima della defunta NOME COGNOME, ha resistito con controricorso.

La controricorrente ha depositato memoria illustrativa.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato a due motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia violazione degli artt. 2697 cod. civ. e 115 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di appello che « l’ Amministrazione avrebbe avuto l’onere di verificare l’effettivo momento temporale di apprensione delle aree (…) , ai fini di un corretto accertamento degli effettivi presupposti del tributo », desumendone che: « L’omissione di tale adempimento (…) giustifica , in riforma della gravata statuizione, l’annullamento dell’avvi so di accertamento ».
1.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., nonché dei principi generali in materia di contenzioso tributario, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3) e 4), cod. proc. civ., per essere stato omesso dal giudice di appello , all’esito dell’annullamento dell’atto impositivo, di rideterminare l’esatto ammontare del tributo dovuto.

I predetti motivi -la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta -sono fondati.

2.1 Secondo il ricorrente, la sentenza impugnata non avrebbe tenuto conto dell’effettivo momento temporale di apprensione delle aree ai fini dell’accertamento dei presupposti del tributo, non avendo considerato che il contribuente avrebbe avuto la piena disponibilità e l’effettivo possesso di parte dei t erreni fino al 7 maggio 2009 e di altra parte dei terreni fino al 18 dicembre 2009, sulla base della ricostruzione fatta dalla stessa contribuente sull’ iter amministrativo.

2.2 Il giudice di appello ha desunto il proprio convincimento sugli effetti giuridici delle stipulazioni intercorse tra contribuente ed ente impositore in base agli accordi del 7 maggio 2009 e del 18 dicembre 2009, dai quali sarebbe derivata la traslazione dei diritti edificatori in capo all’ente impositore. Per cui, la consumazione di tali diritti mediante la realizzazione di parcheggi, aree di sosta, aree verdi ed altre opere di urbanizzazione aveva fatto venir meno il presupposto impositivo.
2.3 Ciò, del resto, in conformità alla giurisprudenza di questa Corte, secondo cui, premesso che trattasi di un caso di compensazione urbanistica (ovvero, come talvolta anche si legge, di ‘ perequazione compensativa ‘), nel quale la pubblica amministrazione attribuisce al proprietario di un suolo un indice di capacità edificatoria (credito edilizio o volumetrico) fruibile su altra area di proprietà pubblica o privata, non necessariamente contigua e di anche successiva individuazione; ciò a fronte della cessione gratuita dell’area oggetto di trasformazione pubblica, ovvero di imposizione su di essa di un vincolo assoluto di inedificabilità o preordinato all’esproprio, un’area, prima edificabile e poi assoggettata ad un vincolo di inedificabilità assoluta, non è da considerare ed ificabile ai fini dell’ICI, ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, dal momento che quest’ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso (Cass., Sez. Un., 29 ottobre 2020, n. 23902; Cass., Sez. 6^-5, 2 dicembre 2021, n. 37934; Cass., Sez. 6^-5, 19 gennaio 2022, n. 1545; Cass., Sez. Trib., 2 ottobre 2024, n. 25935). Per cui, l’assoggettabilità a tale imposta di un’area, individuata in un programma di
compensazione urbanistica come destinataria del trasferimento di un diritto edificatorio, si determina solamente a seguito del perfezionamento della procedura disposta per l’accordo di programma, ove prevista, con la conseguente approvazione dei piani urbanistici e delle relative varianti ai piani regolatori generali, attraverso l’individuazione esatta delle volumetrie concordate in compensazione e l’identificazione precisa delle aree per il tramite degli identificativi catastali (Cass., Sez. Trib., 16 gennaio 2023, n. 10383).
2.4 Tuttavia, nonostante la corretta qualificazione della fattispecie in punto di diritto, il giudice di appello non ha tenuto conto che la cessione dei diritti edificatori è stata stipulata nel corso dell’anno 2009 in due momenti differenti, per cui una parte dei terreni sarebbe stata edificabile fino al 7 maggio 2009 ed un’altra parte dei terr eni fino al 18 dicembre 2009.

2.5 Ne deriva, quindi, che l’atto impositivo non poteva essere annullato sic et simpliciter senza rideterminare il tributo dovuto sui terreni per le diverse frazioni dell’anno di riferimento, in linea con la giurisprudenza di legittimità.

Invero, per costante insegnamento di questa Corte, il processo tributario è annoverabile tra quelli di ” impugnazionemerito “, in quanto diretto ad una decisione sostitutiva sia della dichiarazione resa dal contribuente, sia dell’accertamento dell’amministrazione finanziaria, sicché il giudice, ove ritenga invalido l’avviso di accertamento per motivi non formali, ma di carattere sostanziale, non può limitarsi al suo annullamento, ma deve esaminare nel merito la pretesa e ricondurla alla corretta misura, entro i limiti posti dalle domande di parte (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2008, n. 25909; Cass., Sez. 5^, 28 giugno 2016, n. 13294; Cass., Sez. 5^, 10 maggio
2019, n. 12467; Cass., Sez. 5^, 26 febbraio 2020, n. 5160; Cass., Sez. 5^, 10 settembre 2020, n. 18777; Cass., Sez. 5^, 17 maggio 2021, n. 17233; Cass., Sez. 5^, 18 maggio 2022, n. 15899; Cass., Sez. 5^, 26 maggio 2022, n. 17189; Cass., Sez. Trib., 25 novembre 2022, n. 34723; Cass., Sez. Trib., 20 settembre 2023, n. 26882; Cass., Sez. Trib., 18 luglio 2024, n. 19840; Cass., Sez. Trib., 1 agosto 2025, n. 22204).

In quest’ottica, ove il giudice tributario ravvisi la parziale infondatezza della pretesa fiscale (e non anche l’assoluta nullità dell’atto), non può limitarsi ad annullare l’atto impositivo che la rappresenta, ma è tenuto a quantificare la corretta pretesa dell’amministrazione finanziaria, sia pure entro i limiti tracciati dai petita delle parti (Cass., Sez. 5^, 28 novembre 2014, n. 25317; Cass., Sez. 5^, 9 ottobre 2020, n. 21820; Cass., Sez. 5^, 25 novembre 2020, n. 26795; Cass., Sez. Trib., 30 novembre 2023, n. 33431; Cass., Sez. Trib., 5 dicembre 2024, n. 31232).
Alla stregua delle suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi la fondatezza dei motivi dedotti, il ricorso può trovare accoglimento e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania ( ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a), della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 4 dicembre 2025 .

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.