Compensazione urbanistica e ICI: il ricalcolo è d'obbligo

Un Comune ha richiesto il pagamento dell’ICI a un contribuente per un terreno interessato da un’operazione di compensazione urbanistica. La Cassazione ha stabilito che, poiché i diritti edificatori sono stati ceduti in due momenti diversi durante l’anno, l’imposta è dovuta solo per i periodi di effettivo possesso. La Corte ha chiarito che il giudice tributario non deve annullare l’intero avviso di accertamento, ma ricalcolare l’importo corretto del tributo, applicando il principio del processo di ‘impugnazione-merito’.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Compensazione Urbanistica e ICI: Obbligatorio il Ricalcolo del Tributo da Parte del Giudice

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un importante chiarimento sul calcolo dell’ICI (oggi IMU) per i terreni interessati da operazioni di compensazione urbanistica. La decisione sottolinea un principio cardine del processo tributario: il giudice non può limitarsi ad annullare un atto impositivo parzialmente errato, ma ha il dovere di ricalcolare l’esatto ammontare del tributo. Questa pronuncia offre spunti fondamentali per contribuenti e amministrazioni comunali.

Il Contesto: Accertamento ICI su Terreni in Trasformazione

Il caso ha origine da un avviso di accertamento emesso da un Comune nei confronti di un contribuente per il mancato versamento dell’ICI relativa all’anno 2009. L’imposta era stata calcolata considerando edificabili alcuni terreni di proprietà del contribuente. Tuttavia, nel corso dello stesso anno, questi terreni erano stati oggetto di un accordo di compensazione urbanistica: il proprietario aveva ceduto i diritti edificatori al Comune in cambio di crediti edilizi. La cessione, però, era avvenuta in due momenti distinti: una parte a maggio e un’altra a dicembre.

La Commissione Tributaria Regionale, in secondo grado, aveva annullato integralmente l’avviso di accertamento, ritenendo che l’amministrazione comunale avrebbe dovuto verificare l’effettivo momento della perdita dei diritti edificatori. Il Comune ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per una nuova valutazione. La Suprema Corte ha ritenuto errata la decisione dei giudici di merito di annullare l’atto sic et simpliciter (cioè, senza ulteriori specificazioni), invece di procedere alla rideterminazione dell’imposta dovuta.

Le motivazioni

Il ragionamento della Corte si fonda su due pilastri concettuali: la natura della compensazione urbanistica e la funzione del processo tributario.

Effetti Fiscali della Cessione dei Diritti Edificatori

La Corte ribadisce che un’area interessata da un programma di compensazione urbanistica non è più da considerarsi edificabile ai fini ICI/IMU dal momento in cui il diritto edificatorio viene trasferito. Questo diritto, infatti, non è una qualità intrinseca del terreno ma un bene separatamente trasferibile. Di conseguenza, dal momento della cessione, il presupposto impositivo viene meno.

Nel caso specifico, tuttavia, la cessione era avvenuta in due date diverse nel corso del 2009. Pertanto, i terreni erano rimasti edificabili, e quindi soggetti a imposta, per le frazioni dell’anno antecedenti a tali date. La Commissione Tributaria Regionale ha ignorato questa circostanza, annullando l’imposta per l’intero anno.

Il Principio di “Impugnazione-Merito”

Qui emerge il punto cruciale della decisione. La Cassazione ricorda che il processo tributario è un giudizio di “impugnazione-merito”. A differenza di altri processi amministrativi dove il giudice può solo annullare l’atto illegittimo, nel contenzioso tributario il giudice ha il potere e il dovere di entrare nel merito della pretesa fiscale. Se l’avviso di accertamento è viziato per motivi sostanziali (come un errato calcolo dell’imponibile o dell’imposta) ma la pretesa non è del tutto infondata, il giudice non può limitarsi all’annullamento. Deve, invece, “sostituire” la propria valutazione a quella dell’ente impositore e determinare la corretta misura del tributo dovuto, entro i limiti delle domande delle parti.

L’annullamento totale è giustificato solo in presenza di vizi formali non sanabili o di un’assoluta infondatezza della pretesa, circostanze che non ricorrevano nel caso di specie.

Le conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale di grande rilevanza pratica. Per i contribuenti, significa che, anche in caso di un accertamento parzialmente errato, non si può sperare in un annullamento totale se una parte del tributo è comunque dovuta. È fondamentale, quindi, articolare le proprie difese in modo da contestare la misura della pretesa, fornendo al giudice tutti gli elementi per un corretto ricalcolo.

Per le amministrazioni comunali, la decisione conferma che un errore di calcolo non invalida necessariamente l’intero atto, purché il presupposto impositivo esista almeno in parte. Infine, per i giudici tributari, viene riaffermato il loro ruolo attivo nel definire il corretto rapporto debito-credito tra Fisco e contribuente, andando oltre un mero controllo di legittimità formale degli atti.

Quando un’area è oggetto di compensazione urbanistica, l’ICI è dovuta per l’intero anno?
No. Secondo la Cassazione, l’imposta sulle aree fabbricabili è dovuta solo per il periodo dell’anno in cui il proprietario ha ancora la disponibilità dei diritti edificatori. Una volta che questi diritti sono ceduti al Comune, l’area cessa di essere considerata edificabile ai fini fiscali e l’imposta non è più dovuta per la frazione di anno successiva alla cessione.

Se un avviso di accertamento fiscale è parzialmente errato, il giudice deve annullarlo del tutto?
No. Il processo tributario è definito di “impugnazione-merito”. Questo significa che il giudice, se ritiene l’atto parzialmente infondato per motivi sostanziali, non deve limitarsi ad annullarlo. Ha invece il potere e il dovere di esaminare la pretesa nel merito e rideterminare l’esatto importo dovuto dal contribuente, entro i limiti della domanda.

Qual è il potere del giudice tributario di fronte a una richiesta di ricalcolo del tributo?
Il giudice tributario ha un potere sostitutivo rispetto all’amministrazione finanziaria. Ciò significa che può correggere l’operato dell’ente impositore, esaminando la pretesa fiscale e riconducendola alla sua corretta misura. Non può semplicemente annullare l’atto se l’illegittimità non è totale, ma deve quantificare la pretesa corretta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33286 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33286 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7134/2018 R.G., proposto

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, entrambi con studio in RAGIONE_SOCIALE (presso gli Uffici dell’Avvocatura Comunale), elettivamente domiciliato presso lo studio ‘ RAGIONE_SOCIALE , con sede in Roma (indirizzi pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL ; EMAIL ), giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, entrambi con studio in Roma, ove elettivamente domiciliato (indirizzi pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL ; EMAIL ), giusta procura in calce al controricorso di costituzione nel presente procedimento;

CONTRORICORRENTE

ICI IMU ACCERTAMENTO COMPENSAZIONE URBANISTICA

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Campania -sezione staccata di RAGIONE_SOCIALE l’11 ottobre 2017, n. 8352/5/2017, notificata il 22 dicembre 2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 4 dicembre 2025 dal AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE:

Il RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Campania -sezione staccata di RAGIONE_SOCIALE l’11 ottobre 2017, n. 8352/5/2017, notificata il 22 dicembre 2017, che, in controversia su impugnazione di avviso di accertamento n. 10651161300112049 del 17 dicembre 2013 emesso dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE in danno di NOME COGNOME per omesso versamento dell’ICI relativa all’anno 2009, nella misura complessiva di € 13.968,00, con riguardo alla comproprietà per la quota di 1/2 su terreni ubicati nel medesimo RAGIONE_SOCIALE alla INDIRIZZO, ha accolto l’appello proposto da NOME COGNOME nei confronti del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di RAGIONE_SOCIALE l’8 ottobre 2014, n. 5433/4/2014, con compensazione delle spese giudiziali.
La Commissione tributaria regionale ha riformato la decisione di prime cure -che aveva rigettato il ricorso originario del contribuente -sul presupposto che la conservazione della comproprietà in capo al contribuente non poteva giustificare l’imposizione alla stregua di aree fabbricabili.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

Il controricorrente ha depositato memoria illustrativa.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato a due motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia violazione degli artt. 2697 cod. civ. e 115 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di appello che « l’ Amministrazione avrebbe avuto l’onere di verificare l’effettivo momento temporale di apprensione delle aree (…) , ai fini di un corretto accertamento degli effettivi presupposti del tributo », desumendone che: « L’omissione di tale adempimento (…) giustifica , in riforma della gravata statuizione, l’annullamento dell’avvi so di accertamento ».
1.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., nonché dei principi generali in materia di contenzioso tributario, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3) e 4), cod. proc. civ., per essere stato omesso dal giudice di appello , all’esito dell’annullamento dell’atto impositivo, di rideterminare l’esatto ammontare del tributo dovuto.

I predetti motivi -la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta -sono fondati.

2.1 Secondo il ricorrente, la sentenza impugnata non avrebbe tenuto conto dell’effettivo momento temporale di apprensione delle aree ai fini dell’accertamento dei presupposti del tributo, non avendo considerato che il contribuente avrebbe avuto la piena disponibilità e l’effettivo possesso di parte dei t erreni fino al 7 maggio 2009 e di altra parte dei terreni fino al 18 dicembre 2009, sulla base della ricostruzione fatta dallo stesso contribuente sull’ iter amministrativo.

2.2 Il giudice di appello ha desunto il proprio convincimento sugli effetti giuridici delle stipulazioni intercorse tra contribuente ed ente impositore in base agli accordi del 7

maggio 2009 e del 18 dicembre 2009, dai quali sarebbe derivata la traslazione dei diritti edificatori in capo all’ente impositore. Per cui, la consumazione di tali diritti mediante la realizzazione di parcheggi, aree di sosta, aree verdi ed altre opere di urbanizzazione aveva fatto venir meno il presupposto impositivo.

2.3 Ciò, del resto, in conformità alla giurisprudenza di questa Corte, secondo cui, premesso che trattasi di un caso di compensazione urbanistica (ovvero, come talvolta anche si legge, di ‘ perequazione compensativa ‘), nel quale la pubblica amministrazione attribuisce al proprietario di un suolo un indice di capacità edificatoria (credito edilizio o volumetrico) fruibile su altra area di proprietà pubblica o privata, non necessariamente contigua e di anche successiva individuazione; ciò a fronte della cessione gratuita dell’area oggetto di trasformazione pubblica, ovvero di imposizione su di essa di un vincolo assoluto di inedificabilità o preordinato all’esproprio, un’area, prima edificabile e poi assoggettata ad un vincolo di inedificabilità assoluta, non è da considerare ed ificabile ai fini dell’ICI, ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, dal momento che quest’ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso (Cass., Sez. Un., 29 ottobre 2020, n. 23902; Cass., Sez. 6^-5, 2 dicembre 2021, n. 37934; Cass., Sez. 6^-5, 19 gennaio 2022, n. 1545; Cass., Sez. Trib., 2 ottobre 2024, n. 25935). Per cui, l’assoggettabilità a tale imposta di un’area, individuata in un programma di compensazione urbanistica come destinataria del trasferimento di un diritto edificatorio, si determina solamente a seguito del perfezionamento della procedura disposta per
l’accordo di programma, ove prevista, con la conseguente approvazione dei piani urbanistici e delle relative varianti ai piani regolatori generali, attraverso l’individuazione esatta delle volumetrie concordate in compensazione e l’identificazione precisa delle aree per il tramite degli identificativi catastali (Cass., Sez. Trib., 16 gennaio 2023, n. 10383).

2.4 Tuttavia, nonostante la corretta qualificazione della fattispecie in punto di diritto, il giudice di appello non ha tenuto conto che la cessione dei diritti edificatori è stata stipulata nel corso dell’anno 2009 in due momenti differenti, per cui una parte dei terreni sarebbe stata edificabile fino al 7 maggio 2009 ed un’altra parte dei terr eni fino al 18 dicembre 2009.

2.5 Ne deriva, quindi, che l’atto impositivo non poteva essere annullato sic et simpliciter senza rideterminare il tributo dovuto sui terreni per le diverse frazioni dell’anno di riferimento, in linea con la giurisprudenza di legittimità.

Invero, per costante insegnamento di questa Corte, il processo tributario è annoverabile tra quelli di ” impugnazionemerito “, in quanto diretto ad una decisione sostitutiva sia della dichiarazione resa dal contribuente, sia dell’accertamento dell’amministrazione finanziaria, sicché il giudice, ove ritenga invalido l’avviso di accertamento per motivi non formali, ma di carattere sostanziale, non può limitarsi al suo annullamento, ma deve esaminare nel merito la pretesa e ricondurla alla corretta misura, entro i limiti posti dalle domande di parte (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2008, n. 25909; Cass., Sez. 5^, 28 giugno 2016, n. 13294; Cass., Sez. 5^, 10 maggio 2019, n. 12467; Cass., Sez. 5^, 26 febbraio 2020, n. 5160; Cass., Sez. 5^, 10 settembre 2020, n. 18777; Cass., Sez. 5^, 17 maggio 2021, n. 17233; Cass., Sez. 5^, 18 maggio 2022,
n. 15899; Cass., Sez. 5^, 26 maggio 2022, n. 17189; Cass., Sez. Trib., 25 novembre 2022, n. 34723; Cass., Sez. Trib., 20 settembre 2023, n. 26882; Cass., Sez. Trib., 18 luglio 2024, n. 19840; Cass., Sez. Trib., 1 agosto 2025, n. 22204).

In quest’ottica, ove il giudice tributario ravvisi la parziale infondatezza della pretesa fiscale (e non anche l’assoluta nullità dell’atto), non può limitarsi ad annullare l’atto impositivo che la rappresenta, ma è tenuto a quantificare la corretta pretesa dell’amministrazione finanziaria, sia pure entro i limiti tracciati dai petita delle parti (Cass., Sez. 5^, 28 novembre 2014, n. 25317; Cass., Sez. 5^, 9 ottobre 2020, n. 21820; Cass., Sez. 5^, 25 novembre 2020, n. 26795; Cass., Sez. Trib., 30 novembre 2023, n. 33431; Cass., Sez. Trib., 5 dicembre 2024, n. 31232).
Alla stregua delle suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi la fondatezza dei motivi dedotti, il ricorso può trovare accoglimento e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania ( ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a), della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 4 dicembre 2025 .

IL PRESIDENTE

NOME COGNOME

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