Compendio unico: agevolazioni anche con più atti

Una società agricola aveva ottenuto agevolazioni fiscali per la creazione di un compendio unico, acquistando i terreni necessari con due atti separati. L’Amministrazione Finanziaria aveva revocato il beneficio, sostenendo che l’estensione minima non fosse stata raggiunta al momento del primo acquisto. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Amministrazione, confermando che il compendio unico può essere costituito in modo differito, a patto che l’impegno a formarlo sia dichiarato nel primo atto e che la superficie minima venga raggiunta entro i termini previsti (nella fattispecie, 36 mesi secondo la normativa regionale).

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Compendio Unico: Sì alle Agevolazioni Anche con Acquisti Frazionati nel Tempo

Le agevolazioni fiscali per la creazione di un compendio unico agricolo sono un tema di grande interesse per gli operatori del settore. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un aspetto cruciale: è possibile beneficiare delle agevolazioni anche se la superficie minima richiesta viene raggiunta tramite più atti di acquisto, dilazionati nel tempo. Questa decisione favorisce un’interpretazione estensiva della norma, premiando l’intento del legislatore di promuovere lo sviluppo delle imprese agricole e contrastare il frazionamento fondiario.

Il Caso: La Revoca delle Agevolazioni per il Compendio Unico

Una società agricola aveva acquistato un primo appezzamento di terreno nel luglio 2005, impegnandosi nell’atto a costituire un compendio unico e a coltivarlo per 10 anni, al fine di usufruire delle agevolazioni fiscali sulle imposte di registro e ipocatastali. Successivamente, nel dicembre 2007, con un secondo atto di acquisto, la società raggiungeva la superficie minima di 4 ettari, richiesta dalla legge regionale dell’Umbria per la costituzione del compendio.

Tuttavia, l’Amministrazione Finanziaria revocava le agevolazioni, emettendo un avviso di liquidazione. Secondo l’ente impositore, il requisito oggettivo dell’estensione minima doveva essere soddisfatto già al momento del primo acquisto, non essendo ammissibile una costituzione ‘differita’ del compendio.

La società contribuente impugnava l’atto e i giudici di primo e secondo grado le davano ragione. La questione giungeva così dinanzi alla Corte di Cassazione, su ricorso dell’Amministrazione Finanziaria.

L’Interpretazione della Legge sul Compendio Unico

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’ente impositore, basando la sua decisione su un’attenta analisi della normativa nazionale e regionale e della sua finalità.

La Normativa di Riferimento

Il d.lgs. n. 99 del 2004 stabilisce che coloro che si impegnano a costituire un compendio unico e a coltivarlo per almeno dieci anni possono beneficiare di specifiche agevolazioni. La norma non impone che il compendio debba già esistere al momento del primo atto traslativo, ma fa riferimento all’impegno a costituirlo. Questo dato letterale è stato il primo pilastro del ragionamento della Corte.

Inoltre, la legislazione regionale (nello specifico, quella umbra) stabiliva un termine di 36 mesi dalla data del primo trasferimento per completare la costituzione del compendio, confermando implicitamente la possibilità di una formazione progressiva.

La Formazione Differita del Compendio Unico

I giudici hanno sottolineato come l’intento del legislatore fosse quello di incentivare l’accorpamento e disincentivare il frazionamento fondiario per creare unità produttive adeguate. Un’interpretazione restrittiva, che richiedesse il possesso immediato dell’intera superficie, sarebbe andata contro questa finalità (ratio ispiratrice della normativa).

La possibilità di una formazione differita, invece, si allinea perfettamente con lo scopo della legge, permettendo agli imprenditori agricoli di programmare i propri investimenti nel tempo per raggiungere la dimensione aziendale ottimale.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha concluso che l’interpretazione corretta è quella estensiva, che ammette la formazione differita del compendio unico. La decisione si fonda su tre elementi chiave:
1. Il dato letterale: L’art. 7 del d.lgs. 99/2004 parla di ‘impegno a costituire’, suggerendo un processo che si sviluppa nel tempo e non un requisito da soddisfare istantaneamente.
2. La ratio della norma: L’obiettivo è favorire lo sviluppo di imprese agricole solide e competitive attraverso l’accorpamento. Consentire la formazione progressiva del compendio è funzionale a questo scopo.
3. La coerenza del sistema: La stessa Amministrazione Finanziaria, in sede di autotutela, aveva precedentemente annullato un avviso di liquidazione riconoscendo il collegamento funzionale tra i due atti di acquisto, a seguito di una relazione della Comunità montana che ne attestava la necessità per la verifica dei requisiti.

La Corte ha specificato che il termine per l’indivisibilità del bene (10 anni) decorre dal momento in cui viene effettivamente acquisita la titolarità della superficie minima richiesta.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza fornisce un’importante certezza giuridica per gli imprenditori agricoli. Stabilisce chiaramente che le agevolazioni per il compendio unico possono essere ottenute anche attraverso una serie di acquisti programmati, a condizione che:
* Nel primo atto di acquisto sia esplicitamente dichiarato l’impegno a costituire il compendio.
* L’intera superficie minima richiesta dalla legge regionale venga acquisita entro i termini previsti (nel caso di specie, 36 mesi).
* Venga rispettato l’obbligo di coltivazione e di indivisibilità per il periodo di legge a partire dal completamento del compendio.

È necessario possedere l’intera estensione del compendio unico al momento del primo acquisto per ottenere le agevolazioni fiscali?
No, la Corte ha stabilito che il compendio unico può essere costituito anche con più atti di acquisto successivi nel tempo, purché nel primo atto sia esplicitato l’impegno a costituirlo e a coltivarlo.Qual è il termine massimo per completare la costituzione del compendio unico tramite acquisti frazionati?
La sentenza fa riferimento alla delibera della giunta regionale dell’Umbria, che stabilisce un termine di 36 mesi dalla data del primo trasferimento dei terreni agricoli per completare la costituzione del compendio unico.

L’impegno a costituire il compendio unico, preso nel primo atto di acquisto, è sufficiente per accedere al beneficio?
Sì, l’assunzione dell’impegno a costituire il compendio unico, a coltivarlo e a condurlo per il periodo previsto dalla legge (10 anni) è un presupposto fondamentale. La successiva acquisizione dei terreni necessari entro i termini stabiliti completa il requisito per mantenere l’agevolazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24342 Anno 2019

Civile Ord. Sez. 5 Num. 24342 Anno 2019

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/09/2019

ORDINANZA

sul ricorso 2209-2014 proposto da: da :

RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende; pro INDIRIZZO

– ricorrente –

contro

2019 3850 SOCIETA’ RAGIONE_SOCIALE COGNOME NOME SS, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

SS , COGNOME

– controri corrente –

avverso la sentenza n. 225/2012 della COMM.TRIB.REG. di PERUGIA, depositata il 30/11/2012;

REG .

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 05/07/2019 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME di

RITENUTO CHE

-la controversia ha ad oggetto l’impugnativa di un avviso di liquidazio per il pagamento di imposte di registro e ipocatastali che l’Agenzia del Entrate ha richiesto alla società contribuente con riguardo ad alcun terreni agricoli;

-l’ente impositore aveva proceduto a revocare le agevolazioni riconosciute ai sensi dell’art. 5 della I. n. 97 del 1994 in favore delle aziende bis agricole montane, rilevando che i terreni acquistati dalla socie contribuente non raggiungevano l’estensione minima di 4 ha stabilita dalla regione Umbria per la costituzione del compendio unico;

-la C.T.R., confermando la pronuncia di primo grado, ha accolto il ricors della società contribuente sulla base delle seguenti considerazioni: disposizione oggetto di controversia va intesa nel senso più favorevole a beneficiari al fine di favorire lo sviluppo delle imprese agricole e l crescita; la società contribuente ha acquistato la superficie minima di ha con diversi atti nei tre anni dalla data del primo e, dunque, ottemperanza a quanto stabilito dalla legge;

avverso la sentenza ricorre l’Agenzia dell’Entrate, mentre la societ contribuente si costituisce con controricorso.

CONSIDERATO CHE

1. Con un unico motivo l’Agenzia delle Entrate lamenta la violazione e fals applicazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c. dell’art. 1, co 1, della I.r. Umbria n. 4 del 2003, nonché dell’art. 7, comma 11 quater, d d.lgs. n. 99 del 2004. Ritiene in proposito che la società contribuente n possedesse terreni sufficienti a soddisfare il requisito ogget dell’estensione minima del compendio al momento della stipula del 13 luglio 2005, avendo solo nel dicembre 2007, in epoca successiva alla data di ricevimento dell’avviso di liquidazione, stipulato un altro atto di acqu divenendo proprietaria di terreni per una superficie complessiva superiore 4 ha. L’interpretazione estensiva fornita dai giudici di merito si pone avviso dell’ente impositore, in contrasto con il principio generale in mat di imposta registro, secondo cui la spettanza di un beneficio si determina
funzione della situazione di fatto e di diritto esistente alla data di dell’atto con cui si avanza richiesta di fruizione.

1.1. GLYPH infondato per le ragioni di seguito esposte. Il motivo è

1.2. GLYPH mettere che l’art. 7, comma 1, del d.lgs. n. 99 del 2004 Occorre pre fornisce la definizione di compendio unico, prevedendo che: “ove non diversamente disposto dalle leggi regionali, per compendio unico si intende l’estensione di terreno necessaria al raggiungimento del livell minimo di redditività determinato dai piani regionali di sviluppo rur per l’erogazione del sostegno agli investimenti previsti dai regolamen (CE) nn. 1257 e 1260/1999 e successive indicazioni”. Il successivo comma 2 dispone che: “AI trasferimento a qualsiasi titolo di terren agricoli a coloro che si impegnino a costituire un compendio unico e a coltivano o a condurlo in qualità di coltivatore diretto o di imprend agricolo professionale per un periodo di almeno dieci anni da trasferimento si applicano le disposizioni di cui all’articolo 5-bis, com e 2, della legge 31 gennaio 1994, n. 97”.
Il comma 5 stabilisce che: “Possono essere costituiti in compendio unico terreni agricoli anche non confinanti fra loro purché funzion all’esercizio dell’impresa agricola.”.

Ai sensi del comma 11 quater: “La costituzione di compendio unico può avvenire anche in riferimento a terreni agricoli e relative pertinenze di proprietà della parte, mediante dichiarazione unilaterale d proprietario resa innanzi a notaio nelle forme dell’atto pubblico.”.

Già dalla lettura di tali disposizioni si evince in modo chiaro che, a dell’agevolazione per cui è causa, il compendio unico non necessariamente deve sussistere al momento del primo atto traslativo. In tal senso il comma 2 sopra richiamato letteralmente fa riferiment all’impegno a costituire un compendio unico che il coltivatore dirett imprenditore agricolo professionale si assume al momento del trasferimento di terreni agricoli. La conferma di tale interpretazion rinviene nel comma 11 quater sopra riprodotto che ammette la possibilità
ulteriore della costituzione di un compendio unico con riferimento terreni agricoli e relative pertinenze già di proprietà della parte.

In proposito parte della dottrina ha riconosciuto la possibilit un’interpretazione restrittiva che negherebbe la formazione differita d compendio unico. Tale interpretazione, svalutando il dato letterale, pone l’accento sull’imprescindibile contestualità della costituzione compendio, o comunque anteriore alla registrazione dell’atto, rispetto all’atto di acquisto stesso.

Ritiene, diversamente il collegio, in linea con la dottrina più atten accedere ad un’interpretazione estensiva che ammette la formazione differita del compendio unico, facendo leva sul dato letterale del disposizione, come sopra riportato e sulla ratio ispiratrice della normativa.

Sotto tale ultimo profilo si rileva come le indicazioni possono esse tratte dalla I. n. 8 del 2003 di delega al Governo per l’adozione “nel rispetto delle competenze costituzionali delle regioni e senza nuovi maggiori oneri per la finanza pubblica, … uno o più decreti legislativ completare il processo di modernizzazione dei settori agricolo, dell pesca, dell’acquacoltura, agroalimen tare, dell’alimentazione e dell foreste”. All’art. 1, lett. f), vengono dettati criteri precisi per l’adoz “una disciplina tributaria che agevoli la costituzione di adeguate un produttive, favorendone l’accorpamento e disincentivando il frazionamento fondiario”. Non vi è dubbio che l’intento del legislatore sia stato quello di incentivare l’agevolazione della costituzione di adegua unità produttive, proprio favorendo l’accorpamento e, al contrario disincentivando il frazionamento fondiario.
La giurisprudenza di legittimità, fin’ora, ha richiesto il ricorrere presupposti per ottenere il beneficio: il primo consistente dall’impegno costituire un unico compendio immobiliare, il secondo, non oggetto di contendere nella presente fattispecie, relativo alla sussistenza in capo contribuente del requisito soggettivo di coltivatore diretto

imprenditore agricolo sin dal momento del rogito (Cass. n. 8618 del 2018).

Ai fini di una valutazione organica della materia occorre, inoltre, riferimento anche alla disciplina regionale.

Con riguardo ai requisiti oggettivi minimi per la costituzione compendio unico, la I. r. Umbria n. 4 del 2003 in proposito ha previst che: “al fine di fruire dei benefici delle agevolazioni previste dall’art della legge 31 gennaio 1994 n. 97, come aggiunto dall’art. 52, comma 21, della I. 28/12/2001 n. 448, le aziende agricole devono essere costituite in un compendio unico della superficie minima indivisibile d ha “.

Esistono, dunque, due modi per la costituzione del compendio unico: il primo, attraverso l’acquisto in un’unica soluzione di 4 ha di terreno secondo con l’acquisto frazionato di più terreni fino a raggiunger l’estensione minima richiesta.

Con la costituzione differita, evidentemente il dies a quo per il computo del termine entro il quale il bene deve restare indivisibile è da intend al momento in cui viene acquisita la titolarità della superficie minima.

Per l’individuazione della durata minima dell’arco temporale entro il qual può essere costituito il compendio unico, la delibera della giun regionale dell’Umbria n. 257 del 2007 così dispone: “non è stabilita una durata minima entro cui costituire il compendio unico. Tuttavi considerati termini stabiliti per i controlli dell’agenzia delle entrat agevolazioni tributarie, il compendio unico deve costituirsi almeno ent 36 mesi dalla data di trasferimento dei terreni agricoli”.

Nella fattispecie non è contestato che la società contribuente ha stipula un primo atto di acquisto in data 13 luglio 2005 in cui è stato ripor esplicitamente il suo obbligo “a costituire relativamente ai terreni acquisiti un compendio unico e a coltivarli e condurli per un periodo di anni”. La parte contribuente ha assunto, così, l’impegno a costituire con terreni acquistati un compendio unico, nonché a coltivarli e condurli co

tale finalità per un periodo di 10 anni, in conformità a quanto previ dall’art. 7, comma 2, del d.lgs. n. 99 del 2004.

Con un secondo atto di acquisto, stipulato il 4 dicembre del 2007, l società contribuente ha raggiunto l’estensione minima richiesta di 4 ha in ossequio al disposto dell’art. 1 della I. r. Umbria n. 4 del 2003 s riportata, vincolando anche tali beni alla costituzione del compendi unico.

Non può negarsi il collegamento funzionale tra i due atti, tenuto con della normativa sopra richiamata, nonché della circostanza non smentita dall’Agenzia delle entrate, secondo cui quest’ultima con un provvedimento del 21 maggio 2009, su istanza della società contribuente, ha annullato in autotutela l’avviso di liquidazi d’imposta, dopo avere acquisito la relazione della Comunità montana che attestava la necessità di considerare in modo unitario i due atti acquisto, ai fini della verifica del possesso dei requisiti di legg ottenere l’agevolazione oggetto di giudizio.
Se è vero che nel caso di specie la previsione del termine ultimo entro cu concludere la costituzione del compendio unico è stata introdotta i epoca successiva alla stipula del primo atto, è pur vero che la societ contribuente a quell’epoca, 2005, non ha fatto altro che dare applicazione a una normativa di legge allora vigente, mai abrogata, né, poi, autenticamente interpretata sotto il profilo della sua applicazi temporale, che prevedeva l’agevolazione ed indicava le modalità di costituzione del compendio unico, come sopra esposto.
Nel caso in esame il compendio si è realizzato nell’arco del trienni ovvero con una tempistica in linea con quanto previsto dalla giunta regionale della regione di appartenenza della parte contribuente, ma anche con altre leggi regionali (vedi I. regionale Liguria, I. regi Toscana).

Lo stesso ente impositore in sede di autotutela ha, poi, riconosciuto collegamento negoziale dei due atti d’acquisto effettuati dalla par contribuente procedendo all’annullamento di un avviso di liquidazione.

Ne consegue il rigetto del ricorso. 2.

2. La particolarità della fattispecie giustifica la compensazione delle spese 3 presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 5 luglio 2019.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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