Compendio unico: affitto senza perdere le agevolazioni

La Corte di Cassazione ha stabilito che i benefici fiscali per la costituzione di un compendio unico non decadono se i proprietari affittano il terreno a una società agricola di cui sono gli unici soci. Secondo la Corte, questa operazione non interrompe la coltivazione diretta richiesta dalla legge, in quanto l’attività prosegue attraverso un diverso veicolo giuridico ma con gli stessi soggetti. La decisione si fonda sull’interpretazione della normativa che mira a garantire la continuità dell’attività agricola, non a sanzionare le forme organizzative scelte dall’imprenditore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Compendio Unico: Salve le Agevolazioni Fiscali in caso di Affitto alla Propria Società

L’istituto del compendio unico rappresenta uno strumento fondamentale per favorire la creazione e il consolidamento di aziende agricole efficienti, grazie a importanti agevolazioni fiscali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema cruciale: cosa succede a questi benefici se il proprietario affitta il fondo a una società agricola di cui è l’unico socio? La risposta della Corte offre importanti chiarimenti per gli operatori del settore.

I Fatti di Causa

Il caso esaminato riguarda due coniugi che avevano acquistato un terreno agricolo usufruendo delle agevolazioni fiscali previste per la costituzione di un compendio unico. L’impegno, come richiesto dalla legge, era quello di coltivare direttamente il fondo per almeno dieci anni. Successivamente all’acquisto, i coniugi avevano concesso in affitto il terreno a una società semplice agricola da loro stessi costituita, di cui erano gli unici soci e legali rappresentanti.

L’Agenzia delle Entrate, ritenendo che il contratto di affitto costituisse una violazione dell’impegno alla coltivazione diretta, aveva revocato le agevolazioni e richiesto il pagamento della maggiore imposta. La Commissione tributaria regionale, tuttavia, aveva dato ragione ai contribuenti, una decisione poi confermata dalla Corte di Cassazione a seguito del ricorso dell’amministrazione finanziaria.

La Decisione della Cassazione sul Compendio Unico

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando che i contribuenti non erano decaduti dai benefici fiscali. Il cuore della decisione risiede nell’interpretazione della finalità della norma agevolativa. Secondo i giudici, il contratto di affitto non è di per sé un atto che determina automaticamente la perdita delle agevolazioni. La decadenza si verifica solo se tale contratto si traduce in una violazione sostanziale dell’obbligo di coltivazione o conduzione diretta del fondo da parte dell’acquirente.

La Continuità Sostanziale della Gestione

Nel caso specifico, la Corte ha osservato che, essendo la società affittuaria composta esclusivamente dagli stessi coniugi che avevano acquistato il fondo, non si era verificata alcuna interruzione della gestione agricola. L’attività di coltivazione, infatti, continuava ad essere svolta dagli stessi soggetti, seppur attraverso la forma giuridica della società semplice. La società, in questa configurazione, agisce come una mera estensione dei soci, non come un soggetto terzo e distinto.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha fondato il proprio ragionamento su diversi punti chiave. In primo luogo, ha sottolineato che il contratto di affitto assume rilevanza come “indice sintomatico della cessazione della coltivazione diretta da parte del proprietario”. Tuttavia, quando il soggetto che prende in affitto è una società agricola i cui unici soci sono gli stessi proprietari del fondo, questo indice perde la sua valenza. Non vi è un trasferimento della gestione a terzi, ma solo una diversa modalità organizzativa della stessa attività imprenditoriale.

Un riferimento normativo cruciale è l’articolo 9 del D.Lgs. n. 228 del 2001, il quale stabilisce che ai soci di società di persone agricole, in possesso delle qualifiche di coltivatore diretto o imprenditore agricolo, continuano ad applicarsi i diritti e le agevolazioni tributarie previste per le persone fisiche. Questa norma, secondo la Corte, permette di superare ogni dubbio derivante dalla diversa soggettività giuridica tra i soci e la società.

Inoltre, il lavoro svolto dal socio in una società agricola è legalmente considerato lavoro agricolo. Di conseguenza, l’affitto del terreno alla propria società semplice non comporta la violazione dell’obbligo di continuare la coltivazione e la conduzione del compendio unico, poiché l’attività agricola prosegue senza soluzione di continuità.

Le Conclusioni

La pronuncia della Cassazione offre un importante principio di diritto: la concessione in affitto di un fondo facente parte di un compendio unico non determina la perdita dei benefici fiscali se l’affittuario è una società agricola i cui unici soci sono gli originari acquirenti del fondo. Questa interpretazione valorizza la sostanza economica dell’operazione rispetto alla forma giuridica, garantendo che le agevolazioni non vengano perse per mere scelte organizzative che non pregiudicano la finalità della legge, ovvero la continuità e la stabilità dell’impresa agricola.

Affittare un terreno agricolo acquistato con le agevolazioni per il compendio unico fa sempre perdere i benefici fiscali?
No. La perdita dei benefici si verifica solo se l’affitto comporta la cessazione della coltivazione o conduzione diretta del fondo da parte dell’acquirente. Non è l’atto di affitto in sé a determinare la decadenza, ma la violazione sostanziale dell’impegno assunto.

Perché in questo caso specifico l’affitto del fondo a una società agricola non ha causato la decadenza dalle agevolazioni?
Perché gli unici soci e legali rappresentanti della società agricola affittuaria erano gli stessi proprietari che avevano beneficiato delle agevolazioni. La Corte ha ritenuto che non vi fosse un trasferimento della gestione a terzi, ma solo una diversa forma organizzativa della stessa attività agricola, garantendo così la continuità nella coltivazione richiesta dalla legge.

Qual è il principio di diritto stabilito dalla Corte di Cassazione in materia di compendio unico e affitto?
La concessione in affitto di un fondo (o parte di esso) facente parte di un compendio unico determina la perdita dei benefici fiscali solo se si traduce in una violazione dell’impegno a coltivare e condurre il fondo per almeno dieci anni. Ciò non avviene se il contratto è stipulato con una società agricola i cui unici soci sono gli originari acquirenti del fondo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 30684 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 30684 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26364/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), -ricorrente- contro

NOME

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. PUGLIA n. 1030/2022 depositata il 14/04/2022,

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME ha impugnato l’atto di liquidazione della maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale, emesso

dall’RAGIONE_SOCIALE, relativamente all’atto, per notar COGNOME, un compendio unico, ai sensi dell’art. 5 del d.lgs. n. 228 del 2001, con impegno a coltivarlo, quali coltivatori diretti, per almeno dieci anni.

con cui i coniugi COGNOME hanno acquistato L’RAGIONE_SOCIALE ha richiesto la maggiore imposta ritenendo i coniugi decaduti dall’agevolazione tributaria in conseguenza dell’affitto del compendio in esame, in data 23 gennaio 2014, alla RAGIONE_SOCIALE, di cui gli stessi coniugi COGNOME

–COGNOME sono gli unici soci e legali rappresentanti.

2.Il ricorso è stato rigettato in primo grado, ma accolto all’esito dell’appello. La Commissione tributaria regionale ha escluso la violazione della legge n. 97 del 1994 e del d.lgs. n. 228 del 2001 «considerato che la società suddetta, priva di personalità giuridica, ha come soci i coniugi COGNOME, entrambi imprenditori agricoli».

L’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione.

5.Il contribuente, pur ritualmente evocato in giudizio, non si è costituito.

6.La causa è stata trattata e decisa all’adunanza camerale del 25 ottobre 2024.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con un unico motivo l’RAGIONE_SOCIALE ha dedotto la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., degli artt. 5 -bis, commi 1 e 2, della legge n. 97 del 1994 e 5-bis del d.lgs. n. 228 del 2001, nonché dell’art. 14 disp.att.c.c., atteso che la società di persone è un soggetto diverso dai soci, con una sua autonomia patrimoniale, sia pure imperfetta, e che le agevolazioni fiscali devono essere interpretate restrittivamente.

2.Il ricorso è infondato.

2.1. Occorre premettere che, come specificato dall’RAGIONE_SOCIALE nel ricorso, nel caso di specie, è stata applicata l’agevolazione di cui all’art. 5 -bis del d.lgs. n. 228 del 2001, che ha esteso al trasferimento, a qualsiasi titolo, di terreni agricoli a coloro che si

impegnino a costituire un compendio unico e a coltivarlo o a condurlo in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale per un periodo di almeno dieci anni dal trasferimento le disposizioni di cui all’art. 5-bis, commi 1 e 2, della legge n. 97 del 1994, con cui era stata introdotta una disciplina agevolata per la formazione del compendio unico, ma esclusivamente nelle zone montane.

2.2.I benefici de quibus sono subordinati all’assunzione (ed al rispetto) dell’impegno alla costituzione del compendio unico e alla sua coltivazione o conduzione in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale per un periodo di almeno dieci anni dal trasferimento.

Nel caso di specie, secondo la prospettazione dell’RAGIONE_SOCIALE, l’impegno non è stato rispettato, in quanto il fondo, poco dopo l’acquisto, è stato concesso in affitto alla RAGIONE_SOCIALE, di cui gli stessi originari acquirenti (coniugi COGNOME) sono gli unici soci e legali rappresentanti.

2.3. La prospettazione dell’RAGIONE_SOCIALE non è condivisibile, essendo corretta la conclusione del giudice di appello, che ha ritenuto irrilevante il contratto di affitto, valorizzando la natura RAGIONE_SOCIALE della società e la partecipazione alla stessa, quali unici soci e legali rappresentanti, dei medesimi acquirenti.

Difatti, secondo l’orientamento di questa Corte, il contratto di affitto «assume rilevanza, non ex se , quale titolo contrattuale precluso dalla disciplina sanzionatoria finalizzata a garantire l’effettività degli obiettivi perseguiti con l’agevolazione, quanto piuttosto quale indice «sintomatico della cessazione della coltivazione diretta da parte del proprietario» (così Cass., Sez. 5, 19 luglio 2022, n. 22556, con riferimento all’art. 5 -bis della legge n. 97 del 1994; Cass., Sez. 5, 21 marzo 2014, n. 6688, con riferimento all’art. 7 della legge n. 604 del 1954, avente ad oggetto la diversa fattispecie della formazione o per l’arrotondamento della
piccola proprietà contadina). Da tale premessa consegue che il contratto di affitto comporta la decadenza dai benefici previsti per la formazione del compendio unico solo laddove si traduca nella violazione dell’obbligo assunto, da parte dell’acquirente, alla coltivazione o conduzione del fondo, in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale, per un periodo di almeno dieci anni dal trasferimento, visto che, per la tipologia degli obblighi, che ne derivano, limitati al godimento del fondo e non al trasferimento della sua titolarità, non può determinare un frazionamento o una scissione dell’estensione del terreno necessaria al raggiungimento del livello minimo di redditività determinato dai piani regionali di sviluppo rurale per l’erogazione del sostegno agli investimenti previsti dalla disciplina comunitaria. Tuttavia, laddove il contratto di affitto sia stato concluso con una società RAGIONE_SOCIALE, i cui unici soci siano proprio gli acquirenti originari del fondo, non vi è alcuna violazione di tale impegno, anche in considerazione della previsione del successivo art. 9 dello stesso d.lgs. n. 228 del 2001 che, coerentemente con l’art. 2, comma 4, del d.lgs. n. 99 del 2004, stabilisce che ai soci RAGIONE_SOCIALE società di persone esercenti attività agricole, in possesso della qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo a titolo principale, continuano ad essere riconosciuti e si applicano i diritti e le agevolazioni tributarie e creditizie stabiliti dalla normativa vigente a favore RAGIONE_SOCIALE persone fisiche in possesso RAGIONE_SOCIALE predette qualifiche. Proprio l’art. 9 del d.lgs. n. 228 del 2001 consente di superare ogni perplessità che potrebbe derivare dal riconoscimento di una diversa soggettività alla società RAGIONE_SOCIALE, peraltro priva di personalità giuridica, costituita dagli acquirenti originari.
D’altronde, la giurisprudenza comunitaria ha osservato che la direttiva del Consiglio 17 aprile 1972, n. 72/159, relativa all’ammodernamento RAGIONE_SOCIALE aziende agricole, non solo non esclude le persone giuridiche, ma le ricomprende esplicitamente nella sua

sfera d’applicazione qualora esse rispondano ai requisiti stabiliti nell’art. 2 e alla definizione di imprenditore agricolo a titolo principale fornita in esecuzione dell’art. 3, n. 1 (Corte giust. in causa C-312/85, RAGIONE_SOCIALE, punto 10).

2.4. Va, inoltre, sottolineato che la presente controversia ha ad oggetto la causa di decadenza di un trattamento di favore in materia tributaria, che il comma 2 dell’art. 5 -bis della legge n. 97 del 1994 correla alla violazione «degli obblighi di cui al comma 1» (i coltivatori diretti o gli imprenditori agricoli professionali «si impegnano a costituire un compendio unico e a coltivarlo o a condurlo per un periodo di almeno dieci anni dal trasferimento»). In proposito deve ricordarsi che, tema di agevolazioni fiscali, opera un principio di simmetria nella interpretazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni che ne prevedono l’istituzione e di quelle che si occupano RAGIONE_SOCIALE relative decadenza, per cui queste ultime, come le prime, devono ritenersi sottoposte «ad interpretazione rigida ed anelastica, in quanto rigorosamente legata al dato letterale» e sono, pertanto, insuscettibili di una interpretazione estensiva (così, tra le tante, Cass., 4 marzo 2016, n. 4351).
2.5. Infine, il lavoro del socio (nelle società qualificate imprenditori agricoli professionali o società agricole, come nella fattispecie) viene considerato come lavoro agricolo (v. art. 1, comma 1, del d.lgs. n. 99 del 2004), per cui se i due soci, coltivatori diretti, dopo aver usufruito dell’agevolazione costituiscono una società semplice RAGIONE_SOCIALE, il loro lavoro nella società deve considerarsi agricolo e l’affitto del terreno alla società semplice non comporta di per sé la violazione dell’obbligo di continuare nella coltivazione e conduzione del compendio unico.
2.6. Alla luce RAGIONE_SOCIALE considerazione svolte non è necessario soffermarsi sull’applicabilità in materia di compendio unico dell’art. 11, comma 3, del d.lgs. n. 228 del 2001, rubricato «attenuazione dei vincoli in materia di proprietà coltivatrice», ai sensi del quale

non incorre nella decadenza dei benefici l’acquirente che, durante il periodo vincolativo di cui ai commi 1 e 2, ferma restando la destinazione RAGIONE_SOCIALE, alieni il fondo o conceda il godimento dello stesso a favore del coniuge, di parenti entro il terzo grado o di affini entro il secondo grado, che esercitano l’attività di imprenditore agricolo di cui all’art. 2135 c.c.: applicabilità esclusa da questa Corte in alcuni precedenti (v. Cass., Sez. 6-5, 18 dicembre 2019, n. 33556) ed affermata, invece, da altri (v. Cass., Sez. 5, 27 gennaio 2016, n. 1570; Cass., Sez. 5, 10 novembre 2020, n. 26485). Sebbene l’art. 11, comma 3, del d.lgs. n. 228 del 2001 risulti riferito, alla luce del precedente comma 1, esclusivamente alla formazione ed arrotondamento della piccola proprietà contadina e, cioè, ad una fattispecie oggetto di diversa disciplina (legge n. 604 del 1954) rispetto al compendio unico (art. 5-bis della legge n. 97 del 1994 e 5-bis del d.lgs. n. 228 del 2001, che escludono ogni frazionamento, anche in sede successoria, del compendio unico), la questione non è rilevante in questa sede, in cui, a differenza dei precedenti in cui si è affrontata la problematica dell’applicabilità al compendio unico dell’art. 11, comma 3, del d.lgs. n. 228 del 2001, non vi è stato il coinvolgimento nel contratto di affitto di alcun terzo, sia pure legato da vincoli di parentela agli originari acquirenti.
3.In conclusione, il ricorso deve essere rigettato in virtù del seguente principio di diritto: in tema di compendio unico, la concessione del fondo o di una sua parte in affitto può determinare la perdita dei benefici di cui agli artt. 5-bis della legge n. 97 del 1994 e 5-bis del d.lgs. n. 228 del 2001 solo se si traduce in una violazione, da parte dell’acquirente, dell’impegno a coltivare e condurre il fondo, in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale, per un periodo di almeno dieci anni dal trasferimento: ciò non avviene, in considerazione dell’art. 9 del
d.lgs. n. 228 del 2001, se il contratto è stipulato con una società RAGIONE_SOCIALE, i cui unici soci sono gli originari acquirenti del fondo.

Nulla per le spese, non essendosi costituita la parte vittoriosa.

Va ricordato che, nei casi di impugnazione respinta integralmente o dichiarata inammissibile o improcedibile, l’obbligo di versare, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della l. n. 228 del 2012, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, non può trovare applicazione nei confronti RAGIONE_SOCIALE Amministrazioni dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, sono esentate dal pagamento RAGIONE_SOCIALE imposte e tasse che gravano sul processo (tra le tante, Cass., Sez. 6-L, 29 gennaio 2016, n. 1778).

P.Q.M.

La Corte di cassazione:

rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma, il 25/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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