Collegamento negoziale: no tasse se c'è permuta

L’Amministrazione Finanziaria ha emesso un avviso di accertamento per un ingente reddito derivante da una vendita immobiliare. La contribuente ha dimostrato l’esistenza di un collegamento negoziale con un contratto di appalto di pari valore, configurando di fatto una permuta. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni dei giudici di merito, annullando la pretesa fiscale. Decisiva è stata la constatazione che l’operazione, nel suo complesso, non ha generato un incasso monetario tassabile, ma uno scambio tra un bene e dei servizi di ristrutturazione. Il ricorso dell’ente impositore è stato respinto anche perché non ha contestato una delle ragioni autonome e sufficienti (ratio decidendi) su cui si fondava la sentenza d’appello.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Collegamento negoziale: la permuta tra immobile e appalto non genera reddito tassabile

In un’importante ordinanza, la Corte di Cassazione ha chiarito un principio fondamentale in materia fiscale: quando una vendita immobiliare è funzionalmente legata a un contratto di appalto di pari valore, l’operazione può essere considerata una permuta, escludendo la tassazione del reddito. Questo concetto, noto come collegamento negoziale, è stato il fulcro di una vicenda giudiziaria che ha visto contrapposte una contribuente e l’Amministrazione Finanziaria.

I Fatti del Caso: Vendita o Permuta?

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento con cui l’Agenzia Fiscale contestava a una contribuente un maggior reddito di oltre 1,4 milioni di euro. Tale importo, secondo l’ufficio, derivava da un’operazione di compravendita immobiliare. La contribuente, tuttavia, ha sempre sostenuto una tesi diversa: l’atto di vendita era intrinsecamente collegato a un contestuale contratto di appalto, stipulato tra le stesse parti e per un importo identico.

In sostanza, la proprietaria aveva ceduto una quota di un fabbricato a una società costruttrice, ma invece di incassare il prezzo, aveva ottenuto l’impegno della società a realizzare lavori di ristrutturazione e riedificazione per un valore equivalente. Il prezzo della vendita e il corrispettivo dell’appalto si compensavano a vicenda. Per la difesa, non si trattava di una vendita con guadagno, ma di una permuta tra un bene (l’immobile) e un servizio (i lavori edili), senza alcun flusso di cassa e, quindi, senza alcun reddito da tassare.

Il Percorso Giudiziario e l’impatto del collegamento negoziale

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione alla contribuente, annullando la pretesa del Fisco. I giudici di merito hanno riconosciuto l’esistenza di un collegamento negoziale tra i due contratti. Hanno concluso che l’intenzione reale delle parti non era quella di realizzare una compravendita, ma di scambiare un bene con un’opera futura. Di conseguenza, non essendoci stato un incasso effettivo, non poteva esistere un reddito imponibile.

L’Amministrazione Finanziaria, non soddisfatta, ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando principalmente vizi di motivazione della sentenza d’appello. Sosteneva che la decisione fosse apparente, contraddittoria e che i giudici avessero omesso di pronunciarsi su alcuni punti specifici del suo appello.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha respinto integralmente il ricorso dell’Agenzia, confermando la decisione dei giudici di merito con argomentazioni molto chiare. La motivazione della sentenza impugnata è stata giudicata tutt’altro che apparente, in quanto ricostruiva in modo logico e coerente i fatti, basandosi su prove documentali non contestate (l’atto di vendita, il contratto di appalto, la polizza fideiussoria a garanzia dei lavori).

La Pluralità di Ragioni e la “Ratio Decidendi”

Il punto cruciale della decisione della Cassazione risiede nel concetto di “pluralità di ragioni” o “autonoma ratio decidendi”. I giudici hanno spiegato che la sentenza d’appello si fondava su una ragione giuridica chiara e autosufficiente: l’accertamento del collegamento negoziale tra vendita e appalto che determinava la compensazione dei rispettivi importi, escludendo un guadagno tassabile.

L’Agenzia, nel suo ricorso, non ha efficacemente contestato questa specifica ratio decidendi. Si è limitata a criticare aspetti motivazionali secondari, senza scalfire il pilastro logico-giuridico su cui poggiava l’intera decisione.

La Corte ha ribadito un principio consolidato: se una sentenza si basa su più ragioni, ciascuna delle quali è da sola sufficiente a sorreggerla, il ricorrente ha l’onere di censurarle tutte. Se anche una sola di queste ragioni non viene contestata o viene contestata in modo inammissibile, il ricorso sulle altre ragioni diventa inammissibile per difetto di interesse, poiché la decisione rimarrebbe comunque valida sulla base della ragione non attaccata.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. In primo luogo, conferma che la qualificazione fiscale di un’operazione non deve fermarsi al singolo atto (il cosiddetto nomen iuris), ma deve guardare alla sostanza economica e alla volontà complessiva delle parti, soprattutto in presenza di un collegamento negoziale. Un’operazione formalmente strutturata come vendita può essere riqualificata come permuta se questo riflette l’effettivo scambio di valori tra le parti.

In secondo luogo, dal punto di vista processuale, la sentenza sottolinea l’importanza strategica di impugnare tutte le autonome rationes decidendi di una sentenza sfavorevole. Tralasciarne anche solo una può rendere l’intero ricorso inutile, con conseguente spreco di tempo e risorse e la condanna al pagamento delle spese legali.

Quando una vendita immobiliare può essere considerata una permuta ai fini fiscali?
Quando è dimostrabile un collegamento negoziale con un altro contratto (ad esempio, un appalto) da cui risulta che l’intenzione delle parti non era incassare un prezzo, ma scambiare il bene immobile con un altro bene o servizio di valore equivalente, con conseguente compensazione economica tra le prestazioni.

Cosa significa che una sentenza è basata su una ‘pluralità di ragioni’ e quali sono le conseguenze per chi fa ricorso?
Significa che la decisione del giudice si fonda su più argomentazioni giuridiche indipendenti, ciascuna sufficiente a giustificare l’esito finale. La conseguenza è che chi impugna la sentenza deve contestare validamente tutte queste ragioni, altrimenti il ricorso sarà respinto perché la decisione resterebbe comunque in piedi sulla base delle ragioni non contestate.

Se l’Amministrazione Finanziaria contesta solo alcuni aspetti di una decisione a lei sfavorevole, cosa succede?
Se gli aspetti contestati non intaccano la ragione giuridica principale e autonoma (ratio decidendi) su cui si fonda la sentenza, il suo ricorso viene giudicato inammissibile per difetto di interesse. Come in questo caso, la Corte ha ritenuto che, non avendo l’Agenzia contestato la ricostruzione dell’operazione come permuta basata sul collegamento negoziale, le altre censure fossero irrilevanti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3291 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3291 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4194/2016 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE GENERALE DELLO STATO . (P_IVA) che la rappresenta e difende

-ricorrente- contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

– controricorrente e ricorrente incidentale-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.SEZ.DIST. PESCARA n. 883/2015 depositata il 03/09/2015. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/12/2024

dal Consigliere NOME COGNOME.

RITENUTO CHE

Con l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO l’RAGIONE_SOCIALE rilevava a carico del contribuente COGNOME NOME un maggior reddito (reddito d’impresa occasionale ex art. 67, comma 1, lett. i) del d.P.R. n. 917/1986) pari ad Euro 1.402.500, derivante da un’operazione di compravendita immobiliare di cui al rogito AVV_NOTAIO del 20/03/2006, reg. Pescara il 28/03/2006, ser. IT, n. 2593, effettuata per il prezzo complessivo di Euro 1.650.000 da cui l’ufficio detraeva alcuni costi e spese varie per il 15% del corrispettivo.
La contribuente ha impugnato l’atto avanti la CTP di Pescara, sia in punto di tardività rispetto alla contestata applicazione dell’art. 43, comma 3 del d.P.R. n. 600/1973 (nel testo ratione temporis vigente), sia contestando i presupposti per la produzione di un reddito di natura commerciale, come pure l’inesistenza di quest’ultimo.

Con sentenza n. 13/2014 la C.T.P. di Pescara ha accolto il ricorso della contribuente annullando l’avviso di accertamento in quanto ritenuto tardivo in assenza di dimostrazione della denuncia penale utile al raddoppio dei termini ed in quanto l’atto di compravendita doveva ritenersi collegato ad una contestuale scrittura privata da cui si desumeva che l’operazione dovesse complessivamente ricostruirsi nei termini di una permuta così da evidenziare l’assenza di introiti tassabili a carico della ricorrente.
4 . L’RAGIONE_SOCIALE ha, quindi, proposto appello avverso la detta sentenza, ma il gravame è stato respinto con la decisione

della C.T.R. dell’Abruzzo Sez. Pescara -oggetto della presente impugnazione, con la quale i giudici, pur ritenendo tempestivo l’avviso di accertamento, hanno confermato nel merito la decisone di primo grado.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per Cassazione l’RAGIONE_SOCIALE, notificato in data 05/02/2016 ed iscritto al numero di R.G. 4194/2016.

Resiste la contribuente con controricorso e ricorso incidentale condizionato. La ricorrente ha depositato memoria, quindi è stata fissata udienza camerale del 12/12/2024.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso proposto dall’RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza della C.T.R. dell’Abruzzo Sez. Pescara, n. 883/2015 si fonda sui seguenti cinque motivi:

violazione e falsa applicazione dell’art. 132 in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.: la sentenza sarebbe nulla perché sorretta da motivazione apparente;

violazione e falsa applicazione dell’art. 132 in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c sotto il profilo per cui, con motivazione parimenti apparente, la sentenza impugnata ha ritenuto realizzata una compensazione del prezzo che, quindi, non sarebbe stato incassato dalla contribuente;

violazione e falsa applicazione dell’art. 132 in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c, sotto il profilo con cui -con motivazione contraddittoria – si afferma che, in ogni caso, dal prezzo si sarebbe dovuto detrarre il valore dell’immobile da demolire;

violazione e falsa applicazione dell’art. 112 in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c. per aver omesso la CTR di pronunciarsi su alcuni motivi di appello proposti dall’ufficio finanziario;

v. violazione dell’art. 71 co. 2 TUIR in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., perché sarebbe stato incluso il valore dell’immobile da demolire nelle spese inerenti il reddito occasionale conseguito dalla contribuente.

Con l’unico motivo del ricorso incidentale condizionato la resistente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 43, comma 3, d.p.r. n. 600/1973 e l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360 n. 3, n. 4 e n. 5 c.p.c., nella parte in cui la decisione impugnata ha ritenuto pregiudizialmente corretto applicare il raddoppio dei termini per l’accertamento contemplato da detta disposizione (nel testo applicabile alla fattispecie).
Stante la natura condizionata del motivo di ricorso incidentale, occorre iniziare l’esame dal ricorso principale.

I primi tre motivi del ricorso principale contestano, sotto profili concorrenti e collegati, un preteso vizio motivazionale della sentenza impugnata, tale da integrarne la nullità ex art. 360 n. 4 c.p.c. Gli stessi possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi, e sono peraltro infondati.

Sotto un primo profilo, occorre rilevare che la decisione impugnata contiene una motivazione che supera certamente la soglia minima di costituzionalità.

Si è più volte affermato, del resto, che in seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile
tra affermazioni inconcilianti, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali (Sez. 1, ord. n. 7090 del 03/03/2022; in precedenza anche Cass. civ., n. 22598/2018, nonché Sez.U., sent. n. 8053 del 07/04/2014, alla cui stregua è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione).
Tanto premesso, occorre rilevare che la sentenza impugnata è tutt’altro che priva di motivazione, risultando invece chiara e priva di evidenti vizi logici nella ricostruzione dei fatti e nella loro qualificazione giuridica. Come si evince, infatti, a partire dalla p. 3 della decisione, i giudici d’appello hanno richiamato i documenti in atti ed accertato che in data 20/03/2006 per atto AVV_NOTAIO la sig. COGNOME trasferiva alla società RAGIONE_SOCIALE il 47% di un fabbricato, riservandosi talune unità immobiliari, secondo un progetto precedentemente approvato dal Comune di Pescara; in pari data però fra le medesime parti veniva concluso un contratto di appalto per l’identico corrispettivo che veniva compensato con il prezzo della compravendita. La sentenza ha rilevato in fatto -ad ulteriore fondamento dell’effettività della contrattazione il rilascio di polizza fideiussorio della Banca Popolare di Ancona a garanzia della realizzazione e consegna RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari. Ritenendo conclusivamente che le parti abbiano inteso sostanzialmente
permutare l’immobile con i lavori di ristrutturazione, compensando il prezzo della compravendita con quello dell’appalto, determinando perciò l’assenza di un guadagno tassabile in capo alla contribuente alienante. La decisione ha aggiunto, poi, che a simile conclusione si sarebbe giunti anche a considerare il valore dell’immobile da demolire, quale spesa da detrarre dall’asserito reddito occasionale imputato dalla sig.ra COGNOME.

Tale motivazione, qui sinteticamente richiamata, al di là di talune imprecisioni ove si utilizza l’espressione ‘permuta’, appare tutt’altro che apparente ed illogica, fondandosi coerentemente su un meccanismo compensativo accertato sulla scorta di prove scritte in sé non contestate.

Nessuna contraddizione è poi ravvisabile nel passo finale della motivazione, che risulta espresso in via ipotetica e subordinata rispetto alla fattispecie fattuale ricostruita dalla decisione di merito. Peraltro, occorre a questo punto rilevare come la ricostruzione meritale del collegamento negoziale fra vendita ed appalto e l’operatività del meccanismo compensativo voluto dalle stesse parti fra prezzo di alienazione dell’immobile e corrispettivo dell’appalto per la sua demolizione e successiva riedificazione o ristrutturazione, non sia stata neppure oggetto di impugnazione da parte dell’ufficio ricorrente. Ora, risulta evidente che la mancata contestazione di una eventuale violazione RAGIONE_SOCIALE regole di ermeneutica contrattuale o, comunque, del meccanismo compensativo accertato dalla sentenza impugnata, rende del tutto recessive ed insufficienti le censure motivazionali svolte in questa sede.
E’nota l’affermazione in diritto secondo cui, qualora la decisione di merito si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza RAGIONE_SOCIALE censure mosse ad una RAGIONE_SOCIALE rationes decidendi rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di

interesse, le censure relative alle altre ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitività RAGIONE_SOCIALE altre, alla cassazione della decisione stessa (Sez. 3 – , Ordinanza n. 5102 del 26/02/2024). Orbene, tale conclusione risulta percorribile pure nel caso in cui un’autonoma ratio decidendi della decisione impugnata non sia stata per nulla censurata, posto che anche in tale ipotesi, come pure nella fattispecie di pluralità di ragioni una RAGIONE_SOCIALE quali contestata con motivo inammissibile, la sentenza è comunque destinata a ‘ reggersi ‘ sulla ragione non censurata.
Tale conclusione rileva, altresì, come subito si vedrà, rispetto agli ulteriori motivi di ricorso proposti dall’amministrazione.

Quanto al quarto motivo di ricorso, lo stesso risulta infondato, posto che la decisione di merito impugnata non contiene alcuna omissione di pronuncia sui motivi di impugnazione bensì, in modo sintetico ma sufficientemente chiaro e lineare, espone il proprio iter argomentativo in modo da far percepire chiaramente lo sviluppo logico giuridico RAGIONE_SOCIALE argomentazioni che hanno fondato il rigetto del gravame proposto dall’RAGIONE_SOCIALE.

Per mera completezza si ricorda che ‘la mancata o incompleta trascrizione nella sentenza RAGIONE_SOCIALE conclusioni RAGIONE_SOCIALE parti costituisce, di norma, una mera irregolarità formale irrilevante ai fini della sua validità, occorrendo, perché siffatta omissione od incompletezza possa tradursi in vizio tale da determinare un effetto invalidante della sentenza stessa, che l’omissione abbia in concreto inciso sull’attività del giudice, nel senso di averne comportato o un’omissione di pronuncia sulle domande o sulle eccezioni RAGIONE_SOCIALE parti, oppure un difetto di motivazione in ordine a punti decisivi prospettati dalle parti medesime’ (Cass. sez. 2, n. 10853 del 05/05/2010). Nel caso di specie, peraltro, le conclusioni della parte appellante sono riportate sinteticamente a p. 1 della sentenza, sì che può certamente affermarsi che le stesse siano state prese in
esame e respinte con la motivazione dianzi richiamata, costituendo la stessa un rigetto implicito degli altri argomenti dedotti dall’ufficio.

Sez. 3, ord. n. 15100 del 29/05/2024 ha giustamente circoscritto il vizio di omessa pronuncia, affermando che l’inammissibilità è una invalidità specifica RAGIONE_SOCIALE domande e RAGIONE_SOCIALE eccezioni RAGIONE_SOCIALE parti ed è pronunciata nel caso in cui manchino dei requisiti necessari a renderle ritualmente acquisite al tema del dibattito processuale; pertanto, se il giudice di merito omette di pronunciarsi su un’eccezione di inammissibilità, la sentenza di merito non è impugnabile per l’omessa pronuncia o per la carenza di motivazione, ma unicamente per l’invalidità già vanamente eccepita, in quanto ciò che rileva non è il tenore della pronuncia impugnata, bensì l’eventuale esistenza appunto di tale invalidità.
Più in generale, si è affermato che non ricorre il vizio di omessa pronuncia ove la decisione comporti una statuizione implicita di rigetto della domanda o eccezione, da ritenersi ravvisabile quando la pretesa non espressamente esaminata risulti incompatibile con l’impostazione logico-giuridica della pronuncia, nel senso che la domanda o l’eccezione, pur non espressamente trattate, siano superate e travolte dalla soluzione di altra questione, il cui esame presuppone, come necessario antecedente logico-giuridico, la loro irrilevanza o infondatezza (Sez. 2, ord. n. 25710 del 26/09/2024). Nel caso di specie, appunto, con affermazione rimasta incontestata, il giudice di merito ha accertato un collegamento negoziale fra il rogito e la scrittura privata costituente contratto di appalto fra le medesime parti, che comporta il superamento e rigetto implicito dell’argomento di impugnazione in appello fondato sull’esame isolato della clausola tralatizia circa l’avvenuto incasso del prezzo della vendita. Non sussiste perciò nessuna omissione denunciabile ex art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.
4. Il quinto motivo di ricorso appare invece inammissibile. Lo stesso, in primo luogo, sotto il grimaldello dell’invocato art. 360 n. 3 c.p.c., mira in realtà ad ottenere un diverso giudizio fattuale da questa Corte. Inoltre, lo stesso aggredisce una statuizione della sentenza impugnata senza censurare l’autonoma ratio decidendi con cui si ravvisa il già ricordato collegamento negoziale e l’avvenuta compensazione del prezzo di vendita con il corrispettivo dell’appalto. Valgono pertanto le considerazioni che in precedenza si sono richiamate circa l’inammissibilità e il difetto di interesse a contestare profili della decisione che non sono in grado di portare alla sua cassazione, in quanto fondata su autonomi motivi rimasti incensurati o impugnati in modo inammissibile.
In definitiva, pertanto, il ricorso deve essere respinto con aggravio di spese, liquidate come in dispositivo. Il ricorso incidentale condizionato resta assorbito.

Poiché risulta soccombente la parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1- quater del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato.

Condanna parte ricorrente a rifondere ai controricorrenti le spese processuali, che liquida in euro 12.000#, oltre spese forfettarie del 15%, oltre esborsi per Euro 200 ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Quinta Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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