Classificazione catastale: sì a DOCFA per obsolescenza

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la legittimità dell’uso della procedura DOCFA per aggiornare la classificazione catastale di un immobile. Il caso riguardava un contribuente che aveva richiesto una revisione della rendita a causa dell’obsolescenza degli impianti e della soppressione del servizio di portineria. La Corte ha stabilito che tali fattori sono idonei a giustificare una modifica della categoria e classe catastale e ha dichiarato inammissibili i motivi del ricorso dell’Agenzia, in parte perché sollevati per la prima volta in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classificazione Catastale: Via Libera all’Uso di DOCFA per Obsolescenza

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un importante chiarimento sulla classificazione catastale degli immobili. La Corte ha stabilito che la procedura DOCFA può essere legittimamente utilizzata per richiedere una revisione della categoria e della rendita di un’unità immobiliare non solo in caso di ristrutturazioni, ma anche a seguito di una perdita di valore dovuta a fattori come l’obsolescenza tecnologica e la diminuzione dei servizi condominiali.

Il Caso: Un Appartamento Declassato per Vetustà

La vicenda trae origine dalla decisione di un contribuente di presentare una dichiarazione di variazione catastale tramite la procedura DOCFA. L’obiettivo era ottenere una nuova classificazione catastale per il proprio appartamento, giustificata da due fattori principali: la notevole obsolescenza degli impianti tecnologici e la soppressione del servizio di portineria. La Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva dato ragione al contribuente, annullando l’avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate e confermando la nuova e più favorevole classificazione (A/2, classe 6).

L’Agenzia delle Entrate, non accettando la decisione, ha presentato ricorso in Cassazione, basandolo su tre distinti motivi.

I Motivi del Ricorso e la Difesa della Classificazione Catastale

L’amministrazione finanziaria contestava la decisione della CTR sostenendo principalmente tre punti:
1. Uso improprio del DOCFA: Secondo l’Agenzia, la procedura DOCFA sarebbe riservata solo a variazioni legate alla consistenza fisica dell’immobile (es. ristrutturazioni), e non per motivi ‘esterni’ come la vetustà o l’obsolescenza.
2. Errata valutazione dei presupposti: L’Agenzia chiedeva alla Cassazione una nuova valutazione dei fatti, sostenendo che non vi fossero i presupposti per la variazione.
3. Confusione tra ‘signorile’ e ‘lusso’: Si lamentava un errore nella motivazione della CTR, che avrebbe confuso la categoria catastale ‘signorile’ con la nozione fiscale di abitazione di ‘lusso’.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dell’Agenzia, ritenendo i motivi inammissibili e infondati.

In primo luogo, la Corte ha sottolineato che la contestazione sull’uso della procedura DOCFA era stata sollevata dall’Agenzia per la prima volta solo in sede di Cassazione. Tale questione non era mai stata discussa nei precedenti gradi di giudizio, rendendo il motivo inammissibile. Nel merito, comunque, i giudici hanno confermato che l’obsolescenza degli impianti e l’eliminazione di servizi come la portineria sono elementi concreti che incidono sul valore e sulla categoria dell’immobile, giustificando una revisione della rendita proprio attraverso una nuova dichiarazione DOCFA.

Sul secondo motivo, la Cassazione ha ribadito il proprio ruolo di giudice di legittimità: non può riesaminare i fatti o sostituire la propria valutazione a quella, adeguatamente motivata, del giudice di merito. La CTR aveva fornito una motivazione logica e coerente, e tale valutazione non era sindacabile.

Infine, è stato respinto anche il terzo motivo. La Corte ha ritenuto la motivazione della sentenza impugnata ‘estremamente dettagliata e logica’, escludendo che fosse meramente apparente o contraddittoria. La CTR non aveva confuso le nozioni di ‘signorilità’ e ‘lusso’, ma aveva basato la sua decisione su una pluralità di parametri valutativi concreti, non validamente contestati dall’Agenzia.

Conclusioni: Implicazioni per i Contribuenti

Questa ordinanza rappresenta un punto fermo a favore dei contribuenti. Viene confermato un principio di aderenza alla realtà: la classificazione catastale di un immobile non è immutabile, ma deve riflettere il suo stato effettivo e il suo valore di mercato. Se un immobile perde pregio a causa di invecchiamento, obsolescenza tecnologica o perdita di servizi comuni, il proprietario ha il diritto di chiedere un adeguamento della rendita catastale attraverso la procedura DOCFA, con conseguente riduzione del carico fiscale (come IMU e altre imposte patrimoniali). La decisione rafforza la tutela del contribuente contro accertamenti che non tengono conto del reale deprezzamento di un bene immobile.

È possibile utilizzare la procedura DOCFA per modificare la classificazione catastale di un immobile a causa di obsolescenza degli impianti o della perdita di servizi come la portineria?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che l’obsolescenza degli impianti tecnologici e l’eliminazione di servizi condominiali sono elementi idonei a comportare una rivisitazione della rendita e della classificazione catastale proprio attraverso la procedura DOCFA.

L’Agenzia delle Entrate può contestare per la prima volta in Cassazione la legittimità di una procedura usata dal contribuente nei gradi di merito?
No. La Corte ha dichiarato inammissibile il motivo di ricorso relativo all’uso della procedura DOCFA perché l’Agenzia delle Entrate non lo aveva mai contestato nei precedenti giudizi di merito, sollevandolo per la prima volta in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione può riesaminare nel merito la valutazione fatta da un giudice tributario sulla classificazione di un immobile?
No. Il ruolo della Corte di Cassazione è quello di giudice di legittimità, non di merito. Pertanto, non può effettuare una nuova valutazione dei fatti, ma solo verificare la corretta applicazione della legge e la logicità della motivazione della sentenza impugnata. Nel caso specifico, la motivazione della CTR è stata giudicata logica e adeguata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24286 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 24286 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 01/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8910/2020 R.G. proposto da : AGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO

-ricorrente-

contro

COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Liguria n. 1401/2019 depositata il 28/11/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza indicata in epigrafe, ha accolto l’appello della contribuente e dichiarato di categoria catastale A/2, classe 6, l’appartamento di cui all’avviso di accertamento che annullava;

ricorre per cassazione l’Agenzia delle entrate con tre motivi;

resiste con controricorso, integrato da successiva memoria, la contribuente che chiede di rigettare il ricorso; con la memoria la contribuente deposita sentenza di questa Corte relativa ad un caso analogo (sentenza n. 1030 del 2023).

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso deve rigettarsi in quanto infondato, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità; non si procede al raddoppio del contributo unificato in quanto il ricorso è stato proposto dall’Agenzia delle entrate difesa dall’Avvocatura di Stato («Nei casi di impugnazione respinta integralmente o dichiarata inammissibile o improcedibile, l’obbligo di versare, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della l. n. 228 del 2012, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, non può trovare applicazione nei confronti delle Amministrazioni dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, sono esentate dal pagamento delle imposte e tasse che gravano sul processo. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha escluso la sussistenza dei presupposti per il raddoppio, pur avendo dichiarato inammissibile un ricorso del Ministero dell’Interno per l’inapplicabilità dello speciale regime impugnatorio di cui all’art. 11 della l. n. 206 del 2004)», Sez. 6 – L, Ordinanza n. 1778 del 29/01/2016, Rv. 638714 – 01).
Con il primo motivo di ricorso si prospetta la violazione e falsa applicazione degli art. 17 e 20, del r.d.l. n. 652 del 1939, art. 1, d.m.

n. 701/1994 e 38, primo comma, d.P.R. n. 917 del 1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. .

La contribuente avrebbe utilizzato la procedura DOCFA e non la procedura prevista dall’art. 38 del d.P.R. 917 del 1986. La procedura DOCFA, per la ricorrente, sarebbe riservata solo alla variazione relativa al mutamento della consistenza dello stato dell’immobile (ristrutturazioni) e non anche nelle ipotesi di mancanza di attualità della rendita per motivi esterni, quali la obsolescenza degli impianti tecnologici dell’immobile o la sua vetustà (in generale).

Il motivo, oltre che infondato, risulta prioritariamente inammissibile in quanto la procedura Docfa -utilizzata dal contribuente – risulta incontestata nei giudizi di merito e prospettata, quale illegittima, solo in Cassazione. Neanche nell’avviso di accertamento, impugnato, l’Agenzia delle entrate contestava la procedura Docfa.

Nel caso in giudizio, inoltre, come rappresentato nello stesso ricorso per cassazione, l’immobile aveva subito una obsolescenza degli impianti tecnologici e l’eliminazione del servizio di portineria. Elementi, questi, ritenuti, con accertamenti in fatto insindacabili in sede di legittimità, idonei a comportare una rivisitazione della rendita proprio attraverso una DOCFA (con modifica della categoria e classe).

Con il secondo motivo la ricorrente prospetta la violazione dell’art. 17, secondo comma, r.d.l. n. 652 del 1939, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. .

Il motivo è inammissibile prima che infondato. Il motivo, proposto quale violazione di legge, in realtà mira ad una rivalutazione del fatto, non consentita in sede di legittimità. L’Agenzia delle entrate richiede una valutazione di fatto alla Corte di Cassazione ed una rivisitazione del giudizio delibativo già svolto dalla CTR, peraltro con motivazione logica e adeguata.

Con il terzo motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione del d.m. 2 agosto 1969, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. .

L’Agenzia ritiene errata la decisione in quanto confonderebbe nella motivazione la categoria catastale dell’abitazione ‘ signorile ‘ con quella fiscale (per agevolazioni) di abitazione di ‘ lusso ‘ . Il motivo è inammissibile in quanto relativo alla motivazione, e non alla violazione di legge; motivazione che risulta estremamente dettagliata e logica e anche se fosse, in qualche minima parte, contraddittoria, la stessa nel complesso non potrebbe affatto ritenersi solo apparente.

in tema di motivazione meramente apparente della sentenza, questa Corte ha più volte affermato che il vizio ricorre allorquando il giudice, in violazione di un preciso obbligo di legge, costituzionalmente imposto (Cost. art. 111, sesto comma), e cioè dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (in materia di processo civile ordinario) e dell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992 (in materia di processo tributario), omette di esporre concisamente i motivi in fatto e diritto della decisione, di specificare o illustrare le ragioni e l’iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta: «In seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a
prescindere dal confronto con le risultanze processuali» (Sez. 1 – , Ordinanza n. 7090 del 03/03/2022, Rv. 664120 – 01); in tale grave forma di vizio non incorre la sentenza impugnata, laddove i giudici di appello, statuendo sui motivi di appello hanno accertato in fatto la giusta classificazione catastale in relazione agli elementi di prova valutati.

Non sussiste, quindi, nessun vizio radicale della motivazione della sentenza, impugnata.

La CTR, in ogni caso, non ha sovrapposto la nozione di ‘lusso’ ai sensi del DM LLPP 1969 cit. a quella di ‘signorilità’ propri della classificazione catastale, concludendo invece a favore di parte contribuente in ragione di plurimi ed argomentati parametri valutativi ritenuti non validamente confutati dall’Agenzia . Ratio, questa, come detto qui non censurabile.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 11/03/2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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