Classificazione catastale: no E/1 per immobili portuali

La Corte di Cassazione ha stabilito che la classificazione catastale degli immobili portuali dipende dalla loro effettiva destinazione economica e non dalla mera localizzazione in un’area di interesse pubblico. Un immobile utilizzato da una società privata per attività di stoccaggio a scopo di lucro, generando un reddito autonomo, deve essere accatastato nella categoria D/7 (immobile a uso industriale/commerciale) e non nella categoria E/1 (immobile a uso pubblico). La Corte ha chiarito che il criterio della funzione economica prevale su quello della ubicazione, riformando le decisioni dei giudici di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classificazione catastale immobili portuali: la funzione economica prevale sulla localizzazione

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale sulla classificazione catastale degli immobili portuali, stabilendo un principio cardine: ciò che conta è l’effettiva funzione economica dell’immobile, non la sua semplice ubicazione geografica. La sentenza analizza il caso di un’azienda che gestiva un fabbricato per lo stoccaggio merci in un’area portuale, risolvendo il dubbio tra l’attribuzione della categoria catastale E/1 (uso pubblico) e D/7 (uso industriale/commerciale).

Il caso: Magazzino portuale, quale categoria catastale?

Una società operante nel settore della logistica portuale aveva dichiarato al catasto un proprio fabbricato, destinato allo stoccaggio di merci, attribuendogli la categoria E/1. Tale categoria è riservata a immobili con destinazioni d’uso speciali di interesse pubblico (come stazioni, porti, aeroporti) e gode di un trattamento fiscale agevolato.

L’Amministrazione Finanziaria, tuttavia, ha rettificato tale classamento, riassegnando l’immobile alla categoria D/7, propria dei fabbricati costruiti per specifiche esigenze industriali e commerciali. La motivazione dell’Erario era chiara: l’immobile, pur trovandosi in ambito portuale, era utilizzato per un’attività commerciale a scopo di lucro, possedeva autonomia funzionale e reddituale e, pertanto, non poteva rientrare nella categoria E/1.

I primi due gradi di giudizio avevano dato ragione alla società, sostenendo che la funzionalità dell’immobile alle operazioni portuali di interesse pubblico giustificasse la classificazione in E/1, anche se gestito da un privato. L’Amministrazione Finanziaria ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

L’analisi della Corte: la decisiva classificazione catastale degli immobili portuali

La Corte di Cassazione ha ribaltato le precedenti decisioni, accogliendo le tesi dell’Erario. L’analisi dei giudici si è concentrata su due punti fondamentali: il criterio per la classificazione e la corretta motivazione dell’atto di accertamento.

Il criterio della destinazione funzionale

Il cuore della decisione risiede nel principio secondo cui, per la classificazione catastale degli immobili portuali, si deve guardare alla loro “destinazione funzionale” e non alla “mera ubicazione”. La Corte ha specificato che la normativa (in particolare il D.L. 262/2006) esclude dalla categoria E gli immobili destinati ad attività commerciali o industriali che possiedono autonomia funzionale e reddituale.

Nel caso specifico, la società svolgeva un’attività imprenditoriale a fine di lucro, utilizzando i magazzini per generare reddito in modo autonomo. Queste caratteristiche, secondo la Corte, impongono la classificazione in categoria D/7. L’interesse pubblico generale delle attività portuali non può “assorbire” la natura prettamente commerciale dell’attività svolta nel singolo immobile. In altre parole, se un’area produce reddito in modo autonomo, perde le caratteristiche per essere classificata in categoria E.

L’obbligo di motivazione nella procedura DOCFA

Un altro motivo di ricorso riguardava la presunta carenza di motivazione dell’atto di rettifica. La Corte ha ritenuto fondata anche questa doglianza. Ha ricordato che, nell’ambito della procedura DOCFA, se l’ufficio non contesta i dati fattuali forniti dal contribuente ma si limita a una diversa valutazione tecnica (come la scelta della categoria e della classe), l’obbligo di motivazione è soddisfatto con la semplice indicazione dei nuovi dati oggettivi (categoria, classe, rendita). Solo in caso di diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita.

Le motivazioni della decisione

Le motivazioni della Corte si basano su un’interpretazione rigorosa della normativa catastale. I giudici hanno affermato un principio di prevalenza della sostanza sulla forma: l’utilizzo effettivo di un bene per un’attività economica autonoma e redditizia è l’elemento determinante per la sua classificazione fiscale. Confondere il ruolo economico dell’impresa con la natura pubblicistica dell’area in cui opera è un errore. La giurisprudenza citata conferma che il censimento catastale deve fondarsi sull’esercizio dell’attività secondo parametri imprenditoriali, rendendo irrilevante l’interesse pubblico generale al suo svolgimento.

La Corte ha inoltre chiarito che la Legge 205/2017, che dal 2020 ha previsto specificamente la categoria E/1 per banchine e depositi strettamente funzionali alle operazioni portuali, non ha efficacia retroattiva e non poteva essere utilizzata per interpretare la situazione pregressa. La decisione del giudice di merito è stata cassata proprio perché basata sull’erronea valorizzazione della localizzazione dell’immobile anziché sulla sua concreta funzione economica.

Le conclusioni

L’ordinanza della Cassazione stabilisce un punto fermo per la classificazione catastale degli immobili portuali. Le imprese che operano in queste aree devono prestare massima attenzione: se l’immobile è utilizzato per un’attività commerciale autonoma, capace di produrre un reddito proprio, deve essere classificato in categoria D, con le conseguenti implicazioni fiscali. La sola appartenenza a un’area di interesse pubblico non è sufficiente per beneficiare della più favorevole categoria E. La decisione finale ha visto la Cassazione non solo annullare la sentenza d’appello, ma anche decidere nel merito, rigettando l’originario ricorso della società contribuente.

Come si determina la classificazione catastale di un immobile in area portuale gestito da un privato?
La classificazione dipende dal criterio della destinazione funzionale, ovvero dall’uso effettivo dell’immobile. Se viene utilizzato per svolgere un’attività commerciale o industriale autonoma a scopo di lucro, deve essere classificato in base a tale uso (es. D/7) e non in base alla sua mera ubicazione nell’area portuale.

Un immobile utilizzato per attività commerciale può rientrare nella categoria catastale E/1?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la normativa esclude dalla categoria E gli immobili destinati ad attività commerciali o industriali dotati di autonomia funzionale e reddituale. La categoria E/1 è riservata a beni destinati a usi pubblici speciali, tipicamente senza scopo di lucro.

Quando è sufficiente la motivazione di un atto di rettifica catastale emesso tramite procedura DOCFA?
Se l’Amministrazione Finanziaria non contesta i fatti e i dati indicati dal contribuente, ma si limita a una diversa valutazione tecnica (come l’attribuzione di una differente categoria o classe), la motivazione è adeguata con la mera indicazione dei nuovi dati oggettivi e della rendita attribuita. Una motivazione più approfondita è richiesta solo se vengono contestati gli elementi di fatto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2562 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2562 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15213/2019 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, con l’AVVOCATURA GENERALE DELLO

STATO (ADS80224030587) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE dell’EMILIA -ROMAGNA, sede in BOLOGNA n. 465/2019 depositata il 25/02/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La società contribuente ha impugnato il provvedimento n. NUMERO_DOCUMENTO con cui l’RAGIONE_SOCIALE ha rettificato i dati per il classamento catastale di un fabbricato destinato a stoccaggio, situati in ambito portuale. La vicenda trae origine dalla dichiarazione DOCFA della ricorrente che, a seguito di lavori che avevano comportato la variazione della consistenza catastale dell’unità immobiliare, ha ritenuto di attribuire la categoria E/1 agli immobili in questione. L’agenzia ha provveduto alla rettifica del classamento proposto, attribuendo alla unità immobiliare la categoria D/7, sulla considerazione che gli immobili destinati ad uso commerciale, come quelli in esame, non potevano rientrare nella categoria E/1.
Il giudice di prime cure, con sentenza n. 92/2018, ha accolto il ricorso, rilevando come l’ ufficio erariale non avesse considerato il pubblico interesse dell’immobile. Secondo i giudici, le unità immobiliari funzionali alle operazioni portuali (carico, scarico, trasbordo, deposito e movimentazione merci), anche se gestite da privati in concessione demaniale, svolgono servizi pubblici e devono essere considerate infrastrutture strumentali. Di conseguenza, l’immobile di proprietà della IFA doveva essere classificato in categoria E/1, anche alla luce della conferma derivante dall’art. 1, comma 578, della Legge 205/2017, che attribuisce la categoria E/1 a banchine, aree portuali, infrastrutture connesse e depositi strettamente funzionali alle operazioni portuali, anche se affidati a privati.
Tale decisione è stata impugnata dalla difesa erariale e, in via incidentale, dalla contribuente.

La CTR ha rigettato l’appello dell’RAGIONE_SOCIALE e accolto quello incidentale della contribuente sulle spese di giudizio. La Commissione ha confermato la decisione di primo grado, ritenendo

infondato il ricorso dell’ufficio erariale sulla classificazione catastale, in quanto gli immobili della RAGIONE_SOCIALE, funzionali all’attività portuale di carico, scarico, stoccaggio e servizi accessori, non avrebbero autonomia funzionale e reddituale e costituiscono infrastrutture strumentali di interesse pubblico, anche se gestiti da privati. La CTR ha inoltre chiarito che la Legge 205/2017, pur prevista per il futuro, cioè dal 1 gennaio 2020, è di supporto per la interpretazione RAGIONE_SOCIALE situazioni pregresse e, pur non comportando retroattività, conferma quindi che la classificazione in E/1 era compatibile anche con la normativa precedente. Infine, la Commissione ha condiviso i giudizi di primo grado sulla motivazione dell’accertamento, ritenendo non chiaro quale criterio fosse stato adottato dall’Ufficio per determinare il valore degli immobili.
Avverso la suddetta sentenza di gravame l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi, cui ha resistito con controricorso

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art.2 comma 40 D.L. n. 262 del 3/10/2006 e de ll’ art. 2082 c.c. in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3) c.p.c.

1.1. L’RAGIONE_SOCIALE contesta che la CTR abbia erroneamente confermato il classamento in categoria E/1 del complesso immobiliare della RAGIONE_SOCIALE, mentre la normativa (art. 2, comma 40, D.L. 262/2006) vieta di includere nel RAGIONE_SOCIALE E gli immobili destinati ad attività commerciali o industriali dotati di autonomia funzionale e reddituale. L’ erario sostiene che la società svolge attività imprenditoriale a fini di lucro e utilizza magazzini per deposito e stoccaggio privati, pienamente idonei a generare reddito e funzionalmente autonomi, caratteristiche che impongono la classificazione in categoria D/7 e non in E/1. La CTR avrebbe erroneamente valorizzato l’interesse pubblico RAGIONE_SOCIALE attività portuali,
confondendo il ruolo economico dell’impresa con la natura pubblicistica richiesta per gli immobili del RAGIONE_SOCIALE, e non avrebbe considerato l’idoneità del bene a produrre reddito proprio.

Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta la violazione e falsa applicazione dell’art. 2 comma 40 D.L. n. 262 del 3/10/2006 e dell’art. 2082 c.c. in relazione all’art. 360 co. 1 n. 5) c.p.c.

2.1. L’RAGIONE_SOCIALE denuncia, in sostanza, che la CTR abbia omesso di valutare la reale collocazione del complesso immobiliare rispetto alla banchina portuale, atteso che il compendio della RAGIONE_SOCIALE non è posto in aderenza diretta al Canale Candiano, ma confina con una banchina di proprietà demaniale, distinta e censita separatamente al Catasto Terreni. Questa separazione fisica e catastale contraddice l’assunto della società e della CTR secondo cui l’attività si svolgerebbe anche sulla banchi na, elemento che giustificherebbe la categoria E/1. Secondo l’ amministrazione, solo la banchina demaniale in concessione potrebbe rientrare in E/1, mentre il complesso immobiliare privato, sede di attività industriali di deposito, lavorazione e conservazione RAGIONE_SOCIALE merci, deve essere classificato in D/7. Il motivo critica, inoltre, l’uso del criterio di globalità, ritenuto illegittimo perché il compendio privato è composto da più beni destinati ad attività produttive autonome, estranei al regime demaniale e con caratteristiche tipiche degli immobili industriali.
I primi due motivi sono strettamente congiunti.

3.1. La più recente giurisprudenza sul tema -in decisioni rese in occasione di specifici tributi, ma pronunciandosi sull’aspetto della classificazione catastale -ha contribuito a fare chiarezza sulla classificazione catastale RAGIONE_SOCIALE aree portuali scoperte, delineando una netta distinzione da un lato sotto il profilo temporale, dall’altro sull’effettivo utilizzo dell’area, confinando invece nell’ambito della irrilevanza la ubicazione dell’immobile in area di interesse pubblico.

3.2. Queste le pronunce in tal senso: in tema di ICI, le aree portuali (anche demaniali) sono classificabili nella categoria “E” di cui all’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262 n. 2006 (conv. in l. n. 286 del 2006) se aventi caratteristiche tipologico-funzionali tali da renderle estranee ad ogni uso commerciale o industriale e non anche se presentino autonomia funzionale e reddituale riveniente dal loro concreto impiego per scopi imprenditoriali di siffatta natura, a nulla valendo, in senso contrario, l’art. 1, comma 578, della l. n. 205 del 2017, secondo cui le banchine, le aree portuali scoperte ed i relativi depositi strettamente funzionali alle operazioni ed ai servizi portuali non doganali costituiscono immobili a destinazione particolare, da censire in catasto nella categoria E/1 (anche se affidati in concessione a privati), trattandosi di disposizione espressamente valevole solo per il futuro (dal 1° gennaio 2020) (Cass. 30/12/2019, n. 34657 (Rv. 656424 – 01)), e l’imposizione ICI sulle aree portuali è fondata sul criterio della funzione (attività libero-imprenditoriale) e non sul criterio di ubicazione, con la conseguenza che il censimento catastale RAGIONE_SOCIALE stesse impone l’accertamento non già della loro localizzazione, bensì dell’esercizio dell’attività secondo parametri imprenditoriali, restando invece irrilevante l’interesse pubblico al suo svolgimento (Cass. 17/09/2019, n. 23067 (Rv. 655054 – 01)).
3.3. La giurisprudenza ha inoltre chiarito che l’imposizione fiscale RAGIONE_SOCIALE aree portuali ai fini ICI presuppone una classificazione catastale fondata sul criterio della funzione – secondo il quale occorre accertare l’eventuale svolgimento negli immobili di un’attività realizzata secondo parametri imprenditoriali – e non sui criteri dell’interesse generale e della localizzazione, in ragione del valore preponderante che assume lo sfruttamento dell’area; ne consegue che l’utilizzo RAGIONE_SOCIALE aree da parte di un operatore commerciale in forma privatistica ed esclusiva attribuisce alle stesse la caratteristica di autonome unità immobiliari, potenzialmente produttive di reddito, inidonee ad essere ricondotte
catastalmente nella categoria E, propria degli immobili con una marcata caratterizzazione tipologico-funzionale, costruttiva e dimensionale, che li rende sostanzialmente incommerciabili ed estranei ad ogni logica di commercio e di produzione industriale (Cass. 21/12/2024, n. 33741 (Rv. 673248 – 01)).

3.4. Va preso atto che, nel caso di specie, la stessa RAGIONE_SOCIALE non ha minimamente posto in discussione il fatto che nel compendio immobiliare si svolga attività imprenditoriale.

3.5. Su tale specifico punto la giurisprudenza ha rilevato che l’imposizione ICI sulle aree portuali è fondata sul criterio della funzione (attività libero-imprenditoriale) e non sul criterio di ubicazione, con la conseguenza che il censimento catastale RAGIONE_SOCIALE stesse impone l’accertamento non già della loro localizzazione, bensì dell’esercizio dell’attività secondo parametri imprenditoriali, restando invece irrilevante l’interesse pubblico al suo svolgimento (Cass. 17/09/2019, n. 23067 (Rv. 655054 – 01)).
3.6. Alla luce del quadro ermeneutico delineatosi risulta dunque da accogliere il motivo n. 1, rispetto al quale dunque la pretesa originaria del ricorrente va rigettata, con assorbimento del secondo motivo.

Ciò in base al principio secondo cui ‘In tema di classificazione catastale le aree portuali devono essere censite sulla base del criterio della destinazione funzionale, e non di quello della mera ubicazione, dovendosi avere riguardo allo svolgimento o meno nell’immobile di un’attività esercitata secondo parametri imprenditoriali; ne consegue che l’utilizzo dell’area per finalità economiche, in forma che determini autonoma capacità reddituale, ne esclude la possibilità di inquadramento nella categoria catast NOME ‘E’.
Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1 comma 578 e seguenti legge 205/2017 e

dell’art. 1 comma 2, nonché dell’art 3 comma 1 legge 212/2000 e degli artt. 11 e 12 RAGIONE_SOCIALE Preleggi, in relazione all’art. 360 c. 1 n. 3) c.p.c.

4.1. L’RAGIONE_SOCIALE contesta che la CTR abbia applicato in modo errato la Legge di Bilancio 2018 (art. 1, commi 578 ss. L. 205/2017), trattandola come norma di interpretazione autentica, mentre essa ha invece natura innovativa e agevolativa. La disposizione introduce infatti una nuova agevolazione fiscale per gli operatori portuali, ma con efficacia solo dal 1° gennaio 2020, e con possibilità di presentare gli atti catastali dal 1 gennaio 2019. Secondo l’Ufficio, i giudici di merito hanno applicato tale disciplina in modo retroattivo, attribuendo benefici fiscali anche a classamenti precedenti alla data prevista dalla legge. L’interpretazione adottata violerebbe quindi i principi di irretroattività RAGIONE_SOCIALE norme tributarie e di stretta interpretazione RAGIONE_SOCIALE agevolazioni fiscali.
4.2. Il motivo è inammissibile.

4.3. La censura muove dall’erroneo presupposto che la CTR abbia fondato la propria decisione sull’applicazione di una disposizione sopravvenuta, attribuendole valore di interpretazione (determinante) della disciplina previgente. Tale assunto non trova però riscontro nella motivazione della sentenza impugnata. La CTR ha, infatti, espressamente affermato che la norma successiva è destinata a operare per il futuro e ne ha richiamato il contenuto unicamente quale elemento di conferma della correttezza dell’inte rpretazione già autonomamente elaborata esclusivamente sulla base del quadro normativo anteriore (quello cioè vigente).
Se è corretto affermare che una disposizione successiva non può, di per sé, assurgere a criterio ermeneutico vincolante della normativa precedente (a meno che non si tratti di disposizione di interpretazione autentica, ipotesi che esula nel caso di specie), tuttavia, nel caso in esame, tale principio non risulta violato, poiché la decisione non si fonda sulla norma sopravvenuta, né le attribuisce efficacia retroattiva.

L’interpretazione accolta dalla CTR, come detto, trae il proprio fondamento esclusivo dall’analisi del dato letterale e sistematico della disciplina applicabile ratione temporis , mentre il richiamo alla normativa successiva assolve a una funzione meramente rafforzativa e confermativa dell’ iter argomentativo già compiuto.

4.4. Ne consegue che il motivo non intercetta la reale ratio decidendi della sentenza impugnata, risolvendosi in una critica solo in astratto condivisibile, ma in realtà inconferente rispetto alle effettive argomentazioni poste a base della decisione. Pertanto, esso deve essere dichiarato inammissibile.

Con il quarto motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dall’articolo 1, comma 5 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 139/ 1998 e dell’art. 7 legge 212/2000 in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3) c.p.c.

5.1 Secondo l’ufficio erariale, la CTR ha trascurato che, nell’ambito della procedura DOCFA, la motivazione dell’atto è adeguata quando l’ erario indica i dati oggettivi rilevati, la categoria, la classe, la consistenza e la rendita attribuita, basandosi sulla proposta tecnica del contribuente. In tali casi, l’obbligo di motivazione si considera assolto, poiché il contribuente può confrontare i dati con la propria dichiarazione e difendersi. Inoltre, viene evidenziato che il saggio di fruttuosità applicato (2%) era inferiore a quello indicato dal contribuente (3%), a favore dello stesso.
5.2. Anche tale motivo risulta fondato.

5.3. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’ufficio erariale e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la

mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita; mentre, ove vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e di delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (Cass. 19/11/2024, n. 29754 (Rv. 673082 – 01)).

5.4. La censura merita dunque accoglimento.

In conclusione, in ragione della fondatezza del primo e quarto motivo -assorbito il secondo e dichiarata la inammissibilità del terzo -la sentenza va cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito ai sensi dell’art. 384 c.p.c. con il rigetto del ricorso originario del contribuente.

In una valutazione complessiva del giudizio, si ritiene sussistere giustificati motivi per compensare le spese di ambedue i gradi di giudizio di merito.

Le spese di legittimità seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte cassa la sentenza impugnata e decidendo nel merito rigetta l’originario ricorso della contribuente; compensa le spese del giudizio di merito; condanna parte controricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese, che liquida per il giudizio di legittimità in euro 4.035,00 per compensi oltre alle spese prenotate a debito.

Così deciso in Roma, il 30/01/2026.

Il Presidente NOME COGNOME

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