Classificazione catastale: frazionamento immobile A/8

L’Agenzia delle Entrate contesta la classificazione catastale di nove appartamenti ricavati da una villa (A/8). La Corte di Cassazione respinge il ricorso, stabilendo che la classificazione catastale deve basarsi sulle caratteristiche di ogni singola unità immobiliare autonoma, non sulla categoria dell’edificio originario. Se le nuove unità non hanno caratteristiche di lusso, possono essere classificate in una categoria inferiore (A/2).

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classificazione catastale e frazionamento: ogni unità va valutata a sé

La corretta classificazione catastale di un immobile è un tema cruciale, con dirette conseguenze sul carico fiscale per i proprietari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso emblematico: cosa succede quando una lussuosa villa, classificata in categoria A/8, viene frazionata in più appartamenti? Questi ultimi devono ereditare la prestigiosa classificazione originaria? La risposta della Suprema Corte è chiara e si basa su un principio di autonomia e concretezza.

Il Caso: Dalla Villa di Lusso agli Appartamenti

Una società immobiliare acquista un’unica grande proprietà, originariamente classificata come villa (A/8), e la sottopone a un intervento di ristrutturazione e frazionamento, ricavandone nove unità immobiliari distinte. In sede di aggiornamento catastale, la società dichiara le nuove unità come abitazioni di tipo civile (categoria A/2), ritenendo che, singolarmente prese, non possedessero più le caratteristiche di lusso dell’immobile originario.

L’Agenzia delle Entrate non condivide questa interpretazione. Emette un avviso di accertamento per rettificare la rendita catastale, sostenendo che la natura lussuosa del complesso originario, situato in una zona di pregio e dotato di comfort come parco e piscina, dovesse riflettersi anche sulla classificazione delle singole unità derivate. Ne nasce un contenzioso che, dopo due gradi di giudizio favorevoli al contribuente, giunge fino alla Corte di Cassazione.

Il Principio di Autonomia nella Classificazione Catastale

Il cuore della questione giuridica ruota attorno all’interpretazione delle norme che regolano l’accatastamento. L’Amministrazione finanziaria riteneva che la tipologia catastale dell’edificio di partenza determinasse automaticamente quella delle unità immobiliari derivanti dal suo frazionamento. La Corte di Cassazione, al contrario, ha ribadito un principio consolidato: la classificazione catastale deve essere attribuita in base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente di ciascuna singola unità immobiliare.

Un’unità immobiliare, secondo la legge, è “ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile e atta a produrre un reddito proprio”. Di conseguenza, quando un immobile viene frazionato, ogni nuova porzione autonoma deve essere valutata individualmente, senza essere vincolata dalla classificazione dell’edificio preesistente.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate basandosi su due argomenti principali.

In primo luogo, ha confermato la correttezza della decisione dei giudici di merito. Questi avevano accertato che le nove unità immobiliari, di dimensioni contenute (inferiori a 209 mq) e prive di finiture “di livello superiore all’ordinario”, costituivano di fatto “appartamenti condominiali”. Non potevano quindi essere considerate un “unico compendio” di lusso. La valutazione deve essere effettuata sulla situazione reale e di fatto di ogni singola unità idonea a produrre un reddito proprio. Il frazionamento di un immobile A/8 non genera automaticamente tanti piccoli immobili A/8, ma unità la cui categoria deve essere definita in base alle loro effettive e attuali caratteristiche.

In secondo luogo, la Corte ha dichiarato inammissibile il motivo di ricorso con cui l’Agenzia contestava la valutazione delle finiture e delle caratteristiche di pregio dell’immobile (parco, piscina, ecc.). Questa censura, infatti, riguardava un accertamento di fatto, che è di competenza esclusiva dei giudici di primo e secondo grado e non può essere riesaminato in sede di legittimità, a maggior ragione in un caso di “doppia conforme”, dove entrambe le corti di merito avevano raggiunto la medesima conclusione.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre importanti chiarimenti per operatori immobiliari e proprietari. Il principio affermato è che la classificazione catastale segue la realtà dell’immobile e la sua capacità reddituale autonoma. Non è un’etichetta indelebile che si trasmette dall’edificio originario alle sue porzioni frazionate. Per gli investitori che ristrutturano e frazionano grandi proprietà, ciò significa che è possibile ottenere una classificazione catastale più bassa e adeguata alla reale natura delle nuove unità abitative, con un conseguente alleggerimento del carico fiscale (IMU, imposte sui trasferimenti, ecc.). La valutazione deve essere sempre concreta e puntuale, basata sulle caratteristiche oggettive di ogni singola unità immobiliare risultante dall’intervento edilizio.

Quando un immobile di lusso (cat. A/8) viene frazionato, le nuove unità mantengono la stessa classificazione catastale?
No. La classificazione catastale di ogni nuova unità immobiliare deve essere determinata in base alle sue specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, e non in base a quella dell’edificio originario. Se le nuove unità non possiedono più le caratteristiche di lusso, possono essere classificate in una categoria inferiore (es. A/2).

Cosa definisce una “unità immobiliare” ai fini catastali?
Secondo la normativa, è considerata “unità immobiliare” ogni parte di un immobile che, nello stato in cui si trova, è di per sé stessa utile e atta a produrre un reddito proprio. Pertanto, un singolo edificio può essere legalmente suddiviso in più unità immobiliari distinte agli effetti catastali.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione delle caratteristiche di un immobile (es. finiture di pregio) fatta dai giudici di merito?
Generalmente no. La valutazione delle caratteristiche di fatto di un immobile è di competenza dei giudici di primo e secondo grado. La Corte di Cassazione può intervenire solo su questioni di diritto e non può riesaminare i fatti, specialmente in caso di “doppia conforme”, a meno che non vengano denunciati specifici vizi procedurali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9379 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9379 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12365 -2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa ope legis dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura speciale in calce al controricorso

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 4621/2019 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della LOMBARDIA, depositata il 20/11/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del l’ 11/3/2025 dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Agenzia delle entrate propone ricorso, affidato a tre motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Lombardia aveva respinto l’appello erariale avverso la sentenza n. 176/2018 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Lecco, in accoglimento del ricorso proposto da RAGIONE_SOCIALE avverso avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la rendita catastale, proposta con denuncia DOCFA, relativa a nove unità immobiliari della contribuente, ricavate dalla suddivisione e ristrutturazione di un unico immobile, sito nel Comune di Garlate.
RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’art. 40 del Decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142, per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente ritenuto che le porzioni immobiliari, originate dalla suddivisione e ristrutturazione di un immobile già classificato in categoria A/8, dovessero definirsi come cespiti indipendenti.

1.2. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 36 d.lgs. 31 dicembre 1992 n. 546 per avere la Commissione tributaria regionale omesso di valutare le caratteristiche delle singole unità immobiliari, pur avendo ritenuto che non costituissero un unico compendio accatastabile in A/8.

2.1. Il primo ed il terzo motivo vanno esaminati congiuntamente, in quanto strettamente connessi.

2.2. Va premesso, per una più chiara comprensione della controversia in esame, che il Quadro generale delle Categorie stabilito con regolamento dalla Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali ai fini della qualificazione delle unità immobiliari urbane in esecuzione del R.D.L. 13 aprile 1939 («Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano») convertito nella L. 11 agosto 1939 n. 1249, divide tutti gli edifici in cinque gruppi.
2.3. Il gruppo «A» è ripartito nelle seguenti categorie: A-1 – Abitazione di tipo signorile; A-2 – Abitazioni di tipo civile; A-3 – Abitazioni di tipo economico; A-4 – Abitazioni di tipo popolare; A-5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare; A-6 – Abitazioni di tipo rurale: A-7 – Abitazioni in villini; A-8 – Abitazioni in villa; A-9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici; A-10 – Uffici e studi privati; A-11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

2.4. Il secondo gruppo (B) comprende collegi, caserme, case di cura, prigioni, uffici pubblici, biblioteche, accademie, gallerie, musei che non abbiano sede in edifici della categoria A-9, cappelle e magazzini sotterranei.

2.5. Il terzo gruppo (C) comprende negozi, botteghe, magazzini, laboratori, stabilimenti balneari e sportivi etc.

2.6. Il quarto gruppo (D) comprende immobili c.d. «a destinazione speciale» (opifici, alberghi e pensioni, teatri etc ).

2.7. Il quinto gruppo (E) comprende immobili c.d. «a destinazione particolare» (stazioni di servizio, fortificazioni, fari, chiese, cimiteri etc.).

2.8. Ciò posto va anche premesso che la legittimità del surriportato Quadro Generale delle Categorie costituisce tutt’ora la base portante per la determinazione dei redditi immobiliari urbani.

2.9. Se è vero, dunque, che, a norma dell’art. 3 del R.D.L. 652 del 1939, l’accertamento generale degli immobili urbani deve essere fatto per «unità immobiliare», che si considera tale, in base al successivo art. 5, «ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile e atta a produrre un reddito proprio», e che a i sensi dell’art. 8, comma

primo, del R.D.L. 652 del 1939, e degli art. 6, comma 1 e 61, comma 2, d.P.R. n. 1142/1949, la categoria e la classe catastali debbono essere attribuite in ragione delle caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliari, avendo così riguardo l ‘accatastamento alla situazione reale o di fatto , ben può, quindi, anche un singolo immobile scindersi, agli effetti catastali, in tante unità immobiliari distinte quando sono ciascuna idonea a produrre un reddito suo proprio.
2.10. In ipotesi di frazionamento di un immobile in distinte unità immobiliari, la tipologia catastale di un edificio non determina, dunque, automaticamente la medesima tipologia per ogni singola unità immobiliare che ne faccia parte, occorrendo tener conto delle relative condizioni concrete e delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche (in termini cfr. Cass. nn. 25805 del 2022, 14867 del 2013, 10013 del 2003).

2.11. Nel caso in esame, la Commissione tributaria regionale ha rilevato che ciascuna delle nove unità immobiliari -derivanti dal frazionamento di unità immobiliare accatastata come A/8 -, di dimensioni inferiori a 209 mq, senza finiture «di livello superiore all’ordinario », non potevano ritenersi unità autonome, costituendo, «di fatto, appartamenti condominiali», escludendo pertanto dal punto di vista catastale la sussistenza di «un unico compendio» , e confermando l’accatastamento, proposto dalla contribuente, nella categoria A/2, classe 4.
2.12. Le affermazioni dei Giudici di appello sono conseguentemente conformi ai principi di diritto dianzi illustrati.

3.1. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’art. 6 del Decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142, come applicato sulla base dei criteri individuati dalla Circolare n. 5 del 14 marzo 1992 della Direzione Generale del catasto e dei SS.TT.EE. , e dell’art. 2697 c.c. per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente ritenuto che l’immobile della contribuente fosse privo di finiture «di livello superiore all’ordinario», pur trovandosi in un’area di pregio d a un punto di vista paesaggistico, facilmente raggiungibile, con un’ottima collocazione nel territorio, dotato
di darsena, piscina riscaldata, parco di grandi dimensioni, ed infissi e impianti di pregio.

3.2. Il secondo motivo è inammissibile in quanto trattasi di censure esclusivamente in fatto circa la presenza di caratteristiche di pregio degli immobili, come dianzi riportate, pur vertendosi in ipotesi di doppia conforme ex art. 348ter , quinto comma, c.p.c., rispetto alla quale la ricorrente non ha indicato profili di divergenza tra le ragioni di fatto a base della decisione di primo grado e quelle a base del rigetto dell’appello, com’era invece necessario per dar ingresso alla censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. (cfr. Cass. nn. 26774 del 2016, 5528 del 2014).
Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va integralmente respinto.

Poiché l’orientamento giurisprudenziale di questa Corte, in base al quale si è decisa la causa, si è consolidato successivamente alla proposizione del ricorso per cassazione, si ritiene opportuno compensare tra le parti le spese processuali.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; compensa tra le parti le spese processuali. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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