Classificazione catastale A/1: i criteri corretti

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 18173/2025, ha stabilito che la classificazione catastale A/1 (abitazione di tipo signorile) non deve essere confusa con la nozione di “abitazione di lusso” definita dal D.M. 2 agosto 1969. La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, chiarendo che la classificazione in A/1 si basa su un apprezzamento complessivo delle caratteristiche di pregio dell’immobile (costruttive, tecnologiche, di rifinitura e ubicazione), e non sulla presenza di specifici requisiti elencati nel decreto ministeriale, che ha invece lo scopo di limitare l’accesso a benefici fiscali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classificazione catastale A/1: i criteri per definirla secondo la Cassazione

La corretta attribuzione della categoria catastale a un immobile ha implicazioni fiscali dirette e significative per ogni contribuente. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto luce su un punto cruciale, spesso fonte di contenzioso: la distinzione tra “abitazione di tipo signorile” (categoria A/1) e “abitazione di lusso”. La Corte ha chiarito che i criteri per la classificazione catastale A/1 sono autonomi e non vanno confusi con quelli, più specifici e restrittivi, previsti dal D.M. 2 agosto 1969 per definire un’abitazione ‘di lusso’ al fine di escluderla da determinati benefici fiscali. Analizziamo insieme la vicenda e i principi affermati dai giudici.

I Fatti di Causa

Il caso nasce da un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva modificato la classificazione di un’unità immobiliare, situata a Roma, facendola passare dalla categoria A/2 (abitazioni di tipo civile) alla categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile). Questa modifica comportava un notevole aumento della rendita catastale, da circa 2.600 euro a oltre 4.500 euro, con un conseguente aggravio delle imposte a carico della proprietaria.

La contribuente aveva impugnato l’atto, ma la Commissione Tributaria Provinciale aveva respinto il suo ricorso. Successivamente, la Commissione Tributaria Regionale del Lazio aveva ribaltato la decisione, accogliendo l’appello della contribuente. Secondo il giudice regionale, l’immobile non possedeva le caratteristiche di lusso previste dal D.M. 2 agosto 1969 (in particolare, la presenza di oltre quattro caratteristiche specifiche elencate in una tabella allegata al decreto).

L’Agenzia delle Entrate, ritenendo errata tale interpretazione, ha proposto ricorso per cassazione, sostenendo che la Commissione Regionale avesse confuso i criteri per la classificazione catastale con quelli per la qualificazione di un’abitazione come ‘di lusso’.

La Decisione della Cassazione e la corretta classificazione catastale A/1

La Corte di Cassazione ha accolto il motivo principale del ricorso dell’Agenzia, cassando la sentenza regionale e rinviando la causa per un nuovo esame. I giudici hanno chiarito un principio fondamentale per la corretta classificazione catastale A/1.

La Distinzione Cruciale: Categoria A/1 vs. Abitazione di Lusso

Il cuore della decisione risiede nella netta separazione tra due concetti giuridici distinti:
1. L’attribuzione della categoria catastale A/1: Questa categoria include le ‘Abitazioni di tipo signorile’, definite come unità immobiliari in fabbricati situati in zone di pregio, con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello delle abitazioni residenziali comuni. La valutazione è di tipo fattuale e si basa su un apprezzamento complessivo che tiene conto del contesto urbano, della qualità dei materiali e del pregio generale dell’edificio. Non esiste una check-list normativa rigida.
2. La qualificazione di ‘abitazione di lusso’ secondo il D.M. 2 agosto 1969: Questo decreto elenca una serie di parametri specifici (es. superficie utile superiore a 240 mq, presenza di piscine, campi da tennis, etc.) al ricorrere dei quali un’abitazione è considerata ‘di lusso’. Lo scopo di questa qualificazione, tuttavia, non è il classamento, ma quello di precludere l’accesso a determinate agevolazioni fiscali (ad esempio, i benefici ‘prima casa’).

La Corte ha affermato che la Commissione Tributaria Regionale ha commesso un errore di diritto nel basare la sua decisione sull’assenza dei requisiti del D.M. 1969 per annullare il passaggio alla categoria A/1.

La Questione dell’Onere della Prova

L’Agenzia delle Entrate aveva sollevato anche un secondo motivo, lamentando la violazione delle regole sull’onere della prova (art. 2697 c.c.), sostenendo che la contribuente non avesse fornito prove sufficienti a contrastare il riclassamento. La Cassazione ha respinto questo motivo, precisando che il problema della sentenza impugnata non era un’errata attribuzione dell’onere della prova, ma un’incongrua valutazione del materiale probatorio, un vizio che attiene al merito della decisione e non a una violazione di legge sulla ripartizione degli oneri probatori.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che la legge non fornisce una definizione specifica delle categorie catastali. La loro identificazione è il risultato di un apprezzamento di fatto basato su nozioni comuni e caratteristiche mutevoli nel tempo. L’attribuzione della categoria A/1 non implica automaticamente che l’immobile sia ‘di lusso’ ai sensi del D.M. 1969, e viceversa.

I giudici hanno evidenziato come questa distinzione sia confermata anche da altre norme, come il d.l. n. 557 del 1993, che per negare la ruralità di un fabbricato fa riferimento a immobili ‘appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del 1969′. L’uso della congiunzione disgiuntiva ‘ovvero’ dimostra, secondo la Corte, che il legislatore considera i due insiemi di requisiti come non coincidenti.

Pertanto, il giudice di merito, nel valutare la legittimità di una classificazione catastale A/1, deve concentrarsi sulle caratteristiche intrinseche ed estrinseche di pregio dell’immobile, senza fare improprio riferimento alla check-list del D.M. 2 agosto 1969.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza fornisce un chiarimento essenziale per contribuenti, professionisti e per le stesse commissioni tributarie. La decisione ribadisce che il processo di classamento catastale segue una logica propria, basata su valutazioni tecniche e di mercato che riflettono il pregio complessivo di un’abitazione. L’applicazione automatica dei criteri previsti per la definizione di ‘lusso’ a fini agevolativi è un errore che può portare a decisioni illegittime.

Di conseguenza, per contestare un avviso di accertamento che modifica la categoria catastale in A/1, non è sufficiente dimostrare l’assenza delle caratteristiche del D.M. 1969. Sarà invece necessario argomentare e provare che l’immobile, nel suo complesso, non possiede quelle qualità costruttive, tecnologiche, di finitura e di ubicazione che lo elevano al di sopra dello standard delle abitazioni di tipo civile.

Qual è la differenza tra una classificazione catastale A/1 e una ‘abitazione di lusso’ secondo il D.M. 1969?
La classificazione A/1 (‘abitazione di tipo signorile’) si basa su un apprezzamento complessivo del pregio dell’immobile (costruzione, finiture, ubicazione), mentre la qualifica di ‘lusso’ ai sensi del D.M. 1969 dipende dalla presenza di specifici requisiti elencati in una tabella (es. superficie > 240 mq, piscina, etc.) ed è finalizzata a escludere l’accesso a benefici fiscali.

È corretto usare i criteri del D.M. 2 agosto 1969 per decidere se un immobile debba essere classificato in categoria A/1?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che è un errore giuridico confondere i due ambiti. La valutazione per la categoria A/1 è autonoma e non deve basarsi sulla verifica dei parametri specifici del D.M. 1969.

Qual è stato l’esito finale del ricorso in Cassazione?
La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ha annullato (cassato) la sentenza della Commissione Tributaria Regionale e ha rinviato il caso allo stesso organo giudicante, in diversa composizione, affinché emetta una nuova decisione applicando il principio di diritto corretto, ovvero distinguendo i criteri per la classificazione A/1 da quelli per le abitazioni di lusso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18173 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 18173 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 03/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso 577-2019 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa ope legis dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO

– ricorrente –

contro

NOMECOGNOME rappresentata e difesa in proprio ex art.

86 c.p.c.

-controricorrente – avverso la sentenza n. 4153/2018 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del LAZIO, depositata il 18/6/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 25/6/2025 dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La Commissione tributaria regionale del Lazio, con la sentenza indicata in epigrafe, accoglieva l’appello di NOME COGNOME avverso la pronuncia n. 4851/2016 della Commissione tributaria provinciale di Roma con cui era stato respinto il ricorso avverso avviso di accertamento con revisione parziale della categoria e della classe dell’unità immobiliare, sita in Roma, in INDIRIZZO, nella zona censuaria 2, da Categoria A/2 Classe 3 Consistenza 9 vani Rendita Euro 2:672,66 a Categoria A/1 Classe 3 Consistenza 9 vani Rendita Euro 4.555,15.
Avverso la pronuncia della Commissione tributaria regionale Agenzia delle entrate propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

La contribuente resiste con controricorso, illustrato da memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., «violazione e falsa applicazione del D.M. 2 agosto 1969 e del DPR n. 1142 /1949» e lamenta che la Commissione tributaria regionale abbia erroneamente confuso le caratteristiche delle abitazioni di lusso previste dal decreto ministeriale con l’attribuzione della categoria catastale A/1, senza considerare che la classificazione catastale (A/1, A/8, A/9) è l’unico criterio utile per qualificare le abitazioni di lusso ai fini fiscali.
1.2. La doglianza è fondata.

1.3. Occorre premettere che la legge non pone una specifica definizione delle categorie e classi catastali, sicché la qualificazione in termini di «signorile», «civile», «popolare» -di cui alla nota C-1/1022 del 4.5.1994 del Ministero delle Finanze esplicativa delle varie categorie catastali- di un’abitazione costituisce il portato di un apprezzamento di fatto da riferire a nozioni presenti nell’opinione generale alle quali corrispondono specifiche caratteristiche, che sono, pure, mutevoli nel tempo, sia sul piano della percezione dei consociati sia sul piano oggettivo,
per il deperimento dell’immobile, o per il degrado dell’area ove lo stesso si trovi (così Cass. n. 22557 del 2008, in motivazione).

1.4. Le anzidette caratteristiche non vanno, tuttavia, mutuate dal D.M. 2 agosto 1969 che indica, invece, i diversi parametri in base ai quali stabilire la caratteristica «di lusso» delle abitazioni, e ciò in quanto l’attribuzione della categoria catastale A/1 (Abitazioni di tipo signorile: Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale) non implica, necessariamente, che l’immobile costituisca un’abitazione di lusso (cfr. Cass. n. 2250 del 2021; Cass. n. 33927 del 2019; Cass. n. 10283 del 2019).
1.5. È, infatti, opportuno precisare che, mentre il procedimento di classamento è volto all’attribuzione di categoria e classe alle unità immobiliari e della relativa rendita, la qualificazione di un’abitazione in termini «di lusso» è finalizzata al diverso scopo di precludere l’accesso a talune agevolazioni, e la relativa connotazione presuppone, appunto, la ricorrenza di specifici requisiti in relazione alle otto, diverse, tipologie di abitazioni indicate dal menzionato D.M. del 1969 (riferite: alla destinazione a «ville», «parco privato» delle aree su cui sorgono, ovvero alla relativa qualifica ad opera degli strumenti urbanistici come «di lusso»; all’estensione del lotto sul quale sorgono; al rapporto tra la relativa cubatura e la superficie asservita; alla dotazione di piscina o campi da tennis di precise caratteristiche; costituenti alloggio padronale; all’estensione della superficie utile complessiva superiore a mq. 240; al rapporto tra costo del terreno coperto rispetto al costo di costruzione; alla presenza di oltre quattro caratteristiche indicate nell’allegata tabella).
1.6. La conclusione qui adottata trova conforto nella previsione del d.l. n. 557 del 1993, art. 9, comma 3, lett. e), convertito in l. n. 133 del 1994, secondo cui non possono esser riconosciuti rurali «i fabbricati ad uso abitativo che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969».

1.7. La congiunzione disgiuntiva adoperata dalla norma depone, appunto, nel senso della mancata coincidenza dei requisiti che devono possedere gli immobili da classificare nella categoria A1 rispetto a quelli delle abitazioni aventi caratteristiche di lusso.

1.8. L’impugnata sentenza ha, dunque, erroneamente ritenuto la mancata congruità del classamento non in relazione alle caratteristiche proprie della categoria catastale A/1, ma in relazione ai requisiti indicati al punto 8 del d.m. 2 agosto 1969 (presenza di oltre quattro caratteristiche indicate nell’allegata tabella).

2.1. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’art. 2697 c.c. per avere la Commissione tributaria regionale omesso di valutare che la contribuente non aveva fornito prove idonee per sottrarre l’immobile alla revisione della categoria e della classe.

2.2. La doglianza va disattesa.

2.3. La violazione del precetto di cui all’art. 2697 c.c., censurabile per cassazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., è configurabile infatti soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata, secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni, e non invece quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere, come lamentato nel caso in esame, poiché in questo caso vi è un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c. (cfr. Cass. nn. 17313/2020, 13395/2018, Cass. n. 18092 e n. 17313 del 2010).
Il ricorso va dunque accolto quanto al primo motivo, respinto il secondo, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza e rinvio per nuovo esame alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, respinto il secondo motivo; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, cui demanda di pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, della Corte di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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