Classamento immobile rurale: conta l'uso effettivo

Un imprenditore agricolo si è visto riclassificare alcuni immobili da rurali (D10) a uso commerciale (D8) perché utilizzati per cerimonie ed eventi. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che per il corretto classamento di un immobile rurale è determinante l’uso effettivo e non la qualifica del proprietario. L’imprenditore non è riuscito a dimostrare il legame funzionale tra l’immobile e l’attività agricola, legittimando così l’aumento della rendita catastale da parte dell’Agenzia delle Entrate.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Immobile Rurale: Quando l’Uso Commerciale Prevale sulla Ruralità

La corretta qualificazione catastale di un bene è un tema cruciale con dirette conseguenze fiscali. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per il classamento di un immobile rurale, ciò che conta è l’uso effettivo e non la qualifica soggettiva del proprietario. Anche se l’immobile appartiene a un imprenditore agricolo, se viene utilizzato per scopi commerciali perde i benefici legati alla ruralità. Analizziamo insieme la vicenda per comprendere le implicazioni di questa decisione.

Il Caso: Da Edificio Rurale a Location per Eventi

Un imprenditore agricolo, proprietario di alcuni immobili in un comune laziale, aveva dichiarato tali fabbricati in catasto con la procedura DOCFA, ottenendo la categoria D10, specifica per gli edifici rurali. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate ha emesso un avviso di accertamento, riclassificando gli immobili nella categoria D8 (fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività commerciale) e aumentando la rendita catastale da circa 5.500 euro a oltre 21.000 euro.

La motivazione dell’Agenzia era chiara: a seguito di un sopralluogo, era emerso che gli immobili non erano utilizzati per attività agricole (come la coltivazione di cereali e ulivi svolta dal contribuente), ma erano stati concessi in comodato a una società, riconducibile al figlio dell’imprenditore, che li utilizzava per organizzare cerimonie ed eventi. Di fatto, erano diventati una location commerciale. L’imprenditore ha impugnato l’avviso, ma sia la commissione tributaria di primo grado che quella regionale hanno confermato la legittimità dell’operato dell’Agenzia.

La Decisione della Corte di Cassazione sul Classamento Immobile Rurale

L’imprenditore ha quindi proposto ricorso in Cassazione, basandosi su due motivi principali. In primo luogo, lamentava una violazione di legge, sostenendo che i giudici non avessero considerato il carattere strumentale degli immobili rispetto alla sua attività agricola. In secondo luogo, contestava la decisione dei giudici d’appello di considerare inammissibile la sua richiesta di un diverso classamento (A7/A8, ville e abitazioni signorili), poiché formulata per la prima volta in quella sede.

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, confermando le sentenze precedenti. Gli Ermellini hanno stabilito che i giudici di merito avevano correttamente accertato, con un ragionamento logico e ben fondato sui fatti, che gli immobili in questione non avevano alcun legame funzionale con l’attività agricola del contribuente.

Le Motivazioni: Il Principio dell’Uso Effettivo

Il cuore della decisione della Cassazione risiede nel principio della prevalenza dell’uso effettivo del bene. I giudici hanno sottolineato che i giudici di merito hanno correttamente verificato che gli immobili, invece di supportare l’attività agricola, erano destinati a un’attività puramente commerciale di organizzazione di eventi, svolta peraltro da un soggetto terzo (la società del figlio). Questa attività era ritenuta prevalente e slegata dalla coltivazione dei campi.

Un punto cruciale evidenziato è stato anche la non conformità della planimetria presentata con il DOCFA rispetto allo stato di fatto. Dove avrebbero dovuto esserci un deposito e una cantina, vi era in realtà una seconda sala ricevimenti con servizi igienici dedicati, a riprova della destinazione commerciale della struttura.

La Corte ha inoltre chiarito che non vi è stata alcuna inversione dell’onere della prova. L’Agenzia delle Entrate ha fornito la prova della destinazione commerciale e della non rilevanza dell’attività agricola, mentre il contribuente non è riuscito a fornire documentazione idonea a smentire tale ricostruzione e a dimostrare la strumentalità degli immobili alla propria impresa agricola. La valutazione delle prove rientra nel potere esclusivo del giudice di merito e non può essere riesaminata in sede di legittimità se la motivazione è congrua e logica, come in questo caso.

Infine, la Corte ha dichiarato inammissibile il secondo motivo di ricorso, poiché la decisione d’appello si basava su una doppia ratio decidendi: la novità della domanda e la sua infondatezza per mancanza di prove. Il ricorrente non aveva contestato specificamente quest’ultimo punto, rendendo la sua censura inefficace.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per gli Imprenditori Agricoli

Questa sentenza offre importanti spunti di riflessione per gli imprenditori agricoli e i proprietari di immobili rurali. La qualifica di imprenditore agricolo non è sufficiente a estendere automaticamente il regime di ruralità a tutti i propri immobili. È necessario dimostrare un nesso di strumentalità diretto e funzionale tra l’edificio e l’attività agricola svolta.

L’uso effettivo del bene è il criterio determinante per il corretto classamento catastale. Se un immobile, anche se situato in un contesto agricolo, viene destinato a un’attività commerciale prevalente e distinta (come l’organizzazione di eventi, la ristorazione non connessa all’agriturismo, ecc.), rischia di essere riclassificato con un conseguente aumento del carico fiscale (IMU, imposte sui redditi, ecc.). È quindi fondamentale assicurarsi che la destinazione d’uso dichiarata al catasto corrisponda a quella reale e che qualsiasi attività secondaria svolta sia effettivamente connessa e funzionale a quella agricola principale.

Un immobile di proprietà di un imprenditore agricolo è automaticamente considerato rurale?
No. La qualifica soggettiva del proprietario come imprenditore agricolo non è sufficiente. Per essere considerato rurale, l’immobile deve avere un legame di strumentalità effettivo e funzionale con l’attività agricola svolta.

Cosa determina il corretto classamento di un immobile rurale ai fini fiscali?
Il criterio determinante è l’uso effettivo del bene. Se l’immobile viene utilizzato per un’attività commerciale prevalente e non connessa a quella agricola (come l’organizzazione di cerimonie ed eventi da parte di una società terza), perde il requisito della ruralità e deve essere classificato di conseguenza, anche se il proprietario è un agricoltore.

È possibile chiedere in appello un diverso classamento dell’immobile se la richiesta non è stata fatta in primo grado?
No, la richiesta di un diverso classamento (ad esempio, da D8 a A7/A8) formulata per la prima volta in appello è considerata una domanda nuova e, come tale, inammissibile, come confermato dalla sentenza.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24574 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 5 Num. 24574 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/09/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 35798/2018 R.G. proposto da: COGNOME NOME NOMECOGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (ADS80224030587) che la rappresenta e difende ex lege

-controricorrente-

avverso la SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LAZIO n. 2787/2018 depositata il 30/04/2018.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Uditi l’Avvocato NOME COGNOME in sostituzione dell’Avv. NOME COGNOME per parte ricorrente nonché l’Avvocato dello Stato NOME COGNOME per l’Ufficio controricorrente che hanno concluso, rispettivamente, per l’accoglimento e per il rigetto del rico rso.

Sentito il P.G. il quale ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. La CTR Lazio, con sentenza n. 2787/2018, confermava la sentenza di primo grado che aveva rigettato l’impugnazione proposta da NOME COGNOME avverso l’avviso di accertamento oggetto di causa, in forza del quale l’ufficio aveva proceduto a nuova determinazione di classamento di alcune unità immobiliari dichiarate in catasto con procedura DOCFA con categoria D10 (edifici rurali) tutti ubicati in agro del Comune di Guidonia Montecelio, ai quali era stata assegnata in rettifica la categoria D8, con aumento di rendita ad euro 21.162,00 rispetto a quella proposta di 5.522,00.
I giudici di appello rilevavano, in particolare, che l’avviso era da ritenere legittimo in quanto l’Agenzia delle entrate aveva correttamente accertato che gli immobili oggetto dell’accertamento in questione non era utilizzati per scopi riconducibili all’attività agricola (coltivazione di cereali e di olive) svolta dal contribuente imprenditore agricolo ma erano utilizzati per una vera e propria attività commerciale.

La CTR osservava, ancora, che non erano fondate le doglianze afferenti l’erronea determinazione della rendita, correttamente calcolata dall’ufficio e che la prospettazione contenuta nella parte finale dell’atto di appello di pervenire a un diverso classamento (A7A8 in conformità a quello delle unità immobiliari indicate come similari) costituiva una questione nuova proposta per la prima volta

in appello e, quindi, inammissibile, precisando che, in ogni caso, trattavasi di deduzione priva di idoneo supporto documentale.

Contro detta sentenza il contribuente propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

L’Agenzia delle entrate resiste con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente lamenta, ex art. 360, primo comma, n. 3. c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 1, comma 5, del d.p.r. 139/1998 nonché dell’art. 9 del d.l. 557/1993, del d.lgs. 42/2004, della l.r. Lazio 24/1998, dell’art. 8 de d.P.R. 1142/1949 degli artt. 2135 e 2697 c.c. assumendo che erroneamente i giudici territoriali non avevano valutato che dalle complessive emergenze istruttorie risultava che l’immobile aveva carattere strumentale rispetto allo svolgimento di attività agricole da parte di esso contribuente.
Con il secondo motivo lamenta, ex art. 360, primo comma, n. 3. c.p.c. per violazione e falsa applicazione dell’art. 57 d.lgs. 546/1992, deducendo che erroneamente i giudici di appello avevano ritenuto domanda nuova la richiesta di diverso classamento.

Il ricorso deve essere rigettato per le ragioni appresso specificate 4. Il primo motivo è da ritenere in parte infondato ed in parte inammissibile.

4.1. Va premesso che i giudici di merito, con congruo ragionamento in fatto, hanno accertato che gli immobili in questione non sono in alcun modo correlati alla attività del contribuente, il quale riveste la qualifica di imprenditore agricolo ivi compresa l’eventuale attività di agriturismo, ma per scopi completamente diversi.

La CGT2 ha ritenuto provato l’utilizzo degli stessi per l’organizzazione di cerimonie ed eventi in virtù di un contratto di comodato in favore della società del figlio del contribuente, ritenendo che non vi fosse prova alcuna né del carattere strumentale né dello svolgimento di una attività agricola.

Come precisato da questa Corte (vedi Cass., Sez. Tributaria, ordinanza n. 32177/2024, in tema di prova, spetta in via esclusiva al giudice di merito il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, assegnando prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acqui siti, nonchè la facoltà di escludere anche attraverso un giudizio implicito la rilevanza di una prova, dovendosi ritenere, a tal proposito, che egli non sia tenuto ad esplicitare, per ogni mezzo istruttorio, le ragioni per cui lo ritenga irrilevante ovvero ad enunciare specificamente che la controversia può essere decisa senza necessità di ulteriori acquisizioni (da ultime: Cass., Sez. 5, 19 giugno 2023, n. 17446; Cass., Sez. 5, 24 luglio 2023, n. 22066 Cass., Sez. 5, 27 luglio 2023, n. 22942).
4.2. Occorre, quindi, precisare che nella sentenza impugnata non si può ravvisare alcuna violazione (o falsa applicazione) dell’art. 2697 cod. civ., la quale si configura soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere, poiché in questo caso vi è un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. (tra le tante: Cass., Sez. 5, 9 giugno 2021, n. 15974; Cass., Sez. 5, 20 ottobre 2021, n. 29041; Cass., Sez. 5, 29 marzo 2022, n. 10016; Cass., Sez. 5, 4 aprile 2022, n. 10673; Cass., Sez. 5, 30 maggio 2022).
Invero, nella fattispecie in esame, i giudici di appello non hanno operato alcuna inversione dell’onere della prova ma hanno,

piuttosto, ritenuto che l’Ufficio avesse provato la non rilevanza dell’attività agricola, conclusione questa, ad avviso dei giudici territoriali, non smentita dalla documentazione offerta dalla parte contribuente.

4.3. Né è ravvisabile la violazione della normativa richiamata.

Va osservato che i giudici di appello hanno affermato che l’avviso in esame era da ritenere legittimo in quanto l’Agenzia delle entrate aveva correttamente accertato le caratteristiche delle abitazioni ” de quibus ” non utilizzate per gli scopi riconducibili all’attività agricola (coltivazione di cereali e di olive) svolta dal contribuente ma adibiti all’organizzazione di cerimonie ed eventi da parte della Tor de’ Sordi di COGNOME RAGIONE_SOCIALE, società riconducibile al figlio del contribuente, cui la struttura risultava concessa in comodato, attività ritenuta prevalente, con precipuo riferimento allo specifico immobile di cui era stato modificato il classamento rilevando, altresì, che la planimetria allegata al DOCFA, depositata dal contribuente, non era conforme allo stato dei luoghi, in quanto in una porzione a piano terra della torre medioevale vi era una seconda sala per ricevimenti con servizi igienici dedicati e non un deposito ed una cantina, come dichiarato.
Con ragionamento in fatto congruo, quindi, i giudici di appello hanno, pervero, accertato che non vi era alcuna strumentalità dell’ immobile rispetto ad attività agricole in quanto presso gli immobili era svolta una attività quella di organizzazione di cerimonie ed eventi esercitata da una società cui l’immobile è stato concesso in comodato.

I giudici territoriali hanno, quindi, riscontrato come tale attività non si poneva in un rapporto di connessione con l’attività agricola svolta dal contribuente, con conseguente impossibilità di ricomprensione nella categoria D10 di ruralità anche ai fabbricati oggetto di causa.

4.1. Il motivo è, sotto altro profilo, inammissibile nella parte in cui finisce per contestare la ricostruzione dei fatti operata dai giudici di merito in relazione all’esercizio di un’attività commerciale di

organizzazione di cerimonie ed eventi da parte della INDIRIZZO di COGNOME RAGIONE_SOCIALE, società riconducibile al figlio del contribuente, cui la struttura risulta concessa in comodato.

Il secondo motivo è inammissibile.

Nel caso di specie la decisione è fondata su due autonome rationes decidendi : la novità della questione, perché proposta per la prima volta in appello e l’infondatezza del supporto probatorio a sostegno della domanda. Orbene, nel ricorso il ricorrente non ha contestato questa seconda ratio decidendi con la quale si rigettava nel merito la richiesta di pervenire ad un diverso classamento (categoria A/7A/8).

5.1. In ogni caso anche a voler superare tale profilo, la censura contesta accertamenti fattuali operati dai giudici di merito nell’ambito dei propri poteri discrezionali in punto di valutazione delle complessive risultanze istruttorie.

In conclusione il ricorso va rigettato.

6.1. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida in favore dell’Ufficio nella somma di euro 5.500,00 oltre spese prenotate a debito; visto l’art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico delle parti ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1- bis dello stesso art.13, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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