Classamento immobile: quando la motivazione è valida?

Una contribuente contesta il classamento immobile di lusso (A1) attribuito dall’Agenzia delle Entrate dopo la presentazione di una pratica DOCFA. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, chiarendo che quando l’accertamento si basa sui dati forniti dallo stesso contribuente, l’obbligo di motivazione dell’Ufficio è attenuato. La decisione del giudice di merito, basata su prove documentali come planimetrie e foto, è stata ritenuta legittima e insindacabile in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento immobile: la Cassazione chiarisce l’obbligo di motivazione

Il classamento immobile rappresenta un momento cruciale nel rapporto tra contribuente e Fisco, poiché da esso dipende la rendita catastale e, di conseguenza, l’ammontare di numerose imposte. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti sull’obbligo di motivazione dell’Agenzia delle Entrate quando la revisione del classamento avviene a seguito della presentazione di una pratica DOCFA da parte del contribuente stesso. Analizziamo insieme la decisione e le sue implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso: Il Classamento Catastale Conteso

Una contribuente, proprietaria di un’abitazione in un prestigioso quartiere, si è vista confermare il classamento del suo immobile nella categoria A1 (abitazione di tipo signorile) dall’Agenzia delle Entrate. Tale decisione seguiva una pratica DOCFA presentata dalla stessa proprietaria per una modifica dell’immobile, che in precedenza era già classificato come A1.

Ritenendo errata la classificazione, la contribuente ha impugnato l’atto di accertamento. Dopo aver perso sia in primo grado sia in appello presso la Commissione Tributaria Regionale, ha proposto ricorso per Cassazione, lamentando diversi vizi, tra cui la carenza di motivazione dell’atto e l’errata valutazione delle prove da parte dei giudici di merito.

L’Obbligo di Motivazione nel Classamento Immobile da DOCFA

Uno dei punti centrali del ricorso riguardava la presunta assenza di una motivazione adeguata da parte dell’Ufficio. La contribuente sosteneva che l’Agenzia non avesse spiegato a sufficienza le ragioni del classamento immobile in categoria A1.

La Suprema Corte ha respinto questa doglianza, richiamando un principio consolidato: quando l’attribuzione della rendita catastale deriva da una procedura DOCFA avviata dal contribuente, l’obbligo di motivazione dell’amministrazione finanziaria è ‘attenuato’.

La Posizione della Suprema Corte

Secondo gli Ermellini, se l’Ufficio non contesta i dati oggettivi presentati dal contribuente (come la metratura, il numero di vani, ecc.) ma si limita a una diversa valutazione tecnica sul valore economico del bene, la motivazione è soddisfatta con la semplice indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita. Questo perché gli elementi di fatto sono già noti al contribuente, essendo stato lui stesso a dichiararli. La motivazione deve essere più approfondita solo se l’Ufficio basa la sua decisione su elementi di fatto diversi o disattende quelli indicati dal proprietario.

Valutazione delle Prove e Ruolo della Consulenza di Parte

La ricorrente lamentava anche che il giudice d’appello avesse basato la sua decisione su ‘fatti notori’ non provati e avesse ingiustamente svalutato la consulenza tecnica di parte da lei prodotta.

Fatti Notori vs. Atti Probatori

La Cassazione ha chiarito che, contrariamente a quanto sostenuto, la Commissione Tributaria Regionale non ha fatto ricorso a fatti notori, ma ha fondato il proprio convincimento su prove concrete presenti nel fascicolo processuale. In particolare, i giudici di merito hanno esaminato la planimetria e le fotografie dell’immobile, dalle quali emergevano le caratteristiche di pregio, come l’ampia metratura, la posizione centrale nel quartiere, le finiture eleganti (porte in legno, braghettoni). Inoltre, è stato rilevato che quasi tutte le altre unità immobiliari nello stesso stabile erano classificate in categoria A/1.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, così come la scelta delle prove ritenute più attendibili, rientrano nel potere discrezionale del giudice di merito e non sono sindacabili in sede di legittimità, a patto che il giudizio sia logicamente motivato. Nel caso di specie, la sentenza impugnata ha correttamente valutato tutti gli elementi probatori (planimetria, foto, consulenza di parte, classamento degli altri immobili del palazzo) e ha ritenuto, con un giudizio di merito incensurabile, che questi fossero sufficienti a giustificare il classamento in A1, considerando non decisiva la consulenza tecnica prodotta dalla contribuente.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale per chi si accinge a presentare una pratica DOCFA. Sebbene il contribuente proponga un classamento e una rendita, l’ultima parola spetta all’Agenzia delle Entrate. Se l’Ufficio si basa sugli stessi dati forniti dal proprietario, la sua decisione di attribuire una categoria o classe diversa non richiede una motivazione complessa. Per contestare efficacemente tale decisione, il contribuente dovrà fornire prove solide e convincenti, in grado di superare gli elementi oggettivi già a disposizione dell’amministrazione e del giudice, come planimetrie e fotografie che attestino le caratteristiche dell’immobile.

Quando l’Agenzia delle Entrate modifica un classamento immobile proposto con DOCFA, deve fornire una motivazione dettagliata?
No. Secondo la Corte, se l’Agenzia basa la sua valutazione sugli stessi dati forniti dal contribuente nella pratica DOCFA, l’obbligo di motivazione è attenuato. È sufficiente l’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, poiché gli elementi di fatto sono già noti al contribuente.

Il giudice tributario può basare la sua decisione su ‘fatti notori’?
In questo caso, la Corte ha chiarito che il giudice di merito non ha utilizzato fatti notori, ma si è basato su prove concrete acquisite al processo, come la planimetria e le fotografie dell’immobile. La decisione deve fondarsi su elementi probatori e non su conoscenze generiche.

Una consulenza tecnica di parte è sufficiente a vincere una causa sul classamento immobile?
Non necessariamente. La consulenza di parte è un elemento di prova che il giudice valuta insieme a tutti gli altri. In questa vicenda, la Corte ha confermato che il giudice di merito ha ritenuto la consulenza non idonea a superare le altre prove documentali (planimetria, foto) che confermavano le caratteristiche di lusso dell’immobile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 20797 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 20797 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 32891/2018 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LIGURIA n. 387/2018 depositata il 10/04/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 31/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

La Commissione tributaria regionale Liguria, con la sentenza in epigrafe indicata, ha rigettato l’appello della contribuente avverso la decisione di primo grado, che aveva confermato il classamento in A1 della abitazione di proprietà della contribuente in Genova, INDIRIZZO, interno 9;

ricorre in cassazione COGNOME NOME con sette motivi di ricorso;

resiste con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE che chiede il rigetto del ricorso.

Considerato che

Il ricorso risulta infondato e deve respingersi con la condanna della ricorrente alle spese del grado, con il raddoppio del contributo unificato.

Con il primo motivo la ricorrente prospetta una violazione di legge (art. 3, legge 241 del 1990 e 7, legge 212 del 2000, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.) per l’assenza di motivazione dell’accertamento. Il motivo risulta inf ondato, nel caso in giudizio l’accertamento scaturisce da una modifica del classamento dell’immobile (originariamente TARGA_VEICOLO1) con pratica DOCFA da parte della ricorrente. Come evidenziato dalla sentenza impugnata l’Ufficio non ha basato il suo accertamento su dati diversi da quelli presentati nella pratica DOCFA. Conseguentemente l’obbligo di motivazione risulta attenuato , essendo sufficienti la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita: «In tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura disciplinata dall’art. 2 del d.l. n. 16 del 1993, convertito in l. n. 75 del 1993, e dal d.m. n. 701 del 1994 (cd. procedura DOCFA), l’obbligo di motivazione
dell’avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’Ufficio e l’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati, mentre, in caso contrario, la motivazione dovrà essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso» (Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 12497 del 16/06/2016, Rv. 640020 – 01).
Gli elementi sui quali è stato fondato l’accertamento erano, conseguentemente, noti alla contribuente, per averli denunciati con la pratica DOCFA, come puntualmente considerato nella sentenza impugnata.

Con il secondo ed il terzo motivo la contribuente denuncia violazione di legge (art. 7, d.lgs. 546 del 1992, 115, secondo comma, cod. proc. civ., 2697 e 2729 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.; art. 36, d.lgs. 546 del 1992, 132 cod. proc. civ. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.); per la contribuente la sentenza impugnata avrebbe utilizzato, in assenza di prove, i fatti notori senza specificare perché i fatti valutati sarebbero notori; inoltre non avrebbe indicato le prove sulle quali ha basato il suo giudizio.
Contrariamente a quanto sostenuto dalla ricorrente la sentenza non utilizza fatti notori, ma atti probatori acquisiti al processo. La sentenza valuta la planimetria («Va premesso che l’immobile si trova praticamente al centro del quartiere genovese di Albaro Dalla planimetria si desume che si tratta di qualche centinaia di metri») e le foto dell’immobile («appare anch’esso in ottime condizioni, tra l’altro con eleganti braghettoni e porte in legno e pavimento che in tutte le foto è in legno».
Con il quarto ed il quinto motivo la contribuente denuncia violazione di legge (art. 36, d.lgs. 546 del 1992 e 132 cod. proc. civ. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.; omesso esame della consulenza di parte, rilevante in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.), per aver ritenuto apoditticamente infedele la consulenza di parte, e per aver omesso di valutare la sua concreta rilevanza.

Il motivo è generico ed infondato. La sentenza impugnata valuta la consulenza e la ritiene -con giudizio di merito insindacabile in questa sede di legittimità -non idonea a vincere gli elementi probatori diversi (planimetria e foto dell’immobile); inoltre, la sentenza evidenzia come tutto il palazzo, ad eccezione di una piccola unità («di scarsa metratura e di pochi vani»), risulta in categoria A/1.

In tema di processo tributario (e civile), sono riservate al giudice del merito l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell’attendibilità e della concludenza RAGIONE_SOCIALE prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta RAGIONE_SOCIALE prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento. E’, pertanto, insindacabile, in sede di legittimità, il “peso probatorio” in base al quale il giudice sia pervenuto a un giudizio logicamente motivato. (vedi Sez. 2 – , Ordinanza n. 21187 del 08/08/2019, Rv. 655229 – 01).
Con gli ultimi due motivi la contribuente denuncia violazioni di legge (art. 115, cod. proc. civ. in relazione all’art. 380, primo comma, cod. proc. civ.; art. 8, r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, 61 d.P.R. n. 1142 del 1949 e 8 d.P.R. n. 138 del 1998, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.). I motivi sono generici ed infondati.

Come visto, la sentenza con valutazioni di merito insindacabili in questa sede di legittimità valuta le prove, anche la consulenza di parte e gli immobili diversi in comparazione (peraltro nello stesso stabile di quello della contribuente) e ritiene fondata la

classificazione disposta dell’Ufficio (che ha riportato la stessa classazione che in precedenza aveva l’immobile, A/1).

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.500,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13 , comma 1quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 31/05/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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