Classamento catastale villa: giardino comune non esclude A8

La Corte di Cassazione ha stabilito che il classamento catastale di un’unità immobiliare nella categoria A/8 (ville) è corretto anche se il parco o giardino è in comune con altre unità. La Corte ha chiarito che, ai fini del classamento, la presenza di un giardino è un elemento essenziale per distinguere una villa, ma non è richiesto che sia ad uso esclusivo. La decisione si è basata sulla valutazione complessiva delle caratteristiche dell’immobile, quali l’ubicazione in un edificio storico di pregio, l’ampia superficie e le rifiniture superiori, respingendo il ricorso del proprietario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento catastale villa: il giardino condominiale non esclude la categoria A/8

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema di grande interesse per i proprietari di immobili di pregio: il corretto classamento catastale villa. La questione centrale era se un’unità immobiliare situata all’interno di una villa storica, dotata di un ampio parco in comune con altre abitazioni, potesse essere legittimamente classificata nella prestigiosa ma fiscalmente onerosa categoria A/8.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dal ricorso di un contribuente contro un avviso di accertamento catastale emesso dall’Agenzia delle Entrate. L’Ufficio aveva proceduto alla riclassificazione di un’unità immobiliare, parte di una storica villa vincolata, facendola passare a una categoria superiore, la A/8, con conseguente aumento della rendita catastale. Il proprietario si opponeva, sostenendo che la classificazione fosse errata principalmente per un motivo: il grande parco che circondava la villa non era di sua proprietà esclusiva, ma un bene comune a tutte le unità immobiliari presenti nel complesso. A suo avviso, l’assenza di un giardino ad uso esclusivo rendeva impossibile qualificare l’immobile come ‘villa’ ai sensi catastali.

L’analisi della Corte sul classamento catastale villa

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del contribuente, confermando la decisione della Commissione Tributaria Regionale. I giudici hanno chiarito un punto fondamentale: i criteri per il classamento catastale villa (categoria A/8) non coincidono con quelli per la definizione di ‘abitazione di lusso’ ai fini delle agevolazioni fiscali (ad esempio, per l’acquisto della ‘prima casa’), disciplinati dal D.M. 2 agosto 1969.

La qualifica di ‘villa’ ai fini catastali deriva da un apprezzamento complessivo che tiene conto di una serie di caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile. Queste includono:

* Caratteristiche costruttive e di rifinitura di livello superiore all’ordinario.
* Ubicazione in zone di pregio o in contesti di particolare valore paesaggistico.
* Presenza di un parco e/o giardino, che costituisce un elemento essenziale.
* Ampia consistenza e dotazione di impianti e servizi.

Il Principio sul Giardino Condominiale

Il punto più significativo della decisione riguarda proprio il giardino. La Corte ha stabilito un principio di diritto chiaro: «La corte o giardino - che pure debbono necessariamente sussistere quale elemento differenziatore di ville (A8) e villini (A7) [...] - non debbono essere necessariamente asservite ad uso esclusivo dell'immobile abitativo da censire».

In altre parole, la presenza di un’area verde è indispensabile per la classificazione in A/8, ma non è necessario che tale area sia di pertinenza esclusiva. La sua esistenza come bene comune non censito (BCNC), a servizio di più unità abitative, non preclude l’inserimento del singolo immobile nella categoria delle ville, a condizione che concorrano tutte le altre caratteristiche tipologiche richieste.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su un’analisi logica e sistematica della normativa catastale. I giudici hanno osservato che la Commissione Tributaria Regionale aveva correttamente valutato il quadro fattuale. L’immobile in questione era ubicato all’interno di una villa storica di pregio, soggetta a vincolo monumentale, circondata da un parco di oltre 42.000 mq. Inoltre, l’unità abitativa presentava una superficie considerevole (218 mq) e una dotazione di servizi superiore alla media (tre bagni). Questi elementi, considerati nel loro insieme, rendono sostenibile e congruo il classamento in categoria A/8, a prescindere dalla natura comune del parco. Negare la classificazione solo per la condivisione del giardino sarebbe un’interpretazione errata e riduttiva della norma.

Le Conclusioni

L’ordinanza ha importanti implicazioni pratiche. Essa conferma che per il classamento catastale villa è necessaria una valutazione olistica dell’immobile e del suo contesto. I proprietari di appartamenti in complessi residenziali di lusso derivati da ville storiche non possono fare leva unicamente sulla natura condominiale del parco per contestare la classificazione in A/8. L’Agenzia delle Entrate ha il diritto di considerare la qualità complessiva dell’abitare, che in questi contesti è indubbiamente elevata proprio grazie alla presenza di ampi spazi verdi e servizi comuni, anche se non esclusivi. Questa decisione consolida un orientamento giurisprudenziale che valorizza la sostanza del pregio immobiliare rispetto a formalismi legati alla titolarità esclusiva delle pertinenze.

La classificazione di un immobile come ‘villa’ (categoria A/8) richiede che il giardino sia di uso esclusivo?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la presenza di un parco o giardino è un elemento necessario per la classificazione in A/8, ma non è richiesto che sia ad uso esclusivo dell’unità immobiliare. Anche un giardino in comune con altre abitazioni può giustificare tale classamento se concorrono le altre caratteristiche di pregio.

I criteri per definire un’abitazione ‘di lusso’ ai fini delle agevolazioni fiscali sono gli stessi usati per il classamento catastale?
No. La Corte chiarisce che i parametri per definire un’abitazione ‘di lusso’ (stabiliti dal D.M. 2 agosto 1969), finalizzati a escludere l’accesso a benefici fiscali, sono diversi da quelli utilizzati per l’attribuzione della categoria catastale A/1 o A/8, che si basano su un apprezzamento più generale delle caratteristiche di pregio dell’immobile e del contesto in cui si trova.

Quali elementi ha considerato la Corte per confermare il classamento catastale villa in questo caso?
La Corte ha ritenuto legittimo il classamento basandosi su un insieme di elementi: l’ubicazione dell’immobile all’interno di una villa storica con vincolo artistico/monumentale, la presenza di un ampio parco comune (oltre 42.000 mq), una superficie complessiva di 218 mq, e un’ampia dotazione di impianti e servizi, come tre bagni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9358 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9358 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 17319-2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME , elettivamente domiciliato in Roma, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO giusta procura a margine del ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 1214/2/2017 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del VENETO, depositata il 29/11/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 25/3/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME

COGNOME‘COGNOME:

RILEVATO CHE

NOME COGNOME propone ricorso, affidato a tre motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE regionale del Veneto aveva accolto l’appello erariale avverso la sentenza n. 338/05/2016 emessa dalla RAGIONE_SOCIALE di Treviso in accoglimento del ricorso proposto avverso avviso di accertamento catastale «per la nuova determinazione di classamento e di attribuzione di rendita di una unità immobiliare di un edificio facente parte della Villa Taverna, già RAGIONE_SOCIALE»;
l’RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso;

il ricorrente ha da ultimo depositato memoria difensiva;

CONSIDERATO CHE

1.1. con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione degli artt. 8 ss. d.l. 13.4.1939 n. 652, conv. in l. 11.8.1939 n. 1249 e degli artt. 6,7,9,14 e 61 d.P.R. 1.12.1949, n. 1142 per avere la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE regionale erroneamente affermato che l’attribuzione all’immobile (villa) della categoria catastale di grande pregio sia automaticamente estesa a tutte le singole unità immobiliari al suo interno, censite in A/8 e non contestate, assolvendo l’Ufficio, in tal modo, al proprio onere probatorio ;
1.2. con il secondo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione dell’art. 1 DM 2 agosto 1969 relativo alle caratteristiche RAGIONE_SOCIALE abitazioni di lusso e degli artt. 8 ss. d.l. 13.4.1939 n. 652, conv. in l. 11.8.1939 n. 1249 e degli artt. 6,7,9,14 e 61 d.P.R. 1.12.1949 n. 1.12.1949 n. 1142 per avere la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE erroneamente applicato per la determinazione del classamento catastale in A/8 l’art. 1 DM 2 agosto 1969, pertinente non all ‘ individuazione della
categoria catastale , ma all’ attribuzione del carattere di lusso all’unità immobiliare;

1.3. con il terzo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione degli artt. 8 ss. d.l. 13.4.1939, n. 652, conv. in l. 11.8.1939, n. 1249 e degli artt. 6,7,9,14 e 61 d.P.R. 1.12.1949 n. 1142 per avere la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE regionale erroneamente omesso di tenere conto che l’immobile in oggetto era privo dell’utilizzo e del godimento in via esclusivo del giardino della villa, in quanto titolare unicamente di «90 millesimi del parco comune (e di nessuna porzione del medesimo di cui abbia in esclusiva titolarità o almeno il godimento»);
2.1. le censure vanno esaminate congiuntamente, in quanto strettamente connesse;

2.2. occorre premettere che la legge non pone una specifica definizione RAGIONE_SOCIALE categorie e classi catastali, sicché la qualificazione in termini di «signorile», «civile», «popolare» -di cui alla nota C-1/1022 del 4.5.1994 del Ministero RAGIONE_SOCIALE Finanze esplicativa RAGIONE_SOCIALE varie categorie catastali- di un’abitazione costituisce il portato di un apprezzamento di fatto da riferire a nozioni presenti nell’opinione generale alle quali corrispondono specifiche caratteristiche, che sono, pure, mutevoli nel tempo, sia sul piano della percezione dei consociati sia sul piano oggettivo, per il deperimento dell’immobile, o per il degrado dell’area ove lo stesso si trovi (così Cass. n. 22557 del l’8/9/ 2008, in motivazione);
2.3. le anzidette caratteristiche non vanno, tuttavia, mutuate dal D.M. 2 agosto 1969 che indica, invece, i diversi parametri in base ai quali stabilire la caratteristica «di lusso» RAGIONE_SOCIALE abitazioni, e ciò in quanto l’attribuzione della categoria catastale A/1 (Abitazioni di tipo signorile: Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale) non implica, necessariamente, che l’immobile costituisca un’abitazione di lusso (cfr. Cass. n. 2250 del 02/02/2021; Cass. n. 33927 del 19/12/2019; Cass. n. 10283 del 12/04/2019);
2.4. è, infatti, opportuno precisare che, mentre il procedimento di classamento è volto all’attribuzione di categoria e classe alle unità immobiliari e della relativa rendita, la qualificazione di un’abitazione in termini «di lusso» è finalizzata al diverso scopo di precludere l’accesso a talune agevolazioni, e la relativa connotazione presuppone, appunto, la ricorrenza di specifici requisiti in relazione alle otto, diverse, tipologie di abitazioni indicate dal menzionato D.M. del 1969 (riferite: alla destinazione a «ville», «parco privato» RAGIONE_SOCIALE aree su cui sorgono, ovvero alla relativa qualifica ad opera degli strumenti urbanistici come «di lusso»; all’estensione del lotto sul quale sorgono; al rapporto tra la relativa cubatura e la superficie asservita; alla dotazione di piscina o campi da tennis di precise caratteristiche; costituenti alloggio padronale; all’estensione della superficie utile complessiva superiore a mq. 240; al rapporto tra costo del terreno coperto rispetto al costo di costruzione; alla presenza di oltre quattro caratteristiche indicate nell’allegata tabella);
2.5. la conclusione qui adottata trova conforto nella previsione del d.l. n. 557 del 1993, art. 9, comma 3, lett. e), convertito in l. n. 133 del 1994, secondo cui non possono esser riconosciuti rurali «i fabbricati ad uso abitativo che hanno le caratteristiche RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969»;

2.6. la congiunzione disgiuntiva adoperata dalla norma depone, appunto, nel senso della mancata coincidenza dei requisiti che devono possedere gli immobili da classificare nella categoria A1 (ed A8) rispetto a quelli RAGIONE_SOCIALE abitazioni aventi caratteristiche di lusso;

2.7. l’impugnata sentenza non è incorsa, dunque, nel denunciato errore, avendo escluso la congruità del classamento non in relazione ai requisiti indicati al punto 8 del d.m. 2 agosto 1969, (presenza di oltre quattro caratteristiche indicate nell’allegata tabella), ma alle caratteristiche proprie della categoria catastale A/8;

2.8.nel caso di specie si controverte, invero, del classamento dell’immobile de quo in categoria A/8 o in categoria A/2;

2.9. questa Corte, proprio in riferimento ad una controversia incentrata sul medesimo tema, ha affermato quanto segue: «Il classamento non è oggi disciplinato da precisi riferimenti normativi: la legge si limita, infatti, a prevedere la elaborazione di un reticolo di categorie e classi catastali e demanda la elaborazione di tali gruppi, categorie e classi all’Ufficio tecnico erariale (d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 9). L’ufficio tecnico erariale procede sulla base di istruzioni ministeriali anche piuttosto risalenti nel tempo (è tuttora utile in proposito la circolare n. 134 del 6 luglio 1941, integrata dalla istruzione 2 del 24 maggio 1942). Di fatto, mentre è pressoché uniforme in tutto il territorio nazionale la suddivisione in cinque gruppi (A, B, C, D, E) articolati in numerose categorie (Al, A2, A3, …), sono assai incerti i criteri in forza dei quali un immobile rientri nelle diverse categorie: vada ad esempio classificato come A2 (abitazione di tipo civile) piuttosto che come A3 (abitazione di tipo economico). Nel suo “quadro generale RAGIONE_SOCIALE categorie con annesso massimario” contenuto nella citata circolare 134 del 1941 il Ministero avvertiva in riferimento alle prime otto classi della categoria A, che “trattandosi di qualificazione relativa e variabile da luogo a luogo, deve corrispondere al significato che ha localmente”; qualche maggiore precisazione è oggi contenuta nella circolare ministeriale 14 marzo 1992, n. 5/3/1100, ma siamo sempre a livello di mere istruzioni amministrative, di cui si tiene conto in quanto possibile espressione di un “comune sentire”. Proprio in considerazione di queste difficoltà, ai fini della applicazione RAGIONE_SOCIALE agevolazioni fiscali “prima casa”, il legislatore ha creato un’apposita categoria di “abitazioni di lusso” che non ha preciso riscontro nelle classi catastali (tanto che si nega che essa coincida con la categoria catastale A1). Queste difficoltà si riflettono sulla distinzione fra “A/7 – abitazioni in villini” e “A/8 – abitazioni in ville”. Sembra di dover affermare che ciò che caratterizza la “villa” non sono soltanto le dimensioni, quanto le attrezzature di cui dispone, le caratteristiche interne, il pregio degli infissi e degli ornamenti, la collocazione, il rapporto con il territorio, le vie di accesso. Nel linguaggio comune (ripreso dal legislatore) edifici simili vengono chiamati “villa” se collocati in località di lusso e “villini” se collocati in aree di minor pregio.
Altro è poi se le vie di comunicazione sono difficoltose in quanto l’edificio è collocato in una pregiata località montuosa o panoramica, altro è se l’isolamento non è espressione di un lusso bensì, più banalmente, determina una scomodità. La circolare ministeriale 5/1992 afferma, in proposito, come per “ville debbano intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario. Consistenza e dotazione di impianti corrispondenti a quanto indicato dall’Ufficio in sede di classamento automatico per l’attribuzione della categoria (punti 1, 3, 6, 8, 9, 10, 11, 12 e 14 dei prospetti 9)”. Mentre “per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari, di aree coltivate o no a giardino. Le unità immobiliari dovranno avere consistenza e dotazioni corrispondenti a quanto indicato dall’Ufficio in sede di classamento automatico per l’attribuzione della categoria (punti 1, 2, 3, 4, 6, 8, 12, 13, 14 e 15 dei prospetti 9)”. Ora, per parco non può certo intendersi la utilizzabilità di qualunque area verde, altrimenti tutte le abitazioni rurali sarebbero ville, bensì un’area con alberi destinata ed adattata al godimento degli abitanti, tanto più appetibile perché sita in zone di pregio o destinate, appunto, a ville. E si deve altresì valutare se l’immobile abbia “caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario” (cfr. Cass. n. 2704/2014; conf. Cass. n. 24797/2021);
2.10. la citata Nota del Ministero RAGIONE_SOCIALE Finanze 4 maggio 1994, n. c-1/1022 prevede espressamente quanto segue: «Ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate di norma non esclusivamente in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio, con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello generalmente superiore all’ordinario. Ampia consistenza e dotazione di impianti e servizi. Possono anche
identificare immobili aventi rilevanti caratteri tipologici e architettonici in relazione all’epoca di costruzione»;

2.11. ciò posto, nella sentenza impugnata, la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE regionale ha evidenziato che l ‘ unità immobiliare in oggetto: « … è ubicata all’interno della villa storica denominata “Villa Taverna, già RAGIONE_SOCIALE–RAGIONE_SOCIALE“, circondata da un parco comune a tutte le unità immobiliari, avente una superficie scoperta di mq. 42.651»;«…è soggett(a)… a vincolo artistico/storico di tipo architettonico/monumentale…»;«1) è caratterizzata dalla presenza di un parco/giardino piantumato di mq. 42.6751; 2) ha una superficie complessiva di mq. 218,00; 3) ha un’ampia dotazione di impianti e servizi, n. 3 bagni, uno per ogni camera; 4) ricade in zona urbanistica dedicata a tale tipo di costruzione, come si evince dallo stralcio della Carta dei vincoli e della pianificazione territoriale del Comune di Preganziol (TV) nel quale è ubicato l’immobile di cui si controverte»;
2.11. si tratta, quindi, di elementi che rendono sostenibile l’eseguito riclassamento in categoria A/8;

2.12. le doglianze mirano, dunque, in realtà, sebbene apparentemente formulate anche nel prisma della violazione di legge sostanziale e processuale, a suscitare una diversa valutazione del quadro fattuale (caratteristiche dell’immobile, sua ubicazione) già congruamente esaminato dal giudice di merito, con ciò tralasciando di considerare che una simile rivisitazione, estesa all’efficacia probatoria degli elementi istruttori acquisiti in giudizio, è senza dubbio preclusa in sede di legittimità (a maggior ragione, come detto, in assenza di un ammissibile motivo di natura motivazionale);
2.13. è opportuno, inoltre, evidenziare che né la Circolare n. 5/92 della RAGIONE_SOCIALE Generale del Catasto, né la Nota del Ministero RAGIONE_SOCIALE Finanze 4 maggio 1994, n. c-1/1022, dianzi richiamate, richiedono che la corte o giardino – che pure debbono necessariamente sussistere quale elemento differenziatore di ville (A8) e villini (A7) rispetto alle unità immobiliari classificabili come abitazioni di tipo civile A2 – debbano essere asservite ad uso esclusivo dell’immobile abitativo da censire (cfr. Cass. n. 23391 del 24/8/2021 in motiv.);
2.14. se l’esistenza di un giardino riservato ne legittima la rilevanza catastale come dipendenza ad uso esclusivo, la presenza di un giardino ad uso comune con altre unità abitative ne giustifica in effetti l’iscrizione come «bene comune non censito (BCNC)», ma ciò di per sé non preclude, nel concorso di tutte le altre caratteristiche tipologiche, l’inserimento del bene nella categoria A8 «villa»;

2.15. è quindi erronea in diritto, nella sua assolutezza, la deduzione del ricorrente, secondo cui la presenza di un giardino «ad uso esclusivo» costituirebbe requisito indefettibile per classificare in A8 l’unità immobiliare.

2.16. in definitiva, risulta che il Giudice regionale abbia correttamente applicato la normativa catastale di riferimento, dovendo affermarsi il seguente principio di diritto: « La corte o giardino – che pure debbono necessariamente sussistere quale elemento differenziatore di ville (A8) e villini (A7) rispetto alle unità immobiliari classificabili come abitazioni di tipo civile (A2) -non debbono essere necessariamente asservite ad uso esclusivo dell’immobile abitativo da censire »;
alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni sopra esposte il ricorso va rigettato;

le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di questo giudizio che liquida in Euro 4.500,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

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