Classamento catastale RSA: quando è B/1 e non D/4

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21939/2024, ha stabilito i criteri per il classamento catastale di una Residenza Sanitaria Assistenziale (RSA) gestita da una Onlus. La Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, che voleva classificare l’immobile nella categoria D/4 (Case di cura con fine di lucro), confermando la categoria B/1 (strutture comunitarie non a scopo di lucro). La decisione sottolinea che il classamento catastale deve basarsi primariamente sulle caratteristiche oggettive e sulla destinazione funzionale dell’immobile, piuttosto che sul concreto utilizzo. Il fine di lucro, criterio distintivo, va desunto dalle caratteristiche strutturali che denotano un’impronta commerciale, elemento che l’Agenzia non ha provato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento catastale RSA: la Cassazione fa chiarezza tra B/1 e D/4

Il corretto classamento catastale di un immobile è un tema cruciale, con dirette conseguenze sulla tassazione a cui è soggetto. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 21939 del 2 agosto 2024, ha affrontato la delicata questione relativa alle Residenze Sanitarie Assistenziali (RSA) gestite da enti non profit, delineando i confini tra la categoria B/1 (collegi, convitti, ospizi) e la D/4 (case di cura e ospedali con fine di lucro).

I fatti del caso

Una Fondazione Onlus, proprietaria di un complesso immobiliare adibito a RSA, aveva presentato una dichiarazione di variazione catastale proponendo il classamento dell’immobile nella categoria B/1. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, respingeva tale proposta, emettendo un avviso di accertamento per rettificare la categoria in D/4. Secondo l’Amministrazione Finanziaria, la struttura, per le sue caratteristiche (ambulatori, palestra, camere con servizi, etc.), doveva essere considerata come un immobile a destinazione speciale con finalità commerciali.

La Fondazione impugnava l’atto e la Commissione tributaria regionale accoglieva le sue ragioni. L’Agenzia delle Entrate, non soddisfatta, ricorreva in Cassazione, sostenendo la violazione delle norme sul classamento catastale.

La controversia sul classamento catastale e i principi in gioco

Il nodo centrale della controversia era stabilire il criterio corretto per il classamento catastale di una RSA. L’Agenzia delle Entrate insisteva su una valutazione basata sulla “concreta attività svolta” e sulla struttura oggettiva dell’immobile, che a suo dire era assimilabile a una casa di cura a scopo di lucro.

La Corte di Cassazione ha invece ribadito il suo orientamento consolidato, secondo cui l’attribuzione della rendita catastale deve avvenire in una prospettiva “reale”, cioè basata sulle caratteristiche oggettive e sulla destinazione funzionale e produttiva potenziale dell’immobile, non necessariamente sul suo utilizzo effettivo.

Le motivazioni della Corte

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate con motivazioni chiare e articolate.

In primo luogo, i giudici hanno affermato che la distinzione tra le categorie ordinarie (come la B/1) e quelle a destinazione speciale (come la D/4) dipende dalla presenza o meno di un “fine di lucro”. Tale finalità, tuttavia, non deve essere presunta solo dall’attività svolta, ma deve essere desunta oggettivamente dalle caratteristiche strutturali dell’immobile stesso. L’attività concreta è solo un criterio complementare.

Nel caso specifico, la corte di merito aveva correttamente analizzato la composizione del complesso immobiliare, riconoscendolo come una struttura destinata alla residenza per anziani. L’Agenzia non aveva fornito alcuna prova che l’immobile assolvesse a “esigenze di natura commerciale”.

Inoltre, la Corte ha riconosciuto che le RSA rappresentano una realtà socio-sanitaria non espressamente contemplata dal quadro normativo catastale, che è piuttosto datato. Pertanto, il classamento deve avvenire per analogia. La dicotomia normativa è tra le categorie del gruppo B (B/1 per collegi, ospizi; B/2 per case di cura ed ospedali senza fine di lucro) e la categoria D/4 (case di cura ed ospedali con fine di lucro). Il criterio distintivo è proprio l’assenza o la presenza dello scopo di profitto.

Il giudice di merito aveva correttamente valutato la destinazione a residenza per anziani e, solo in via complementare, aveva considerato la qualifica soggettiva di Onlus del proprietario, come ulteriore elemento a conferma dell’assenza di finalità lucrative. La decisione, quindi, è risultata conforme ai principi di diritto.

Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un principio fondamentale in materia di classamento catastale: la valutazione deve essere ancorata a criteri oggettivi e alla destinazione funzionale intrinseca dell’immobile. Per le strutture come le RSA, la qualifica soggettiva dell’ente proprietario (come una Onlus) può essere un elemento complementare, ma non esclusivo, per determinare l’assenza del fine di lucro. Spetta all’Amministrazione Finanziaria dimostrare che la struttura, per sue caratteristiche intrinseche, è costruita e concepita per un’attività commerciale, al di là dell’uso che ne viene fatto. Questa decisione offre un importante punto di riferimento per tutti gli enti del terzo settore che gestiscono strutture socio-sanitarie.

Come si determina il classamento catastale di una Residenza Sanitaria Assistenziale (RSA)?
Il classamento si determina in base a una prospettiva ‘reale’, cioè analizzando le caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche) e la destinazione funzionale e produttiva dell’immobile, piuttosto che il suo concreto utilizzo. L’attività effettivamente svolta è un criterio solo complementare.

Lo status di Onlus del proprietario è sufficiente a garantire un classamento non commerciale (es. B/1)?
No, non è sufficiente da solo, ma è un elemento rilevante. La qualifica soggettiva del possessore (come l’essere una Onlus) è considerata un criterio complementare che, unito alle caratteristiche strutturali dell’immobile non prettamente commerciali, può confermare l’assenza del fine di lucro e giustificare un classamento in una categoria non a destinazione speciale.

Qual è la differenza fondamentale tra la categoria catastale B/1 e la D/4 per strutture come le RSA?
La differenza fondamentale risiede nel ‘fine di lucro’. La categoria D/4 include ‘Case di cura ed ospedali’ quando, per le loro caratteristiche, rientrano nell’art. 10 della legge (immobili a destinazione industriale o commerciale) e hanno fine di lucro. Le categorie del gruppo B, come la B/1 (‘Collegi e convitti, … ospizi …’) o la B/2 (‘Case di cura ed ospedali … se non hanno fine di lucro’), sono destinate a immobili che non perseguono uno scopo di profitto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21939 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21939 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 02/08/2024

Catasto

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26349/2021 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in persona del suo Direttore p.t. , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE (cf.: CODICE_FISCALE), presso i cui uffici, in Roma, INDIRIZZO, ope legis domicilia (pec.: EMAIL);

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in persona del suo legale rappresentante p.t. , rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; pec.: EMAIL);

-controricorrente – avverso la sentenza n. 1206/2021, depositata il 22 marzo 2021, della Commissione tributaria regionale della Lombardia;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 14 marzo 2024, dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che:

-con sentenza n. 1206/2021, depositata il 22 marzo 2021, la Commissione tributaria regionale della Lombardia ha rigettato l’appello proposto dall’ RAGIONE_SOCIALE avverso la decisione di prime cure che, a sua volta, aveva accolto l’impugnazione di un avviso di accertamento recante rettifica (nella categoria D/4) della proposta di classamento nella categoria B/1, formulata dalla parte con la presentata dichiarazione docfa di variazione catastale;

1.1 -il giudice del gravame ha rilevato che:

secondo dicta della giurisprudenza di legittimità, l’ascrizione a categoria (ordinaria o speciale) della unità immobiliare andava operata alla stregua di « … una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere) “», così che doveva aversi riguardo « alla sua destinazione funzionale e produttiva » piuttosto che al concreto utilizzo del bene;

rilevando, pertanto, le « caratteristiche intrinseche ed oggettive » dell’unità immobiliare, nella fattispecie veniva in considerazione una struttura «… destinata a residenza per anziani e … composta, come riportato dallo stesso Ufficio nell’atto di appello, da ” ambulatori fisioterapici riabilitativi, palestra, zona sollievo, zone pranzo e soggiorno, cappella e depositi vari, e svariate camere dotate tutte di servizio igienico ” »; struttura, questa, rispetto alla quale l’RAGIONE_SOCIALE non aveva dato prova, per di più, che assolvesse ad « esigenze di natura commerciale »;
in via complementare – « quale argomentazione ad abundantiam » -andava, poi, considerato che «l’immobile appartiene ad una fondazione, ufficialmente riconosciuta come RAGIONE_SOCIALE, dunque ad un ente istituzionalmente senza scopo di lucro, come confermato anche dal contenuto del suo statuto che richiama espressamente le finalità di solidarietà sociale oltre al divieto di perseguire e distribuire utili. Per

tutti tali motivi, non sono ravvisabili gli elementi della categoria catastale D4.»;

-l’ RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di un solo motivo, ed ha depositato istanza di decisione in esito alla comunicazione della proposta di definizione formulata ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.;

-la RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso;

-hinc et hinde sono state depositate memorie.

Considerato che:

1. -ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., l’RAGIONE_SOCIALE denuncia violazione e falsa applicazione di legge con riferimento al d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, artt. 8, 30, 61 e 62, al r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, art. 4, conv. in l. 11 agosto 1939, n. 1249, ed al d.m. 2 gennaio 1998, n. 28, art. 2;

deduce, in sintesi, la ricorrente che -dovendosi aver riguardo, ai fini del classamento catastale, alla destinazione funzionale e produttiva dell’unità immobiliare, desunta (anche) dalla «concreta attività svolta all’interno della struttura» – il decisum della gravata sentenza aveva pretermesso «qualunque valutazione RAGIONE_SOCIALE caratteristiche oggettive RAGIONE_SOCIALE specifico immobile oggetto di accertamento»;

-l’unità immobiliare in contestazione, difatti, doveva ricondursi alla categoria D/4 del gruppo D (Case di cura ed ospedali) in quanto si identificava con un «complesso immobiliare … dislocato su tre piani fuori terra ed una porzione al piano interrato, della superficie complessiva di circa mq 4400 (mc 18000) … costituito da zona destinata ad uffici ed ambulatori fisioterapici riabilitativi, palestra, zona sollievo, zone pranzo e soggiorno, cappella e depositi vari, e svariate camere dotate tutte di servizio igienico»;
veniva, pertanto, in rilievo una unità immobiliare non riconducibile alle categorie ordinarie in quanto costruita «per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale» e non suscettibile «di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni» (art. 8), così che non poteva ricondursi ad unità tipo di riferimento RAGIONE_SOCIALE categorie ordinarie (B/1 o B/2; art. 61, cit.);

-il motivo di ricorso è destituito di fondamento;

-secondo il consolidato orientamento della Corte -più volte ribadito in fattispecie omologhe a quella in trattazione -il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che connotano la sua destinazione ordinaria, poiché l’idoneità dell’immobile a produrre ricchezza è riconducibile prioritariamente alla destinazione funzionale e produttiva RAGIONE_SOCIALE stesso, accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto, senza che rilevi la qualità di soggetto pubblico o privato in capo al proprietario, né le eventuali funzioni latamente sociali svolte da quest’ultimo (così Cass., 30 ottobre 2020, n. 24078; v., altresì, Cass., 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., 10 giugno 2015, n. 12025);
in una siffatta prospettiva, il fine di lucro -che continua ad essere considerato nel (pur) risalente quadro generale RAGIONE_SOCIALE categorie (pubblicato nel 1942 in allegato alle Istruzioni II e IV della Direzione RAGIONE_SOCIALE del Catasto; v. la stessa Circolare n. 4/2006, del 16 maggio 2006) -deve essere preso in considerazione sempre in termini oggettivi, desumendone la sussistenza dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, e la stessa attività in concreto svolta nella unità immobiliare può costituire un criterio meramente complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento (v. la giurisprudenza sopra citata cui adde Cass., 11 settembre 2018, n. 22103);
3.1 -diversamente da quanto assume la ricorrente, pertanto, la gravata sentenza ha dato compiuta applicazione ai principi di diritto sopra esposti, identificando la composizione (strutturale e funzionale) del complesso immobiliare in contestazione e valutando, solo in via complementare, la qualificazione soggettiva del possessore;

-la datazione del quadro di classificazione RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari, come anticipato, non contempla espressamente la nuova realtà (sociosanitaria) RAGIONE_SOCIALE Residenze RAGIONE_SOCIALE (RSA) la cui originaria definizione -che si è andata nel tempo ampliando in ragione della tipologia RAGIONE_SOCIALE attività svolte e della stessa platea dei destinatari (v. il d.P.C.m. 12 gennaio 2017 recante « Definizione e aggiornamento dei livelli essenziali di assistenza, di cui all’articolo 1, comma 7, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 502», capo IV, artt. 21 e ss.) -le identificava quali «presìdi che offrono a soggetti non autosufficienti, anziani e non, con esiti di patologie, fisiche, psichiche, sensoriali o miste, non curabili a domicilio, un livello medio di assistenza medica, infermieristica e riabilitativa, accompagnata da un livello «alto» di assistenza tutelare ed alberghiera, modulate in base al moRAGIONE_SOCIALE assistenziale adottato dalle Regioni RAGIONE_SOCIALE.» (v. il d.P.R. 14 gennaio 1997, art. 4 e allegato unico);
a fronte, dunque, della dicotomia che da detto quadro di classificazione emerge tra unità immobiliari del gruppo B -ove risultano ascritti alla cat. B/1 «Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme.», ed a quella B/2 «Case di cura ed ospedali … se non hanno fine di lucro …» – ed unità immobiliari a destinazione speciale , il classamento catastale della RSA va operato per analogia, volta a volta verificando la connotazione tipologica dell’unità immobiliare quale espressiva della destinazione
funzionale e produttiva -e, solo in via complementare , l’attività che (ivi) risulti svolta;

per di più, potendo detta destinazione funzionale (con la stessa attività svolta) essere connotata da contenuti complessi (che in parte sono propri anche dell’attività resa da strutture ospedaliere) il classamento va condotto (anche) nel rispetto del criterio della cd. prevalenza, criterio applicabile qualora un’unità immobiliare sia «costituita da parti aventi destinazioni ordinarie proprie di categorie diverse», così che, in tale ipotesi, deve attribuirsi «la categoria che ha destinazione conforme alla parte che è prevalente nella formazione del reddito.» (d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 63; v. Cass., 12 agosto 2021, n. 22780; Cass., 20 giugno 2007, n. 14374);
4.1 -come s’è anticipato, il giudice del gravame ha rilevato che secondo le sue (pur descritte) connotazioni tipologiche, e l’attività in concreto svolta, -l’unità immobiliare risultava, in effetti, destinata a residenza per anziani e un siffatto accertamento -che è conforme al dato normativo di disciplina RAGIONE_SOCIALE RSA -non viene utilmente censurato in diritto, lo stesso ricorso prospettando l’oggettività strutturale e funzionale dell’unità immobiliare negli stessi termini del contestato accertamento e, per di più, alludendo alla necessità di una comparazione, con unità tipo di riferimento (della zona censuaria), che risulta meramente allegata (e senz’alcun riferimento alla sua stessa proposizione in corso di giudizio);
-le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza di parte ricorrente nei cui confronti non sussistono i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1quater ), trattandosi di ricorso proposto da un’amministrazione RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE che, mediante il meccanismo della

prenotazione a debito, è esentata dal pagamento RAGIONE_SOCIALE imposte e tasse che gravano sul processo (cfr., ex plurimis , Cass., 29 gennaio 2016, n. 1778; Cass., 5 novembre 2014, n. 23514; Cass. Sez. U., 8 maggio 2014, n. 9938; Cass., 14 marzo 2014, n. 5955);

5.1 – trattandosi, poi, di ordinanza il cui contenuto decisorio è conforme alla proposta di definizione comunicata alla parte, va rilevato che l’art. 380 -bis cod. proc. civ. , con riferimento alla decisione accelerata dei ricorsi, al terzo comma prevede che «Se entro il termine indicato al secondo comma la parte chiede la decisione, la Corte procede ai sensi dell’articolo 380-bis.1 e quando definisce il giudizio in conformità alla proposta applica il terzo e il quarto comma dell’articolo 96. »; e l’art. 96 cod. proc. civ., a sua volta, dispone che: – «In ogni caso, quando pronuncia sulle spese ai sensi dell’articolo 91, il giudice, anche d’ufficio, può altresì condannare la parte soccombente al pagamento, a favore della controparte, di una somma equitativamente determinata» (comma 3); – «Nei casi previsti dal primo, secondo e terzo comma, il giudice condanna altresì la parte al pagamento, in favore della cassa RAGIONE_SOCIALE ammende, di una somma di denaro non inferiore ad euro 500 e non superiore ad euro 5.000» (comma 4, introdotto dal d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, art. 3, comma 6);
5.2 – le Sezioni Unite della Corte -nel rimarcare l’immediata applicabilità RAGIONE_SOCIALE disposizioni di cui al novellato art. 380bis cod. proc. civ. con riferimento ai «giudizi introdotti con ricorso già notificato alla data del 1 gennaio 2023 e per i quali non è stata ancora fissata udienza o adunanza in Camera di consiglio», come nel caso che ne occupa (d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, art. 35, comma 6) – hanno statuito, in tema di procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, che l’art. 380bis , comma 3, cod. proc. civ. – che, nei casi di definizione del giudizio
in conformità alla proposta, contiene una valutazione legale tipica della sussistenza dei presupposti per la condanna ai sensi del terzo e del quarto comma dell’art. 96 cod. proc. civ. – codifica un’ipotesi normativa di abuso del processo, poiché non attenersi ad una valutazione del proponente poi confermata nella decisione definitiva lascia presumere una responsabilità aggravata del ricorrente (Cass. Sez. U., 27 settembre 2023, n. 27433);

5.3 -mentre, allora, va determinata in € 2.500,00 la somma da versare in favore della RAGIONE_SOCIALE, la disposizione sanzionatoria di cui all’art. 96, terzo comma, cod. proc. civ. va quantificata in € 4.000,00 e, così, correlata alla liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, avendo la Corte già rilevato che il terzo comma dell’art. 96 cod. proc. civ., rinviando all’equità, richiama il criterio di proporzionalità secondo le tariffe forensi e quindi la somma da tale disposizione prevista va rapportata alla misura dei compensi liquidabili in relazione al valore della causa, ovvero ad un loro multiplo, nei limiti segnati ad ogni modo da ragionevolezza (v. già Cass., 30 novembre 2012, n. 21570 cui adde Cass., 15 dicembre 2022, n. 36874; Cass., 11 ottobre 2018, n. 25177; Cass., 21 novembre 2017, n. 27623; v., altresì, Cass., 4 agosto 2021, n. 22208; Cass., 18 novembre 2019, n. 29812 nonché Corte Cost., 6 giugno 2019, n. 139).

P.Q.M.

La Corte

-rigetta il ricorso;

-condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità liquidate in € 4.000,00 per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario RAGIONE_SOCIALE spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge nonché, ai sensi dell’art. 380 -bis , comma 3, cod. proc. civ., della ulteriore somma di € 4.000,00;

-condanna la ricorrente al pagamento di una ulteriore somma di € 2.500,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14 marzo 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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