Classamento catastale RSA: il fine di lucro oggettivo

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28114/2023, ha stabilito i principi per il corretto classamento catastale RSA. La controversia vedeva contrapposte l’Agenzia delle Entrate e una struttura assistenziale. La Corte ha cassato la decisione di merito, affermando che la classificazione deve basarsi sulle caratteristiche oggettive e strutturali dell’immobile, idonee a generare reddito (fine di lucro oggettivo), e non sull’uso concreto o sulla natura non-profit del gestore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale RSA: la Cassazione sul Criterio del Fine di Lucro Oggettivo

Il classamento catastale RSA (Residenze Sanitarie Assistenziali) e di altre strutture simili rappresenta un tema di grande rilevanza fiscale, poiché da esso dipende direttamente il carico impositivo gravante sull’immobile. Con la recente ordinanza n. 28114 del 5 ottobre 2023, la Corte di Cassazione è tornata a fare chiarezza sui criteri da adottare per una corretta classificazione, ponendo l’accento sul concetto di “fine di lucro oggettivo” rispetto all’uso concreto del bene.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine da un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva riclassificato tre unità immobiliari di proprietà di un ente assistenziale. L’Ufficio aveva modificato la categoria catastale da B/1 (collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari), come proposto dal contribuente, a D/4 (case di cura ed ospedali con fine di lucro).

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione all’ente, sostenendo che, ai fini della classificazione, si dovesse guardare alla prevalente funzione residenziale e assistenziale della struttura, ritenendo irrilevante l’eventuale scopo di lucro. Secondo i giudici di merito, l’immobile non aveva la “monofunzionalità sanitaria” tipica degli ospedali e poteva essere destinato anche ad altri usi compatibili con la categoria B/1.

La Decisione della Corte di Cassazione e il Classamento Catastale RSA

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza regionale e rinviando la causa per un nuovo esame. Gli Ermellini hanno ribadito un principio consolidato nella loro giurisprudenza: la classificazione catastale deve avvenire secondo una prospettiva “reale”, basata sulle caratteristiche oggettive e strutturali dell’immobile.

Ciò che conta non è l’uso specifico che viene fatto del bene in un dato momento storico, né la natura giuridica (profit o non-profit) del soggetto proprietario. Il criterio fondamentale è la destinazione ordinaria dell’immobile, intesa come la sua potenzialità d’uso e la sua capacità di produrre ricchezza.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha spiegato che il giudice di merito ha commesso un errore nel fondare la propria decisione sulla prevalenza della funzione residenziale rispetto a quella sanitaria. In questo modo, ha trascurato di valutare l’altro elemento essenziale: il fine di lucro in termini oggettivi.

Questo concetto è cruciale. Non si tratta di indagare se l’ente proprietario persegua o meno un profitto (scopo soggettivo), ma di verificare se la struttura immobiliare, per come è stata concepita, costruita e organizzata, possieda le caratteristiche intrinseche per essere utilizzata in un’attività di natura commerciale, capace di remunerare i fattori produttivi impiegati.

La Cassazione ha chiarito che gli immobili appartenenti al gruppo D sono quelli con destinazione industriale e commerciale, la cui redditività è speciale e non può essere determinata per comparazione con altre unità. Essi non sono suscettibili di una diversa destinazione se non attraverso radicali trasformazioni. Il giudice di rinvio, pertanto, dovrà verificare se il complesso edilizio in questione, pur ospitando anziani, sia stato strutturato per esigenze di natura commerciale, escludendo così la classificazione nella categoria B e giustificando quella nella categoria speciale D.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa pronuncia rafforza un indirizzo giurisprudenziale chiaro: per il classamento catastale RSA e di strutture analoghe, l’analisi deve concentrarsi sulla “pelle” dell’immobile e non sull’attività che vi si svolge o su chi la gestisce. I proprietari di tali strutture, anche se enti del terzo settore o non-profit, devono essere consapevoli che se l’immobile possiede le caratteristiche strutturali di un’impresa commerciale (per dimensioni, organizzazione degli spazi, impianti, ecc.), esso sarà probabilmente classificato in una categoria speciale (gruppo D), con conseguenze fiscali significative. La valutazione deve quindi essere oggettiva, basata sulla potenzialità economica che l’edificio stesso esprime.

Per il classamento catastale di un immobile, è più importante l’uso effettivo che se ne fa o le sue caratteristiche strutturali?
Secondo la Corte di Cassazione, sono le caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche) e la sua destinazione funzionale e produttiva a prevalere. L’uso concreto del bene in un dato momento è considerato secondario e può al massimo costituire un elemento rafforzativo della valutazione oggettiva.

Cosa si intende per “fine di lucro oggettivo” nella classificazione catastale di una RSA?
Non si riferisce all’intento di profitto del proprietario (aspetto soggettivo), ma all’idoneità strutturale del bene a remunerare i fattori produttivi impiegati. In pratica, si valuta se l’immobile è stato concepito e costruito per essere utilizzato in un’attività di natura commerciale, a prescindere da chi ne sia il gestore.

Un ente non-profit che gestisce una RSA deve comunque considerare la classificazione dell’immobile in una categoria speciale (come la D) se la struttura ha caratteristiche commerciali?
Sì. La natura giuridica del proprietario o del gestore (pubblico, privato, non-profit) è irrilevante ai fini del classamento. Se l’immobile ha le caratteristiche strutturali oggettive di un’attività commerciale, deve essere classificato nella categoria catastale corrispondente, come quelle del gruppo D.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28114 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28114 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 05/10/2023

RAGIONE_SOCIALE

sul ricorso iscritto al n. 10553/2022 del ruolo generale, proposto

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO.

– RICORRENTE –

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), con sede in Treviolo (INDIRIZZO), alla INDIRIZZO, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, NOME NOME COGNOME, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale e nomine poste in calce al ricorso, dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) ed NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) elettivamente domiciliati in Roma, alla INDIRIZZO, presso l’AVV_NOTAIO COGNOME.
per la cassazione della sentenza n. 4462/12/2021 della RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale della Lombardia, depositata in data 17 dicembre 2021;

UDITA la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 7 giugno 2023;

RILEVATO CHE:

con avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO l’RAGIONE_SOCIALE provvide al riclassamento di tre unità immobiliari della ricorrente, attribuendo alle stesse la categoria D/4, in luogo di quella (B/1) proposta dalla contribuente con procedura docfa;

con l’impugnata sentenza la RAGIONE_SOCIALE regionale della Lombardia rigettava l’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE contro la pronuncia n. 138/1/2019 della RAGIONE_SOCIALE tributaria provinciale di RAGIONE_SOCIALE, assumendo che:

ai fini della classificazione di un immobile occorre guardare alle caratteristiche strutturali RAGIONE_SOCIALE stesso, giacchè il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva di tipo reale, come tale riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche) RAGIONE_SOCIALE stesso, che definiscono il nucleo sostanziale della cosiddetta destinazione ordinaria e ciò a prescindere dal concreto uso del bene, dovendo invece considerarsi la sua destinazione funzionale e produttiva con riferimento alle potenzialità di utilizzo, purché non in contrasto con la disciplina urbanistica;
-secondo la predetta prospettiva risultava irrilevante il conseguimento o meno di uno scopo di lucro nell’esercizio della dell’attività svolta nell’immobile;

-non era possibile -come invece sostenuto dall’RAGIONE_SOCIALE -considerare l’immobile equiparabile ad una casa di cura o ad un

ospedale (con fini di lucro), in quanto « le RSA svolgono oltre che funzioni sanitarie anche preminenti funzioni residenziali. Infatti gli ospiti vi sono collocati in primo luogo perché non idonei a svolgere le proprie attività ordinarie della vita e quindi necessitano di una struttura residenziale protetta. Le funzioni assistenziali sono accessorie in quanto vengono erogate solo se compatibili con la funzione residenziale e non sono sostitutivi dei servizi prestati dagli ospedali» (v. pagina n. 6 della sentenza);
dalla descrizione dell’immobile operata dall’RAGIONE_SOCIALE « non è possibile desumere che la struttura abbia la conformazione di un ospedale, piuttosto esso assume quella di ‘Collegi, convitti, educandati, ricoveri; orfanotrofi, ospizi, conventi; seminari’ caratterizzati dal fatto della residenzialità di persone non legate da vincoli di parentela con la specificità della più accentuata eliminazione RAGIONE_SOCIALE barriere architettoniche» (v. pagine n. 6 e 7 della sentenza);

«Manca invece quella monofunzionalità sanitaria della struttura immobiliare che caratterizza gli ospedali, mentre la RSA svolge una funzione residenziale ed assistenziale prevalente, caratterizzata dalla distinzione tra zone nelle quali gli ospiti svolgono le loro funzioni sociali» (v. pagina n. 7 della sentenza);

« l’immobile in questione ha una potenzialità di utilizzo come residenza protetta ad altri fini (quali Collegi, convitti, educandati, ricoveri) che ne esclude il carattere speciale» (v. pagina n. 7 della sentenza), per cui deve escludersi la parificazione della struttura agli ospedali, così come alle case di cura, che sono equiparate agli ospedali, differenziandosene solo perché destinate a curare solo specifiche patologie;

con ricorso notificato tramite servizio postale in data 19 aprile 2022, l’RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso pe r cassazione avverso la suindicata pronuncia, formulando due motivi di censura;

RAGIONE_SOCIALE resisteva con controricorso notificato il 24 maggio 2022;

CONSIDERATO CHE:

con il primo motivo di impugnazione la ricorrente ha eccepito, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 4, cod. prov. civ., la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., sostenendo che il giudice di appello, con una interpretazione del tutto arbitraria della giurisprudenza richiamata, ha sostenuto che lo scopo di lucro dell’attività svolta negli immobili oggetto di accertamento non assuma alcun rilievo nella materia in questione, andando così oltre e smentendo le ragioni fondanti l’apparato difensivo di controparte, che aveva incentrato le proprie controdeduzioni proprio sulla base della qualità soggettiva di RAGIONE_SOCIALE della proprietà e dell’ente che gestisce la struttura e sulla conseguente presunta mancanza di fini di lucro;
1.1. la ricorrente ha aggiunto che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il fine di lucro merita di essere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nel senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenza sulla base RAGIONE_SOCIALE caratteristiche strutturali dell’immobile, senza quindi arrestarsi al tipo di attività svolta nell’immobile in un determinato momento storico, sottolineando ancora che la distinzione tra funzione residenziale ed assistenziale e la ritenuta presunta prevalenza della prima rispetto alla seconda costituiva una circostanza non dimostrata ed un’argomentazione mai proposta dalla parte;
con la seconda censura l’RAGIONE_SOCIALE ha dedotto, con riguardo all ‘art. 360, primo comma, num. 3, cod. prov. civ., la violazione degli artt. 10 della legge 11 agosto 1939, n. 1249, 4, 6, 8 e 10 d.l. 13 aprile 1939, n. 652, 8 d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142, assumendo che nell’immobile accertato si svolgeva un’attività socio assistenziale e sanitaria dietro pagamento di un corrispettivo e

presentava RAGIONE_SOCIALE caratteristiche oggettive tipologiche ampiamente descritte dall’RAGIONE_SOCIALE nelle proprie difese, con specifico richiamo alle risultanze del verbale di sopralluogo, che induceva necessariamente a classificarlo nel gruppo RAGIONE_SOCIALE categorie speciali e non ordinarie, non potendo considerarsi né un ospizio, né un ricovero, dal momento che si caratterizzava per essere una residenza assistenziale e socio sanitaria, come tale appartenente ad una categoria speciale, indipendentemente dalla natura giuridica del soggetto che lo possiede, stante il pagamento da parte degli assistiti di corrispettivi e tenuto conto della circostanza di essere stato costruito ed adibito per soddisfare esigenze di un’attività commerciale, non suscettibile di altra destinazione senza radicale trasformazioni;
il ricorso va accolto per le seguenti ragioni, esaminando unitariamente i due motivi siccome connessi, evidenziando che anche con il primo l’istante si è doluto, sebbene impropriamente utilizzando il paradigma censorio di cui all’art. 360, pr imo comma, num. 4, cod. proc. civ., della violazione RAGIONE_SOCIALE (medesime) menzionate disposizioni di ordine sostanziale (di cui al secondo motivo), il cui esame quindi, non è precluso, previa riqualificazione del motivo in parte qua, ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ.;
4. questa Corte ha infatti ripetutamente affermato che:

« il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. “destinazione ordinaria”, sicché l’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica »;
« in tema di rendita catastale, nell’ipotesi in cui l’immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispetto all’attività in concreto svolta all’interno RAGIONE_SOCIALE stesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata. (Cass. n. 22103 del 2018) »;

« Non rileva, quindi, nè il carattere pubblico o privato della proprietà dell’immobile, nè eventuali funzioni latamente sociali svolte dal proprietario, mentre il fine di lucro merita di essere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nel senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non si arresti quindi al tipo di attività che in un determinato momento storico vi viene svolta, che può costituire un criterio complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento (così, Cass. n. 25992/2020, in tema di RSA, che richiama, Cass. n. 34002/2019; Cass. n. 8773 e n. 12205 del 2015, e nello stesso senso, Cass. n. 24078/2022; Cass. n. 3851/2022; Cass. n. 2249/2021; Cass. n. 2253/2021, Cass. n. 31213/2021; Cass. n. 25992/2020; Cass. n. 24078/2020; Cass. n. 13666/2020; Cass. n. 13074/2020; Cass. n. 15220/2020; Cass. n. 27438/2022) » (così Cass., Sez. T., 24 febbraio 2023, n. 5703, nonché sul piano dei principi, Cass., Sez. T. 27 febbraio 2023, n. 5822);
«Nel quadro generale RAGIONE_SOCIALE categorie RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari, queste sono distinte in base al criterio della destinazione ordinaria (gruppi A – C), della destinazione speciale (gruppo D) e della destinazione particolare (gruppo E)»;

«Ai sensi dell’art. 8 del d.P.R. n. 1141 del 1949 la categoria D raggruppa immobili aventi destinazione industriale e commerciale, non suscettibili di destinazione difforme se non a condizione di radicali trasformazioni, pertanto con capacità reddituale

assoggettabile a imposta, ma speciali rispetto a quelle precedenti previste alle categorie di cui alle lettere anteriori» (così Cass. Sez. VI/T, 16 novembre 2020, n. 25992 cit.)

4.1. in siffatti termini, le valutazioni del Giudice regionale non risultano coerenti con tali principi ai quali pure ha dichiarato di volersi ispirare;

4.2. il nucleo concettuale essenziale della decisione si è basato, difatti, sulla dedotta prevalenza della funzione residenziale della RSA rispetto a quella sanitaria e cioè sulla mancanza di quella « mono funzionalità sanitaria della struttura immobiliare» (v. pagina n. 7 della sentenza) , considerando, per tale via, il complesso edilizio riconducibile ai ricoveri, ospizi, collegi di cui alla categoria B/1, così valorizzando, tuttavia, un solo profilo di indagine ed omettendo la valutazione dell’altro, essenziale, elemento, inerente il cita to fine di lucro in termini oggettivati;
4.3. la valutazione del Giudice regionale, nonostante il corretto richiamo ai principi di diritto sopra esposti, ha, infatti, finito per disattenderli nella loro applicazione, essendosi la valutazione fondata, in ragione della prevalente attività svolta, su categorie concettuali generali (assimilazione RAGIONE_SOCIALE RSA ai convitti, educandati e ricoveri e non anche agli ospedali ed alle case di cura), piuttosto che sulle particolari regole della classificazione catastale nei termini chiariti dalla giurisprudenza di questa Corte;
4.4. in particolare, nella sentenza impugnata si è enfatizzata la concreta (prevalente) attività residenziale svolta dalla contribuente in un determinato momento storico, facendo leva sull’assenza di una « mono funzionalità sanitaria della struttura immobiliare», tralasciando però di verificare se le caratteristiche intrinseche ed oggettive del complesso edilizio, ritenuto destinato ad ospitare persone (residenza per anziani), fossero strutturate o meno per esigenze di natura commerciale, in termini tali da escludere o meno la sussistenza degli elementi per una classificazione nella categoria speciale D e, dunque, senza fondare il giudizio sulla valutazione del
requisito del fine di lucro, non inteso in senso soggettivo, ma in termini oggettivi, attinenti cioè all’idoneità strutturale del bene a remunerare i fattori produttivi impiegati;

alla luce RAGIONE_SOCIALE riflessioni che precedono il ricorso va accolto, per cui la sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, per rinnovare la valutazione sulla scorta dei principi sopra enunciati, nonché per regolare le spese del giudizio di legittimità;

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per regolare le spese del giudizio di legittimità

Così deciso, nella camera di consiglio del 7 giugno 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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