Classamento catastale: quando un'area è autonoma?

Una società di gestione interportuale ha contestato il classamento catastale di un’area destinata allo stoccaggio di veicoli. L’Agenzia delle Entrate l’aveva riclassificata dalla categoria E/1 (esente) alla D/8 (commerciale). La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dell’Agenzia, stabilendo che il corretto classamento catastale dipende dall’autonomia funzionale e reddituale dell’immobile. Poiché l’area era concessa a terzi in cambio di un corrispettivo, producendo un reddito proprio, doveva essere considerata un’unità immobiliare autonoma e quindi tassabile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale di Aree Interportuali: La Cassazione Fa Chiarezza

L’ordinanza n. 27544/2024 della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per gli operatori del settore logistico e immobiliare: il corretto classamento catastale delle aree situate all’interno di complessi interportuali. La pronuncia stabilisce un principio fondamentale: se un’area, pur essendo parte di un’infrastruttura di interesse pubblico, è utilizzata per un’attività commerciale che genera un reddito autonomo, essa perde i requisiti per rientrare nelle categorie catastali esenti da imposte come la E/1 e deve essere classificata in base alla sua effettiva destinazione produttiva, come la D/8.

I Fatti di Causa: Dall’Accertamento al Ricorso

Una società di gestione interportuale aveva proposto il classamento di un’area pavimentata di 15.000 mq, destinata allo stoccaggio di autoveicoli nuovi, nella categoria catastale E/1 (‘Stazioni per servizi di trasporto’). L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, aveva rettificato tale classamento, inserendo l’immobile nella categoria D/8 (‘Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale’), sulla base del fatto che l’area era concessa in uso a un’impresa terza verso un corrispettivo giornaliero, risultando quindi produttiva di un reddito proprio.

La Commissione Tributaria Provinciale aveva dato ragione all’Amministrazione Finanziaria, ma la Commissione Tributaria Regionale aveva ribaltato la decisione, accogliendo il ricorso della società. Secondo i giudici d’appello, l’area, pur generando un reddito, mancava di ‘autonomia funzionale’ perché strettamente connessa alle finalità del complesso interportuale. Contro questa sentenza, l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione.

Il Classamento Catastale delle Aree Commerciali in Interporto

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dei requisiti per l’inquadramento nella categoria E/1. Tale categoria è riservata a immobili che non solo sono strumentali a un servizio pubblico (come il trasporto), ma che sono anche privi di autonomia funzionale e reddituale. Questo significa che non devono essere in grado di funzionare o produrre reddito in modo indipendente dal complesso a cui appartengono.

Autonomia Funzionale e Reddituale come Criterio Decisivo

La normativa di riferimento, in particolare l’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262/2006, è chiara nell’escludere dalle categorie ‘E’ gli immobili o porzioni di immobili destinati a uso commerciale o industriale che presentino ‘autonomia funzionale e reddituale’. La capacità di essere ‘per sé stessi utili o atti a produrre un reddito proprio’ è il criterio discriminante.

Nel caso specifico, l’area era pacificamente utilizzata per un’attività economica – lo stoccaggio di autovetture in importazione – e concessa in uso a un’impresa di trasporti dietro pagamento. Questa circostanza, secondo la Cassazione, è sufficiente a dimostrare l’esistenza di un’autonomia reddituale che impedisce il classamento catastale nella categoria E/1.

La Decisione della Corte di Cassazione sul Classamento Catastale

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza d’appello e decidendo nel merito. I giudici hanno affermato che la CTR ha errato nel non considerare che un’unità immobiliare, per essere esclusa dalle categorie ordinarie, deve essere ‘strettamente strumentale’ all’attività principale e priva di capacità di generare un reddito proprio.

L’Irrilevanza della Destinazione a Pubblico Interesse

La Corte ha ribadito un principio consolidato: ai fini del classamento, ciò che rileva è la natura dell’attività svolta nell’immobile. Se questa attività è condotta secondo parametri economico-imprenditoriali, l’eventuale destinazione dell’immobile a scopi di pubblico interesse diventa irrilevante. L’attività di stoccaggio di veicoli, in attesa della loro spedizione finale, non è funzionale a esigenze di mobilità generale della collettività, ma risponde a una logica puramente commerciale e imprenditoriale. Di conseguenza, l’immobile deve essere classificato e tassato in base alla sua effettiva natura produttiva.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione basandosi su un’interpretazione rigorosa della normativa catastale e della giurisprudenza consolidata. Il punto centrale è la distinzione tra immobili ‘strettamente strumentali’ al servizio pubblico e immobili che, pur inseriti in un contesto di pubblica utilità, svolgono un’attività commerciale autonoma. Secondo i giudici, mentre spazi come i parcheggi per i dipendenti possono essere considerati strumentali, le aree destinate a deposito e stoccaggio per conto terzi, generando un corrispettivo, possiedono quella ‘autonomia funzionale e reddituale’ che ne impone il classamento nelle categorie ordinarie (in questo caso, D/8). La funzione imprenditoriale prevale sul criterio della mera ubicazione all’interno dell’interporto.

Le Conclusioni

L’ordinanza stabilisce un importante punto fermo per il classamento catastale degli immobili all’interno di aree portuali e interportuali. La semplice appartenenza a un complesso destinato a un servizio pubblico non è sufficiente a garantire un trattamento fiscale di favore. È necessario verificare in concreto se la singola unità immobiliare sia in grado di produrre un reddito autonomo. Se la risposta è affermativa, come nel caso di aree concesse in uso a terzi per attività commerciali, l’immobile deve essere accatastato secondo la sua effettiva natura economica, con tutte le conseguenze fiscali che ne derivano.

Quando un’area all’interno di un interporto non può essere classificata nella categoria catastale E/1?
Un’area all’interno di un interporto non può essere classificata nella categoria E/1 se presenta autonomia funzionale e reddituale, ovvero se è destinata a un uso commerciale o industriale che le consente di produrre un reddito proprio, come nel caso di concessione in uso a terzi per lo stoccaggio di merci a fronte di un corrispettivo.

L’uso di un immobile per attività di pubblico interesse è sufficiente per escludere l’autonomia reddituale?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’eventuale destinazione dell’immobile a un’attività di pubblico interesse è irrilevante se l’attività stessa viene svolta secondo parametri economico-imprenditoriali. Ciò che conta per il classamento è la capacità dell’immobile di produrre un reddito autonomo.

Cosa si intende per autonomia funzionale e reddituale di un immobile ai fini del classamento catastale?
Si intende la capacità di un’unità immobiliare di essere per sé stessa utile o atta a produrre un reddito proprio, anche se utilizzata per le finalità istituzionali dell’ente titolare. In pratica, è la capacità di essere un’entità economicamente indipendente all’interno di un complesso più ampio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27544 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27544 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso 10122/2023 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F. CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ope legis dall’RAGIONE_SOCIALE, (C.F.: CODICE_FISCALE; fax: CODICE_FISCALE; p.e.c.: EMAIL), presso cui è domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F. e P.IVA: P_IVA), in persona del RAGIONE_SOCIALE rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso, giusta procura speciale in calce al controricorso, dal Prof. AVV_NOTAIO NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; pec: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO), dall’AVV_NOTAIO

NOME COGNOME

(C.F.: CODICE_FISCALE; pec:

Avviso accertamento rettifica classamento e rendita catastale -Esenzione ex art. 7, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 504/1992 – PDA

EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO) entrambi RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, in Trieste alla INDIRIZZO, e l’AVV_NOTAIO (C.F. : CODICE_FISCALE; pec: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO), con studio in Bologna, alla INDIRIZZO, ed elettivamente domiciliato presso il domicilio digitale EMAIL;

– controricorrente –

-avverso la sentenza n. 1230/2022 emessa dalla CTR Toscana in data 03/11/2022 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALE impugnava l’avviso di accertamento con il quale l’Ufficio Provinciale di Livorno dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE -Territorio, con riferimento ad un immobile facente parte del compendio immobiliare posto nel Comune di Collesalvetti, aveva rettificato il classamento in cat. D/8 (Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni) e la rendita catastale in € 580 ,00, precedentemente proposti dalla società con procedura Docfa in cat. E/1 (Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei) ed € 40,00. La società sosteneva che gli immobili, facenti parte del compendio dell’RAGIONE_SOCIALE, fossero strumenta li e funzionali, in modo diretto o indiretto, alle attività istituzionali, d’interesse pubblico, esercitate dallo stesso ed esenti da ICI/IMU ai sensi dell’art. 7, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504/1992.
La CTP di Livorno rigettava il ricorso, trattandosi di un’area della superficie di mq. 15.000 asfaltata, concessa in uso a terzi per la sosta dei mezzi verso un corrispettivo giornaliero e, pertanto, produttiva di un reddito, con la conseguenza che era dotata di autonomia funzionale e reddituale e, come tale, non era censibile in cat. E/1.

Sull’impugnazione della contribuente, la CTR della Toscana accoglieva il gravame, affermando che l’unità immobiliare consisteva in un’area

pavimentata concessa in uso, verso un corrispettivo unitario giornaliero, ad una impresa operante nel settore dei trasporti per lo stoccaggio di autoveicoli e che, pur essendo certamente produttivo di un reddito, non sussisteva tuttavia l’altro requisito dell’autonomia funzionale, in considerazione del fatto che si trattava di un’area destinata alla sosta di veicoli ubicata all’interno del comprensorio interportuale, strettamente e funzionalmente connessa con le finalità del complesso interportuale. In part icolare, escludeva che tale unità potesse essere ‘oggettivamente destinata al suo uso ordinario senza un collegamento con altre parti della struttura produttiva’, essendo appunto destinata allo stazionamento dei mezzi per servizi di trasporto.
4. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE sulla base di un unico articolato motivo. La RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Con proposta di definizione agevolata il consigliere delegato reputava inammissibile il ricorso.

La ricorrente ha formulato istanza di decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Considerato che

Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 6 e 61 ss. del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, e 2, commi 40 e 41, d.l. 3 ottobre 2006, n. 262, convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2006, n. 286, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per non aver la CTR considerato che solo le unità immobiliari ‘strettamente’ strumentali possono essere considerate prive di autonomia funzionale e reddituale perché indissolubilmente strumental i all’esercizio RAGIONE_SOCIALE attività (nel caso di specie, di pubblico trasporto) censite nel medesimo gruppo.
1.1. Il motivo è fondato.

In tema di classamento, ai sensi dell’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262 del 2006, convertito, con modificazioni, nella legge n. 286 del 2006, «nelle

unità immobiliari censite nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 non possono essere compresi immobili o porzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomia funzionale e reddituale», e, cioè, alla luce del combinato disposto degli artt. 5 del r.d.l. n. 652 del 1939 e 40 del d.P.R. n. 1142 del 1949.

Ai fini dell’inquadramento catastale di un immobile nella categoria E/1, occorre non solo che lo stesso sia privo dell’autonomia funzionale e reddituale, ma anche che sia strumentale al servizio pubblico.

Orbene, non è revocabile in dubbio che, mentre gli spazi sosta veicoli adibiti al servizio pubblico ed i parcheggi auto ad uso del personale dipendente siano strettamente strumentali all’esercizio RAGIONE_SOCIALE funzioni coerenti con la destinazione d’uso dell’inte rporto, non altrettanto possa dirsi per i magazzini e per le aree di deposito per stoccaggio container o merci in genere. Nel caso di specie, per stessa ammissione della contribuente (cfr. pag. 13 del controricorso), si tratta di aree scoperte pacificamente utilizzate per lo stoccaggio di merci in transito ed, in particolare, per un traffico di autovetture nuove in importazione.
Del resto, in tema di classamento di immobili, ciò che rileva è che nell’unità immobiliare urbana soggetta ad accatastamento venga svolta attività industriale secondo parametri economico-imprenditoriali, senza che assuma rilevanza l’eventuale destinazione dell’immobile anche ad attività di pubblico interesse (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 12741 del 23/05/2018; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 2004 del 2019, secondo cui è proprio la destinazione del cespite ad una attività che sia svolta rispettando parametri economico-imprenditoriali ad essere decisiva in ordine alla classificazione in questione). Infatti, in tema di classamento, ai sensi dell’articolo 2, comma 40, del d.l. n. 262 del 2006, convertito, con modificazioni, nella legge n. 286 del 2006, nelle unità immobiliari censite nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 non possono essere compresi immobili o porzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino
autonomia funzionale e reddituale, e, cioè, alla luce del combinato disposto degli articoli 5 del r.d.l. n. 652 del 1939 e 40 del d.P.R. n. 1142 del 1949, siano immobili per sè stessi utili o atti a produrre un reddito proprio, anche se utilizzati per le finalità istituzionali dell’ente titolare (Cass., Sez. 5, n. 20026 del 7 ottobre 2015). Nella fattispecie (anteriore alla operatività in parte qua dell’art. 1 co. 578 -582 l. 205/2017) è stato accertato che l’unità immobiliare consiste in un’area pavimenta ta concessa in uso, verso un corrispettivo unitario giornaliero, ad una impresa operante nel settore dei trasporti per lo stoccaggio di autoveicoli, sicchè l’immobile è certamente produttivo di un reddito.
In questi termini va valorizzata Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 5070 del 21/02/2019, secondo cui <>. Invero, nel caso di specie, l’attività di stoccaggio RAGIONE_SOCIALE auto nel piazzale dell’interporto, in attesa di rispedirle alle destinazioni finali (venendo caricate su mezzi di trasporto), non è funzionale ad esigenze di mobilità generale della collettività.
Sia pure in tema di ICI, si è affermato (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 10674 del 17/04/2019) che, ai fini del classamento di un immobile nella categoria E, come previsto dall’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262 n. 2006, conv. in l. n. 286 del 2006, è necessario che lo stesso presenti caratteristiche tipologico-funzionali tali da renderlo estraneo ad ogni uso commerciale o industriale, con la conseguenza che le aree portuali non sono classificabili in detta categoria se in concreto destinate a tali finalità. Senza tralasciare che l’imposizione ICI sulle aree portuali è fondata sul criterio della funzione (attività libero-imprenditoriale) e non sul criterio di ubicazione, con la conseguenza che il censimento catastale RAGIONE_SOCIALE stesse impone l’accertamento non già della loro localizzazione, bensì dell’esercizio
dell’attività secondo parametri imprenditoriali, restando invece irrilevante l’interesse pubblico al suo svolgimento (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 23067 del 17/09/2019; cfr. altresì Cass., Sez. 5, Sentenza n. 12741 del 23/05/2018). Invero, l’imposizione ICI sulle aree portuali è fondata sul criterio della funzione (attività libero-imprenditoriale) e non sul criterio di ubicazione, con la conseguenza che il censimento catastale RAGIONE_SOCIALE stesse impone l’accertamento non già della loro localizzazione, bensì dell’esercizio dell’attività secondo parametri imprenditoriali, restando invece irrilevante l’interesse pubblico al suo svolgimento (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 23067 del 17/09/2019). Ne consegue che sono assoggettate ad ICI, in quanto non classificabili nella categoria E, le aree scoperte di un terminal portuale utilizzate per svolgere l’attività pubblica portuale e le relative necessarie operazioni, in quanto indispensabili al concessionario del bene demaniale per lo svolgimento della sua attività, atteso che il presupposto dell’imposizione è che ogni area sia suscettibile di costituire un’autonoma unità immobiliare, potenzialmente produttiva di reddito (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 10287 del 12/04/2019).
2. Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, il ricorso merita di essere accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata, e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito nel senso di rigettare il ricorso originario della contribuente.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, laddove sussistono giusti motivi per compensare quelle relative ai gradi di merito.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso originario della contribuente;

compensa le spese relative ai gradi di merito e condanna la controricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, che liquida in euro 4.000,00, oltre alle spese prenotate a debito.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 8.10.2024.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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