Classamento catastale: quando un immobile è signorile?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha rigettato il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria in un caso di classamento catastale. È stato stabilito che la qualifica di un immobile come ‘signorile’ non dipende da criteri astratti e nazionali, ma dall’opinione generale nel contesto socio-economico e territoriale specifico. La presenza di elementi come ascensore o doppi servizi non è di per sé sufficiente, poiché la loro percezione come lusso può variare nel tempo e a seconda della località. La valutazione del giudice di merito sul contesto locale è considerata un accertamento di fatto, non sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale: Quando un Immobile è Davvero “Signorile”?

Il classamento catastale di un immobile è un’operazione fondamentale che ne determina la rendita e, di conseguenza, l’impatto fiscale per il proprietario. Ma quali criteri definiscono un’abitazione come ‘signorile’ (categoria A/1) piuttosto che ‘civile’? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, sottolineando come la valutazione debba essere ancorata alla realtà locale e non a parametri astratti e universali.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dall’impugnazione, da parte di due contribuenti, di avvisi di accertamento con cui l’Amministrazione Finanziaria aveva rettificato il classamento di alcuni immobili, elevandolo a ‘signorile’. L’Ufficio sosteneva che le caratteristiche degli immobili giustificassero una categoria catastale superiore. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione ai contribuenti, annullando gli atti dell’amministrazione. La CTR, in particolare, aveva evidenziato che, in assenza di criteri normativi specifici, la nozione di ‘signorile’ deve essere interpretata secondo l’opinione comune in un dato contesto di spazio e di tempo. Elementi come la presenza di un ascensore, doppi servizi o una suddivisione razionale degli spazi non erano stati ritenuti, nel contesto del Comune specifico, indicatori di particolare pregio.

L’Analisi della Corte sul Classamento Catastale

L’Amministrazione Finanziaria ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando principalmente due violazioni di legge:
1. L’errata applicazione delle norme sul classamento, che a suo dire dovrebbe basarsi unicamente sul confronto con le ‘unità tipo’ del Comune.
2. Una motivazione della sentenza d’appello solo apparente, in quanto si sarebbe limitata a richiamare la decisione di primo grado.

La Corte Suprema ha respinto entrambi i motivi, giudicandoli inammissibili e confermando la decisione dei giudici di merito. La decisione impugnata, infatti, si è allineata a un orientamento consolidato secondo cui la qualificazione di un’abitazione come ‘signorile’, ‘civile’ o ‘popolare’ non deriva dai criteri del D.M. 2 agosto 1969 (utilizzati per definire gli immobili ‘di lusso’ ai fini delle agevolazioni fiscali), ma corrisponde alle nozioni presenti nell’opinione generale in un determinato contesto storico e geografico.

La Rilevanza del Contesto Locale

Il punto centrale della decisione è che la valutazione della CTR, secondo cui le caratteristiche dell’immobile non denotavano ‘signorilità’ nel contesto di Fucecchio, costituisce un accertamento di puro fatto. Tale accertamento, se logicamente motivato, non può essere oggetto di riesame in sede di legittimità. La Corte di Cassazione non può sostituire la propria valutazione a quella del giudice di merito sui fatti della causa.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che la legge non fornisce una definizione specifica delle categorie catastali. Pertanto, la loro individuazione è il risultato di un ‘apprezzamento di fatto’ che deve tener conto dell’evoluzione della percezione sociale. Ciò che un tempo era considerato un lusso, come un ascensore o un secondo bagno, oggi può essere percepito come una dotazione standard. Allo stesso modo, le condizioni di un’area geografica possono mutare, facendo sì che abitazioni un tempo modeste acquistino pregio e viceversa.

Nel caso specifico, la CTR ha compiuto proprio questa valutazione contestualizzata. Esaminando la documentazione fotografica, ha concluso che l’abitazione in questione presentava caratteristiche di un’abitazione comune, se non addirittura ‘popolare’, secondo la percezione attuale in quel determinato Comune. Di fronte a questa conclusione, ben argomentata e basata su elementi concreti, il mancato confronto formale con l’unità tipo del Comune diventa irrilevante, poiché la Corte territoriale ha escluso in radice la possibilità stessa di configurare l’immobile come ‘signorile’.

Le Conclusioni

Con questa ordinanza, la Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia di classamento catastale: la valutazione non può essere un mero esercizio meccanico basato su una checklist di caratteristiche. È necessario un’analisi concreta e dinamica, che tenga conto di come il concetto di ‘pregio’ e ‘lusso’ si evolve nel tempo e si manifesta diversamente da luogo a luogo. La decisione finale spetta al giudice di merito, il cui apprezzamento dei fatti, se ben motivato, è insindacabile. Per i contribuenti, ciò significa che è possibile contestare un classamento ritenuto ingiusto fornendo prove concrete (fotografie, perizie) che dimostrino come le caratteristiche dell’immobile siano percepite come ordinarie nel contesto locale.

Come si determina se un’abitazione è ‘signorile’ ai fini del classamento catastale?
La qualifica non deriva dall’applicazione di criteri astratti e validi a livello nazionale, ma deve basarsi sulla ‘nozione presente nell’opinione generale in un determinato contesto spazio-temporale’. È quindi una valutazione che tiene conto della realtà socio-economica e territoriale del Comune in cui si trova l’immobile.

La presenza di ascensore e doppi servizi rende automaticamente un immobile ‘signorile’?
No. Secondo l’ordinanza, queste caratteristiche non sono di per sé sufficienti a definire un immobile come ‘signorile’. La loro rilevanza dipende dal contesto locale: in una determinata area e in un certo periodo storico, possono essere considerate dotazioni comuni e non più elementi di lusso distintivo.

Il classamento catastale deve sempre basarsi sul confronto con l’ ‘unità tipo’ del Comune?
Sebbene l’ ‘unità tipo’ sia un importante strumento di comparazione, il suo utilizzo non prevale sulla valutazione concreta del giudice. Se il giudice di merito, con motivazione adeguata, esclude in radice la natura ‘signorile’ di un immobile basandosi sulla percezione comune nel contesto locale, il mancato confronto con l’unità tipo diventa irrilevante.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 13530 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 13530 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 20/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6406/2019 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore, domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende ex lege

-ricorrente-

CONTRO

COGNOME NOMECOGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA della C.T.R. della TOSCANA n. 1410/2018 depositata il 12/07/2018

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ 11/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Viste le conclusioni del PG che chiede il rigetto del ricorso;

FATTI DI CAUSA

L’Agenzia delle Entrate impugna la sentenza della C.T.R. della Toscana di rigetto dell’appello avverso la sentenza della C.T.P. di Firenze di accoglimento del ricorso proposto da NOME COGNOME e da NOME COGNOME per l’annullamento degli avvisi di accertamento di rettifica del classamento proposto dal contribuente in sede di dichiarazione DOCFA, a seguito di frazionamento di immobili siti nel Comune di Fucecchio.

La C.T.R., in conformità a quanto deciso dal giudice di prima cura, ha affermato che in assenza di astratti criteri di tipo normativo sulla classificazione delle abitazioni quali ‘signorile’, ‘civile’ o ‘popolare’, dovendosi tenere in considerazione l’opinione generale in un determinato contesto spazio -temporale, il termine di paragone non possa essere individuato nella ‘unità tipo’, come preteso dall’Ufficio. Nel merito, ha ritenuto corretto l’accertamento della sentenza di primo grado, che ha escluso la natura ‘signorile’ dell’immobile, sulla base delle fotografie prodotte, sottolineando che l’essere l’immobile costruito in parte in cemento armato, come riconosciuto dallo stesso Ufficio, e l’essere dotato di ascensore, e di doppi servizi, nonché l’essere connotato da suddivisione razionale degli spazi, non sono considerati nell’opinione generale spazio -temporale di Fucecchio come indicatori di signorilità.
NOME COGNOME resiste con controricorso.

Con requisitoria scritta il Procuratore Generale chiede il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

L’Agenzia delle Entrate formula due motivi di ricorso.

Con il primo motivo deduce, ex art. 360, comma 1 n. 3, la violazione e falsa applicazione, degli artt. 6 e 61 d.P.R. 1142 del 1949. Rileva come dalle disposizioni richiamate si ricavi che il classamento degli immobili debba fondarsi unicamente sul confronto, a livello locale, fra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile e quelle delle Unità -tipo censite in ciascuna categoria catastale del Comune, esse rappresentando gli elementi istituzionali di comparazione. Ricorda che a Fucecchio l’unità tipo, rappresentativa della cat. A1, dislocata in INDIRIZZO si trova a poca distanza dagli immobili oggetto di contestazione, e che dall’analisi del le caratteristiche estrinseche si evince che essa è similare agli immobili di proprietà dei signori COGNOME Assume che, secondo la giurisprudenza di legittimità, per il classamento delle unità immobiliari vanno osservati i criteri stabiliti dalla nota del Ministero delle Finanze C-1/1022 del 1994, che fa imprescindibile riferimento all’unità -tipo. Osserva che, a fronte del classamento dell’Ufficio, incombe sul contribuente la prova circa la sussistenza dei presupposti del declassamento, non attraverso la diversa valutazione degli elementi originari del classamento, ma ottemperando al disposto dell’art. 38 d.P.R. 917 del 1986.
Con il secondo motivo fa valere, ex art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c. la violazione dell’art. 132 c.p.c. e 36, comma 2 d.lgs. 546 del 1992, per essere la sentenza impugnata solo apparentemente motivata, essendosi il secondo giudice limitato all’acritico richiamo della motivazione del primo giudice.

Parte controricorrente formula eccezione di inammissibilità del ricorso per essere il medesimo stato notificato a NOME COGNOME soggetto sconosciuto non partecipante al giudizio, anziché a NOME COGNOME Rileva, inoltre, che non

essendo il ricorso stato notificato a NOME COGNOME nei suoi confronti la sentenza deve ritenersi passata in giudicato, in quanto gli avvisi di accertamento impugnati sono relativi a due distinte unità immobiliari, delle quali quella di cui al civico 37 piano T, ed al civico 35, piano T, di proprietà esclusiva di NOME COGNOME.

L’eccezione di inammissibilità del ricorso va disattesa, essendo evidente che l’indicazione del nominativo di NOME COGNOME nell’intestazione del ricorso per cassazione e nella relativa relata di notifica, è frutto di un mero errore materiale, essendo stato l’atto correttamente notificato al domicilio eletto dalla parte processuale NOME COGNOME presso l’avv.to NOME COGNOME ed essendosi la parte ritualmente costituita in questo giudizio.

Non appare, inoltre, necessario provvedere all’integrazione del contraddittorio nei confronti di NOME COGNOME posto che, come si rileva dalla stessa sentenza impugnata, i ricorsi riuniti ineriscono a due distinte proprietà immobiliari, non in comproprietà fra i ricorrenti, sicché si versa in ipotesi di cause scindibili (cfr. Cass. Sez. U., 30/04/2024, n. 11676).

I motivi, che meritano trattazione congiunta in quanto strettamente connessi, sono inammissibili.

La decisione impugnata, infatti, riprende l’orientamento di questa Corte, secondo il quale :’In tema di estimo catastale, in assenza di una specifica definizione legislativa delle categorie e classi, la qualificazione di un’abitazione come “signorile”, “civile” o “popolare” corrisponde alle nozioni presenti nell’opinione generale in un determinato contesto spazio-temporale e non va mutuata dal d.m. 2 agosto 1969, atteso che il procedimento di classamento è volto all’attribuzione di una categoria e di una classe e della relativa rendita alle unità immobiliari, mentre la qualificazione in termini
“di lusso”, ai sensi del citato d.m., risponde alla finalità di precludere l’accesso a talune agevolazioni fiscali’ (da ultimo: Cass. Sez. 5, 02/02/2021, n. 2250; Cass. Sez. 5, n. 23235 del 31/10/2014).

Il rilievo della C.T.R., secondo il quale le caratteristiche dell’immobile -dotato di ascensore, con suddivisione razionale degli spazi e doppi servizinon sono indicatori tipici di ‘signorilità’ nel contesto spazio temporale di Fucecchio, costituisce accertamento di puro fatto, censurabile solo nei ristretti e residuali limiti oggi consentiti dall’art. 360, comma 1, n. 5, oppure per omessa, perplessa od obiettivamente incomprensibile motivazione, ma non per violazione di legge (Cass. Sez. 5 n. 29816 del 23/10/2024).
Né vale a superare l’argomentato accertamento della C.T.R., il richiamo alla nota del Ministero delle Finanze C1/1022 del 4 maggio 1994, contenente le indicazioni per il classamento urbano, in forza della quale sarebbe necessario prendere in considerazione, unitamente alla destinazione dell’immobile, anche le caratteristiche tipologiche e costruttive che ordinariamente determinano l’attribuzione della categoria, in particolare con riferimento alle ‘unità tipo’ che le individuano in modo specifico e per ciascun Comune.
Invero, proprio perché la legge non pone una specifica definizione delle categorie catastali, la classificazione contenuta nella nota, avente valenza esplicativa delle diverse categorie, costituisce il portato di un ‘apprezzamento di fatto da riferire a nozione presenti nell’opinione generale, alle quali corrispondono le specifiche caratteristiche’ (cosi Cass. Sez. 5. n. 31553 del 15/09/2022, in motivazione), che ‘possono con il tempo mutare, sia sul piano della percezione dei consociati (si pensi al maggior rilievo che assume nella mentalità di oggi il numero dei servizi igienici, la collocazione centrare o periferica di un immobile), sia
sul piano oggettivo per il naturale deperimento delle cose, cui non abbia posto rimedio una buona manutenzione; o per le mutate condizioni dell’area ove l’immobile si trovi, per cui può accadere che abitazioni in passato ritenute modeste o “popolari” divengano “civili” o signorili, e viceversa che immobili di pregio perdano la qualifica superiore (così: Cass., Sez. 5″, 8 settembre 2008, n. 22557, in motivazione).

Nel caso di specie, la C.T.R. ha compiuto proprio siffatta valutazione, ritenendo che le caratteristiche proprie dell’immobile nell’opinione generale del contesto spazio -temporale non integrassero più i criteri di abitazione ‘signorile’, e lo ha fatto attraverso l’esame di documentazione fotografica dalla quale ha tratto che l’abitazione rivestisse ormai le caratteristiche dell’abitazione comune, e sinanco ‘popolare’. A fronte di simili considerazioni, diviene irrilevante il mancato confronto con l’unità tipo dell’abitazione signorile nel Comune di Fucecchio, posto che in concreto la C.T.R. ne ha escluso in radice la configurabilità. Si tratta di valutazione fattuale argomentata e qui non rivedibile.
Al rigetto del ricorso consegue la condanna dell’Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese di lite di questo giudizio di legittimità da liquidarsi come in dispositivo.

Si dà atto che non sussistono, ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso stesso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite di questo giudizio di legittimità, da liquidarsi in euro

3.500,00 oltre euro 200,00 per esborsi, rimborso forfettario nella misura del 15%, I.V.A. e C.P.A come per legge. Così deciso in Roma, in data 11 marzo 2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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